6.1. A bérlet fogalma
Bérleti szerződés alapján a bérbeadó köteles a dolgot időlegesen a bérlő használatába adni, a bérlő pedig bért fizetni.
6.2. A bérlet alakisága
A bérlet fő szabályként mind szóban, mind írásban, mind pedig ráutaló magatartással érvényesen létrejön.
6.3. A bérleti díj
A bérlő a bért időszakonként előre köteles megfizetni. Arra az időre, amely alatt a dolgot rajta kívül álló okból nem használhatja, bér nem jár.
6.3.1. A bérfizetés elmulasztása
A bérfizetés elmulasztása esetében a bérbeadó a bérletet azonnali hatállyal felmondhatja, feltéve hogy a bérlőt megfelelő határidő kitűzésével és a következményekre való figyelmeztetéssel írásban felszólította a hátralék megfizetésére, és a bérlő e határidő elteltéig sem fizetett.
6.3.2. Zálogjog
Ingatlan vagy lakás bérbeadóját (albérletbe adóját) a hátralékos bér és járuléka erejéig a bérlőnek a bérlemény területén levő vagyontárgyain zálogjog illeti. A bérbeadó mindaddig, amíg e zálogjoga fennáll, megakadályozhatja a zálogjoggal terhelt vagyontárgyak elszállítását.
Ha a bérlő írásban kifogásolja a zálogjog fennállását, terjedelmét vagy azt, hogy a bérbeadó a követelésére teljes fedezetet nyújtó vagyontárgyakon felül más vagyontárgyak elszállítását is megakadályozta, a bérbeadó nyolc napon belül köteles zálogjogát bírósági úton érvényesíteni. Ha ezt elmulasztja, zálogjoga megszűnik. Ha a bérlő a zálogjoggal terhelt dolgot a bérbeadó engedélye nélkül elszállítja, és más megfelelő biztosítékot nem nyújt, a bérbeadó követelheti a dolognak a bérlő költségén való visszaszállítását. A dolog visszaszállításával a zálogjog feléled.
6.4. A felek jogai és kötelezettségei
6.4.1. Szavatosság
A bérbeadó – ha jogszabály eltérően nem rendelkezik – szavatol azért, hogy a bérelt dolog a bérlet egész tartama alatt szerződésszerű használatra alkalmas, és egyébként is megfelel a szerződés előírásainak. Erre a szavatosságra a hibás teljesítés miatti szavatosság szabályait azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy a bérlőt az elállás helyett az azonnali hatályú felmondás joga illeti meg, kicserélést pedig nem követelhet.
A bérbeadó szavatol azért, hogy harmadik személynek nincs a bérelt dologra vonatkozóan olyan joga, amely a bérlőt a használatban korlátozza vagy megakadályozza. Erre a szavatosságra az eladónak a tulajdonjog átruházásáért való szavatosságára irányadó szabályokat azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy a bérlő elállás helyett azonnali hatállyal felmondhat.
6.4.2. Használat
A bérlő a dolgot rendeltetésének és a szerződésnek megfelelően használhatja. Felelős minden olyan kárért, amely a rendeltetésellenes vagy szerződésellenes használat következménye.
6.4.2.1. A használat ellenőrzése
A bérbeadó
– a bérlő szükségtelen háborítása nélkül ellenőrizheti a használatot;
– követelheti a rendeltetésellenes vagy szerződésellenes használat megszüntetését, továbbá az ilyen használatból eredő kárának megtérítését;
– abban az esetben, ha az ilyen használat tovább folyik, vagy ha a bérelt dolgot fenyegető veszély súlyossága miatt az abbahagyás követelése sem vezetne célra, a bérletet azonnali hatállyal felmondhatja, és kártérítést követelhet.
6.4.2.2. Átalakítás
Ha a bérlő a dolgon jogosulatlanul olyan átalakítási munkálatokat végeztetett, amelyekhez a bérbeadó vagy a hatóság engedélye lett volna szükséges, a bérbeadó kívánságára köteles az eredeti állapotot helyreállítani.
6.4.3. Albérlet
Ingatlant vagy lakást fő szabályként a bérbeadó engedélye nélkül albérletbe vagy egyébként másnak használatába lehet adni. Más dolgot a bérlő a bérbeadó engedélye nélkül nem adhat albérletbe vagy harmadik személy használatába.
Ha a bérlő a dolgot a bérbeadó engedélyével más használatába adta, a használó magatartásáért mint a sajátjáért felel. Ha a bérlő a dolgot a bérbeadó engedélye nélkül engedi át másnak használatra, felelős azokért a károkért is, amelyek e nélkül nem következtek volna be.
6.4.4. Költségek
A dolog fenntartásával járó kisebb kiadásokat a bérlő, a többi kiadást, valamint a dologgal kapcsolatos közterheket a bérbeadó viseli.
A bérlő a dologra fordított szükséges kiadásainak megtérítését követelheti. Egyéb költségeinek megtérítésére a megbízás nélküli ügyvitel szabályai szerint tarthat igényt.
6.4.5. Értesítés
A bérlő köteles a bérbeadót értesíteni, ha a bérbeadót terhelő munkálatok szükségessége merül fel, és köteles megengedni, hogy a bérbeadó azokat elvégezze, továbbá a károk elhárításához szükséges intézkedéseket megtegye. Az értesítés elmulasztásából eredő károkért a bérlő felelős.
6.5. A bérlet megszűnése
A szerződésben megállapított idő elteltével vagy a szerződésben meghatározott körülmények bekövetkeztével a bérlet megszűnik. Megszűnik a bérlet akkor is, ha a dolog elpusztul.
6.5.1. Felmondás
A határozatlan időre kötött bérletet tizenöt napra fel lehet mondani. Itt említjük meg, hogy határozatlan időtartamúvá alakul át a határozott időre kötött bérlet, ha a bérleti idő lejárta után a bérlő a dolgot tovább használja, és ez ellen a bérbeadó tizenöt napon belül nem tiltakozik.
A bérlő örökösei a határozott időre kötött bérletet is felmondhatják; e jogukat azonban legkésőbb a hagyaték birtokbavételétől, illetőleg átadásától számított harminc napon belül gyakorolhatják.
A határozott időre kötött bérletet a bérbe adott dolog vevője nem mondhatja fel, kivéve ha őt a bérlő a bérleti viszony fennállása vagy lényeges feltételei tekintetében megtévesztette. (A bérlő köteles megengedni, hogy aki a dolgot meg kívánja venni, azt megfelelő időben és módon megtekinthesse.)
A bérlő a bérlet megszűnése előtt köteles megengedni, hogy az, aki a dolgot bérbe kívánja venni, azt megfelelő időben és módon megtekinthesse.
6.5.2. Elszámolás
A bérlet megszűnése után a bérlő köteles visszaadni a bérbeadónak a bérelt dolgot. A bérbeadóval szemben fennálló, a bérleti jogviszonyból keletkezett követeléseinek kiegyenlítéséig azonban a dolgot annak használata nélkül visszatarthatja. (Ezt a szabályt ingatlan és lakás bérletére nem lehet alkalmazni.) Ha a bérlő a dolgot jogosulatlanul tartja vissza, minden olyan kárért felel, amely e nélkül nem következett volna be.
A bérlő a dolog épségének sérelme nélkül leszerelheti mindazt, amit a saját költségén a dologra felszerelt.
6.6. Változás a bérbeadó személyében
Ha a bérbeadó személyében változás áll be, a bérkövetelés átszállásának időpontjára az engedmény szabályait kell alkalmazni. A vevő arra az időre, amelyre a bérlő a béreket az eladónak előre megfizette, bérfizetést csak akkor követelhet, ha az előre fizetésről az adásvételi szerződés megkötésekor nem tudott, és arról nem is kellett tudnia, különösen ha a bérlő az előre fizetés tekintetében megtévesztette.
6.7. Lakásbérlet
A lakásbérleti jogviszony létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, továbbá a lakásbérlet megszűnésére vonatkozó szabályokat az 1993. évi LXXVIII. törvény tartalmazza. A lakásbérlet szabályait megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére is.
6.7.1. A lakásbérlet létrejötte
A lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő szerződése határozott vagy határozatlan időre, illetőleg feltétel bekövetkezéséig hozza létre. A szerződés alapján a bérbeadó köteles a lakást a bérlő használatába adni, a bérlő pedig a lakás használatáért, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásért lakbért fizetni. A lakásbérleti jog a lakásra és a lakáshoz tartozó helyiségekre terjed ki.
Önkormányzati lakás nem lakás céljára csak kivételesen adható bérbe. A bérbeadás lehetőségét és feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg.
6.7.1.1. A szerződés formája
Az önkormányzat, illetőleg az állam tulajdonában lévő lakásra vonatkozó szerződést írásba kell foglalni. Egyéb formakényszer nincs.
6.7.2. Bérlőtársi viszony
A lakást több bérlő együttesen is bérelheti. Önálló bérlet esetén bérlőtársi jogviszony akkor létesíthető, ha ebben a bérbeadó és a bérlő, valamint a leendő bérlőtárs megállapodnak. Önkormányzati lakásra – ha a bérlőkijelölésre jogosult eltérően nem rendelkezik – a házastársak közös kérelmére, bérlőtársi szerződést kell kötni.
A bérlőtársak jogai és kötelezettségei egyenlőek, jogaikat együttesen gyakorolhatják. Kötelezettségük a bérbeadóval szemben egyetemleges.
6.7.3. Társbérlet
Ha a szerződés alapján a bérlők a lakás meghatározott lakószobáját és egyes helyiségeit kizárólagosan, más helyiségét pedig közösen használják, társbérlők. A társbérlő önálló bérlő.
6.7.4. A lakbér
A fizetendő lakbérben a szerződés megkötésekor kell megállapodni. Ha a lakbér mértékét jogszabály állapítja meg, a szerződés akkor is létrejön, ha a felek a fizetendő lakbérben nem állapodtak meg. A lakbér mértékét a lakás alapvető jellemzői, így különösen: a lakás komfortfokozata, alapterülete, minősége, a lakóépület állapota és településen, illetőleg a lakóépületen belüli fekvése, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatás figyelembevételével kell meghatározni.
A bérlő köteles megtéríteni a bérbeadó által nyújtott és a szerződésben – vagy más megállapodásukban – meghatározott külön szolgáltatás díját. (A külön szolgáltatás díját önkormányzati rendelet, illetőleg más jogszabály keretei között a bérbeadó állapítja meg.)
Ha a lakbér mértékét jogszabály határozza meg, és a felek a szerződés megkötésekor a fizetendő lakbérben nem állapodtak meg, a bérbeadó köteles a lakbér összegét a beköltözést követő nyolc napon belül a bérlővel írásban közölni. Ha a bérlő a lakbér összegét a közlés kézhezvételétől számított nyolc napon belül írásban nem kifogásolja, a közölt bért köteles fizetni.
Ha a felek a lakbérben vagy a lakbér módosításában nem tudnak megegyezni, annak megállapítását a bíróságtól kérhetik. A bíróság jogerős határozatáig a lakásért a korábban fizetett, ennek hiányában a bérbeadó által közölt lakbért kell fizetni.
6.7.5. A bérbeadó kötelezettségei
6.7.5.1. Birtokba bocsátás
A bérbeadó a lakást a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel együtt a szerződésben meghatározott feltételekkel és időpontban rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban köteles a bérlőnek átadni. A lakás rendeltetésszerű használatra akkor alkalmas, ha az épület központi berendezéseinek a lakásban lévő részei és a lakásberendezések üzemképesek.
6.7.5.2. Szavatosság
A bérbeadó szavatol azért, hogy a lakás az átadásakor rendeltetésszerű használatra alkalmas. A bérbeadó a bérlet fennállása alatt a lakással összefüggő, törvényben meghatározott, illetőleg a szerződésben vállalt kötelezettségéért szavatol. E szavatosságra a hibás teljesítés miatti szavatosság szabályait kell megfelelően alkalmazni.
A bérbeadó és a bérlő megállapodhatnak, hogy a lakást a bérlő teszi rendeltetésszerű használatra alkalmassá és látja el a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel. A megállapodásban a felmerülő költségek megtérítését és annak feltételeit is meg kell határozni.
A bérlő a szavatossági hiba elhárításához szükséges munkát a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti, ha a hiba elhárításáról a bérbeadó a bérlő írásbeli felszólításában megjelölt megfelelő határidőben nem gondoskodik.
6.7.5.3. Karbantartás
A bérbeadó köteles gondoskodni
– az épület karbantartásáról;
– az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról;
– a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről.
(Az épülettel, illetőleg a közös használatra szolgáló helyiségekkel és területtel összefüggő egyéb kötelezettségek teljesítésére a felek megállapodása az irányadó.)
A feleknek meg kell állapodniuk abban is, hogy a bérlő a bérbeadótól átvállalt kötelezettség teljesítése esetén milyen mértékű lakbérmérséklésre tarthat igényt.
A bérbeadó a fenti kötelezettségét:
– életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát veszélyeztető, vagy a lakás, illetőleg a szomszédos lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek rendeltetésszerű használatát ténylegesen akadályozó (a továbbiakban együtt: azonnali beavatkozást igénylő) hibák esetében haladéktalanul;
– azonnali beavatkozást nem igénylő hibák esetében pedig általában az épület karbantartásával vagy felújításával összefüggésben
köteles teljesíteni.
A bérlő az igazolt költségének egy összegben való megtérítését igényelheti a bérbeadótól, ha helyette azonnali beavatkozást igénylő munkát végzett, feltéve hogy az a másik félnek méltánytalan megterhelést nem okoz.
Ha a bérbeadó a bérlő felszólítása ellenére sem teljesíti határidőben a kötelezettségét, akkor a bérlő
– a bíróságtól kérheti a bérbeadó kötelezését a hiba kijavítására;
– a bérbeadó helyett és költségére a munkát elvégezheti.
6.7.6. A bérlő jogai és kötelezettségei
6.7.6.1. Lakbérfizetés
A bérlő a lakbért a szerződésben meghatározott összegben és időpontban köteles a bérbeadó részére megfizetni. Ha a felek a lakbérfizetés időpontjában nem állapodtak meg, a bérlő a lakbért havonta előre, egy összegben, legkésőbb a hónap 15. napjáig köteles megfizetni.
6.7.6.2. Használat
A bérlő és a vele együtt lakó személyek a lakást rendeltetésszerűen, a szerződésnek megfelelően használhatják. A bérlőt és a vele együtt lakó személyeket – a többi bérlő jogainak és érdekeinek sérelme nélkül – megilleti a közös használatra szolgáló helyiségek és területek használatának a joga.
6.7.6.3. Karbantartás, javítás
Ha a felek eltérően nem állapodnak meg, a bérlő köteles gondoskodni a lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és berendezéseinek a karbantartásáról, felújításáról, pótlásáról, illetőleg cseréjéről. Ha az említett munkák elvégzése a bérlőt terheli, akkor a szerződés megkötésekor a lakbért ennek figyelembevételével kell megállapítani. A bérlő a szerződésben vállalt kötelezettségét olyan időpontban és módon köteles teljesíteni, ahogy azt a lakás, illetőleg a lakásberendezések állapota szükségessé teszi.
Ha az épületben, az épület központi berendezéseiben a bérlő vagy a vele együtt lakó személyek magatartása miatt kár keletkezik, a bérbeadó a bérlőtől a hiba kijavítását vagy a kár megtérítését követelheti. (Amennyiben a fenti munkák a bérbeadó mulasztása vagy az épület felújítása, továbbá a vezetékhálózat meghibásodása miatt válnak szükségessé, akkor azok elvégzéséről a bérbeadó köteles gondoskodni.)
A bérlő köteles tűrni az épület karbantartásával, felújításával, helyreállításával, átalakításával, bővítésével és korszerűsítésével kapcsolatos, valamint a bérbeadót és más bérlőt terhelő egyéb munkák elvégzését, ha ezek nem eredményezik a lakás megsemmisülését.
6.7.7. Átalakítás, korszerűsítés
A bérbeadó és a bérlő megállapodhatnak, hogy a bérlő a lakást átalakítja, korszerűsíti. A megállapodásnak tartalmaznia kell azt is, hogy a munkák elvégzésének költségei melyik felet terhelik. Amennyiben a munka elvégzése következtében a lakás komfortfokozata is megváltozik, az eredeti szerződés módosítására akkor kerülhet sor, ha a felmerülő költségeket a bérbeadó viseli.
6.7.8. Értesítés
A bérbeadó, illetőleg a bérlő az őt terhelő munkát úgy köteles elvégezni, hogy a lakás, illetőleg más lakások rendeltetésszerű használatát – lehetőség szerint – ne akadályozza. A munka megkezdéséről és várható időtartamáról az érdekelt bérlőket előzetesen értesíteni kell. Az életveszély elhárításához szükséges munka a másik fél felszólítása nélkül is elvégezhető. Erről a másik felet egyidejűleg értesíteni kell.
6.7.9. A bérlet szünetelése
Ha az épület karbantartásával, felújításával, helyreállításával, átalakításával, bővítésével kapcsolatos munkák csak a bérlő átmeneti kiköltöztetése esetén végezhetők el, a lakásbérleti jogviszony a munkák elvégzésének időtartamára szünetel. A szünetelést és annak időtartamát a bérbeadó és a bérlő megállapodása, vita esetén a bíróság állapítja meg.
A bérbeadó az átmenetileg kiköltöztetett bérlő részére ugyanazon a településen – fővárosban a főváros területén – köteles másik lakást felajánlani. A bérlő ingóságai elhelyezésének, továbbá költözésének költségei a bérbeadót terhelik. A bérlő kevesebb szobaszámú, alacsonyabb komfortfokozatú lakást is köteles elfogadni, ha az egyébként – az együtt lakó személyek számára is figyelemmel – megfelel a lakás követelményeinek.
6.7.10. Más személy befogadása
A bérlő más személyt – a kiskorú gyermeke (az örökbe fogadott, a mostoha- és nevelt gyermeke), valamint a befogadott gyermekétől az együttlakás ideje alatt született unokája kivételével – csak a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával fogadhat be a lakásba. Önkormányzati lakásba a bérlő a bérbeadó írásbeli hozzájárulása nélkül is befogadhatja házastársát, gyermekét, jogszerűen befogadott gyermekétől született unokáját, valamint szülőjét.
A bérlőtárs a lakásba más személyt – a kiskorú gyermeke, valamint a befogadott gyermekétől az együtt lakás ideje alatt született unokája kivételével – a másik bérlőtárs és bérbeadó írásbeli hozzájárulásával fogadhat be.
A társbérlő a lakrészébe a házastársán, gyermekén, jogszerűen befogadott gyermekétől született unokáján, valamint szülőjén kívül más személyt csak a másik társbérlő és a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával fogadhat be.
6.7.11. A lakásbérlet megszűnése
A szerződés megszűnik, ha
– a felek a szerződést közös megegyezéssel megszüntetik;
– a lakás megsemmisül;
– az arra jogosult felmond;
– a bérlő meghal, és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy;
– a bérlő a lakást elcseréli;
– a bérlőt a Magyar Köztársaság területéről kiutasították;
– a bérlő lakásbérleti jogviszonyát a bíróság megszünteti;
– a bérlő lakásbérleti jogviszonya hatósági határozat folytán megszűnik.
A határozott időre szóló, illetőleg valamely feltétel bekövetkezéséig tartó lakásbérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével, illetőleg a feltétel bekövetkezésekor szűnik meg.
6.7.11.1. Közös elhatározás
A felek az önkormányzati lakásra kötött szerződést közös megegyezéssel úgy is megszüntethetik, hogy a bérbeadó a bérlőnek másik lakást ad bérbe, vagy pénzbeli térítést fizet. A másik lakás bérbeadása mellett pénzbeli térítés is fizethető. A másik lakás bérbeadására, illetőleg a pénzbeli térítésre vonatkozó szabályokat önkormányzati rendelet határozza meg.
6.7.11.2. A lakás megsemmisülése
Ha a lakás elemi csapás vagy más ok következtében megsemmisült, illetőleg az építésügyi hatóság életveszély miatt annak kiürítését rendelte el, és a bérlő (használó) elhelyezéséről maga vagy a lakással rendelkező szerv nem tud gondoskodni, az ideiglenes elhelyezés az említett lakás fekvése szerint illetékes települési, fővárosban a kerületi önkormányzat feladata.
6.7.11.3. Felmondás a bérlő szerződésszegése miatt
A bérbeadó a szerződést írásban felmondhatja, ha
– a bérlő a lakbért a fizetésre megállapított időpontig nem fizeti meg;
– a bérlő a szerződésben vállalt vagy jogszabályban előírt egyéb lényeges kötelezettségét nem teljesíti;
– a bérlő vagy a vele együtt lakó személyek a bérbeadóval vagy a lakókkal szemben az együttélés követelményeivel ellentétes, botrányos, tűrhetetlen magatartást tanúsítanak;
– a bérlő vagy a vele együtt lakó személyek a lakást, a közös használatra szolgáló helyiséget, illetőleg területet rongálják, vagy a rendeltetésükkel ellentétesen használják.
Bérlőtársi jogviszony esetén a felmondás valamennyi bérlőtársra csak akkor terjed ki, ha a felmondási ok velük szemben is megvalósult, és a bérbeadó a felmondást valamennyi bérlőtárssal közölte.
Ha a bérlő a bérfizetésre megállapított időpontig a lakbért nem fizeti meg, a bérbeadó köteles a bérlőt – a következményekre figyelmeztetéssel – a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet.
Ha a bérlő a szerződésben vállalt, vagy jogszabályban előírt egyéb lényeges kötelezettségét a bérbeadó által írásban megjelölt határidőben nem teljesíti, a bérbeadó a határidőt követő tizenöt napon belül írásban felmondással élhet.
Ha a bérlő vagy a vele együtt lakó személyek magatartása szolgál a felmondás alapjául, a bérbeadó köteles a bérlőt – a következményekre figyelmeztetéssel – a magatartás megszüntetésére vagy megismétlésétől való tartózkodásra a tudomására jutástól számított nyolc napon belül írásban felszólítani. A felmondást az alapjául szolgáló magatartás folytatásától vagy megismétlésétől számított nyolc napon belül írásban kell közölni. A felmondást nem kell előzetes felszólításnak megelőznie, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni. A felmondást a tudomásra jutástól számított nyolc napon belül írásban kell közölni.
A felmondás az elmulasztott határnapot követő hónap, illetve az adott hónap utolsó napjára szólhat. A felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.
6.7.11.4. Felmondás cserelakással
A bérbeadó a határozatlan időre szóló szerződést írásban felmondhatja úgy is, ha a bérlő részére egyidejűleg ugyanazon a településen – a fővárosban a főváros területén – cserelakást ajánl fel bérleti jogviszony létesítésére. A felmondási idő azonban három hónapnál rövidebb nem lehet.
A cserelakás megfelelőségénél figyelembe kell venni mindkét lakás
– komfortfokozatát;
– alapterületét;
– műszaki állapotát;
– lakóhelyiségeinek számát;
– településen és épületen belüli fekvését;
– lakbérét.
Ha a felmondással érintett lakásra a bérleti jog határozatlan időre szólt, ezt a cserelakás megfelelőségénél is figyelembe kell venni. A felajánlott lakás akkor is megfelelő, ha a lakások közötti eltérést a felajánlott lakás más előnye kiegyenlíti. A bérlő kevesebb szobaszámú, kisebb alapterületű lakást csak akkor köteles elfogadni, ha ez reá vagy a vele együtt lakó személyekre nézve nem jár jelentős érdeksérelemmel.
A bérbeadó nem köteles cserelakást felajánlani, ha a bérlőnek a bérelt lakással azonos településen – a fővárosban a főváros területén – megfelelő és beköltözhető lakása van.
A bérbeadó megállapodhat a bérlővel, hogy lakás felajánlása helyett részére pénzbeli térítést fizet. Ilyenkor a bérlő igényt tarthat arra, hogy a bérbeadó térítse meg a lakásváltoztatással kapcsolatban felmerült indokolt költségeit.
6.7.11.5. Felmondás cserelakás nélkül
A bérbeadó a szerződést cserelakás és a bérlő nélkül is írásban felmondhatja a hónap utolsó napjára, ha ezt a felek a szerződésben kikötötték. Eltérő megállapodás hiányában a felmondási idő nem lehet rövidebb három hónapnál. Önkormányzati lakás esetén az ilyen felmondásra a lakás átalakítása, korszerűsítése, lebontása vagy társbérlet megszüntetése céljából kerülhet sor.
A nem állami és a nem önkormányzati lakásra 1994. január 1. után létesített bérleti jogviszony - ha a felek másképpen nem állapodtak meg – írásban, cserelakás és a bérlő szerződésszegése nélkül is felmondható. A felmondási idő nem lehet rövidebb három hónapnál.
6.7.11.6. A bérlő felmondása
A bérlő a határozatlan időre kötött szerződést bármikor írásban felmondhatja. A felmondás a hónap utolsó napjára szólhat, de a felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.
6.7.12. Lakáscsere
A bérlő a lakást a bérbeadó hozzájárulásával elcserélheti. A csereszerződést írásba kell foglalni. Önkormányzati rendelet meghatározhatja, hogy önkormányzati lakás bérleti joga kizárólag másik lakásra cserélhető. Önkormányzati lakás esetén a hozzájárulás nem tagadható meg, ha bármelyik cserélő fél
– egészségügyi ok;
– munkahely megváltozása;
– lényeges személyi körülményeinek, így különösen a bérlővel állandó jelleggel jogszerűen együtt lakó személyek számának megváltozása
miatt cseréli el a lakást.
6.7.13. A lakás visszaadása
A szerződés megszűnésekor a bérlő köteles a lakást és a lakásberendezéseket rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban a bérbeadónak visszaadni. A felek úgy is megállapodhatnak, hogy a visszaadáskor a lakást és a lakásberendezéseket a bérbeadó teszi rendeltetésszerű használatra alkalmassá. Ebben az esetben az ezzel kapcsolatban felmerült költségeket a bérlő köteles a bérbeadónak megtéríteni.
6.7.14. Használati díj
A lakást jogcím nélkül használó a jogosult részére lakáshasználati díjat köteles fizetni. A használati díj a lakásra megállapított lakbérrel azonos összeg. A jogcím nélküli használat kezdetétől számított hat hónap elteltével a használati díj emelhető. Ez a rendelkezés nem alkalmazható, ha a jogcím nélküli használó másik lakásra tarthat igényt.
6.7.15. Igény másik lakásra
A szerződés megszűnése után a lakásban visszamaradó személy – a bérleti jog folytatására jogosult kivételével – másik lakásra akkor tarthat igényt, ha a bérbeadó, illetőleg a bérlőkijelölésre vagy a bérlőkiválasztásra jogosult erre kötelezettséget vállalt.
6.7.16. A lakásbérleti jog folytatása
A bérlő halála esetén az eltartó a lakásbérleti jogot akkor folytathatja, ha
– a tartási szerződéshez a bérbeadó írásban hozzájárult, és
– az eltartó a szerződésben vállalt tartási – vagy ha a bíróság a tartási szerződést életjáradéki szerződéssé átalakítja, e szerződés szerinti - kötelezettségét teljesítette, továbbá
– a bérbeadói hozzájárulástól a bérlő haláláig legalább egy év eltelt.
Önkormányzati lakás esetén az, akit a bérlő a törvény alapján a bérbeadó hozzájárulása nélkül fogadhat be a lakásba, a lakásbérleti jog folytatására jogosult, ha a bérlő a lakásba befogadta, és a bérlő halálakor életvitelszerűen a lakásban lakott. Ha e személyek jogosultak a lakásbérleti jog folytatására, eltérő megállapodásuk hiányában a lakásbérleti jogot a következő sorrend szerint folytatják: a bérlő házastársa, gyermeke, befogadott gyermekétől született unokája, szülője. A lakásbérleti jogot az azonos sorrendben jogosultak – eltérő megállapodásuk hiányában – bérlőtársként folytathatják.
A bérlő halála esetén a bérlőkijelölési joggal érintett lakás esetén a lakás bérleti jogát a bérlőkijelölésre jogosult által meghatározott személy folytathatja.
A törvény alapján önkormányzati lakás bérleti jogának folytatására jogosultak és az eltartó eltérő megállapodásának hiányában a bérlő halála esetén a lakásbérleti jogot az eltartó folytatja.
Aki a lakásbérleti jogot folytatja, köteles a lakáshasználatot változatlan feltételek mellett továbbra is biztosítani azok részére, akik a bérlő halálakor jogszerűen laktak a lakásban.
6.7.16.1. Tartási szerződés
A bérlő a lakásbérleti jog folytatása ellenében tartási szerződést a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával köthet. A tartási szerződés megkötése után a felek a lakásba más személyt – kiskorú gyermekük kivételével – a másik fél írásbeli hozzájárulásával fogadhatnak be.
Önkormányzati lakás esetén a bérbeadó megtagadhatja a tartási szerződéshez való hozzájárulását, ha a szerződő felek életkora vagy egyéb körülményei alapján a bérlő tartásra nem szorul, illetőleg az eltartó a tartásra nem képes.
6.7.17. Az albérlet
A bérlő a bérbeadó hozzájárulásával a lakás egy részét albérletbe adhatja. Az albérleti díjban a felek szabadon állapodnak meg. Önkormányzati és állami lakás esetén az albérleti szerződést írásba kell foglalni.
6.7.17.1. Felmondás
A bérlő az albérleti szerződést a következő hónap utolsó napjára felmondhatja. Az albérlő a határozatlan időre kötött albérleti szerződést a hónap tizenötödik vagy utolsó napjára felmondhatja. A felmondási idő tizenöt nap.
6.8. Helyiségbérlet
A nem lakás céljára szolgáló helyiség bérletének létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, valamint a bérlet megszűnésére a lakásbérlet szabályait kell megfelelően alkalmazni, az alábbi kivételekkel.
Az önkormányzat tulajdonában lévő helyiség bérbeadásának és a bérbeadó hozzájárulásának a feltételeit – az önkormányzati lakásokra vonatkozó szabályok megfelelő alkalmazásával – önkormányzati rendelet határozza meg. Az önkormányzati helyiség bérleti díjának mértékét azonban nem kell önkormányzati rendeletben meghatározni.
A helyiség átadásával, rendeltetésszerű használatával, karbantartásával, felújításával, továbbá a szerződés megszűnésekor a helyiség visszaadásával kapcsolatban a bérbeadó és a bérlő jogaira és kötelezettségeire a felek megállapodása az irányadó.
A felek megállapodhatnak abban is, hogy a bérleti jog szünetelésének időtartamára a bérbeadó a bérlő részére másik helyiséget biztosít.
A felek a helyiségbér mértékében szabadon állapodnak meg.
A bérbeadó nem köteles a bérlő házastársával bérlőtársi szerződést kötni.
A bérlő a helyiségbe más személyt csak a bérbeadó hozzájárulásával fogadhat be.
6.8.1. A helyiségbérlet megszűnése
A szerződés akkor is megszűnik, ha
– a gazdasági társaság, illetőleg a nem gazdasági társaság formában működő jogi személy bérlő jogutód nélkül megszűnik;
– a bérlőnek a helyiségben végzett tevékenységéhez szükséges egyéni vállalkozói igazolványát visszavonták vagy azt a bérlő visszaadta.
A bérbeadó a határozatlan időre kötött szerződést indokolás nélkül felmondhatja. A felmondási idő azonban egy évnél rövidebb nem lehet.
Az önkormányzati helyiségre fő szabályként a határozatlan időre kötött szerződést cserehelyiség biztosítása nélkül öt évig felmondani nem lehet, kivéve a bérlő szerződésszegését.
A cserehelyiség biztosításával történt felmondásnál a cserehelyiség akkor megfelelő, ha a bérlő az előző helyiségben gyakorolt tevékenységét hasonló körülmények között folytathatja.
6.8.2. A helyiségbérlet folytatása
Az egyéni vállalkozói igazolvány alapján tevékenységet folytató bérlő halála esetén csak az egyéni vállalkozó özvegye, továbbá özvegy hiányában vagy annak egyetértésével örököse, illetve cselekvőképességének elvesztése esetén a törvényes képviselője jogosult a bérleti jogot folytatni.
A vállalkozói igazolványhoz nem kötött tevékenység esetén csak a bérlő házastársa, gyermeke, jogszerűen befogadott gyermekétől született unokája, valamint szülője jogosult a bérleti jogot folytatni, ha a helyiséget továbbra is arra a célra használja, mint a bérlő.
Ha a bérlő gazdasági társaságot alapít, vagy a társaság átalakul, a társaság a jogutód.
6.8.3. A bérleti jog átruházása
A bérlő a helyiség bérleti jogát a bérbeadó hozzájárulásával másra átruházhatja vagy elcserélheti. Az erre vonatkozó szerződést írásba kell foglalni. Önkormányzati helyiség esetén a hozzájárulás feltételeit önkormányzati rendeletben kell meghatározni. A hozzájárulás nem tagadható meg, ha a cserélő fél az önkormányzat rendeletében meghatározott feltételeket vállalja.
