1.1. A kötelezettségvállalás jele
A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerint a szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás jeléül foglalót lehet adni. Ebből a megfogalmazásból is kitűnik, hogy a foglaló elsősorban a szerződés megkötésének bizonyítéka. A foglaló kétség esetén csak a szerződés megkötése jeléül szolgál, s ez a jellege különbözteti meg alapvetően a bánatpénztől. Azzal ugyanis, hogy valaki veszni hagyja a foglalót, önmagában még nem menekül a szerződés teljesítésének kötelezettsége alól. Az érvényesen létrejött szerződés esetén ugyanis a másik fél ragaszkodhat a szerződés teljesítéséhez, illetve érvényesítheti a nemteljesítéshez fűződő jogkövetkezményeket, kártérítést követelhet. A Ptk. szerint a foglaló visszaköveteléséről való lemondás, illetőleg a foglaló kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít. A kártérítésbe azonban a foglaló értéke beszámít.
1.1.1. Foglaló csak szerződéskötéskor
A fenti törvényi megfogalmazásból az is kitűnik, hogy foglalót csak a szerződéskötéskor lehet adni. A felek egyike által a szerződés megkötése előtt átadott összeg nem tekinthető foglalónak, ha a szerződés – pl. valamely kikötött feltétel meg nem valósulása folytán – nem jön létre.
A szerződés megkötése után átadott pénzösszeg nem minősül foglalónak. A foglaló adása ugyanis úgynevezett reálszerződés, a foglaló adására vonatkozó megállapodás kötelmi jogi jogviszonyt nem keletkeztet. A szerződés megkötése után átadott pénzösszeg akkor sem tekinthető foglalónak, ha a felek megállapodtak abban, hogy a kötelezett a foglalót későbbi időpontban teljesíti.
Nem ütközik jogszabályba azonban az, ha a szerződés megkötésekor a felek a korábban más rendeltetéssel – például bánatpénzként – átadott összeget foglalóvá minősítik át.
Nincs jogi akadálya annak sem, hogy a foglaló átadása ügyvédi letét útján történjék. Ha a felek abban állapodtak meg az előszerződés megkötésekor, hogy az ügyvédnél korábban letétbe helyezett pénzösszeg rendeltetése az egyikük javára szóló foglaló, akkor ez a foglaló teljesítésének számít akkor is, ha a foglaló sorsáról kifejezetten nem rendelkeztek.
1.1.1.1. Foglaló érvénytelen szerződésnél
Egységes a bírói gyakorlat abban, hogy a foglalóra vonatkozó szabályok csak akkor alkalmazhatók, ha a foglalót érvényes szerződésben kötötték ki. A foglaló rendeltetése ugyanis az, hogy a szerződő feleket a kölcsönösen vállalt kötelezettségek teljesítésére késztesse, vagyis elősegítse a szerződés reális teljesítését. A foglalónak ez a szerepe és rendeltetése csak az érvényesen létrejött szerződés teljesítése érdekében érvényesülhet. Éppen ezért az érvénytelen szerződés megkötése alkalmával adott "foglalóval" kapcsolatban a foglalóra vonatkozó szabályok nem alkalmazhatók. Az érvénytelen szerződés esetén csupán a Ptk. 237. §-ában írt anyagi jogi rendelkezések alkalmazására kerülhet sor. Ehhez képest, ha ez lehetséges, a szerződéskötés előtt fennállott helyzetet kell visszaállítani. (Az említett törvényi szabály szerint érvénytelen szerződés esetében a szerződéskötés előtt fennállott helyzetet kell visszaállítani. Ha a szerződéskötés előtt fennállott helyzetet nem lehet visszaállítani, a bíróság a szerződést a határozathozatalig terjedő időre hatályossá nyilvánítja. Az érvénytelen szerződést érvényessé lehet nyilvánítani, ha az érvénytelenség oka – különösen uzsorás szerződés, a felek szolgáltatásainak feltűnő aránytalansága esetén az aránytalan előny kiküszöbölésével – megszüntethető. Ezekben az esetekben rendelkezni kell az esetleg ellenszolgáltatás nélkül maradó szolgáltatás visszatérítéséről. Uzsorás szerződés esetén a bíróság egészében vagy részben elengedheti a visszatérítést, ha az a sérelmet szenvedő felet részletfizetés engedélyezése esetén is súlyos helyzetbe hozná; a sérelmet okozó fél viszont a kapott szolgáltatásból az aránytalan előnynek megfelelő részt a sérelmet szenvedő félnek köteles visszatéríteni. A bíróság az ügyész indítványára az állam javára ítélheti meg azt a szolgáltatást, amely a tiltott, a jó erkölcsbe ütköző szerződést kötő, a megtévesztő vagy jogtalanul fenyegető, továbbá az egyébként csalárd módon eljáró félnek járna vissza. Uzsorás szerződés esetén a sérelmet okozó félnek visszajáró szolgáltatást az állam javára meg kell ítélni. Az államnak járó juttatásokat rendszerint pénzben kell megítélni.)
1.1.1.2. Foglaló szerződésmódosításnál
A szerződés módosításában a felek foglalót már nem köthetnek ki, és a szerződéskötéskor előleg címén átadott összeget sem módosíthatják foglalóra, mert foglalót csak a szerződés megkötésekor lehet adni.
1.2. Mi lehet foglaló?
Foglaló elvileg bármilyen birtokba adható dolog lehet, de a gyakorlatban a foglaló szinte kizárólag pénz.
1.3. Foglalóval biztosítható szerződések
Foglalóval bármilyen szerződés biztosítható, ám a gyakorlatban a foglaló leginkább adásvételhez kapcsolódik, s a vevő ad foglalót az eladónak.
1.3.1. Foglaló előszerződésnél
Az előszerződés foglalóval biztosítható. A szerződés megkötését bármelyik fél akkor tagadhatja meg, ha bizonyítja, hogy az előszerződés létrejötte után beállott körülmény folytán a szerződés teljesítésére nem képes, illetőleg a szerződés megkötése nemzetgazdasági érdeket sértene, vagy ha a szerződés megkötése után elállásnak vagy felmondásnak lenne helye. (A jogosult üzleti körülményeiben utóbb beállott változások önmagukban azonban nem adnak alapot az előszerződésben kikötött foglaló visszakövetelésére.)
A bírói gyakorlat szerint nincs akadálya annak, hogy a felek érvényes előszerződést kössenek olyan körülmények között is, amelyek a "végleges" adásvételi szerződést érvénytelenné tennék. Az érvényes előszerződést pedig ilyen esetben is lehet foglalóval biztosítani.
1.4. A foglaló kikötésének alakszerűsége
A foglaló adására vonatkozó megállapodás nincs írásbeli alakhoz kötve olyan esetben sem, ha a foglalóval biztosított szerződés érvényességéhez írásba foglalás szükséges. A szerződési akaratot ráutaló magatartással is kifejezésre lehet juttatni.
A foglaló tehát nem minősül a szerződés lényeges tartalmi elemének. (A Ptk. szerint ugyanis, ha jogszabály vagy megállapodás írásbeli alakot rendel, legalább a szerződés lényeges tartalmát írásba kell foglalni.)
1.5. A foglaló sorsa
1.5.1. A szerződés teljesítése
Ha a szerződést teljesítik, a foglalót a szolgáltatás ellenértékébe be kell számítani, ha pedig a foglaló a beszámításra nem alkalmas, a foglaló visszajár.
1.5.1.1. Beszámítás a teljesítésbe
A foglaló szerződést biztosító mellékkötelezettség, az ilyen címen átadott összeg egészen addig, míg azt a vételárba be nem számították, csupán a szerződés létrejöttének bizonyítékául, valamint a szerződés biztosítékául szolgál. A foglalót akkor lehet a vételárba beszámítani – azaz a foglaló vételárrá akkor alakul át, amikor a foglalóval biztosított szerződést a felek teljesítik. (A Ptk. szerint 296. § a kötelezett a jogosulttal szemben fennálló egynemű és lejárt követelését a jogosulthoz intézett vagy a bírósági eljárás során tett nyilatkozattal tartozásába beszámíthatja. A beszámítás erejéig a kötelezettségek megszűnnek.)
1.5.1.2. Meghatározott célra fordítandó foglaló
A Ptk. szerint beszámításnak nincs helye olyan szolgáltatással szemben, amelyet megállapodás alapján meghatározott célra kell fordítani. A foglalóként átadott pénzösszeg rendeltetésén azonban nem változtat, hogy azt meghatározott célra kell felhasználni. A foglaló ilyen esetben is beszámít a vételárba. (Számtalan esetben rendelkeznek például úgy a felek, hogy az eladó a kapott foglalóból köteles az adásvétel tárgyát képező ingatlant tehermentesíteni, vagy elvégezni bizonyos javítási, karbantartási munkákat.)
1.5.2. A szerződés meghiúsulása
A szerződés meghiúsulása esetén a foglaló sorsa a szerint alakul, hogy melyik felet terheli a felelősség a szerződés meghiúsulásáért.
1.5.2.1. Mikor jár vissza a foglaló?
Visszajár a foglaló, ha a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős. Ugyancsak visszajár a foglaló, ha a meghiúsulásért mindkét felet felelősség terheli. A felelősség általános polgári jogi mértéke az a követelmény, hogy a polgári jogi viszonyokban úgy kell eljárni, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. (Saját felróható magatartására előnyök szerzése végett senki sem hivatkozhat. Aki maga sem úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható, a másik fél felróható magatartására nem hivatkozhat.) Itt érdemes megemlíteni a szándékosság és a gondatlanság kérdéskörét, hiszen a felelősség, vagy ha úgy tetszik a vétkesség e kategóriákban öltenek testet. Szándékosságról beszélünk, ha valaki kívánja magatartásának következményeit, vagy e következményekbe belenyugszik. Gondatlanságról van szó ezzel szemben akkor, ha valaki előre látja magatartásának lehetséges következményeit, de könnyelműen bízik azok elmaradásában; úgyszintén az is, aki e következmények lehetőségét azért nem látja előre, mert a tőle elvárható figyelmet vagy körültekintést elmulasztja.
1.5.2.2. A foglaló elvesztése, kétszeres visszatérítése
A teljesítés meghiúsulásáért felelős személy az általa adott foglalót elveszti. A teljesítés meghiúsulásáért felelős személy a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. Az adott foglaló elvesztése, illetőleg a kapott foglaló kétszeres visszatérítése tehát a teljesítés meghiúsulásáért való felelősséghez kapcsolódik, vagyis felróható magatartást feltételez.
Önmagában például az a tény, hogy valaki eladóként elidegenítési tilalom ellenére vállalja az előszerződésben az adásvételi szerződés megkötését, nem felróható. Ezekkel a körülményekkel ugyanis a felek az előszerződés létrejöttekor kölcsönösen tisztában voltak. Vizsgálandó azonban, hogy próbálkozott-e azzal, hogy az ingatlanszerzési korlátozás alól mentesítést kapjon, másrészt pedig, hogy egyáltalán képes volt-e a teljesítésre, a "végleges" adásvételi szerződés megkötését akadályozó elidegenítési és terhelési tilalom elhárítására.
1.5.2.3. A szerződés felbontása
Ha a felek az adásvételi szerződést közös megegyezéssel felbontják, a már teljesített szolgáltatások visszajárnak. Az eladó ezért a vételár egy részére azon a címen sem tarthat igényt, hogy a pénzt foglalóként vagy bánatpénzként kapta. A foglalóval biztosított szerződés közös megegyezéssel történt megszüntetése azonban önmagában nem jelenti azt, hogy ne lenne a teljesítés meghiúsulásáért felelős személy. A szerződés felbontása esetén megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal szűnik meg, és a már teljesített szolgáltatások visszajárnak. Nincs azonban akadálya annak, hogy a felek a szerződés felbontása esetén ettől eltérően állapodjanak meg.
1.6. Foglaló vagy előleg?
Azt a kérdést, hogy a vevő által átadott pénzösszeget előlegnek vagy foglalónak kell-e tekinteni, egymagában nem dönti el az összeg rendeltetésének az írásbeli szerződésben használt elnevezése. A Ptk. szerint a szerződés megkötésekor átadott pénzösszeget vagy más dolgot csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha ez a rendeltetése a szerződésből kétségtelenül kitűnik. Ez a törvényi rendelkezés ad iránymutatást abban a kérdésben, hogy bizonyos esetben foglalónak vagy előlegnek minősül-e az adott összeg. Az egyértelműen el nem dönthető esetekben az a vélelem, hogy előlegről van szó, nem pedig foglalóról. Ha például a bizományos a bizományi szerződésben nem közli a megbízójával, hogy a kért pénzügyi fedezet foglalóként funkcionál, a megbízó által előre átutalt pénzösszeg csak előlegként számolható el.
Itt utalunk arra, hogy a Ptk. szerint a szerződési nyilatkozatot vita esetén úgy kell értelmezni, ahogyan azt a másik félnek nyilatkozó feltehető akaratára és az eset körülményeire tekintettel a szavak általánosan elfogadott jelentése szerint érteni kell. Annak, hogy a szerződő felek a foglalóval biztosított szerződés megkötésekor átadott pénzösszeg rendeltetését belefoglalják-e az írásbeli szerződésbe, illetve azt minek nevezik, általában ügydöntő jelentősége nincs. Az azonban, ha a szerződésben maguk is egyöntetűen a pénz foglaló jellegére utalnak, erősíti azokat az egyéb körülményeket, amelyek az átadott pénz ilyen rendeltetését a maguk összességében kétséget kizáróan megállapíthatóvá teszik.
A foglalóval ellentétben a részteljesítésnél akármilyen okból hiúsul meg a szerződés, a teljesítés (az előleg) visszajár, minthogy a szerződés meghiúsulásával a szolgáltatás jogalapját vesztette. Természetesen a meghiúsulásban vétlen fél a vétkes féltől ilyenkor is kártérítést követelhet, ám neki kell bizonyítani, hogy kár érte, s annak mekkora az összege. Alapos kárigény esetén előfordulhat, hogy a vétlen fél által kapott előleget beszámítják a vétkes fél által fizetendő kártérítésbe.
1.7. A foglaló mérséklése
Az adható foglaló összegét a törvény nem korlátozza, csak azt követeli meg, hogy annak e minősége a szerződésből kétségtelenül kitűnjék. A túlzott mértékű foglalót azonban a bíróság mérsékelheti.
Annak elbírálásánál, hogy a foglaló túlzott mértékűnek tekinthető-e, elsősorban a foglaló összegét és annak a vételárhoz viszonyított arányát kell figyelembe venni. A foglalót csak kivételesen és csak valóban indokolt esetben lehet mérsékelni, ha az indokolatlanul magas. A foglaló mérséklése nem járhat azzal az eredménnyel, hogy már nem képes betölteni rendeltetését, mert elveszti ösztönző hatását a szerződés teljesítésére. Annak mérlegelésénél, hogy a foglaló túlzott mértékű-e, a foglalónak a vételárhoz való viszonya mellett a szerződéskötés egyéb körülményeit is vizsgálni lehet. A foglaló kikötését követően beállt körülmények azonban nem vonhatók a mérlegelés körébe. Nincs tehát jelentősége a teljesítés meghiúsulása okainak, a feleket ért hátrány mértékének stb. (A gyakorlat a vételár 10%-a körüli foglalót tartja általánosan elfogadottnak.)
Elenyészik a foglaló mérséklése iránti igény, ha a felek a foglalóval biztosított előszerződést és szerződést is teljesítve a foglalót a vételárba beszámították. A beszámítással ugyanis megszűnt a foglaló biztosítéki szerepe.
