Az ingatlanok időben megosztott használati jogának megszerzésére irányuló szerződések szabályait a 20/1999. (II. 5.) Korm. rendelet tartalmazza. A rendelet hatálya a fogyasztó és a vállalkozás között létrejövő, ingatlanok időben megosztott használati jogának megszerzésére irányuló szerződésekre, valamint az ingatlanok időben megosztott használati jogának átruházására irányuló tartós szálláshasználati szolgáltatási tevékenységet folytató vállalkozásokra terjed ki.
Az ingatlan időben megosztott használati jogának megszerzésére irányuló szerződés olyan ügylet, illetve egymással összefüggő több szerződés, amely, illetve amelyek alapján a fogyasztó a vállalkozástól ellenérték fejében közvetlenül vagy közvetve, legalább hároméves időtartamra jogot szerez egy vagy több ingatlan ismétlődő, meghatározott időtartamú üdülési vagy lakáscélú használatára. Ellenértéknek a használati jog megszerzéséért fizetendő ellenszolgáltatás teljes összege minősül.
A szerződés alapján a vállalkozás köteles a használati jogot a fogyasztóra átruházni, a fogyasztó pedig köteles a használati jog megszerzéséért az ellenértéket megfizetni.
A fogyasztó a rendeletben meghatározott jogáról érvényesen nem mondhat le. A rendeletben foglaltaktól csak a fogyasztó javára lehet eltérni.
Ha a szerződés tárgyát képező ingatlan valamely EGT-állam területén fekszik, a szerződésre – a felek jogválasztásának hiányában – ennek az államnak a jogát kell alkalmazni. Harmadik ország jogának a felek által a szerződésre irányadó jogként való választása érvénytelen annyiban, amennyiben e harmadik ország joga az említett államnak a 94/47/EK európai parlamenti és tanácsi irányelvet átültető jogszabálya eltérést nem engedő rendelkezésével ellentétes. Az érintett kérdésben a felek által választott jog helyett az említett állam jogát kell a szerződésre alkalmazni.
6.1. Írásbeli tájékoztató
A vállalkozás köteles átfogó tájékoztatást, írásbeli tájékoztatót rendelkezésre bocsátani az ingatlanról mindenki számára, aki tájékoztatást kér az ingatlanról, továbbá aki közvetlen üzletszerzés keretében közölt reklámban kap. Az írásbeli tájékoztatóban az ingatlan általános leírása mellett egyértelműen, közérthetően és pontosan rögzíteni kell a 6.2.1. pontban írt tartalmi elemeket, és utalni kell az információhoz jutás további lehetőségére és módjára.
Az írásbeli tájékoztatót magyar nyelven, ha azonban a fogyasztó az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes állam (EGT-állam) állampolgára, vagy lakóhelye EGT-államban van, választása szerint az állampolgársága vagy a lakóhelye szerinti állam hivatalos nyelvén kell rendelkezésére bocsátani. Ha a fogyasztó nem EGT-állam polgára, vagy lakóhelye nem EGT-államban van, az írásbeli tájékoztatót – kérésére – választása szerint az állampolgársága vagy a lakóhelye szerinti állam hivatalos nyelvén kell rendelkezésére bocsátani. Ha az említett államokban több hivatalos nyelv is létezik, a választás joga a fogyasztót ezek tekintetében is megilleti.
Az ingatlan időben megosztott használati jogának megszerzésére irányuló szerződésre, illetve az ilyen szerződés tárgyát képező ingatlanra vonatkozó reklámban fel kell hívni a figyelmet arra, hogy az írásbeli tájékoztató az érdeklődők rendelkezésére áll, és meg kell adni, hogy az írásbeli tájékoztató hol szerezhető be.
6.2. A szerződés megkötése
A szerződést írásba kell foglalni, és egy példányát a fogyasztó részére át kell adni. A szerződés nyelvére az írásbeli tájékoztatónál már ismertetett rendelkezést kell megfelelően alkalmazni. Ha az ingatlan fekvése szerinti állam hivatalos nyelve a szerződés nyelvétől eltérő, a szerződésnek az ingatlan fekvése szerinti állam hivatalos nyelvén készült hitelesített fordítását is a fogyasztó rendelkezésére kell bocsátani, kivéve ha a használati jog tárgyát képező ingatlanok különböző államokban találhatóak.
Szerződéskötés esetén a fogyasztónak átadott írásbeli tájékoztatónak a 6.2.1. pontban meghatározott tartalmi elemei a szerződés részévé válnak. A felek eltérő megállapodása hiányában a vállalkozás ezeken a tartalmi elemeken csak a körülmények rajta kívül álló okból bekövetkezett jelentős módosulása esetén változtathat. Az ilyen változtatásokat a fogyasztóval a szerződéskötést megelőzően ismertetni kell. A szerződésben kifejezetten meg kell jelölni az írásbeli tájékoztató tartalmához képest bekövetkezett változásokat.
6.2.1. A szerződés kötelező tartalma
A szerződésnek és az írásbeli tájékoztatónak tartalmaznia kell a következőket:
a) a vállalkozás, továbbá – ha értékesítő nem az ingatlan tulajdonosa – az ingatlan tulajdonosának cégneve (neve), székhelye (lakóhelye), a vállalkozás nyilvántartási száma, valamint annak a jogviszonynak a megjelölése, amely alapján a vállalkozás a szerződés megkötésére jogosult;
b) a használati jog tartalmának pontos meghatározása, továbbá tájékoztatás azokról a teljesített és még teljesítésre váró feltételekről, amelyek az ingatlan fekvése szerinti államban a használati jog megszerzéséhez és gyakorlásához szükségesek;
c) ha a szerződés alapján a fogyasztó nem szerez az ingatlanon tulajdonjogot vagy dologi használati jogot, az erre vonatkozó figyelmeztetés;
d) az ingatlan felszereltségének, karbantartási állapotának, továbbá fekvésének és megközelíthetőségének részletes leírása, ha a használati jog egy meghatározott ingatlanra vonatkozik;
e) ha a használati jog egy meghatározott ingatlanra vonatkozik, az ingatlan adott rendeltetési céllal való használatbavételére az ingatlan helye szerinti állam joga által előírt feltételek teljesülésének bemutatása és – ha az ingatlan használatbavétele az adott államban hatósági engedélyhez kötött – a használatbavételi engedély száma; illetve ha az ingatlan a szerződéskötéskor építés alatt áll, vagy építése még nem kezdődött meg,
ea) tájékoztatás az építési munkálatok állásáról,
eb) az építkezés megkezdésének és előre látható befejezésének időpontja, amely utóbbi magában foglalja az ingatlan rendeltetésszerű használatához szükséges közművek üzembe helyezését,
ec) az építés engedélyezésére, illetve felügyeletére hatáskörrel rendelkező hatóság megjelölése és címe, valamint – ha azt az ingatlan helye szerinti állam joga előírja – az építési engedély száma,
ed) a szerződésszerű teljesítés biztosítékai; nem szerződésszerű teljesítés esetén követendő eljárás, jogkövetkezmény és az ellenérték visszafizetésére vonatkozó biztosíték ismertetése;
f) az ingatlanhoz tartozó közművek (víz-, gáz-, áram- és távhőszolgáltatás, telefonhálózat, csatornázás), továbbá az ingatlanhoz kapcsolódó alapszolgáltatások (karbantartás, hulladékelszállítás stb.) és azok igénybevételének feltételei;
g) kiegészítő szolgáltatások (uszoda, szauna, kondicionálóterem, teniszpálya stb.) és azok igénybevételének feltételei;
h) az ingatlan üzemeltetése, karbantartása, a javítási munkálatok elvégeztetése és az ezekkel kapcsolatos ügyintézés módja, elvei;
i) a használati jog megszerzéséért fizetendő ellenérték, valamint az ingatlan használatáért, a közművek, az alap- és kiegészítő szolgáltatások igénybevételéért fizetendő éves díj, továbbá az ingatlan közterhei, az ingatlan üzemeltetésével, karbantartásával, a javítási munkálatok elvégeztetésével és az ezekkel kapcsolatos ügyintézéssel járó költségek viselésének elvei és becsült összegük;
j) az i) pontban említett éves díj és a költségek emelésének feltételei;
k) a használati joggal való rendelkezés jogára vonatkozó tájékoztatás, így különösen a használati jog gyakorlása harmadik személy más ingatlanon fennálló használati jogának gyakorlásáért cserébe történő átengedésének, valamint a használati jog elidegenítésének lehetőségéről, illetve korlátairól; ha a vállalkozás vagy az általa megjelölt személy működtet a használati jog cseréjére, illetve átengedésére szolgáló rendszert, az abban való részvétel feltételei, továbbá a részvétel és a csere, illetve az átengedés költségei;
l) az elállás jogáról való tájékoztatás; az elállási jog gyakorlásának feltételei, különös tekintettel annak határidejére és írásbeli alakhoz kötöttségére, elállás esetén a fogyasztó által megtérítendő költségek megjelölése;
m) arra vonatkozó tájékoztatás, hogy ha az ellenértéket részben vagy egészében a vállalkozás vagy a vállalkozás és egy harmadik személy között létrejött megállapodás alapján e harmadik személy által nyújtott fogyasztási kölcsön fedezi, a fogyasztó elállási jogának gyakorlása a fogyasztásikölcsön-szerződést kártérítési kötelezettség nélkül felbontja;
n) arra vonatkozó tájékoztatás, hogy az elállási határidő lejárta előtt a vállalkozás a fogyasztótól fizetést semmilyen jogcímen nem követelhet, és nem fogadhat el;
o) arra vonatkozó tájékoztatás, hogy az írásbeli tájékoztató a szerződés részévé válik.
A szerződésnek a fentieken túlmenően tartalmaznia kell:
a) a fogyasztó nevét, lakóhelyét;
b) a használati jog mértékének időtartamban kifejezett vagy más módon történő meghatározását; a használat kezdetének időpontját és a használati jog fennállásának időtartamát;
c) olyan kikötést, amelynek értelmében a fogyasztót a szerződésben az előző felsorolás i) pontjának megfelelően meghatározott ellenértéken, éves díjon, közterheken és költségeken felül a használati jog megszerzéséért és gyakorlásáért semmilyen további fizetési kötelezettség nem terheli;
d) a felek aláírását, a szerződés keltét.
6.3. Elállás
A fogyasztó a szerződés vagy az előszerződés megkötésétől és egy példányának a részére történt átadásától számított tizenöt napon belül indokolás nélkül elállhat a szerződéstől vagy az előszerződéstől. Ha a vállalkozás a szerződéskötést megelőzően nem, vagy nem az előírt nyelven bocsátotta a fogyasztó rendelkezésére az írásbeli tájékoztatót, a fogyasztó számára az elállásra nyitva álló határidő harminc nap.
Ha a szerződés nem tartalmazza a következő kötelező tartalmi elemek valamelyikét, a fogyasztó számára az elállásra nyitva álló tizenöt napos határidő attól a naptól kezdődik, amikor a vállalkozás vele valamennyi hiányzó adatot írásban közöl, és azok a felek megállapodásával a szerződés részévé válnak, legkésőbb azonban a szerződés megkötésétől és egy példányának a részére történt átadásától számított három hónap lejártát követő naptól. Ezek a tartalmi elemek a következők:
– a vállalkozás, továbbá – ha értékesítő nem az ingatlan tulajdonosa – az ingatlan tulajdonosának cégneve (neve), székhelye (lakóhelye), a vállalkozás nyilvántartási száma, valamint annak a jogviszonynak a megjelölése, amely alapján a vállalkozás a szerződés megkötésére jogosult;
– a használati jog tartalmának pontos meghatározása, továbbá tájékoztatás azokról a teljesített és még teljesítésre váró feltételekről, amelyek az ingatlan fekvése szerinti államban a használati jog megszerzéséhez és gyakorlásához szükségesek;
– az ingatlan felszereltségének, karbantartási állapotának, továbbá fekvésének és megközelíthetőségének részletes leírása, ha a használati jog egy meghatározott ingatlanra vonatkozik;
– ha a használati jog egy meghatározott ingatlanra vonatkozik, az ingatlan adott rendeltetési céllal való használatba vételére az ingatlan helye szerinti állam joga által előírt feltételek teljesülésének bemutatása és – ha az ingatlan használatbavétele az adott államban hatósági engedélyhez kötött – a használatbavételi engedély száma; illetve ha az ingatlan a szerződéskötéskor építés alatt áll, vagy építése még nem kezdődött meg,
a) tájékoztatás az építési munkálatok állásáról,
b) az építkezés megkezdésének és előre látható befejezésének időpontja, amely utóbbi magában foglalja az ingatlan rendeltetésszerű használatához szükséges közművek üzembe helyezését,
– a használati jog megszerzéséért fizetendő ellenérték, valamint az ingatlan használatáért, a közművek, az alap- és kiegészítő szolgáltatások igénybevételéért fizetendő éves díj, továbbá az ingatlan közterhei, az ingatlan üzemeltetésével, karbantartásával, a javítási munkálatok elvégeztetésével és az ezekkel kapcsolatos ügyintézéssel járó költségek viselésének elvei és becsült összegük;
– a használati joggal való rendelkezés jogára vonatkozó tájékoztatás, így különösen a használati jog gyakorlása harmadik személy más ingatlanon fennálló használati jogának gyakorlásáért cserébe történő átengedésének, valamint a használati jog elidegenítésének lehetőségéről, illetve korlátairól; ha a vállalkozás vagy az általa megjelölt személy működtet a használati jog cseréjére, illetve átengedésére szolgáló rendszert, az abban való részvétel feltételei, továbbá a részvétel és a csere, illetve az átengedés költségei;
– az elállás jogáról való tájékoztatás; az elállási jog gyakorlásának feltételei, különös tekintettel annak határidejére és írásbeli alakhoz kötöttségére, elállás esetén a fogyasztó által megtérítendő költségek megjelölése;
– arra vonatkozó tájékoztatás, hogy ha az ellenértéket részben vagy egészében a vállalkozás vagy a vállalkozás és egy harmadik személy között létrejött megállapodás alapján e harmadik személy által nyújtott fogyasztási kölcsön fedezi, a fogyasztó elállási jogának gyakorlása a fogyasztási kölcsönszerződést kártérítési kötelezettség nélkül felbontja;
– arra vonatkozó tájékoztatás, hogy az elállási határidő lejárta előtt a vállalkozás a fogyasztótól fizetést semmilyen jogcímen nem követelhet, és nem fogadhat el;
– a fogyasztó neve, lakóhelye;
– a használati jog mértékének időtartamban kifejezett vagy más módon történő meghatározása; a használat kezdetének időpontja és a használati jog fennállásának időtartama;
– olyan kikötés, amelynek értelmében a fogyasztót a szerződésben meghatározott ellenértéken, éves díjon, közterheken és költségeken felül a használati jog megszerzéséért és gyakorlásáért semmilyen további fizetési kötelezettség nem terheli;
– a felek aláírása, a szerződés kelte.
6.3.1. Az elállás módja
A fogyasztó a fentiek szerint elállását köteles írásban közölni a vállalkozással. A nyilatkozatot a vállalkozásnak a szerződésben megjelölt székhelyére vagy arra a telephelyére vagy egyéb szervezeti egységének kell megküldeni, amelyet a vállalkozás a szerződésben ilyen célból megjelölt.
Ha a fogyasztó a fentiek szerint eláll a szerződéstől, a vállalkozás a fogyasztótól csak a szerződéskötésből eredő kárának, így különösen a szerződés elkészítése és fordíttatása költségeinek megtérítését követelheti, feltéve hogy ezeket a szerződésben megjelölte. Az ingatlan használatáért, az igénybe vett szolgáltatásokért, valamint az ingatlan használatának átengedéséért díjazás nem számítható fel.
Elállás esetén a fogyasztó a vállalkozás szerződéskötésből eredő kárának megtérítésére sem kötelezhető, azonban követelheti a vállalkozástól a szerződéskötésből eredő kárának megtérítését.
6.3.2. Elállás kölcsön esetén
Ha a fogyasztó által a használati jog megszerzéséért fizetendő ellenértéket részben vagy egészében a vállalkozás által nyújtott fogyasztási kölcsön fedezi, a fogyasztó elállási jogának gyakorlása a fogyasztásikölcsön-szerződést is felbontja. A fogyasztó a vállalkozásnak a fogyasztásikölcsön-szerződés felbontásából eredő kárát nem köteles megtéríteni, és tőle kamat vagy egyéb költség sem követelhető. Ezt a szabályt kell megfelelően alkalmazni, ha az ellenértéket részben vagy egészében harmadik személy által nyújtott fogyasztási kölcsön fedezi. Ennek feltétele, hogy a fogyasztásikölcsön-szerződés a pénzügyi intézmény és a vállalkozás előzetes megállapodásán alapuljon. A vállalkozás köteles a pénzügyi intézményt a fogyasztó elállásáról haladéktalanul értesíteni.
6.4. Bizonyítási teher
Vita esetén a vállalkozást terheli annak bizonyítása, hogy a szerződéskötést megelőzően átadta a fogyasztónak az előírt nyelven készült írásbeli tájékoztatót, továbbá a szerződés egy – az előírt nyelven megszövegezett – példányát és az ingatlan fekvése szerinti állam nyelvén készült hitelesített fordítását, illetve hogy a szerződésből hiányzó kötelező tartalmi elemet a fogyasztóval írásban és mikor közölte.
6.5. Ellenszolgáltatás
A vállalkozás a fogyasztó számára a 6.3. pontban ismertetett elállásra nyitva álló határidő lejárta előtt a fogyasztótól fizetést semmilyen jogcímen nem követelhet, és nem fogadhat el. A vállalkozás köteles az e rendelkezés ellenére átvett összeget a fogyasztónak visszatéríteni, és az után a teljesítés időpontjától késedelmi kamatot fizetni.
6.6. A vállalkozás késedelme, hibás teljesítése
A vállalkozás késedelembe esik, ha az ingatlan a szerződésben meghatározott időpontban, de legkésőbb a szerződéskötéstől számított három év elteltével beköltözésre alkalmatlan. Beköltözésre alkalmasnak az ingatlan akkor minősül, ha az ingatlan adott rendeltetési céllal való használatbavételére az ingatlan helye szerinti állam joga által előírt feltételek teljesülnek.
A vállalkozás késedelme esetén a fogyasztó a teljesítéshez fűződő érdek megszűnésének bizonyítása nélkül elállhat a szerződéstől. Ebben az esetben a vállalkozás az ellenérték már kifizetett részét köteles a fogyasztónak haladéktalanul visszafizetni.
Ha a fogyasztó a szerződés megkötésekor építés alatt álló vagy olyan ingatlanon szerzett használati jogot, amelynek építése még meg sem kezdődött, a vállalkozás köteles a fogyasztót az építési munkálatok állásáról rendszeresen tájékoztatni. Ha a tájékoztatásból vagy az ingatlan megtekintése során nyilvánvalóvá válik, hogy az ingatlan csak a fogyasztó érdekmúlását eredményező számottevő késéssel, illetve legkésőbb a szerződéskötéstől számított hároméves időpontig egyáltalán nem lesz beköltözésre alkalmas, a fogyasztó a szerződéstől elállhat, és a szerződésszegésre vonatkozó szabályok szerint kártérítést követelhet.
Ha az ingatlan megtekintése során a körülményekből arra lehet következtetni, hogy a teljesítés hibás lesz, a fogyasztó a hiba megszüntetésére tűzött megfelelő határidő sikertelen eltelte után gyakorolhatja a hibás teljesítésből eredő jogokat.
A vállalkozás köteles a fogyasztót minden olyan körülményről haladéktalanul értesíteni, amely az ingatlan kellő időben történő elkészültét és használatbavételét veszélyezteti vagy gátolja.
6.7. Díjemelés
A szerződésben meghatározott éves díj és a költségek csak a szerződésben meghatározott mértékben és módon emelhetők. Az emelés mértékének arányban kell állnia a költségnövekedés tényleges mértékével. Az emelés mértékét és indokát a fogyasztóval írásban haladéktalanul közölni kell.
6.8. A vállalkozás felfüggesztése
Legfeljebb három hónapi időtartamra felfüggeszthetik a vállalkozásnak a tevékenységét, ha az arra hatáskörrel és illetékességgel rendelkező hatóság végrehajtható határozatban megállapította, hogy a vállalkozás a jogszabályi rendelkezések megszegésével végzi a tevékenységet.
A vállalkozás, amelynek tevékenységét felfüggesztették, újabb, a rendelet hatálya alá tartozó szerződést nem köthet, és az általa kínált ingatlanokra vonatkozóan reklámtevékenységet nem folytathat, a megkötött szerződésekből származó kötelezettségeit azonban köteles teljesíteni. Ha a felfüggesztés elrendelésének a határozatban megjelölt oka időközben megszűnt, a felfüggesztést meg kell szüntetni.
A hatóság hivatalból megtiltja a tevékenység folytatását annak a vállalkozásnak, és egyidejűleg törli a nyilvántartásból azt a vállalkozást, amely
– a tevékenység megkezdésére, illetve folytatására előírt valamely feltétellel nem rendelkezik,
– tevékenységét a vonatkozó jogszabályok megsértésével folytatja, és a jogsértést a hatóság felszólítására sem szünteti meg,
– a tevékenységének felfüggesztésére okot adó körülményt három hónap alatt nem szüntette meg.
A felsorolás második és harmadik bekezdésében írt esetben a vállalkozás a tevékenység megtiltásától számított egy évig nem folytathat tartós szálláshasználati szolgáltatási tevékenységet.
