Az Országgyűlés a vagyonarányos közteherviselés fokozottabb érvényre juttatása érdekében egy új törvényt, a luxusadóról szóló törvényt alkotta meg. A luxusadó léte abból a felismerésből táplálkozik, hogy a társadalom kiemelkedően jómódú tagjai jellemzően lakhatásukat, üdülésüket szolgáló nagy értékű (luxus-) ingatlant tartanak fenn. Az új adónem központi adó, ám az adóhatósági feladatokat – hasonlóan a gépjárműadóhoz – a települési önkormányzati adóhatóság, a fővárosban a fővárosi önkormányzati adóhatóság látja el. Az adónem központiadó-jellege azt is jelenti, hogy azt az önkormányzat köteles működtetni, s az adó mértékét nem az önkormányzat, hanem a törvény állapítja meg. Az adóból származó bevétel az önkormányzatot illeti meg. A luxusadó - jellegét tekintve – valójában egy, a nagy értékkel bíró – 100 millió forintnál értékesebb – lakó-, üdülőépületeteket terhelő ingatlanadó.
9.1. Az adó tárgya
A luxusadó a magánszemély tulajdonában álló lakás, üdülőépület, épületrész, továbbá azon lakás, üdülő adóztatására szolgál, amelyen magánszemélynek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga áll fenn. Ezen épületek az ún. lakóépületek. Az elvileg adótárgy ingatlanok közül adót azok után kell fizetni, amelyeknek a törvény szerinti számított értéke a 100 millió forintot eléri.
9.1.1. Épület
Fontos összefüggés, hogy a lakásnak is és az üdülőnek is, valamint az épületrésznek is (összefoglalóan) épületnek kell lennie. Az épület olyan építmény, amely a környező külső tértől épületszerkezetekkel részben vagy egészben elválasztott teret alkot, és ezzel az állandó vagy időszakos tartózkodás, illetőleg használat feltételeit biztosítja, ideértve az olyan önálló létesítményt is, amely részben vagy teljes belmagasságával a környező csatlakozó terepszint alatt van.
9.1.2. Lakás
Ehhez képest a lakások alatt a lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésére vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 2. számú mellékletének 1-6. pontjában foglaltak alapján ilyennek minősülő és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház, lakóépület, lakás, kastély, villa, udvarház megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlant, továbbá minden – az ingatlan-nyilvántartásban más megnevezéssel nyilvántartott - de használatbavételi, fennmaradási engedélye szerint lakásnak minősülő ingatlanokat kell érteni.
9.1.3. Üdülő
Üdülőnek tekintendő az ingatlan-nyilvántartásban üdülőként (üdülőépület, hétvégi ház, apartman, nyaraló, vadászház stb.) feltüntetett vagy ilyenként feltüntetésre váró, ennek hiányában hatósági engedély alapján üdülőnek épült épületet jelenti.
9.1.4. Épületrész
Adótárgy lehet az épületrész is. Az épületrész az épület műszakilag elkülönített, külön bejárattal ellátott része, amely azzal felel meg lakás vagy üdülő fogalmi kritériumainak, hogy az ingatlan-nyilvántartásban önálló ingatlanként nem szerepel. Épületrészként adóztatható az olyan épület meghatározott része, amely lakásként nem szerepel az ingatlan-nyilvántartásban, de a lakástörvény szerint lakás vagy üdülő lehet. Épületrészként adókötelesek továbbá annak a többlakásos lakóháznak (például ikerház) a lakásai, amelyek nincsenek albetétesítve – azaz osztatlan közös tulajdonban áll az egész épület -, ugyanakkor az egyes lakások használata elkülönül, vagyis az ingatlant természetben megosztva használják. Az épületrész fogalma – önálló adótárgyi léte – azt is biztosítja, hogy ha az egész lakóépület értéke meghaladja ugyan a 100 millió forintot, de az egyes lakásoké viszont nem, akkor ugyanúgy ne kelljen adózni e lakóépület után, mint a társasházak esetében.
9.1.5. Lakóépület, lakóépületrész
A lakóingatlantól meg kell különböztetni a lakóépületet, amely olyan épület, mely túlnyomórészt – a hasznos alapterület 50 százalékát meghaladó mértékben – lakást tartalmaz. A lakóépületrész ehhez képest a lakóépületnek az a része (hasonlóan az épületrészhez), amely végleges falsíkokkal elkülönített, önálló bejárattal ellátott, lakásnak vagy üdülőnek nem minősülő helyiség vagy helyiségcsoport. Idetartozik a lakóépületben kialakított műhely, üzlet, iroda, melynek jelentősége abban áll, hogy a lakóépületrész alapterületét nem kell beszámítani a hasznos alapterületbe, így annak értéke nem is jelenik meg a számított értékben. Tehát, ha egy 400 m2-es lakóépület számított értéke 150 millió forint lenne, de a lakóépületen belül 150 m2 alapterületű üzletet alakítottak ki, akkor az üzlet alapterületét eleve nem kell beszámítani, azaz a lakóépület számított értéke 100 millió forint alá csökken.
9.2. Az adókötelezettség keletkezése, módosulása, megszűnése
Az adókötelezettség a használatbavételi, illetőleg a fennmaradási engedély kiadását, továbbá kizárólag nem magánszemély tulajdonában álló lakóingatlanon magánszemély tulajdonjog, vagyoni értékű jog szerzését követő év első napján keletkezik. Az engedély nélkül épült vagy anélkül használatba vett lakóingatlan esetén az adókötelezettség a tényleges használatbavételt követő év első napján keletkezik. Az adókötelezettség megszűnik a félév utolsó napján, ha a lakóingatlan a félévben megsemmisül vagy lebontják, illetve az kizárólag nem magánszemély tulajdonába kerül, továbbá a kizárólag nem magánszemély tulajdonában álló lakóingatlant terhelő, a magánszemély javára bejegyzett vagyoni értékű jogot az ingatlan-nyilvántartásból törlik. A lakóingatlan használatának szünetelése az adókötelezettséget értelemszerűen nem érinti.
Az adó – mint más tárgyi adók is – éves adó, azaz az adókötelezettség az év első napján fennálló állapothoz kötődik. Az adókötelezettséget érintő változást – például az alapterület változását, de ide nem értve az adókötelezettség megszűnését – is mindig csak a következő év első napjától kell figyelembe venni.
9.3. Az adó alanya
Az adó alanya lehet az év (adóév) első napján az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joggal nem terhelt lakóingatlan magánszemély tulajdonosa. Amennyiben a lakóingatlant (függetlenül az ingatlan tulajdonosának személyétől, azaz például ha a tulajdonos jogi személy) az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű jog terheli, s a jog gyakorlására jogosult magánszemély, akkor az adó alanya ez a magánszemély.
Ha egy épületnek több tulajdonosa van, akkor a tulajdonosok tulajdoni hányadaik arányában adóalanyok. A luxusadóban is van mód arra, hogy a tulajdonosok megállapodhatnak abban, hogy az adóalanyisággal kapcsolatos jogok mely tulajdonost illetik, illetve a kötelezettségek melyik tulajdonost terhelik. E megállapodást valamennyi tulajdonosnak alá kell írnia, és az adóhatósághoz be kell nyújtani azt.
Ha a 100 millió forint számított értéket elérő lakóház, üdülő ingatlan csak meghatározott hányadában van magánszemély (magánszemélyek) tulajdonában, akkor is adóköteles az ingatlan, de értelemszerűen az adó összegének csak olyan hányadát kell megfizetni, amilyen arányt képvisel magánszemély tulajdoni hányada az összes tulajdoni hányadon belül. Fontos összefüggés tehát, hogy mivel az adó tárgyi adó, ezért nem a magánszemély tulajdoni hányada értékének kell a 100 millió forint számított értéket elérni, hanem ilyenkor is az adótárgynak (épületnek, épületrésznek).
9.4. Az adó alapja
Az adó alapja a lakóingatlannak a törvény szerinti számított értéke. A számított érték nem az ingatlan piaci (forgalmi) értéke, hanem a törvényben rögzített metodikával megállapított érték, amely azonban – mint az értékelés lépéseiből látható – attól valójában jelentősen nem tér el. Az adóztatási célú értékelési módszertan nem arra vállalkozik, hogy a forgalmi értéket meghatározza, hanem arra, hogy az ingatlanok forgalmi érték-arányait az adóalapban érvényre juttassa. Az értékelési módszertan előnye, hogy nincs szükség egyedi értékelésre, az értékelés valójában a jogszabályok és az adózó által szolgáltatott adatok alapján történik. Ez azzal az előnnyel is jár, hogy egyedi értékvita kizárt, s nem merül fel az egyedi értékelés jelentős költsége sem.
9.5. A számított érték megállapítása
Az értékelés feladata megoszlik a törvényalkotó Országgyűlés, a rendeletalkotó önkormányzat, valamint az adózó és természetesen az értékelő adóhatóság között.
A luxusadóról szóló törvény 1. számú mellékletében szerepelnek megyénként – és azon belül település típusonként –, illetve a fővárosban kerületenként azok az ingatlanfajtánkénti (egylakásos lakóépületben lévő lakás, többlakásos lakóépületben lévő lakás, üdülő) négyzetméterenkénti forgalmi értékhatárok, amelyek között az önkormányzatnak az adott településen kialakult értékviszonyokra tekintettel kell jogszabályban (rendeletben) megállapítania a települési átlagértéket. Úgyszintén a törvény rögzíti, az értékelés menetét és az adott ingatlan értékét befolyásoló tényezők megnevezését és azoknak az értékre gyakorolt hatását.
Az önkormányzat rendeletében a helyben kialakult értékekre tekintettel ingatlanfajtánként (egylakásos lakóépület, többlakásos lakóépület, üdülő) a település egész területére megállapítja az ún. települési átlagértékeket a törvény keretei között. Ha azt a helyi sajátosságok indokolják, értékövezeteket hoz létre, s ezen értékövezetekre állapítja meg a településrészi átlagértéket. Az értékövezeteket ki lehet jelölni ingatlan-fajtánként is. Ez azt jelenti, hogy ingatlanfajtánként eltérő számú és eltérő határokkal bíró értékövezeteket is meg lehet határozni.
A települési, településrészi (értékövezeti) átlagérték megállapítása során az ún. típusingatlant kell figyelembe venni. A típusingatlan az az ingatlan, amelynek fizikai jellemzőit a törvény melléklete szerinti korrekciós tényezők 1,00 értékei határoznak meg. Nyilvánvaló, hogy a jogalkotó szervek közül az önkormányzat az, amely legjobban ismerheti a település értékviszonyait. Amennyiben ezzel valamilyen okból nincs tisztában vagy nem rendelkezik elegendő (megfelelő) információval, úgy erre nézve megkeresheti a vagyonszerzésiilleték-ügyekben eljáró adóhatóságot (azaz a megyei főjegyzőt).
A települési átlagérték nem haladhatja meg a törvényi értékhatárt. Például ha a településen egy ingatlanfajtára (például az egylakásos lakóépületre) egy települési átlagérték megállapítása indokolt, az árviszonyokra tekintettel 210 ezer forint/m2, a törvény melléklete azonban adott megyére és ezen belül településtípusra erre az ingatlanfajtára 100-180 ezer forintban állapítja meg az értékhatárokat, akkor nyilván az önkormányzat rendeletében 180 ezer forint/m2-ben állapíthatja meg a települési átlagértéket.
9.6. Az adó mértéke
A luxusadó évi mértéke a lakóingatlan számított értékének 100 millió forint feletti része után 0,5 százalék.
9.7. A kétszeres adóztatás kizárása
Az adóévre fizetendő luxusadóból levonható a lakóingatlan után az adóévre, az adóalany terhére megállapított és az adóalany által ténylegesen meg is fizetett építményadó, üdülőépület utáni idegenforgalmi adó, illetve a magánszemélyek kommunális adója. A törvényjavaslat így kizárja a kétszeres adóterhelést.
9.8. Eljárási kérdések
Az adóhatósági feladatokat a lakóingatlan fekvése szerint illetékes önkormányzati adóhatóság (a fővárosban a fővárosi önkormányzati adóhatóság) látja el.
Az adóalany az adókötelezettség keletkezéséről, változásáról, megszűnéséről az arra okot adó körülmény bekövetkeztét követő 15 napon belül köteles bejelentést tenni.
Az adót az önkormányzati adóhatóság határozattal (kivetéssel) állapítja meg.
Az adóévi adót két részletben, az önkormányzati adóhatóság határozatának jogerőre emelkedését követő 15 napon belül, legkorábban az adóév március 15-éig, illetve szeptember 15-éig kell megfizetni. Ameddig az adóhatóság új határozatot nem ad ki, addig az adóévben március 15-éig, illetve szeptember 15-ig a korábban kiadott határozat szerinti adót kell két részletben megfizetni.
Az önkormányzatnak a 2006. és 2007. adóévekre vonatkozóan – a 2005. évi értékviszonyokra figyelemmel - rendeletét 2006. március 31-éig kell kihirdetnie.
Az adókötelezettségről szóló bevallást az adóalanyoknak első ízben 2006. április 30-áig kell benyújtaniuk.
Az összeállítást készítették:
Borókné Kű Erzsébet, dr. Fejes Eszter, Görözdi Zsuzsa, dr. Hadi László, Kanyó Lóránd, Lucz Zoltánné, Szabó Tímea, Szikszainé dr. Bérces Anna
