3.1. Általános szabályok
Az ingatlanra irányuló végrehajtás – az általános szabályok szerint – a végrehajtást kérő kérelmére indul, a bíróság e kérelemre állítja ki a végrehajtási lapot.
3.1.1. A végrehajtási kérelem tartalmi kellékei
A végrehajtást kérőnek – ingatlanra irányuló végrehajtás esetén is – a kérelemben (amelyre formanyomtatvány van, és amely – egyebek mellett – a bíróságokon is beszerezhető) meg kell jelölnie
– az adós nevét (cégnevét) és az azonosításához szükséges adatokat (legalább a születési idejét vagy az anyja nevét, illetőleg a cégjegyzékszámát), továbbá
– az ügy körülményeitől függően: az adós lakóhelyét, munkahelyét, illetőleg székhelyét, telephelyét és a végrehajtás alá vonható vagyontárgyának helyét; lényeges, hogy az előzőekben felsorolt adatok közül legalább egyet közölni kell.
Ingatlan-végrehajtás kérése esetén – a fentieken túlmenően – meg kell jelölni az ingatlan-nyilvántartási adatokat is (azaz az ingatlan pontos címét, helyrajzi számát).
3.1.2. Alaki követelmények
A végrehajtási kérelmet a kellő példányban (azaz az ügyben szereplő felek számánál eggyel több példányban), megfelelően kitöltött végrehajtható okirat nyomtatványon kell előterjeszteni. Előfordul, hogy a végrehajtást kérő a kérelmét nem a nyomtatványon terjeszti elő, illetőleg a nyomtatványt nem a kellő példányban nyújtotta be, vagy nem megfelelően töltötte ki. Ilyenkor a bíróság pótolja a hiányt, de lehetősége van arra is, hogy felhívja a végrehajtást kérőt a hiány pótlására, illetőleg a helyes eljárásra.
3.1.3. Eljárás szóbeli kérelem esetén
A kérelem szóban is előterjeszthető, amikor is a bíróság az ilyen kérelmet a végrehajtható okirat nyomtatvány kitöltésével írásba foglalja.
3.1.4. A végrehajtás korlátlansága
Az adós tulajdonát képező ingatlant az ingatlan jellegére, művelési ágára és az ingatlant terhelő jogra vagy tilalomra, továbbá az ingatlanhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba feljegyzett tényekre tekintet nélkül végrehajtás alá lehet vonni.
3.1.4.1. Mentesség
Mentes a végrehajtás alól az az ingatlan, amelyet a felszámolási eljárás során nem lehet az adós vagyonához tartozóként figyelembe venni.
3.1.5. Szerzés korlátozott terhekkel
Annak tulajdonjogát, aki a végrehajtás alá vont ingatlan tulajdonjogát megszerzi, kizárólag az alábbiakban felsorolt jogok terhelhetik:
– telki szolgalom,
– közérdekű használati jog,
– az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jog, továbbá
– a törvényen alapuló haszonélvezeti jog még abban az esetben is, ha nincs az bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásba.
3.1.5.1. Haszonélvezeti jogtól mentes tulajdonjog
A fentiektől eltérően azonban nem terheli a haszonélvezeti jog - függetlenül attól, hogy az ingatlan-nyilvántartásba be van-e jegyezve – az ingatlant megszerző tulajdonos tulajdonjogát akkor, ha annak jogosultja a végrehajtást kérő követelésének kielégítéséért felelős, vagy ha azt a jelzálogjog keletkezése után szerződéssel létesítették.
3.2. Ingatlan lefoglalása
Ha a végrehajtható okirat tartalmazza az ingatlan adatait, a végrehajtó a végrehajtási költség megelőlegezését követő 3 munkanapon belül lefoglalja az ingatlant. Amennyiben a végrehajtást kérő a végrehajtási kérelemben úgy rendelkezett, hogy az adós ingatlanát is vonják végrehajtás alá, vagy az adós ingatlanának végrehajtás alá vonását nem zárta ki, de a végrehajtási kérelemben az ingatlan adatait nem jelölte meg, ilyen esetben a végrehajtó a végrehajtási költség előlegezését és az ingatlan adatainak beszerzését követő 3 munkanapon belül intézkedik az ingatlan lefoglalása iránt.
3.2.1. Végrehajtási jog bejegyzése
A végrehajtó az ingatlan lefoglalása végett megkeresi a földhivatalt azzal, hogy a végrehajtási jogot jegyezze be az ingatlan-nyilvántartásba, egyúttal felhívja a földhivatalt, hogy a végrehajtási jog bejegyzésével kapcsolatos határozatának megküldésével együtt tájékoztassa a végrehajtót azoknak a nevéről és lakóhelyéről (székhelyéről), akiknek az ingatlanra vonatkozólag az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joguk van. A foglalás a végrehajtási jog bejegyzésével fejeződik be.
3.2.1.1. Soronkívüliség, további jogszerzés
A hitelezők érdekét védő rendelkezés, miszerint a földhivatal a végrehajtási jog bejegyzését – ideértve a megelőző beadványokat is – soron kívül intézi el. Ugyancsak a végrehajtást kérő érdekét védő szabály, hogy a lefoglalt ingatlanra vonatkozóan csak azzal a feltétellel lehet jogot szerezni, hogy az a végrehajtást kérő végrehajtási jogát nem sérti, továbbá nem hiúsítja meg a végrehajtás célját.
3.2.1.2. Értesítés a bejegyzésről
A földhivatal a végrehajtási jog bejegyzéséről szóló határozatát a végrehajtónak, a feleknek, továbbá azoknak kézbesíti, akiknek az ingatlanra vonatkozólag az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joguk van, valamint megadja a végrehajtónak a tájékoztatást azoknak a nevéről és lakóhelyéről (székhelyéről), akiknek az ingatlanra vonatkozólag az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joguk van.
3.2.2. A végrehajtó tájékoztatási kötelezettsége
A végrehajtó a földhivatal értesítésének kézhezvétele után haladéktalanul tájékoztatja a zálogjogosultat arról, hogy – amennyiben a zálogjogosult egyben nem a végrehajtást kérő – a zálogjogból eredő igényét végrehajtási eljárás során érvényesítheti, és az erre vonatkozó kérelmét az értesítés kézhezvételét követő 8 munkanapon belül kell bejelentenie a végrehajtást foganatosító bíróságnál.
3.2.3. Lefoglalt ingatlan értékesítésének feltételei
A végrehajtó a lefoglalt ingatlan értékesítése iránt csak meghatározott feltételek fennállása esetén intézkedhet, azaz akkor, ha
– a követelés viszonylag rövidebb időn belüli behajtása másképpen nem lehetséges, és
– a végrehajtási jog bejegyzéséről szóló határozatnak a végrehajtó részére történt kézbesítésétől számított 45 nap eltelt. (Amennyiben azonban a végrehajtási jog bejegyzéséről szóló határozatnak a végrehajtó részére történt kézbesítésétől számított 8 napon belül igénypert indítottak, úgy az igényelt ingatlan értékesítése iránt az igényper jogerős befejezése után lehet csak intézkedni.)
A végrehajtási törvény a fentieken túl az értékesítés vonatkozásában arról is rendelkezik, hogy a végrehajtó az ingatlant a becsérték megállapításától, végrehajtási kifogás előterjesztése esetén a becsérték tárgyában hozott jogerős bírósági határozat kézhezvételétől számított 3 hónapon belül olyan időpontban köteles értékesíteni, amely a helyi körülmények között a legcélszerűbb.
3.2.3.1. Az ingatlan becsértéke
A végrehajtó az ingatlan értékesítése előtt a 6 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványt is figyelembe véve vagy – bármelyik fél erre irányuló kérelmére – szakértő becsűs véleménye alapján megállapítja az ingatlan becsértékét mind a beköltözhető, mind pedig a lakott állapotban történő értékesítés esetére. Az adó- és értékbizonyítványnak, illetve a szakértő becsűs véleményének tartalmaznia kell azt, hogy az ingatlan a végrehajtási törvény szerinti lakóingatlannak minősül-e. [A végrehajtási törvény értelmében lakóingatlan a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan (tulajdoni illetőség) a hozzá tartozó földrészlettel, ha arra használatbavételi engedélyt adtak ki, továbbá az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként feltüntetett lakó-, illetőleg gazdasági épület, épületcsoport és az azonos helyrajzi szám alatt hozzá tartozó föld együttese.]
A végrehajtó az ingatlan becsértékét közli a felekkel és azokkal, akiknek az ingatlanra vonatkozóan az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joguk van, és a közléssel egy időben tájékoztatja a végrehajtást kérőt arról, hogy a közlés kézbesítésétől számított 15 napon belül a végrehajtótól nyilvános pályázat megrendezését kérheti, amelyre azonban több végrehajtást kérő esetén valamennyi végrehajtást kérő ilyen tartalmú nyilatkozata alapján nyílik csak lehetőség. Ha nem állnak fenn azok a feltételek, amelyek alapján lehetőség van az ingatlan lakottan történő árverezésére (erre írásunk későbbi részében még visszatérünk), úgy a végrehajtó arról is tájékoztatja a végrehajtást kérőt, hogy az ingatlant akkor értékesíti lakott állapotban, ha az erre irányuló kérelmét a tájékoztatás kézhezvételétől számított 15 napon belül a végrehajtást kérő a végrehajtónál előterjeszti.
A végrehajtónak az adós felé is van közlési kötelezettsége, amelynek alapján a becsérték közlésével egyidejűleg tájékoztatja az adóst arról, hogy az értékesítést követően fennálló kiköltözési kötelezettsége teljesítésének elhalasztása iránti kérelmét legkésőbb a közlés kézhezvételétől számított 15 napon belül terjesztheti elő a bíróságnál.
A gyakorlatban előfordulhat, hogy a közléstől számított 15 napon belül végrehajtási kifogást terjesztettek elő. Ilyenkor a becsértéket a bíróság állapítja meg – amennyiben szükséges, úgy szakértő bevonásával.
3.2.3.2. Ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogok jogosultjainak értesítése
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogok jogosultjai részére a végrehajtó valamennyi szükséges tájékoztatást – egyéb, ismert cím hiányában - az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett, illetőleg a földhivatal által közölt címre küldi meg.
3.3. Ingatlanárverés
A lefoglalt ingatlant – a végrehajtási törvény általános előírása alapján - rendszerint árverésen kell értékesíteni. Az árverés általában úgynevezett beköltözhető állapotban történik.
3.3.1. Lakott ingatlan árverezése
Lakottan kell árverezni az ingatlant,
– ha abban a végrehajtási eljárás megindulását megelőzően kötött, érvényes bérleti szerződés alapján bérlő lakik, kivéve ha az adós és a zálogjogosult korábban az ingatlan beköltözhető állapotban történő értékesítésében állapodott meg, és a bérleti szerződést e megállapodás ellenére kötötték meg;
– ha abban haszonélvező lakik (kivéve ha a haszonélvező a végrehajtást kérő követelésének kielégítéséért felelős, vagy ha a jogosultságot a jelzálogjog keletkezése után szerződéssel létesítették);
– ha az osztatlan közös tulajdonban levő ingatlanban a nem adós tulajdonostárs lakik;
– ha az adós és a végrehajtást kérő (több végrehajtást kérő esetén valamennyi végrehajtást kérő) a lakottan történő értékesítésben megállapodott, vagy
– ha a lakottan történő értékesítéssel valamennyi végrehajtást kérő egyetért, azzal, hogy amennyiben a végrehajtást kérők nem egyeztek bele a lakottan történő értékesítésbe, az adósnak a lakásban maradására vonatkozó korábbi szerződéses kikötések a hatályukat vesztik, illetve
– ha abban az adós egyenes ági felmenője lakik, és lakóhelye a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is a végrehajtás alá vont ingatlanban volt, az ingatlan tulajdonjogát az adós tőle ingyenesen szerezte, kivéve ha az adós és a zálogjogosult korábban az ingatlan beköltözhető állapotban történő értékesítésében állapodott meg.
3.3.2. Árverés kitűzése, árverési hirdetmény
Az árverést a végrehajtó árverési hirdetménnyel tűzi ki.
3.3.2.1. A hirdetmény tartalma
A hirdetményben fel kell tüntetni
– a végrehajtó nevét, hivatali helyiségének címét, telefonszámát, letéti számlájának számát;
– a felek nevét, a főkövetelések jogcímét és összegét;
– az ingatlan ingatlan-nyilvántartási adatait [helyrajzi szám, művelési ág, a fekvés helye, tulajdonos, a végrehajtási törvényben meghatározott terheket (például zálogjog, haszonélvezeti jog stb.)];
– az ingatlan tartozékait, jellemző sajátosságait;
– az ingatlan lakott vagy beköltözhető állapotban történő értékesítését;
– az ingatlan becsértékét;
– az árverési előleg összegét;
– azt, hogy az árverésen a kikiáltási ár összege a végrehajtási törvény rendelkezései alapján milyen mértékben csökkenthető, valamint
– a végrehajtási törvénynek az árverezőket közvetlenül érintő előírásait.
3.3.2.2. A hirdetmény kézbesítése
Az árverési hirdetményt kézbesíteni kell
– a feleknek,
– azoknak, akiknek az ingatlanra vonatkozólag az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joguk van,
– az ingatlan fekvése szerinti községi, városi, fővárosi kerületi jegyzőnek, továbbá
– a földhivatalnak – amely az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzi az árverés kitűzését.
3.3.2.3. A hirdetmény közzététele
Az árverési hirdetményt ki kell függeszteni
– a bíróság hirdetőtábláján,
– az ingatlan fekvése szerinti községi, városi, fővárosi kerületi polgármesteri hivatal hirdetőtábláján, továbbá
– a földhivatal hirdetőtábláján is.
A hirdetményt az árverést megelőzően legalább 15 napon át és legalább az árverést megelőző 5. napig kell a hirdetőtáblán kifüggesztve tartani.
A végrehajtó a hirdetmény kivonatát a kamara hivatalos lapjában közzéteszi. A kivonat a végrehajtó nevét, telefonszámát, az ügy azonosítására alkalmas számot, az ingatlan művelési ágát, helyrajzi számát, a tulajdoni hányadot, az ingatlan területét, lakott vagy beköltözhető állapotát, becsértékét, az árverésnek, valamint az ingatlan megtekintésének helyét és időpontját tartalmazza. A kivonatot legkésőbb az árverést megelőző 5. napon kell közzétenni.
Amennyiben az eljárásban szereplő bármelyik fél azt kéri, úgy a végrehajtó gondoskodik az árverési hirdetmény egyéb módon történő közzétételéről is (például a hirdetmény megjelentetése helyi lapban stb.).
Függetlenül attól, hogy a hirdetményt milyen egyéb módokon tette közzé a végrehajtó, annak árverés közhírré tételéhez fűződő jogkövetkezmény minden esetben a bíróság hirdetőtábláján történt kifüggesztéshez kapcsolódik.
3.3.3. Jog az árverezésre
Ingatlanra az árverezhet, aki előlegként az ingatlan becsértékének 10 százalékát – legkésőbb az árverési ajánlatának megtétele előtt – letétbe helyezte a végrehajtónál. Az előleg letétbe helyezése átutalással is lehetséges, azonban az előleg összegét olyan időpontban kell átutalni, hogy az a végrehajtói letéti számlára az árverés időpontját megelőzően megérkezzen. A letétbe helyező az utóbbi esetben akkor árverezhet, ha az átutalásról szóló terhelési értesítőt legkésőbb az árverési ajánlatának megtétele előtt a végrehajtónak bemutatja, és annak másolatát részére átadja.
Fontos szabály, hogy akinek ingatlanszerzése engedélyhez kötött, az árverezése előtt igazolni köteles, hogy az engedéllyel rendelkezik.
3.3.4. Az árverés lefolytatása
3.3.4.1. A becsérték közlése, leszállítása
Az árverés megkezdésekor a végrehajtó az árverezőkkel közli az ingatlan becsértékét (a kikiáltási árat), ismerteti az árverési feltételeket, és felhívja az árverezőket ajánlatuk megtételére. Amennyiben a felajánlott vételár nem éri el a kikiáltási árat, úgy azt fokozatosan lejjebb kell szállítani a becsérték feléig. (Utalunk arra, hogy lakóingatlan esetén a kikiáltási ár a becsérték 70 százalékának megfelelő öszszegre szállítható le akkor, ha az adósnak ez az egyetlen lakóingatlana, lakóhelye is ebben van, és a végrehajtási eljárás megindítását megelőző hat hónapban is a végrehajtási eljárással érintett ingatlanban lakott.)
3.3.4.2. Az árverés időtartama, befejezése
Az árverést mindaddig folytatni kell, amíg ajánlatot tesznek. Ha nincs további ajánlat, a végrehajtó a felajánlott legmagasabb vételár háromszori kikiáltása után kijelenti, hogy az ingatlant a legtöbbet ajánló megvette.
3.3.4.3. Jegyzőkönyv
Az árverésről a végrehajtó úgynevezett árverési jegyzőkönyvet készít, amelynek másolatát kézbesíti a feleknek és azoknak, akiknek az ingatlanra vonatkozólag az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joguk van.
Amennyiben az árverési vevő a teljes vételárat kifizette, és az árveréstől számított 30 nap már eltelt, úgy a végrehajtó az árverési jegyzőkönyv másolatát megküldi
– az árverési vevő részére – az árverési vétel igazolása céljából –, valamint
– az illetékes földhivatal részére – az árverési vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése céljából.
3.3.5. A vételár megfizetése
Az árverési vevő köteles a teljes vételárat az árveréstől – ha pedig az árverést jogorvoslattal támadták meg, a jogorvoslatot eldöntő határozat rendelkezése szerint a jogerőre emelkedéstől – számított 15 napon belül befizetni vagy átutalni a végrehajtói letéti számlára; amennyiben e kötelezettségét elmulasztja, az előleget elveszti. Az előleg egyébként a vételárba beszámít.
3.3.5.1. Halasztás engedélyezése
A végrehajtónak lehetősége van arra, hogy a vételár megfizetésére legfeljebb 2 hónapig terjedő halasztást adhasson akkor, ha ezt a vételár nagyobb összege vagy más fontos körülmény indokolttá teszi.
3.3.5.2. Árverési vételár visszatartása
Lehetséges, hogy az árverési vevőnek az adóssal szemben olyan követelése van, amelyre vonatkozólag a végrehajtási jog az elárverezett ingatlanra be van jegyezve az ingatlan-nyilvántartásba. Ebben az esetben az árverési vevő visszatarthatja az árverési vételárat, illetőleg annak azt a részét, amely a követelésének a kielégítéséhez szükséges. Amennyiben azonban az árverési vevőnek az előzőekben említett követelését a vételár felosztásakor bármely okból nem lehet kielégíteni, úgy az árverési vevő köteles a vételárat, illetőleg annak visszatartott részét, továbbá a Polgári Törvénykönyv szerint a szerződéses kapcsolatokban járó – az árverést követő 15. naptól esedékes - kamatot a végrehajtó felhívásától számított 15 napon belül befizetni a végrehajtói letéti számlára.
3.3.5.3. Megállapodás jelzálogos hitelezővel
Az árverési vevőnek lehetősége van arra is, hogy megállapodhasson az úgynevezett jelzálogos hitelezővel abban, hogy a jelzálogjog – amennyiben a vételárból a jelzálogos hitelező kielégítéshez jutna – az ingatlanon továbbra is fennmarad. Ilyenkor, ha az árverési vevő a végrehajtónál igazolta a megállapodás megkötését, visszatarthatja a vételárat, illetőleg a vételárnak azt a részét, amely a jelzálogos hitelező követelésének kielégítéséhez szükséges.
3.3.6. Az ingatlan átadása
Ha az árverési vevő a teljes vételárat kifizette, és az árveréstől számított 30 nap eltelt, a végrehajtó az árverésen megvett ingatlant átadja az árverési vevőnek.
3.3.6.1. Jogok, kötelezettségek, kárveszély viselése
Az ingatlan utáni adó és egyéb köztartozás az árverési vevőt az árverés napjától terheli. Az ingatlan után járó bérösszeg (haszonbér) az árverési vevőt az árverés utáni legközelebbi esedékességi időponttól illeti meg, feltéve hogy az árverési vevő az árverésről a bérlőt (haszonbérlőt) ez előtt az időpont előtt értesítette, azzal, hogy az értesítés elmulasztásából vagy a késedelmes értesítésből eredő kár az árverési vevőt terheli.
3.3.6.2. Az ingatlan kiürítése
Az adós és az adós jogán az ingatlanban lakó személyek – fő szabály szerint - az árveréstől számított 30. napig, ha a végrehajtó ennél hosszabb határidőt adott a vételár megfizetésére, eddig az időpontig, jogorvoslat előterjesztése esetén pedig az erről szóló határozat rendelkezése szerint a határozat jogerőre emelkedésétől számított 15. napig kötelesek az ingatlant ingóságaiktól kiürítve elhagyni, és biztosítani, hogy a végrehajtó átadja azt az árverési vevőnek.
Az adós és a vele lakó személyek ideiglenesen mentesülnek a kiköltözési kötelezettség alól, ha az árverési vevő nem fizette meg határidőben a vételárat; ilyenkor a teljes vételár kifizetésétől számított 30 napon belül kell kiköltözni az ingatlanból.
A végrehajtást foganatosító bíróság az adósnak a – becsérték közlésének kézhezvételétől számított 15 napon belül előterjesztett – kérelmére az ingatlan elhagyására egyszeri halasztást adhat akkor, ha az ingatlan lakóingatlan, és az adós az elhelyezését ideiglenesen sem tudja biztosítani. Nincs helye azonban halasztásnak, ha az adóst az eljárás során korábban rendbírsággal sújtották, vagy kérelmére a bíróság legalább 6 hónapra a halasztásra is okot adó körülmény miatt a végrehajtást felfüggesztette.
A halasztás időtartama azonban az árverés időpontjától számított 6 hónapnál nem lehet hosszabb.
Amennyiben az érintett az árverezett ingatlanból nem költözik ki, úgy a végrehajtó az árverési vevő kérelmére – szükség esetén rendőrség közreműködésével – haladéktalanul intézkedik az ingatlan kiürítése iránt.
3.3.7. Az árverés sikertelensége
Az árverés sikertelen, ha
– nem tettek vételi ajánlatot, vagy a felajánlott vételár nem érte el az ingatlan becsértékének felét,
– az árverési vevő nem fizette be vagy nem utalta át a teljes vételárat az árveréstől számított 15 napon belül, illetőleg a végrehajtó által engedélyezett határidőn belül.
3.3.8. Második árverés
Az első árverés sikertelenségének megállapításától számított 3 hónapon belül – a végrehajtó által kitűzött időpontban – második árverést kell tartani.
3.3.8.1. Mentesülés
Nem kell megtartani a második árverést akkor, ha az árverési vevő a második árverés megkezdése előtt befizette a vételárat, vagy azt átutalta, és az erről szóló terhelési értesítőt a végrehajtónak bemutatta, másolatát részére átadta, továbbá megtérítette a második árverés kitűzésével felmerült költséget. Ilyenkor azonban az utólag megfizetett vételárba nem lehet beszámítani a késedelem miatt elvesztett előleget.
3.3.9. A második árverésre vonatkozó külön szabályok
Lényeges, hogy a második árverésen a korábbi árverési vevő nem árverezhet. A második árverésen is az ingatlan becsértéke a kikiáltási ár, amelyet a becsérték feléig, lakóingatlan esetén a korábbiakban már ismertetett feltételek fennállása esetén a becsérték 70 százalékának megfelelő összegig lehet leszállítani.
3.3.10. Eljárás alacsonyabb áron történő eladás esetén
Amennyiben a második árverésen az ingatlant alacsonyabb áron adták el, mint amelyet az első árverésen a korábbi árverési vevő felajánlott, úgy a különbözetet a korábbi árverési vevő köteles a végrehajtást foganatosító bíróság végzése alapján megtéríteni. A megtérítendő összegbe az elvesztett előleget be kell számítani.
3.4. Nyilvános pályázat
Az ingatlant a végrehajtást kérő, több végrehajtást kérő esetén valamennyi végrehajtást kérő kívánságára az árverési vétel hatályával, nyilvános pályázaton (pályázat) kell értékesíteni. A pályázatra vonatkozó nyilatkozatot a végrehajtóval írásban kell közölni, a végrehajtó az ilyen tárgyú, előtte szóban tett nyilatkozatot pedig jegyzőkönyvbe foglalja.
3.4.1. Kizárás a részvételből
A pályázaton nem vehet részt:
– az ügyben eljáró végrehajtó,
– a végrehajtó alkalmazottja,
– a végrehajtói iroda tagja és alkalmazottja, továbbá ezek közeli hozzátartozója és élettársa, valamint
– a végrehajtást foganatosító bíróság állományába tartozó személy és
– az adós.
3.4.2. A pályázat közzététele, pályázati hirdetmény
Nyilvános pályázat esetén a végrehajtó pályázati hirdetménnyel teszi közzé a pályázatot.
3.4.2.1. A hirdetmény tartalma
A pályázati hirdetmény tartalmazza
– a végrehajtó nevét, hivatali helyiségének címét, telefonszámát, a letéti számlájának számát;
– a végrehajtási ügy számát;
– a felek nevét, a végrehajtást kérők főkövetelését;
– a nyilvános pályázat útján értékesítendő ingatlan megjelölését (helyrajzi szám, tulajdonos, tulajdoni hányad, a fekvés helye, az ingatlannak a végrehajtási törvényben meghatározott, írásunk korábbi részében már utalásszerűen megjelölt terhei, tartozékok, jellemző sajátosságok, beköltözhető állapot, a kiköltözésre adott halasztás), valamint megtekintésének helyét és idejét;
– az ingatlan becsértékét és az előleg összegét;
– az ajánlat benyújtásának módját, helyét, naptári nap szerint meghatározott határidejét;
– az ajánlat érvényességéhez szükséges tartalmi elemek megjelölését;
– az ajánlat felbontásának helyét és időpontját, továbbá azt a tájékoztatást, hogy a felbontási eljáráson a felek és az ajánlattevők személyesen vagy meghatalmazottjuk útján részt vehetnek, valamint
– a pályázat elbírálásának módját, továbbá a pályázaton részt vevőkre vonatkozó rendelkezéseket.
3.4.2.2. A hirdetmény kézbesítése, közzététele
A pályázati hirdetményt kézbesíteni kell
– a feleknek,
– azoknak, akiknek az ingatlanra vonatkozóan az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joguk van,
– az ingatlan fekvése szerinti községi, városi, fővárosi kerületi jegyzőnek, valamint
– a földhivatalnak.
A pályázati hirdetményt – a megérkezését követő első munkanaptól kezdődően – 15 napig ki kell függeszteni a végrehajtást foganatosító bíróságnak, az ingatlan fekvése szerinti községi, városi, fővárosi kerületi polgármesteri hivatalnak, valamint a földhivatalnak a hirdetőtáblájára, és közzé kell tenni a kamara hivatalos lapjában.
A végrehajtó - hasonlóan az árverési hirdetmény vonatkozásában írtakhoz – bármelyik fél kérelmére gondoskodik a hirdetmény egyéb megfelelő módon történő közhírré tételéről.
A pályázat közhírré tételéhez fűződő jogkövetkezmény a pályázati hirdetménynek a kamara hivatalos lapjában történő közzétételéhez kapcsolódik.
3.4.3. Ajánlat
A pályázóknak ajánlatot kell készíteniük, amely ajánlatnak tartalmaznia kell
– a vevő nevét, születési évét, anyja nevét, lakóhelyét (székhelyét, cégjegyzékszámát),
– a felajánlott vételár összegét,
– az ingatlan becsértéke 10 százalékának megfelelő előleg végrehajtói letéti számlára történő befizetéséről szóló igazolást,
– ha a vevő ingatlanszerzése engedélyhez kötött, ennek az – engedély másolatának csatolásával történő – igazolását,
– az arról szóló nyilatkozatot, hogy a vevő nem minősül a végrehajtási törvény szabályai értelmében a pályázatban való részvételből kizárt személynek (e személyeket összeállításunk korábbi részében felsoroltuk).
3.4.3.1. Alaki kellékek
Az ajánlat vonatkozásában a végrehajtási törvény kötelező alakiságot is előír, amikor kimondja, hogy azt ügyvéd által vagy az ajánlatot tevő szervezet jogtanácsosa által ellenjegyzett okiratba kell foglalni.
3.4.3.2. Benyújtási határidő
Az ajánlat benyújtásának határidejét a végrehajtó úgy állapítja meg, hogy a határidő lejártának napja a hirdetménynek a kamara lapjában való megjelenésétől számított 30. napnál későbbi időpontra essen.
Az ajánlatot zárt borítékban, "pályázati ajánlat" megjelöléssel kell átadni a végrehajtó irodájában a végrehajtónak vagy alkalmazottjának a határidő lejártáig. Az ajánlat átvételéről az átvevő elismervényt ad az átadónak.
3.4.3.3. Az ajánlat módosítása, visszavonása
Lényeges, hogy az ajánlattevő az ajánlatot a benyújtási határidő lejártáig módosíthatja vagy visszavonhatja, azonban az ajánlat benyújtására előírt határidő lejárta után az ajánlatot már nem lehet sem módosítani, sem pedig visszavonni.
3.4.4. A pályázati eljárás lefolytatása
A végrehajtó a hivatali helyiségében, a hirdetményben megjelölt időpontban az ajánlatokat tartalmazó zárt iratokat felbontja, és ismerteti az ajánlattevők nevét, címét (székhelyét), valamint a vételárra tett ajánlatokat. A felbontásról jegyzőkönyvet kell készíteni.
A felbontási eljáráson a végrehajtón és alkalmazottjain kívül a felek, azok, akiknek az ingatlanra vonatkozóan az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joguk van, továbbá az ajánlattevők vehetnek részt személyesen vagy meghatalmazott útján; távolmaradásuk az eljárás lefolytatásának nem akadálya.
Az ajánlatok ismertetése után a végrehajtó megvizsgálja az ajánlatokat, és megállapítja, hogy azok érvényesek-e, és az eljárás eredményes-e.
3.4.4.1. Érvénytelen ajánlat
Érvénytelen az ajánlat, ha
– a pályázati hirdetményben meghatározott határidő lejárta után nyújtották be,
– nem tartalmazza a végrehajtási törvényben meghatározott és írásunk korábbi részében felsorolt valamely adatot vagy nyilatkozatot,
– az előleget nem fizették meg,
– a felajánlott vételár nem érte el a becsértéket,
– az ajánlatban foglalt valamely nyilatkozat tartalma nem felel meg a valóságnak,
– az ajánlatot nem foglalták ügyvéd vagy jogtanácsos által ellenjegyzett okiratba.
Az érvénytelen pályázatot benyújtó az eljárás további szakaszában nem vehet részt.
3.4.4.2. Valótlan adatok közlése
Abban az esetben, ha a végrehajtó megállapítja, hogy valamelyik pályázó az ajánlatában valótlan adatot közölt, úgy lehetősége van arra, hogy az ilyen pályázóval szemben rendbírság kiszabására tegyen indítványt – a végrehajtást foganatosító bíróságnál.
3.4.4.3. Az eljárás eredménytelensége
Eredménytelen az eljárás, ha nem érkezett ajánlat, vagy ha kizárólag érvénytelen ajánlatok érkeztek.
3.4.4.4. Az eredményhirdetés elhalasztása
Előfordulhat, hogy az ajánlatok érvényességének megállapításához további intézkedés szükséges. Ilyenkor annak megtételéig – legfeljebb azonban 15 napra - a végrehajtó az eredményhirdetést elhalasztja, egyébként azonnal jegyzőkönyvbe foglalja a pályázat eredményét. Az elhalasztott eredményhirdetésre új időpontot állapít meg, és erről a jelenlévőket szóban, a további érintetteket pedig haladéktalanul írásban értesíti.
3.4.5. A pályázat nyertese
A pályázatot az nyeri, aki a legmagasabb összegű vételárat ajánlotta fel. Abban az esetben, ha több azonos összegű ajánlat érkezett, a végrehajtó az eredményhirdetésen megjelent érintett feleket erről tájékoztatja, és felhívja őket, hogy szóban újabb ajánlatot tehetnek. Az eljárást ilyenkor addig kell folytatni, amíg a megjelentek ajánlatot tesznek. Az eljárás végén pedig a legmagasabb ajánlatot tevő nyeri a pályázatot.
Ha azonban az eredményhirdetésen az azonos ajánlatot tevők nem jelentek meg, vagy a jelen levő azonos ajánlatot tevők nem tettek újabb, magasabb összegű ajánlatot, illetve újabb ajánlataik ugyanolyan összegű vételárra vonatkoznak, az eljárást eredménytelennek kell nyilvánítani.
3.4.6. A vételár megfizetése
A pályázat nyertese a pályázati eredményről készült jegyzőkönyv kézhezvételétől – ha pedig a pályázatot végrehajtási kifogással támadták meg, az ezt eldöntő határozat jogerőre emelkedésétől – számított 30 napon belül köteles a vételár előleggel csökkentett összegét a végrehajtói letéti számlára befizetni. Ha ezt elmulasztja, a további pályázaton nem vehet részt, és elveszti az előleget, amely a végrehajtás során befolyt összeget növeli. A vételár befizetésének elmulasztása esetén a végrehajtó az eljárás eredménytelenségét állapítja meg.
3.4.7. A végrehajtó értesítési kötelezettsége
Ha a pályázat nyertese a vételárat befizette, és a pályázat eredményességének megállapításától számított 30 nap eltelt, a végrehajtó a pályázati eredményt rögzítő jegyzőkönyv kivonatának megküldésével megkeresi a földhivatalt a vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése céljából, és erről a pályázat nyertesét értesíti. A kivonat tartalmára megfelelően irányadók az árverési jegyzőkönyv tartalmát megállapító szabályok.
3.4.8. Pályázat ismételt kiírása
A pályázat eredménytelensége esetén a végrehajtást kérőknek az erről szóló jegyzőkönyv kézhezvételétől számított 15 napon belül előterjesztett kérelmére a pályázat ismételten kiírható. Ilyen kérelem hiányában árverést kell tartani, amelyre a második árverés szabályai irányadók azzal, hogy azon a korábban érvényes ajánlatot tevők is részt vehetnek.
3.5. Ingatlan eladása árverésen kívül
A végrehajtó az ingatlant a felek kívánságára – az általuk meghatározott vevő részére és az általuk megállapított becsértéken – árverésen kívül, de árverési vétel hatályával adja el. Ha az előzőek szerinti értékesítésből befolyó vételárból a végrehajtási eljárás költsége és valamennyi végrehajtást kérő – ideértve a végrehajtási eljárásba bekapcsolódott zálogjogosultakat is - követelése előreláthatólag kielégíthető, és az ingatlanra vonatkozólag más érdekeltnek nincs az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joga, az árverésen kívüli eladáshoz nem szükséges a végrehajtást kérők beleegyezése. Ilyen esetben a végrehajtó az ingatlant az adós által megjelölt személynek az adós által megállapított becsértéken adja el.
3.6. Átvétel a végrehajtást kérő által
Abban az esetben, ha a második árverés – amelynek szabályait már ismertettük – is sikertelen volt, a végrehajtást kérőnek lehetősége van arra, hogy az árverési jegyzőkönyv kézhezvételétől számított 15 napon belül az ingatlant a becsérték felének megfelelő összeg fejében átvehesse. Amennyiben pedig több végrehajtást kérő van, úgy az ingatlant az veheti át, aki a becsérték felét meghaladó legmagasabb árajánlatot tette.
3.6.1. Beszámítás
A fenti esetekben a becsérték felének, illetőleg az azt meghaladó átvételi árnak megfelelő összeget be kell számítani a végrehajtást kérő követelésébe. Ha pedig a végrehajtást kérő követelésének összege nem éri el az ingatlan becsértékének felét, úgy a különbözetet a végrehajtást kérő köteles az árverési vevőre nézve irányadó szabályok szerint befizetni.
3.6.2. Átvételi tilalom
Abban az esetben, ha az árverésen a kikiáltási ár csak a becsérték 70 százalékának megfelelő összegig szállítható le (erre a második árverésen, lakóingatlan esetében van lehetőség), az ingatlan átvételére ennél alacsonyabb összeg fejében nincs lehetőség.
Az átvétel jogkövetkezménye azonos az árverési vétel jogkövetkezményével.
3.6.3. A végrehajtás szünetelése
Ha a végrehajtást kérő nem vette át az ingatlant, a végrehajtás a második árverésről szóló jegyzőkönyvnek a végrehajtást kérő részére történt kézbesítésétől számított 15 nap elteltétől mindaddig szünetel, amíg a végrehajtást kérő újabb árverés kitűzését nem kérte. A szünetelés kezdő időpontjától számított 6 hónapnál korábban nem lehet újabb árverést kitűzni. Az újabb árverésre pedig a második árverés szabályait kell megfelelően alkalmazni.
3.7. Árverés közös tulajdonban álló ingatlan esetén
Ha az osztatlan közös tulajdonban levő ingatlanra nem valamennyi tulajdonostárssal szemben van a végrehajtási jog bejegyezve, az árverést kizárólag az adós tulajdoni hányadára lehet kitűzni. Az adós tulajdonostársai azonban együttesen kérhetik, hogy árverezzék el az egész ingatlant. A kérelmet a végrehajtó által jegyzőkönyvbe foglalt nyilatkozatban vagy közjegyzői okiratban kell előterjeszteni.
Amennyiben az adós tulajdonostársai együttesen kérik, hogy az egész ingatlant árverezzék el, úgy
– az ingatlanra az adós kivételével bármelyik tulajdonostárs is árverezhet,
– az árverező tulajdonostárs a tulajdoni hányadának megfelelően arányosan csökkentett előleget köteles letétbe helyezni, és ha az ingatlant megvette, nem kell megfizetnie a vételárnak azt a részét, amely az ő tulajdoni hányadára esik, valamint
– a tulajdonostárs hozzájárulásával lehet az ő tulajdoni hányadát a becsértékénél alacsonyabb áron elárverezni.
3.7.1. Speciális szabályok alkalmazása
Vannak olyan esetek, amikor az ingatlan közös tulajdonát – bírósági határozat, a bíróság által jóváhagyott egyezség vagy bírósági végrehajtási záradékkal ellátott okirat alapján – árveréssel kell megszüntetni. Ilyenkor az ingatlanárverésnek az alábbi speciális szabályait kell alkalmazni:
– a végrehajtást a bíróság bármelyik tulajdonostárs kérelmére elrendelheti;
– a végrehajtást elrendelő bíróság állapítja meg az ingatlan becsértékét, és azt a végrehajtási törvény rendelkezéseinek megfelelő alkalmazásával az árverés időpontjáig bármelyik tulajdonostárs kérelmére módosíthatja; az árverési feltételeket, továbbá az eljárási költség viselésének és a befolyt vételár felosztásának a módját;
– az ingatlanra bármelyik tulajdonostárs is árverezhet.
3.8. Ingatlanra kimondott vagyonelkobzás végrehajtása
Ingatlanra (büntetőeljárásban) kimondott vagyonelkobzás esetén, továbbá ha az adós egész vagyonára elrendelt vagyonelkobzás végrehajtása során megállapították, hogy a vagyonhoz ingatlan is tartozik, a végrehajtó haladéktalanul megkeresi a földhivatalt, hogy az ingatlanra az állam tulajdonjogát jegyezze be. A megkeresésben az állam tulajdonosi jogait gyakorló szervezetként a Kincstári Vagyoni Igazgatóságot kell megjelölni, és erről a Kincstári Vagyoni Igazgatóságot értesíteni kell.
Amennyiben a vagyonelkobzást pénzösszegben rendelték el, a végrehajtó a korábban már ismertetett törvényi előírások szerint megállapítja az ingatlan értékét, majd ezt követően az adott ingatlanra ebben az értékben foganatosítják a vagyonelkobzást.
