Az adós tulajdonában levő ingatlant az ingatlan jellegére, művelési ágára és az ingatlant terhelő jogra vagy tilalomra, továbbá az ingatlanhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba feljegyzett tényekre tekintet nélkül végrehajtás alá lehet vonni. A tulajdonjogra vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni a kezelői jogra is, ha az állami tulajdonban álló ingatlant a kezelőjének tartozása fejében vonták végrehajtás alá.
7.1. Mentesség
Mentes a végrehajtás alól az az ingatlan, amelyet a felszámolási eljárás során nem lehet az adós vagyonához tartozóként figyelembe venni. A felszámolási eljárás körébe tartozik a gazdálkodó szervezet minden vagyona, amellyel a csőd- vagy a felszámolási eljárás kezdő időpontjában rendelkezik, továbbá az a vagyon, amelyet ezt követően az eljárás tartama alatt szerez. A gazdálkodó szervezet vagyona a tulajdonában (kezelésében) levő vagyon. A gazdálkodó szervezet vagyonaként kell figyelembe venni a leányvállalata vagyonát, tröszt esetében a tröszti vállalatok vagyonát, ha a tröszt létesítő határozatát az állami vállalatokról szóló 1977. évi VI. törvény 49. §-a alapján adták ki.
Nem tartozik a fentiek hatálya alá:
– az a vagyon, amelyet az adós állami vagyonkezelő szervezettel kötött szerződés alapján kezel;
– az állami tulajdonban álló erdő, továbbá jogszabályban meghatározott természetvédelmi oltalom alatt álló földterület (nemzeti park, fokozottan védett terület, nemzetközi egyezmény hatálya alá tartozó terület), külön jogszabályban meghatározott állami tulajdonban lévő műemlék, továbbá a vízgazdálkodási társulatok kezelésében lévő vizek, vízilétesítmények és a vízitársulatoknak a közfeladatok ellátásához szükséges elkülönített vagyona;
– a kárpótlás céljára elkülönített termőföld és a külön törvényben meghatározott földalap és a kárpótlási árverésre kijelöléssel nem érintett, illetve a kárpótlási árverésből visszamaradt földterület;
– a gazdálkodó szervezet vagyonából az az ingatlan, amely – a volt egyházi ingatlanok tulajdoni helyzetének rendezéséről szóló 1991. évi XXXII. törvény 7. § (1) bekezdésében foglaltak alapján – a kormány által jóváhagyott jegyzékben szerepel;
– az 1991. évi XLIX. törvény (Csődtv.) 38. §-ának (6) bekezdése szerinti esetben a jogosult követelésének kielégítésére szolgáló összeg;
– az adós munkavállalójának munkabéréből - külön jogszabály rendelkezései szerint – levont, valamint a csődeljárás, illetve a felszámolási eljárás tartama alatt levonásra kerülő szakszervezeti vagy egyéb érdek-képviseleti tagdíj.
A kormány által a rendkívüli időszakra rögzített hadiipari készletek abban az esetben vonhatók be a felszámolási eljárásba, ha a kormány az állami vagyonkezelő szervezet kezdeményezésére a rögzítést feloldja. A vagyonkezelő szervezet a felszámoló megkeresésére 30 napon belül köteles nyilatkozni arról, hogy a rögzítés feloldását kezdeményezi-e. A rögzítés feloldásáról a vagyonkezelő szervezet kezdeményezésétől számított 60 napon belül a kormány dönt. E törvény alkalmazásában hadiipari készlet alatt a hadiipari tevékenységhez szükséges tárgyi eszközöket és forgóeszközöket – ideértve a gyártási dokumentumokat is – kell érteni.
A védelem célját szolgáló állami tartalék nem része a gazdálkodó szervezet vagyonának.
7.2. Tulajdonszerzés
A végrehajtás alá vont ingatlant megszerző új tulajdonos tulajdonjogát csak a következő jogok terhelhetik:
– a telki szolgalom,
– a közérdekű használati jog,
– az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jog,
– a törvényen alapuló haszonélvezeti jog akkor is, ha nincs az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezve.
Nem terheli az ingatlant megszerző tulajdonos tulajdonjogát a haszonélvezeti jog - függetlenül attól, hogy az ingatlan-nyilvántartásba be van-e jegyezve –, ha annak jogosultja a végrehajtást kérő követelésének kielégítéséért felelős, vagy ha azt a jelzálogjog keletkezése után szerződéssel létesítették.
7.3. Az ingatlan lefoglalása
Ha a végrehajtható okirat tartalmazza az ingatlan adatait, a végrehajtó a végrehajtási költség megelőlegezését követő 3 munkanapon belül lefoglalja az ingatlant. Amennyiben a végrehajtást kérő a végrehajtási kérelemben úgy rendelkezett, hogy az adós ingatlanát is vonják végrehajtás alá, vagy az adós ingatlanának végrehajtás alá vonását nem zárta ki, de a végrehajtási kérelemben az ingatlan adatait nem jelölte meg, a végrehajtó a végrehajtási költség előlegezését és az ingatlan adatainak beszerzését követő 3 munkanapon belül intézkedik az ingatlan lefoglalása iránt.
7.3.1. Bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásba
A végrehajtó az ingatlan lefoglalása végett megkeresi az ingatlanügyi hatóságot, hogy a végrehajtási jogot jegyezze be az ingatlan-nyilvántartásba, egyúttal felhívja az ingatlanügyi hatóságot, hogy a végrehajtási jog bejegyzésével kapcsolatos határozatának megküldésével együtt tájékoztassa a végrehajtót azoknak a nevéről és lakóhelyéről (székhelyéről), akiknek az ingatlanra vonatkozólag az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joguk van. A foglalás a végrehajtási jog bejegyzésével valósul meg.
Az ingatlanügyi hatóság a végrehajtási jog bejegyzését – ideértve a megelőző beadványokat is – soron kívül intézi el.
Az ingatlanügyi hatóság a végrehajtási jog bejegyzéséről szóló határozatát a végrehajtónak, a feleknek és azoknak kézbesíti, akiknek az ingatlanra vonatkozólag az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joguk van.
(Halasztó hatályú igényper indításának a végrehajtási jog bejegyzéséről szóló elsőfokú ingatlan-nyilvántartási határozat alapján van helye.)
A lefoglalt ingatlanra vonatkozólag jogot csak azzal a feltétellel lehet szerezni, hogy az a végrehajtást kérő végrehajtási jogát nem sérti, és a végrehajtás célját nem hiúsítja meg.
7.4. Az ingatlan értékesítésének időpontja
A végrehajtó a lefoglalt ingatlan értékesítése iránt akkor intézkedhet, ha a követelés viszonylag rövidebb időn belüli behajtása másképpen nem lehetséges, és a végrehajtási jog bejegyzéséről szóló határozatnak a végrehajtó részére történt kézbesítésétől számított 45 nap eltelt.
Ha a végrehajtási jog bejegyzéséről szóló határozatnak a végrehajtó részére történt kézbesítésétől számított 8 napon belül igénypert indítottak, az igényelt ingatlan értékesítésére az igényper jogerős befejezése után van lehetőség.
A végrehajtó az ingatlan árveréséről szóló hirdetményt a becsérték megállapításától, végrehajtási kifogás előterjesztése esetén a becsérték tárgyában hozott jogerős bírósági határozat kézhezvételétől számított 3 hónapon belül köteles közzétenni az elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartásában.
7.5. Becsérték
A végrehajtó az ingatlan értékesítése előtt a 6 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványt is figyelembe véve vagy – bármelyik fél erre irányuló kérelmére – szakértő becsüs véleménye alapján megállapítja az ingatlan becsértékét mind a beköltözhető, mind pedig a lakott állapotban történő értékesítés esetére. Az adó- és értékbizonyítványnak, illetve a szakértő becsüs véleményének tartalmaznia kell azt, hogy az ingatlan lakóingatlannak minősül-e.
A végrehajtó a becsérték közlésével egyidejűleg tájékoztatja a végrehajtást kérőt arról, hogy az ingatlan lakott állapotban történő értékesítésére akkor kerül sor, ha az erre irányuló kérelmét a tájékoztatás kézhezvételétől számított 15 napon belül előterjeszti a végrehajtónál.
A végrehajtó a becsérték közlésével egyidejűleg az adóst arról tájékoztatja, hogy az értékesítést követően fennálló kiköltözési kötelezettsége teljesítésének elhalasztása iránti kérelmét legkésőbb a közlés kézhezvételétől számított 15 napon belül terjesztheti elő a bíróságnál.
A végrehajtó a becsérték közlésével egyidejűleg tájékoztatja a feleket a részletfizetés lehetőségéről és feltételeiről.
A végrehajtó (szintén a becsérték közlésével egyidejűleg) tájékoztatja a zálogjogosultat, hogy a zálogjogból fakadó igényét – ha az alapügyben nem végrehajtást kérő – végrehajtási eljárás során érvényesítheti, és az erre vonatkozó kérelmét az értesítés kézhezvételét követő 8 munkanapon belül kell bejelentenie a végrehajtónál. A végrehajtó a kérelmet haladéktalanul, de legkésőbb annak kézhezvételét követő munkanapon továbbítja a végrehajtást foganatosító bíróságnak.
Ha a közléstől számított 15 napon belül végrehajtási kifogást terjesztettek elő, a becsértéket a bíróság – szükség esetén szakértő közreműködésével – állapítja meg.
7.6. Zálogjogosult bekapcsolódása a végrehajtásba
A végrehajtást foganatosító bíróság a zálogjogosult végrehajtási eljárásba történő bekapcsolódásáról a zálogjogosult kérelmére dönt (lásd a 6.12. pontot!).
7.7. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosultak értesítése
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogok jogosultjai részére a végrehajtó valamennyi szükséges tájékoztatást – ha nem ismert más cím - az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett, illetőleg az ingatlanügyi hatóság által közölt címre küldi meg.
A tájékoztatás megtörténtéhez fűződő jogkövetkezmények a megjelölt címre történő kézbesítéshez fűződnek, az eljárás folytatásának azonban nem akadálya, ha az e címre történt kézbesítés sikertelen.
7.8. Árverés
Az ingatlant is rendszerint árverésen kell értékesíteni, főszabályként beköltözhető állapotban. Lakottan kell árverezni az ingatlant, ha
– abban a végrehajtási eljárás megindulását megelőzően kötött, érvényes bérleti szerződés alapján bérlő lakik, kivéve ha az adós és a zálogjogosult korábban az ingatlan beköltözhető állapotban történő értékesítésében állapodott meg, és a bérleti szerződés megkötésére e megállapodás ellenére került sor,
– abban haszonélvező lakik,
– az osztatlan közös tulajdonban levő ingatlanban a nem adós tulajdonostárs lakik,
– az adós és a végrehajtást kérő (több végrehajtást kérő esetén valamennyi végrehajtást kérő) a lakottan történő értékesítésben megállapodott, vagy
– a lakottan történő értékesítéssel valamennyi végrehajtást kérő egyetért,
– abban az adós egyenes ági felmenője lakik, és lakóhelye a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt, az ingatlan tulajdonjogát az adós tőle ingyenesen szerezte, kivéve ha az adós és a zálogjogosult korábban az ingatlan beköltözhető állapotban történő értékesítésében állapodott meg.
Amennyiben a végrehajtást kérők nem egyeztek bele a lakottan történő értékesítésbe, az adósnak a lakásban maradására vonatkozó korábbi szerződéses kikötések a hatályukat vesztik.
7.8.1. Az árverés helye
Az árverést a következő helyeken lehet megtartani:
– a bíróság épületében,
– a községi, városi, fővárosi kerületi önkormányzat épületében, vagy a felsorolt önkormányzatok jegyzője által kijelölt helyiségben,
– az ingatlan fekvésének helyén,
– a végrehajtó által kijelölt más helyen.
7.8.2. Árverési hirdetmény
Az árverést a végrehajtó árverési hirdetménnyel tűzi ki, és ebben feltünteti:
– nevét, hivatali helyiségének címét, telefonszámát, letéti számlájának számát,
– a felek nevét, a főkövetelések jogcímét és összegét,
– az ingatlan ingatlan-nyilvántartási adatait (helyrajzi szám, művelési ág, a fekvés helye, tulajdonos, terhek),
– az ingatlan tartozékait, jellemző sajátosságait,
– az ingatlan lakott vagy beköltözhető állapotban történő értékesítését,
– az ingatlan becsértékét,
– az árverési előleg összegét,
– azt, hogy az árverésen a kikiáltási ár összege milyen mértékben csökkenthető, és hogy a lakóingatlanra van-e a lakóingatlan fekvése szerinti települési önkormányzatnak az árverésen gyakorolható elővásárlási joga,
– az árverés helyét és időpontját,
– 10 000 000 Ft-ot meg nem haladó becsérték esetén a becsérték 2%-ának megfelelő, de legalább 1000 Ft összegű, 10 000 000 Ft-ot meghaladó becsérték felett a becsérték 1%-ának megfelelő összegű licitküszöböt,
– a Vht.-nek az árverezőket közvetlenül érintő rendelkezéseit (árverési feltételek, vételár megfizetése, végrehajtói letéti számla száma, második árverés tartása),
– az elektronikus ajánlattétel feltételeit és határidejének lejártát.
Az árverési hirdetményt többek között kézbesítik a feleknek, illetve azoknak, akiknek az ingatlanra vonatkozólag az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joguk van.
Az árverés kitűzését bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba.
7.8.2.1. Kifüggesztés, közzététel
Az árverési hirdetményt ki kell függeszteni:
– a bíróság hirdetőtábláján,
– az ingatlan fekvése szerinti községi, városi, fővárosi kerületi polgármesteri hivatal hirdetőtábláján,
– az ingatlanügyi hatóság hirdetőtábláján.
Az árverési hirdetményt az árverést megelőzően legalább 15 napon át, és legalább az árverést megelőző 5. napig kell a hirdetőtáblán kifüggesztve tartani.
A végrehajtó a hirdetmény kivonatát közzéteszi a kamara hivatalos lapjában. A kivonat a végrehajtó nevét, telefonszámát, az ügy azonosítására alkalmas számot, az ingatlan művelési ágát, helyrajzi számát, a tulajdoni hányadot, az ingatlan területét, lakott vagy beköltözhető állapotát, becsértékét, az árverésnek, valamint az ingatlan megtekintésének helyét és időpontját tartalmazza. A kivonatot legkésőbb az árverést megelőző 5. napon kell közzétenni.
A végrehajtó bármelyik fél kérelmére gondoskodik arról, hogy az árverést egyéb megfelelő módon is közhírré tegyék.
A végrehajtó az árverési hirdetményt közzéteszi az elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartásában is. A árverés közhírré tételéhez fűződő jogkövetkezmény ilyenkor is a licitnapló lezárásáig történő közzétételhez fűződik. Nem tekinthető közzétettnek az árverés, ha a közzétételi időtartamban az elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartása a közzétételi időtartam 10%-át meghaladó időtartamban nem volt elérhető a felhasználók számára. Az elektronikus árverési rendszer az árverési hirdetmény közzétételének időpontját és a licitnapló lezárásának időpontját automatikusan rávezeti a hirdetményre, amely ezzel kiegészülve jelenik meg az elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartásában. Az árverés időpontját úgy kell meghatározni, hogy az a hirdetmény elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartásában történő közzétételének napját követő 60. napnál későbbi időpontra essen.
7.8.3. Ki lehet árverező?
Ingatlanra az árverezhet, aki előlegként az ingatlan becsértékének 10%-át legkésőbb az árverési ajánlatának megtétele előtt a végrehajtónál letétbe helyezte. Az előleg letétbe helyezése átutalással is történhet, az előleg összegét olyan időpontban kell átutalni, hogy az az árverés időpontját megelőzően megérkezzen a végrehajtói letéti számlára. A letétbe helyező az utóbbi esetben akkor árverezhet, ha az átutalásról szóló terhelési értesítőt legkésőbb az árverési ajánlatának megtétele előtt a végrehajtónak bemutatja, annak másolatát pedig részére átadja.
Akinek az ingatlanszerzése engedélyhez van kötve, az árverezés előtt igazolni köteles, hogy az engedélyt megkapta.
7.8.4. Vételi ajánlat
Az árverésen az a vételi ajánlat érvényes, amely az előző vételi ajánlatot a licitküszöb összegével vagy annak többszörösével meghaladja. A települési önkormányzat a külön jogszabály szerinti elővásárlási jogát – a felajánlott legmagasabb vételár háromszori kikiáltásáig – a vételi ajánlattal megegyező összegű vételi ajánlat megtételével gyakorolhatja.
Elektronikus árverés esetén, ha az árverező ingatlanszerzése engedélyhez kötött, az elektronikus árverési rendszer árverezőként történő használatához szükséges felhasználói név és jelszó aktiválásának az is feltétele, hogy az ingatlanszerzési engedélyét a végrehajtónak bemutassa. A beköltözhetően értékesítendő lakóingatlan fekvése szerinti, külön törvény alapján elővásárlási joggal rendelkező települési önkormányzat felhasználói nevének és jelszavának aktiválása az elővásárlási jog gyakorlását lehetővé tévő módon történik meg.
A vételi ajánlatot az elektronikus árverési rendszer akkor nem teszi közzé az árveréshez tartozó licitnaplóban, ha az
– nem éri el a becsérték 50%-át, lakóingatlan esetében - a törvényi feltételek fennállásakor – 70%-át, vagy
– nem haladja meg legalább a licitküszöb összegével vagy annak többszörösével az előzőleg közzétett vételi ajánlatot.
Ha az árverező vételi ajánlatának közzétételét követően az elektronikus árverési rendszer újabb vételi ajánlatot tesz közzé a licitnaplóban, az árverező kérelmére a végrehajtó 3 munkanapon belül intézkedik az árverési előleg visszautalásáról.
Az elektronikus árverési rendszer az árverést megelőző munkanap 12 órakor zárja le automatikusan a licitnaplót.
Az elővásárlásra jogosult települési önkormányzat valamennyi közzétett ajánlat vonatkozásában az árverés befejezéséig, az utolsóként közzétett vételi ajánlat vonatkozásában pedig a licitnapló lezárásának napján 24 óráig az aktivált felhasználói nevének és jelszavának megadásával, a közzétett vételi ajánlattal megegyező összegű vételi ajánlat tételével gyakorolhatja elővásárlási jogát. Az elővásárlási jog gyakorlására irányuló vételi ajánlatot az elektronikus árverési rendszer automatikusan közzéteszi az árverési hirdetményen.
7.8.5. Kikiáltási ár
Az árverés megkezdésekor a végrehajtó közli az árverezőkkel a becsértéket és a kikiáltási árat, ismerteti az árverési feltételeket és felhívja az árverezőket ajánlatuk megtételére. A kikiáltási ár a becsérték összege. Ha a licitnaplóban tettek közzé vételi ajánlatot, a kikiáltási ár az utolsóként közzétett vételi ajánlat összege.
Ha a felajánlott vételár nem éri el a kikiáltási árat, azt fokozatosan lejjebb kell szállítani a becsérték feléig. Ha a licitnaplóban már tettek közzé vételi ajánlatot, a kikiáltási ár nem szállítható le.
Lakóingatlan esetén a kikiáltási ár a becsérték 70%-ának megfelelő összegre szállítható le, ha az adósnak ez az egyetlen lakóingatlana, lakóhelye ebben van, és a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt.
7.8.5.1. Lakóingatlan
Lakóingatlannak kell tekinteni
– a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlant (tulajdoni illetőséget) a hozzá tartozó földrészlettel, ha arra használatbavételi engedélyt adtak ki,
– az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként feltüntetett lakó-, illetőleg gazdasági épületet, épületcsoportot és az azonos helyrajzi szám alatt hozzá tartozó föld együttesét.
7.8.6. Az árverés lefolytatása
Az árverést addig kell folytatni, amíg ajánlatot tesznek. Ha nincs további ajánlat, a végrehajtó a felajánlott legmagasabb vételár háromszori kikiáltása után kijelenti, hogy az ingatlant a legtöbbet ajánló árverező, az elővásárlási jog gyakorlása esetén pedig az elővásárlásra jogosult települési önkormányzat megvette. Az árverési vétel tényét és az árverési vételár összegét a végrehajtó rögzíti az elektronikus árverési rendszerben, amelyet az automatikusan közzétesz az árverési hirdetményen.
Az árverési vevő letétbe helyezett előlegét be kell számítani a vételárba. Az árverési vevőn kívüli többi árverezőnek az előleget az árverés befejezése után azonnal vissza kell adni, illetőleg vissza kell utalni.
7.8.7. A vételár megfizetése
Az árverési vevő köteles a teljes vételárat az árveréstől - ha pedig az árverést jogorvoslattal támadták meg, a jogorvoslatot elbíráló határozat rendelkezése szerint annak jogerőre emelkedésétől – számított 15 napon belül befizetni vagy átutalni a végrehajtói letéti számlára; ha ezt elmulasztja, előlegét elveszti. Elektronikus úton tett vételi ajánlat esetében a vételár megfizetésének határideje – jogorvoslat előterjesztését kivéve – az árverési jegyzőkönyv aláírását követő napon kezdődik.
A végrehajtó a vételár megfizetésére legfeljebb 2 hónapig terjedő halasztást adhat, ha ezt a vételár nagyobb összege vagy más fontos körülmény indokolttá teszi.
A vételár előleggel csökkentett összege után az esedékesség napjától a Ptk. szerinti késedelmi kamatot kell fizetni, amely a végrehajtás során befolyt összeget növeli.
7.8.7.1. Visszatartás
Ha az árverési vevőnek az adóssal szemben olyan követelése van, amelyre vonatkozólag a végrehajtási jog az elárverezett ingatlanra be van jegyezve az ingatlan-nyilvántartásba, az árverési vevő visszatarthatja az árverési vételárat, illetőleg azt a részét, amely a követelésének a kielégítéséhez szükséges.
Ha az árverési vevőnek a fenti követelését a vételár felosztásakor nem lehet kielégíteni, az árverési vevő köteles a vételárat, illetőleg visszatartott részét, továbbá a Ptk. szerint a szerződéses kapcsolatokban járó – az árverést követő 15. naptól esedékes – kamatot a végrehajtó felhívásától számított 15 napon belül befizetni a végrehajtói letéti számlára.
7.8.7.2. Megállapodás a zálogjogosulttal
Az árverési vevő megállapodhat a jelzálogos hitelezővel, hogy a jelzálogjog – amennyiben a vételárból a jelzálogos hitelező kielégítéshez jutna – az ingatlanon továbbra is fennmarad. Ha az árverési vevő a végrehajtónál a megállapodást igazolta, visszatarthatja a vételárat, illetőleg azt a részét, amely a jelzálogos hitelező követelésének kielégítéséhez szükséges.
Ha a jelzálogos hitelező követelését a vételár felosztásakor nem lehet kielégíteni, a 7.8.7.1. pontban írtak szerint kell eljárni.
7.8.8. Árverési jegyzőkönyv
Az árverésről a végrehajtó árverési jegyzőkönyvet készít, és ebben feltünteti:
– az elárverezett ingatlannak az ingatlan-nyilvántartási adatait, lakott vagy beköltözhető állapotban történt értékesítését, a becsértéket, azt, hogy a becsérték leszállítása milyen szabályok szerint történt és az árverési vételárat,
– az árverési vevő nevét, személyazonosító adatait, lakóhelyét, illetőleg székhelyét.
Az árverési jegyzőkönyvet az árverési vevő is aláírja. A végrehajtó az árverésről a jegyzőkönyv mellett kép- és hangfelvételt készít.
Ha az árverési vevő elektronikus úton tett vételi ajánlatot,
– a végrehajtó felhívja, hogy az árverési jegyzőkönyv aláírása céljából a végrehajtó irodájában a felhívás kézhezvételétől számított 15 napon belül jelenjen meg; ha ezt elmulasztja, előlegét elveszti;
– a végrehajtó az árverési jegyzőkönyv aláírásával egyidejűleg adhat részére halasztást a vételár megfizetésére.
Az árverési jegyzőkönyv másolatát kézbesíteni kell a feleknek és azoknak, akiknek az ingatlanra vonatkozólag az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joguk van.
Ha az árverési vevő a teljes vételárat kifizette, és az árveréstől számított 30 nap eltelt, a végrehajtó megküldi az árverési jegyzőkönyv másolatát
– az árverési vevő részére az árverési vétel igazolása céljából,
– az ingatlanügyi hatóság részére az árverési vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése végett.
7.8.9. A tulajdonjog bejegyzése
A végrehajtó a tulajdonjog bejegyzési eljárás megindítása iránti megkeresésében tájékoztatja az ingatlanügyi hatóságot az adós adóazonosító jeléről, adóazonosító jel hiányában az adós nevéről, születési helyéről, idejéről, anyja leánykori nevéről és lakóhelyéről (nem magyar állampolgárságú magánszemélynek az útlevélszámáról), továbbá arról, hogy az árverés jogerőre emelkedett, és az árverési vételárat kifizették.
Az elektronikus árverési rendszer az árverést – ha pedig arra nem került sor, a licitnapló végrehajtó általi lezárását – követő 30. napon automatikusan törli az elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartásából az árverési hirdetményt és a hozzá tartozó licitnaplót.
7.8.10. Birtokba adás
Ha az árverési vevő a teljes vételárat kifizette, és az árveréstől számított 30 nap eltelt, a végrehajtó az árverésen megvett ingatlant átadja az árverési vevőnek. Az ingatlan után az adó és más köztartozás az árverési vevőt az árverés napjától terheli.
Az ingatlan után járó bérösszeg (haszonbér) az árverési vevőt az árverés utáni legközelebbi esedékességi időponttól illeti meg, feltéve hogy az árverési vevő az árverésről a bérlőt (haszonbérlőt) ezelőtt az időpont előtt értesítette. Az értesítés elmulasztásából vagy a késedelmes értesítésből eredő kár az árverési vevőt terheli.
7.8.11. Az ingatlan kiürítése
Az adós és az adós jogán az ingatlanban lakó személyek az árveréstől számított 30. napig (ha a végrehajtó ennél hosszabb határidőt adott a vételár megfizetésére, eddig az időpontig, jogorvoslat előterjesztése esetén pedig az erről szóló határozat rendelkezése szerint a határozat jogerőre emelkedésétől számított 15. napig) kötelesek az ingatlant ingóságaiktól kiürítve elhagyni, és biztosítani, hogy a végrehajtó átadja azt az árverési vevőnek.
Az adós és a vele lakó személyek ideiglenesen mentesülnek a kiköltözési kötelezettség alól, ha a vételár kifizetése határidőben nem történt meg. Ebben az esetben a teljes vételár kifizetésétől számított 30 napon belül kell kiköltözni az ingatlanból.
7.8.11.1. Halasztás
A végrehajtást foganatosító bíróság az adósnak a - becsérték közlésének kézhezvételétől számított 15 napon belül előterjesztett - kérelmére az ingatlan elhagyására egyszeri halasztást adhat, ha a lakóingatlan az adós egyetlen lakóingatlana, lakóhelye ebben van, és a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt, és az adós az elhelyezését ideiglenesen sem tudja biztosítani. Nincs helye halasztásnak, ha az adóst az eljárás során korábban rendbírsággal sújtották, vagy kérelmére a bíróság legalább 6 hónapra a halasztásra is okot adó körülmény miatt a végrehajtást felfüggesztette.
A halasztás időtartama legfeljebb az árverés időpontjától számított 6 hónapig terjedhet.
A halasztás iránti kérelemben meg kell jelölni a halasztás indokát és a kérelem alaposságát valószínűsítő körülményeket, azt, hogy a kérelmező mely címről, illetve rövid úton milyen módon idézhető a meghallgatáson való megjelenésre, a kérelmet alátámasztó iratokat pedig csatolni kell. Ha a kérelem elbírálásához a kérelmező meghallgatása szükséges, a bíróság a meghallgatásra a kérelem beérkezésétől számított 8 napon belüli határnapot tűz ki, és erre a kérelmezőt azzal idézi, hogy távolmaradása (képviselőjének távolmaradása) a kérelem elintézésének nem akadálya.
A kérelemről a beérkezését követő 8 napon belül, meghallgatás tartása esetén a meghallgatáson kell dönteni.
A halasztás tárgyában hozott döntést haladéktalanul kézbesíteni kell a kérelmezőnek. A halasztást elrendelő végzést, illetve az elutasító végzés elleni fellebbezésről szóló értesítést a végrehajtó részére is meg kell küldeni.
A kérelmet elutasító végzés ellen a kérelmező fellebbezhet. A fellebbezést a végzés kézbesítésétől számított 15 napon belül, meghallgatás esetén a végzés kihirdetésekor lehet bejelenteni. Fellebbezés esetén az árverés megtartható, de az árverési vevőt tájékoztatni kell a halasztás tárgyában folyamatban levő eljárásról.
7.8.11.2. Kiköltöztetés
Ha a kiköltözésre az erre megadott időpontig nem került sor, a végrehajtó az árverési vevőnek a kiköltözési határidő lejártát követő 15. napig előterjesztett kérelmére – szükség esetén rendőrség közreműködésével - haladéktalanul intézkedik az ingatlan kiürítése iránt. Az ingatlan kiürítése során a végrehajtást kérő jogai és kötelezettségei az árverési vevőt illetik meg, illetve terhelik.
7.8.12. Sikertelen árverés
Az árverés sikertelen, ha
– nem tettek vételi ajánlatot, vagy a felajánlott vételár nem érte el az ingatlan becsértékének felét vagy lakóingatlan esetében – bizonyos esetben – 70%-át;
– az elektronikus úton vételi ajánlatot tevő árverési vevő az árverési jegyzőkönyvet nem írta alá;
– az árverési vevő nem fizette be, vagy nem utalta át a teljes vételárat az árveréstől számított 15 napon belül, illetőleg a végrehajtó által a vételár megfizetésére adott határidőn belül.
7.8.12.1. Második árverés
Az első árverés sikertelenségének megállapításától számított 3 hónapon belül – a végrehajtó által kitűzött időpontban – második árverést kell tartani. Nem kell megtartani a második árverést, ha az árverési vevő az árverési jegyzőkönyvet aláírta és befizette a vételárat (vagy átutalta, és az arról szóló terhelési értesítőt a végrehajtónak bemutatta), továbbá megtérítette a második árverés kitűzésével felmerült költséget, mielőtt a licitnaplóban vételi ajánlatot tesznek közzé. A vételár megfizetését a végrehajtó haladéktalanul rögzíti a licitnaplóba, és a licitnaplót lezárja. Ilyenkor az utólag megfizetett vételárba nem lehet beszámítani az elvesztett előleget.
A második árverésen a korábbi árverési vevő nem árverezhet. A vételi ajánlatok összegére, a kikiáltási árra és annak leszállítására az első árverésre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.
Ha a második árverésen az ingatlant alacsonyabb áron adták el, mint amelyet az első árverésen a korábbi árverési vevő felajánlott, a különbözetet a korábbi árverési vevő köteles a végrehajtást foganatosító bíróság végzése alapján megtéríteni. A megtérítendő összegbe az elvesztett előleget be kell számítani.
Az elvesztett előleg és a korábbi árverési vevő által megtérített különbözet a végrehajtás során befolyt összeget növeli.
7.8.13. Közös tulajdonban levő ingatlan árverése
Ha az osztatlan közös tulajdonban levő ingatlanra nem valamennyi tulajdonostárssal szemben van a végrehajtási jog bejegyezve, az árverést csak az adós tulajdoni hányadára lehet kitűzni. Az adós tulajdonostársai az árverés kitűzéséig együttesen kérhetik, hogy az egész ingatlant árverezzék el. A kérelmet a végrehajtó által jegyzőkönyvbe foglalt nyilatkozatban vagy közjegyzői okiratban kell előterjeszteni. Az egész ingatlan árverezése esetén
– az ingatlanra az adós kivételével bármelyik tulajdonostárs is árverezhet,
– az árverező tulajdonostárs a tulajdoni hányadának megfelelően arányosan csökkentett előleget köteles letétbe helyezni, és ha az ingatlant megvette, nem kell megfizetnie a vételárnak azt a részét, amely az ő tulajdoni hányadára esik,
– a tulajdonostárs hozzájárulásával lehet az ő tulajdoni hányadát a becsértékénél alacsonyabb áron elárverezni,
– a tulajdonostárs tulajdoni hányadának értékesítéséből befolyt összegből a végrehajtó levonja az értékesítésnek a tulajdoni hányadra eső, külön jogszabályban meghatározott költségét.
7.8.13.1. Közös tulajdon megszüntetése árveréssel
Ha az ingatlan közös tulajdonát – bírósági határozat, a bíróság által jóváhagyott egyezség vagy bírósági végrehajtási záradékkal ellátott okirat alapján – árveréssel kell megszüntetni, a végrehajtást a bíróság bármelyik tulajdonostárs kérelmére elrendelheti. Ilyenkor a végrehajtást elrendelő bíróság állapítja meg
– az ingatlan becsértékét, és azt az árverési hirdetmény elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartásában történő közzétételéig bármelyik tulajdonostárs kérelmére módosíthatja,
– az árverési feltételeket, továbbá az eljárási költség viselésének és a befolyt vételár felosztásának a módját.
Az ingatlanra bármelyik tulajdonostárs is árverezhet.
7.9. Értékesítés árverésen kívül
A végrehajtó az ingatlant a felek kívánságára – az általuk meghatározott vevő részére és az általuk megállapított becsértéken - árverésen kívül, de árverési vétel hatályával adja el. Ha az ilyen értékesítésből befolyó vételárból a végrehajtási eljárás költsége és valamennyi végrehajtást kérő – ideértve a végrehajtási eljárásba bekapcsolódott zálogjogosultakat is – követelése előreláthatólag kielégíthető, és az ingatlanra vonatkozólag más érdekeltnek nincs az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joga, az árverésen kívüli eladáshoz nem szükséges a végrehajtást kérők beleegyezése. Ebben az esetben a végrehajtó az ingatlant az adós által megjelölt személynek az adós által megállapított becsértéken adja el.
Ha az ingatlanra vonatkozólag más érdekeltnek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joga van – főszabályként –, az árverésen kívüli eladáshoz az ő beleegyezése szükséges.
Az ingatlan az árverés megkezdéséig adható el árverésen kívül. A vételi ajánlat licitnaplóban történő közzétételét követően az árverésen kívüli eladásra akkor van lehetőség, ha a felajánlott vételár magasabb a közzétett vételi ajánlat összegénél. Amennyiben az értékesítéshez nem szükséges a végrehajtást kérő engedélye, a közzétett vételi ajánlattal megegyező vagy annál alacsonyabb vételáron is lehetőség van az értékesítésre.
7.10. Az ingatlan átvétele a végrehajtást kérő által
Amennyiben a második árverés is sikertelen volt, úgy a végrehajtást kérő veheti át az ingatlant. Ha több végrehajtást kérő van, a végrehajtó megállapítja a becsérték felét meghaladó legmagasabb árajánlatot. Az ingatlant az veheti át, aki a becsérték felét meghaladó legmagasabb árajánlatot tette. Ha a becsérték felének megfelelően vagy azt meghaladóan több egyenlő árajánlatot tettek, az átvételi jogosultság a kielégítési sorrend szerint alakul.
Az átvétel jogkövetkezménye azonos az árverési vétel jogkövetkezményével.
7.10.1. Beszámítás
A becsérték felének, illetőleg az azt meghaladó átvételi árnak megfelelő összeget be kell számítani a végrehajtást kérő követelésébe. Ha a végrehajtást kérő követelésének összege nem éri el az ingatlan becsértékének felét, a különbözetet a végrehajtást kérő köteles az árverési vevőre nézve irányadó szabályok szerint befizetni.
Ha az árverésen a kikiáltási ár csak a becsérték 70%-ának megfelelő összegig szállítható le, az ingatlant ennél alacsonyabb összeg fejében nem lehet átvenni.
7.10.2. Szünetelés
Ha a végrehajtást kérő nem vette át az ingatlant, a végrehajtás a második árverésről szóló jegyzőkönyvnek a végrehajtást kérő részére történt kézbesítésétől számított 15 nap elteltétől mindaddig szünetel, amíg a végrehajtást kérő újabb árverés kitűzését nem kérte.
A szünetelés kezdő időpontjától számított 6 hónapnál korábban nem lehet újabb árverést kitűzni. Az újabb árverésre a második árverés szabályait kell megfelelően alkalmazni. Ha az újabb árverés is sikertelen volt, a végrehajtást kérő kívánsága szerint a fenti szabályok szerint átveheti az ingatlant. A sikertelen árverést követően tartott újabb árverésekre is a második árverés szabályait kell megfelelően alkalmazni azzal, hogy a kikiáltási árat lakóingatlan esetén is a becsérték feléig lehet leszállítani, sikertelen árverés esetén pedig a becsérték felének megfelelő összeg fejében vehető át az ingatlan.
