11.1. A végrehajtás elrendelése
A bíróság a zálogjogosult kérelmére a zálogszerződésről szóló közokiratot akként látja el végrehajtási záradékkal, hogy a zálogtárgy egyszerűsített végrehajtási értékesítésével rendeli el a zálogjoggal biztosított pénzkövetelés végrehajtását, ha
– a zálogjogosult megállapodott a zálogkötelezettel a zálogtárgy egyszerűsített végrehajtási értékesítésében;
– a zálogjogosult a zálogkötelezettel a Ptk. 257. §-ának (2)–(3) bekezdése szerinti értékesítésben állapodott meg, és a zálogtárgynak a zálogjogosult vagy megbízottja általi értékesítésére meghatározott határidő még nem telt le.
(A Ptk. szerint a felek – a legalacsonyabb eladási ár, illetve ennek számítási módja és a zálogjogosult kielégítési jogának megnyíltától számított határidő meghatározásával – írásban a kielégítési jog megnyílta előtt is megállapodhatnak a zálogtárgy közös értékesítésében. Ha a megállapodásban meghatározott határidő alatt, illetve feltételek mellett a zálogtárgyat nem sikerült értékesíteni, a közös értékesítésre irányuló megállapodás hatályát veszti. Ha a zálogtárgynak hivatalosan jegyzett piaci ára van, vagy ha a jogosult záloghitel nyújtásával üzletszerűen foglalkozik – a zálogjoggal biztosított követelései tekintetében ideértve minden hitelintézetet –, a felek a fenti feltételekkel abban is megállapodhatnak, hogy a jogosult a zálogtárgyat bírósági végrehajtás mellőzésével maga is értékesítheti. Ha ennek nincs helye, vagy azt a felek alkalmazni nem kívánják, úgy az előzőekben foglalt feltételekkel megállapodhatnak abban, hogy a jogosult a zálogtárgy értékesítésére záloghitel nyújtásával, illetve árverés szervezésével üzletszerűen vagy hivatalból foglalkozó személynek megbízást adhat.)
11.2. A pénzkövetelés végrehajtása szabályainak alkalmazása
A zálogtárgy egyszerűsített végrehajtási értékesítésére irányuló végrehajtás foganatosítására a pénzkövetelés végrehajtásának szabályait kell alkalmazni a következő eltérésekkel:
A végrehajtás foganatosítása a végrehajtható okiratban megjelölt zálogtárgyra történik. Az adós egyéb vagyontárgyainak, jövedelmének felkutatására és végrehajtás alá vonására nem kerül sor.
A végrehajtás – függetlenül a végrehajtás során befolyt összegtől – a zálogtárgy vételárából a zálogjogosult végrehajtást kérőt megillető összeg kifizetésével, a zálogtárgy zálogjogosult általi átvételével, illetve az értékesített, átvett ingatlan kiürítésével, az adós teljesítése esetén pedig a zálogjoggal biztosított követelés és a végrehajtási költségek megfizetésével befejeződik.
Ha az adós ellen más követelés behajtására is végrehajtást rendeltek el, a végrehajtó a zálogjoggal biztosított követelés végrehajtását az általános szabályok szerint folytatja, de a zálogjogosult továbbra is csak a zálogtárgy vételárából történő kielégítésre, illetve a zálogtárgy átvételére jogosult.
11.3. A zálogtárgy árverésének előkészítése
A végrehajtó a végrehajtási költség megelőlegezését követő 8 munkanapon belül kézbesíti a végrehajtható okiratot az adósnak, melynek során tájékoztatja a nyilatkozattételi kötelezettségéről és az elmulasztásának jogkövetkezményeiről.
A zálogtárgy lefoglalására és becsértékének megállapítására nem kerül sor. Ha az adós a végrehajtható okirat helyszíni kézbesítésével egyidejűleg, postai kézbesítés esetén pedig a kézhezvételtől számított 15 napon belül a tartozását nem fizette meg, a végrehajtó – kivéve ha a zálogtárgyat más követelés biztosítására is terheli zálogjog – kitűzi a zálogtárgy árverését.
11.3.1. Az adós nyilatkozata
Az adós a fenti 15 napos határidőn belül – kivéve, ha a tartozást megfizeti – köteles nyilatkozni a végrehajtónak a zálogtárgy ingóság tárolási helyéről, és arról, hogy vállalja-e az ingóság megőrzését. Ha az adós az ingóságok megőrzését nem vállalja, a végrehajtó – a szállítási és tárolási költségek megelőlegezését követően – intézkedik a zálogtárgy elszállítása iránt; ugyanígy kell eljárni akkor is, ha az adós nyilatkozatot nem tett, de a végrehajtó tudomására jut az ingóságok fellelési helye. Az elszállításról az ingóságok tételes felsorolását is tartalmazó jegyzőkönyvet kell készíteni.
Ha az adós a nyilatkozat megtételét elmulasztja, vele szemben rendbírság kiszabásának van helye, külön felhívás kiadása nélkül.
11.3.2. A zálogjogosult bekapcsolódása
Ha a zálogtárgyat más követelés biztosítására is terheli zálogjog, a végrehajtó értesíti a zálogjogosultat a végrehajtási eljárásba történő bekapcsolódás iránti kérelem előterjesztésének lehetőségéről. A bíróság a zálogjogosult végrehajtási eljárásba történő bekapcsolódásának engedélyezése során a zálogjogosult kielégítési jogának megnyíltát nem a zálogtárgy lefoglalása, hanem egyszerűsített végrehajtási értékesítésének elrendelése alapján állapítja meg.
11.3.3. Vételár
A végrehajtó az ingó- és ingatlan-árverési hirdetményben a zálogtárgy becsértéke helyett a zálogjogosult és a zálogkötelezett megállapodásában rögzített, illetve a zálogjogosult és a zálogkötelezett megállapodása szerinti számítási móddal megállapított legalacsonyabb vételár összegét tünteti fel azzal a tájékoztatással, hogy annál alacsonyabb összegben nem lehet árverezni a zálogtárgyra.
A zálogjogosultak – az eredeti megállapodásaikban rögzített legkisebb vételárak közötti összegben – megállapodhatnak a legkisebb vételár összegéről. Amennyiben 15 napon belül ezt írásban közlik a végrehajtóval, a végrehajtó ezt az összeget tünteti fel az árverési hirdetményben legkisebb vételárként.
Ha a zálogtárgy egyszerűsített végrehajtási értékesítését más követelés behajtására is elrendelte a bíróság, a végrehajtó a legalacsonyabb vételár összegéről tájékoztatja a végrehajtóhoz utóbb érkezett végrehajtható okirat szerinti zálogjogosult végrehajtást kérőt. Ha a zálogjogosult a tájékoztatás kézhezvételétől számított 15 napon belül nem értesíti a végrehajtót írásban egyet nem értéséről vagy a fentiek szerinti megállapodásáról, a végrehajtó a legalacsonyabb vételár összegét tünteti fel az árverési hirdetményben.
Egyetértés és megállapodás hiányában a végrehajtó az általános szabályok szerint megállapítja a zálogtárgy becsértékét, és kitűzi az árverést.
A végrehajtó a megállapított legalacsonyabb vételárról, illetve a megállapított becsértékről tájékoztatja a végrehajtásba bekapcsolódott zálogjogosultat.
11.3.3.1. Előleg
Ingatlan árverése során az árverési előleg a zálogtárgy legalacsonyabb vételárának 10%-a, a licitküszöb pedig a legalacsonyabb vételárnak a Vht. 143. §-ának j) pontjában meghatározott százaléka. (A 10 millió Ft-ot meg nem haladó becsérték esetén a becsérték 2%-ának megfelelő, de legalább 1000 Ft összegű, 10 millió Ft-ot meghaladó becsérték felett a becsérték 1%-ának megfelelő összegű licitküszöb.)
11.4. Árverés
Több zálogtárgy értékesítése esetén az értékesítésük sorrendjére a zálogszerződésben foglalt megállapodás irányadó, ennek hiányában azt a végrehajtást kérő határozhatja meg. Az ingatlanra megtett, a legalacsonyabb vételár összegét el nem érő vételi ajánlatot az elektronikus árverési rendszer nem teszi közzé a licitnaplóban.
Az árverés megkezdésekor a végrehajtó az árverezőkkel a legkisebb vételárat és a kikiáltási árat közli. A kikiáltási ár ingó árverése esetén a legalacsonyabb vételár összege, ingatlan árverése esetén pedig a licitnaplóban utolsóként közzétett vételi ajánlat, s csak ennek hiányában a legalacsonyabb vételár összege. Az árverésen a kikiáltási ár nem szállítható le.
Az árverés sikertelen, ha nem tettek legalább a legalacsonyabb vételárnak megfelelő összegű vételi ajánlatot. A zálogtárgyat a második sikertelen árverést követően legalább a legalacsonyabb vételárnak megfelelő összegben veheti át a végrehajtást kérő.
A zálogtárgy becsértékének megállapítása esetén az árverést az általános szabályok szerint kell megtartani.
11.5. Kiköltözési határidő
Lakóingatlan egyszerűsített végrehajtási értékesítése esetén a kiköltözési határidő az árveréstől (jogorvoslati kérelem jogerős elbírálásától, vételár megfizetésétől) számított 90 nap. A kiköltözési kötelezettség teljesítésére halasztás nem adható.
11.6. Végrehajtási kifogás
A zálogtárgy egyszerűsített végrehajtási értékesítése során végrehajtási kifogás csak a következő végrehajtási cselekményekkel kapcsolatban terjeszthető elő:
– a zálogtárgy becsértékének megállapítása,
– az ingatlan legkisebb vételárának vagy becsértékének közlése,
– a zálogtárgy árverése,
– az értékesített ingatlan kiürítése,
– a végrehajtói költség megállapítása és a vételár felosztása,
– késedelmes végrehajtói intézkedés.
Az árverési jegyzőkönyv kézhezvételét követő 15 napon belül előterjesztett végrehajtási kifogásban az árverést megelőző jogszabálysértő végrehajtói intézkedések megsemmisítése is kérhető. Ilyen intézkedés megsemmisítése esetén a bíróság az árverést is megsemmisítheti.
