2. Építkezés

Figyelem! Kérjük, az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2004. szeptember 10.) vegye figyelembe!

Megjelent a Cégvezetők Kiskönyvtára 2004/07. számában (2004. szeptember 10.)

Építőipari cégek gazdasági erejüktől függően vállalkoznak olyan kisebb-nagyobb ingatlanberuházásokra, amellyel a saját tulajdonukban lévő építési telken hoznak létre társasházakat vagy egyenesen lakóparkokat. Az építési projekt elkezdéséhez a cégnek mindenképpen szüksége van befektethető saját tőkére, amelynek alapján hitelt tud igénybe venni részben az építési projektre pénzintézettől, vagy pedig a lakást megvásárlók előzetes teljesítésével. Az elkövetkezőkben egy ilyen projekt felépítését nézzük meg jogi szempontból. Meg kell azonban jegyezni, hogy a pénzügyi megtervezés és lebonyolítás legalább ilyen fontos, de ezt az oldalt a téma szempontjából csak megemlítjük.

A projekt beindításához az első lépés az építési telek megszerzése. A cégnek ingatlanforgalmazási főtevékenységgel kell rendelkeznie, így kedvezményes, 2 százalékos mértékű illetékkötelezettséggel vásárolhat ingatlant, továbbértékesítési céllal. Az ingatlanra megtervezteti a lakóházat, és arra az építési engedélyt saját nevére megkéri. Ez után jogi szempontból két változat között választhat. Az egyik, ha az építési telket adja el a jövendőbeli lakástulajdonosoknak tulajdoni részenként, és egyben építési szerződést köt velük az épület felépítésére. A jövendőbeli lakástulajdonosok tehát az építési telek tulajdonosaiként kötik meg az épület kivitelezésére a szerződést az építési vállalkozóval. Természetesen az építési engedélyt az illetékes önkormányzat építési hatóságánál át kell íratniuk a saját nevükre ahhoz, hogy mint építtetők illetékkedvezményt tudjanak igénybe venni a lakástulajdon megszerzésekor. A használatbavételi engedélyt a felépült lakóházra is saját nevükre kell megkapniuk, amelynek az illetékhivatalhoz való megküldésével tudják igazolni, hogy az építési ingatlanon a lakóépületet felépítették, és így jogosultak illetékmentesen lakástulajdon szerzésére. Itt merül fel a kérdés, hogy milyen legyen a felek érdekeit védő építési szerződés.

2.1. Építési szerződés

Az építési szerződés a vállalkozási szerződés egyik önállóan nevesített altípusa. Szabályait a Polgári Törvénykönyv tartalmazza úgy, hogy egyrészről a vállalkozási szerződésekre vonatkozó közös szabályokat, másrészről pedig az építési szerződésre vonatkozó speciális szabályokat határozza meg. Az építési szerződésnél a speciális szabályokat együtt kell alkalmazni a sokféle vállalkozásra vonatkozó közös szabályokkal.

A Ptk. a szerződő felek főkötelezettségeire utalva úgy határozza meg az építési szerződés fogalmát, hogy annak alapján a vállalkozó építési-szerelési munka elvégzésére, a megrendelő pedig annak átvételére és díj fizetésére köteles.

Az építési szerződés létrejöttének feltétele, hogy a felek a lényeges, vagy bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésekben megállapodjanak. A szerződést a feleknek nem kötelező írásba foglalniuk, a szerződés a felek között szóbeli megállapodással is létrejöhet, de tekintettel arra, hogy vita esetén a szóban kötött szerződés tartalmát igen nehéz bizonyítani, ezért a jelentősebb építési munkára irányuló szerződéseket célszerű minden esetben írásban megkötni.

2.1.1. A szerződés lényeges tartalma

2.1.1.1. Megállapodás a szolgáltatás tárgyában

A szerződésben a feleknek meg kell jelölniük az elvégzendő munka mennyiségét, minőségét. Ezt általában tervdokumentációra és költségvetésre való utalással határozzák meg, úgy, hogy a tervek a szerződés mellékletét képezik. Nagyobb munkák esetében előfordulhat, hogy a vállalkozási szerződés megkötésének idejéig nem készül el a teljes tervdokumentáció, illetve a költségvetés. A részleges tervek birtokában azonban a kivitelezés megkezdhető és folyamatosan végezhető akkor, ha a szükséges terveket és költségvetéseket folyamatosan szolgáltatják a kivitelező részére. Ebben az esetben azonban a feleknek pontosan meg kell határozniuk – teljesítési határidő megjelölésével - az építési szerződésben, hogy a konkrétan nevesített egyes részletterveket mikorra szolgáltatja a megrendelő a vállalkozó részére.

Megjegyzendő, hogy ilyenkor a szolgáltatás mennyisége és minősége teljes egészében nincs konkrétan meghatározva, ezért a vállalkozói díj sem határozható meg pontosan. Az elvégzendő munkák volumenét csak becsülni lehet, ennek megfelelően az építési szerződésnek a tájékoztató jellegű vállalkozói díjat kell tartalmaznia, amelyet a felek költség-előirányzat alapján határozhatnak meg.

Az építési munkák elvégzéséhez az esetek többségében építési engedély szükséges, melynek megszerzése főszabály szerint a megrendelő (építtető) kötelezettsége. Az építésügyi hatóság engedélye szükséges telekalakításhoz, építmény, építményrész, épületegyüttes megépítéséhez, átalakításához, bővítéséhez, felújításához, helyreállításához, korszerűsítéséhez, lebontásához, elmozdításához, továbbá a használatbavételéhez, a fennmaradásához vagy a rendeltetésének megváltoztatásához – az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény értelmében.

Nemcsak a hatósági engedélyeket kell azonban az építtetőnek beszereznie, hanem a kivitelezéshez szükséges közműnyilatkozatokat is. Ezért, ha a megrendelő ezeket a feladatokat nem maga kívánja elvégezni, úgy az építési szerződésben kifejezetten ki kell térni arra, hogy az engedélyezési eljárások és a közműnyilatkozatok beszerzése, valamint ezek költségei melyik szerződő felet terhelik.

2.1.1.2. Megállapodás a vállalkozói díjban

A vállalkozói díjat a felek szabadon állapítják meg. Fő szabály szerint a vállalkozó a munkát saját költségén köteles elvégezni, a megrendelő nem köteles a vállalkozó részére előleget adni, vagy a vállalkozói díjat előre megfizetni, ugyanis a törvény kimondja, hogy a díj – ha jogszabály kivételt nem tesz – a vállalkozás teljesítésekor esedékes.

A felek azonban a fentiekben ismertetett rendelkezéstől eltérően is megállapodhatnak, és a megrendelő kötelezettsége lehet az előleg fizetése. Nagyobb építési munkáknál gyakran előfordul, hogy a felek úgy állapodnak meg, hogy a vállalkozó bizonyos részteljesítések esetén jogosult a részarányos vállalkozói díjra. Amikor a felek az építési szerződésben ilyen úgynevezett részfizetésekben állapodnak meg, célszerű arra is figyelemmel lenni, hogy a részfizetés értékben és időben arányban álljon a már elvégzett munkával. Ehhez kapcsolódik a bírósági ítélkezési gyakorlatból az a megállapítás, hogy amennyiben a felek részteljesítésben állapodnak meg, úgy a vállalkozó a részszámlázásra csak akkor jogosult, ha ténylegesen megvalósult a részteljesítés.

A vállalkozói díj magában foglalja a vállalkozó költségeit is. Ilyen költség lehet a szolgáltatás tárgyához felhasznált anyagok, alkatrészek ellenértéke, a szállítással kapcsolatban felmerült fuvardíj, a vállalkozó rezsiköltsége. Mindezeket a szükséges költségeket a vállalkozó beépítheti a vállalkozói díjba. Előfordulhatnak olyan esetek is, amikor bizonyos költségeket eleve a megrendelő visel, tehát azokat a vállalkozó nem előlegezi. A megrendelő vásárolja meg az építéshez szükséges anyagokat, alkatrészeket, a vállalkozó a megrendelő lakásán, garázsában, üzlethelyiségében végzi el a munkát, s ennek során a megrendelő eszközeit, szerszámait, a megrendelő által fizetett áramot vagy vizet használja. A felek úgy is megállapodhatnak, hogy bizonyos anyagot a vállalkozó megbízottként vásárol a megrendelő nevében (például beépítendő terméket, kazánt, mosogatógépet stb.). Ilyen esetekben a termék hibája miatti igényt az eladóval szemben, s nem a vállalkozóval szemben kell érvényesíteni – bár ez esetben is előfordulhat a vállalkozó kártérítési felelőssége, ha a termék beszerzésénél nem járt el kellő gondossággal, és a termék hibáját felismerhette volna.

A szerződő feleknek a fent elmondottakon túl az alábbi kérdésekkel kell foglalkozniuk és szükség esetén a szerződésükben szabályozniuk.

2.1.1.3. Alvállalkozó igénybevételének lehetősége vagy megtiltása

A vállalkozó felel az alvállalkozó magatartásáért. A felelősség módja azonban különbözik aszerint, hogy a vállalkozó az alvállalkozót jogosan vagy jogosulatlanul vette-e igénybe. Amennyiben a vállalkozó jogosult volt alvállalkozó igénybevételére, az alvállalkozó magatartásáért úgy felel, mintha a munkát saját maga végezte volna el. A vállalkozási szerződés közvetlenül a vállalkozó és a megrendelő között jön létre, az alvállalkozó nem alanya e szerződésnek, így a jogosult nem érvényesíthet közvetlenül igényt jogviszony hiányában a vállalkozó alvállalkozójával szemben.

Amennyiben a vállalkozó jogosulatlanul vett igénybe alvállalkozót, mert a felek a szerződésben ennek lehetőségét kizárták, úgy a vállalkozó minden olyan kárért felel, amely az alvállalkozó igénybevétele nélkül nem merült volna fel. Ebben az esetben a vállalkozó csak akkor mentesül a felelősség alól, ha bizonyítja, hogy a kár akkor is bekövetkezett volna, ha az alvállalkozót nem vette volna igénybe.

2.1.1.4. A munkahely rendelkezésre bocsátása

A megrendelő köteles a munkahelyet munkavégzésre alkalmas állapotban a vállalkozó rendelkezésére bocsátani akkor, ha a munkát a megrendelő által kijelölt helyen kell elvégezni. A munkahely abban az esetben alkalmas a munka elvégzésére, ha annak állapota a szerződés teljesítését nem gátolja, valamint a kitűzött alappontok és azok jegyzékének átadása megtörtént.

Ha a megrendelő nem bocsátja a munkahelyet munkavégzésre alkalmas állapotban a vállalkozó rendelkezésére, a vállalkozó jogosult a munkakezdés megtagadására, illetve a szerződéstől való elállásra. A vállalkozó az elállásra irányuló nyilatkozat megtétele előtt azonban köteles megfelelő határidőt szabni a megrendelőnek ahhoz, hogy az a munkahely rendelkezésre bocsátási kötelezettségének eleget tegyen. Ha a megrendelő megszegi ezt a kötelességét, késedelembe esik, amely a vállalkozó egyidejű késedelmét kizárja. Vagyis ha a megrendelő e késedelmére vezethető vissza a vállalkozó későbbi késedelmes teljesítése, a vállalkozó mentesül a felelősség alól.

Amennyiben a vállalkozó jogszerűen áll el a szerződéstől, követelheti, hogy a megrendelő térítse meg a kárát. Kötbérfizetési kötelezettség csak akkor érvényesíthető, ha a felek erre az esetre írásban kötbérfizetési kötelezettségben állapodtak meg.

A vállalkozó köteles elvégezni a tervben szereplő, de a költségvetésből hiányzó munkákat (többletmunka), továbbá azokat a műszakilag szükséges munkákat is, amelyek nélkül a létesítmény rendeltetésszerűen nem használható.

2.1.1.5. Többletmunka, pótmunka

Az építési szerződés alapján a felek a szolgáltatás tárgyát általában tervdokumentációra és költségvetésre utalással határozzák meg. Amennyiben valamely munka a tervdokumentációban szerepel, de a költségvetésből kimarad, e munka többletmunkának minősül. Pótmunka az a műszakilag szükséges munka, amely a tervdokumentációból kimaradt, de nélküle a létesítmény rendeltetésszerűen nem használható. A vállalkozó a többletmunkát és a pótmunkát is köteles elvégezni. Többletmunkáért a vállalkozó az átalánydíjon felül külön díjra nem tarthat igényt azért, mert a terv körébe tartozónak kell tekinteni a dokumentáció minden olyan elemét, amely a vállalkozás műszaki tartalmát meghatározza. Ennek megfelelően a terv része minden olyan szakhatósági rendelkezés, amely a szerződésszerű teljesítéshez szükséges munkákat, munkarészeket foglal magában.

Az építési vállalkozó bíróság előtt megtámadhatja a szerződést, ha annak megkötése után olyan további munkálatok szükségessége merül fel, amelyről korábban a felek nem tudhattak, és amelyek nagymértékben meghaladják a szerződésben vállalt munkálatok körét.

Nincs szükség a szerződés megtámadására abból a célból, hogy a vállalkozó a többlet- és pótmunkák ellenértékére vonatkozó követelését megalapozza.

2.1.1.6. A megrendelő ellenőrzési kötelezettsége

A vállalkozási szerződés szabályai szerint a megrendelő jogosult arra, hogy a munkát és a felhasználandó anyagot ellenőrizze, az építési szerződésre vonatkozó különös szabályok szerint pedig köteles az ellenőrzést időközönként elvégezni.

Ha a felhasználandó anyagot a megrendelő ellenőrzését megelőzően beépítik, vagy a korábbi fázisban elvégzett munkát a következő munkafázissal takarják, úgy a megrendelő az ellenőrzési jogát nem tudja gyakorolni. Ezért a törvény arra kötelezi a vállalkozót, hogy előzetesen, megfelelő időben értesítse a megrendelőt a beépítésről. Ezáltal kerülhető el, hogy a megrendelő alapos kifogása esetén a takart munkarészt esetleg újból el kelljen végezni, illetőleg a beépített anyagot ki kelljen bontani, és új anyagot beépíteni. A szabály betartásával elkerülhető a felesleges többletköltség, többletmunka. A megrendelő értesítés ellenére történt mulasztásának az a jogkövetkezménye, hogy az ellenőrzési jogát csak akkor gyakorolhatja a beépített munkarész tekintetében, ha a bontással és a munka újbóli elvégzésével kapcsolatos költségeket a vállalkozónak megfizeti. Ez az előírás arra ösztönzi a megrendelőt, hogy az ellenőrzési jogát kellő időben gyakorolja.

2.1.1.7. A megrendelő utasítási joga

Fő szabály szerint a megrendelő a vállalkozót utasításokkal láthatja el, a vállalkozó pedig köteles ezeket az utasításokat követni. A vállalkozási szerződés teljesítése a megrendelő érdekében történik, ezért indokolt, hogy a vállalkozó a megrendelő elképzeléseire tekintettel legyen. Ez az utasítási jog azonban nem lehet korlátlan. A megrendelő nem utasíthatja a vállalkozót arra, hogy a munkáját milyen módon szervezze meg, a munkafázisokat milyen sorrendben végezze el, és az utasításadással nem okozhat többletköltséget sem a vállalkozónak. A szerződő felek a törvényi rendelkezésektől eltérhetnek, és a szerződésben kiköthetik a megrendelő utasításadási jogának a szűkítését.

Előfordulhat, hogy a megrendelő a szerződésszerű teljesítéshez alkalmatlan anyagot biztosít, vagy olyan utasítást ad a vállalkozónak, amely célszerűtlen vagy szakszerűtlen. Ez bekövetkezhet azért, mert a megrendelő az adott szakmában járatlan, a vállalkozó viszont szakképzettsége folytán felismeri az átadott anyag alkalmatlanságát, illetve az utasítás célszerűtlenségét, szakszerűtlenségét. Ha a vállalkozó ilyen esetben a figyelmeztetési kötelezettségét elmulasztja, köteles a megrendelő bizonyított kárát megtéríteni.

Ha a vállalkozó a figyelmeztetési kötelezettségének eleget tesz, és a megrendelő ennek ismeretében úgy dönt, hogy a szerződés teljesítésére igényt tart, a vállalkozó választhat, hogy eláll-e a szerződéstől, vagy pedig teljesíti azt. Ha a vállalkozó ilyen figyelmeztetés után a megrendelő kifejezett kérésére mégis elvégzi a munkát, a kárveszélyviselés a megrendelőt terheli. Ebben az esetben sem végezheti el azonban a vállalkozó a munkát, ha az utasítás hatósági rendelkezésbe ütközik vagy az élet- és vagyonbiztonságot veszélyezteti.

Amennyiben a vállalkozó eláll a szerződéstől, azt a másik félhez intézett egyoldalú jognyilatkozattal teheti meg, amely a szerződés megkötésére visszaható hatállyal felbontja a felek megállapodását.

2.1.2. Építési napló

A megrendelő és a vállalkozó a munkavégzéssel kapcsolatos minden lényeges adatot, körülményt és utasítást a munkaterületen vezetett naplóban kötelesek egymással közölni.

Az építési napló mindkét fél számára fontos bizonyítási eszköz, egyrészt a menet közben felmerült a vitás kérdések békés megoldására, másrészt, ha a vita pereskedéssé fajul, a bírósági eljárásban. Természetesen a naplóba foglaltakkal szemben ellenbizonyításnak helye lehet.

2.1.3. A szerződés teljesítése a vállalkozó részéről

A vállalkozó az elkészült építményt műszaki átadás-átvételi eljárás keretében adja át a megrendelőnek.

2.1.3.1. Műszaki átadás-átvétel kitűzése, résztvevők

A műszaki átadás-átvételi eljárás időpontját a vállalkozó tűzi ki a teljesítési határidőn belüli időpontra vagy a teljesítési határidőként kitűzött határnapra. Az átadás-átvételi eljárás időpontjáról a vállalkozónak értesítenie kell a megrendelőt. A megrendelő a kitűzött időpontban köteles megjelenni, és megvizsgálni, hogy a teljesítés szerződésszerű-e. Tekintettel arra, hogy a megrendelő nem szakember, ezért alkalmazhat az építkezés folyamán végig vagy csak az átadás-átvételre műszaki ellenőrt. A műszaki ellenőr igénybevétele úgy az építtetőnek, mint a vállalkozónak hasznos lehet, hiszen az építtető érdekeit szakember képviseli, a vállalkozónak meg szakmai kontrollt és egyben segítséget is jelenthet. Az átadás-átvételi eljáráson így nemcsak az építtető és a vállalkozó vesz részt, arra meghívhatják a felek az egyéb érdekelteket is (például a tervezőt, a műszaki ellenőrt, az építésügyi hatóság képviselőjét, szükség szerint más hatóságok képviselőit, valamint az érdekelt közüzemi vállalatok képviselőit is).

2.1.3.2. A megrendelő késedelme

Amennyiben a megrendelő nem jelenik meg az átadás-átvételi eljáráson, úgy úgynevezett átvételi késedelem következik be, ez az úgynevezett jogosulti késedelem, amely kizárja a kötelezett egyidejű késedelmét. A megrendelő (építtető) ugyanakkor bizonyíthatja, hogy az átadás-átvételi eljárás kitűzött időpontjára a szolgáltatás (az épület) nem volt átadásra alkalmas állapotban. Ha a bizonyítás sikeres, a kötelezett késedelmét kell megállapítani. A vállalkozó akkor is késedelembe esik, ha a teljesítési határidő utolsó napjára nem tűzi ki az átadás-átvételi eljárás kezdetét.

2.1.3.3. Jegyzőkönyv

Az átadás-átvételi eljárásról jegyzőkönyvet kell felvenni, abban fel kell tüntetni a megrendelő, illetve más érdekeltek által észlelt hibákat, hiányosságokat, a hibás munkarészekre eső költségvetési összeget, illetve az építtető által érvényesíteni kívánt szavatossági igényeket is.

2.1.3.4. Teljesítés átadás-átvételi eljárás lefolytatása nélkül

A vállalkozó kötelezettsége és felelőssége nem elsősorban az átadási eljárásra mint formális mozzanatra irányul, hanem a vállalt munka szerződésszerű teljesítésére, és arra, hogy ezzel a megrendelőnek mint jogosultnak a szerződéshez fűződő érdekét kielégítse. A megrendelő kötelessége, hogy az építőipari munkát haladéktalanul átvegye. Ez a kötelezettség azonban csak a szerződésszerűen felajánlott szolgáltatásra áll fenn.

Ha a vállalkozó az építményt készre jelentette, és a munkahelyről levonult, majd a megrendelő az építményt birtokba vette, az átadás-átvételi eljárás lefolytatása nélkül is azt kell megállapítani, hogy a teljesítés megtörtént.

Azokról a kivitelezési hibákról, amelyek az átadást követő időben is jelentkeztek, és amelyeket az átadás-átvételi jegyzőkönyv nem tartalmaz – az ellenkező bizonyításig -, azt kell vélelmezni, hogy azok az átadás után váltak felismerhetővé. Az ilyen hibákra nézve a jogosult a szavatossági igényeket az úgynevezett utó-felülvizsgálat során érvényesítheti.

2.1.4. Előzetes átadás

Főleg olyan esetekben, amikor a létesítményen több vállalkozó dolgozik, a munkát össze kell hangolni, a munkahelyre a megrendelőnek szüksége van abból a célból, hogy a következő munkafázist végző vállalkozó részére munkavégzésre alkalmas állapotban adhassa azt át. Ez az előzetes átadás nem minősül részteljesítésnek. Abban az esetben tehát, ha a vállalkozó hibásan teljesít, a szavatossági igény érvényesítésének kezdő időpontja nem az előzetes átadás napja, hanem az a nap, amikor a szerződésszerű teljesítés megtörtént. A munkarészek átadása ilyenkor ideiglenes jelleggel történik meg.

2.1.4.1. A kárveszélyviselés alakulása előzetes átadás esetén

Az előzetes átadásnak abból a szempontból van jelentősége, hogy az átvétel időpontjától a kárveszélyviselés átszáll a megrendelőre. Ez azonban csak azoknak a károknak a viselésére terjed ki, amelyekért más személy nem tehető felelőssé. Abban az esetben, ha a vállalkozó hibás teljesítése miatt következik be a kár az előzetes átadást követően, ez nem jelenti a kárveszélyviselésnek a megrendelőre való átszállását, mert a vállalkozó köteles a hibás teljesítéssel okozott kárt az építtetőnek megtéríteni. Ha a megrendelő a vállalkozó részére a munkahelyet, a munkarészeket visszaadja, úgy a kárveszélyviselés visszaszáll a vállalkozóra.

Határidőben teljesít a vállalkozó, ha az átadás-átvétel a szerződésben előírt határidőn belül, illetőleg határnapon megkezdődött, kivéve ha a megrendelő a szolgáltatást nem vette át.

2.1.4.2. Vállalkozói késedelem

A vállalkozó késedelembe esik, ha a megrendelő alappal tagadta meg a szolgáltatás átvételét arra hivatkozva, hogy a felajánlott teljesítés nem szerződésszerű, mert abban olyan jellegű, illetve volumenű hibák vannak, amelyek a létesítmény rendeltetésszerű használatát akadályoznák. Nem merülhet fel azonban a vállalkozó késedelme akkor, ha a megrendelő jogalap nélkül tagadja meg a szolgáltatás átvételét.

2.1.4.3. Jogellenes magatartás a megrendelő oldalán

A megrendelő pedig jogosulatlanul tagadja meg a szolgáltatás átvételét akkor, ha annak olyan jelentéktelen hibái, hiányai vannak, amelyek nem akadályozzák a rendeltetésszerű használatot. Az ilyen jellegű hibák léte nem alapozza meg a vállalkozó késedelmét. Az építési munka átvételénél a rendeltetésszerű használhatóságot elsősorban a törvényes kellékekhez, a szerződésben foglalt kikötésekhez, illetve az abban meghatározott használati célhoz viszonyítva kell megállapítani. A lakóépületnek (a lakásnak) a műszaki átadás-átvételkor a beköltözésre, lakhatásra alkalmas állapotban kell lennie. Nem tekinthető rendeltetésszerű használatra alkalmasnak az a lakás, amelyen több kisebb jelentőségű hiba együttes előfordulása vagy a hiba javítása a lakás zavartalan használatát akadályozza. Ilyen esetben az épület (lakás) átvételét meg lehet tagadni.

2.1.5. Utó-felülvizsgálati eljárás

Gyakori eset, hogy az építményekben az egyes hibák a birtokbavételt követően jelentkeznek, illetve a hibák jellegüknél fogva csak később észlelhetők, bár a hiba oka már a teljesítéskor megvolt. A szavatossági igények érvényesítésével kapcsolatos általános szabályok szerint az egyes hibák felismeréséig nyugszik a határidő, és a hiba felismerésének időpontjától kell számítani az elévülési határidő meghosszabbodását. A törvény e szabálya kiküszöböli azt, hogy hibánként külön-külön kelljen a megrendelőnek a szavatossági igényeit érvényesítenie a vállalkozóval szemben. Módot ad a törvény arra, hogy az átadás-átvételi eljárástól számított egy éven belül utó-felülvizsgálati eljárást tartsanak a felek, és azon ismételten megvizsgálják a szolgáltatást. Míg az átadás-átvételi eljárás időpontját a vállalkozó tűzi ki, és arról értesíti a megrendelőt, az utó-felülvizsgálati eljárásnál ez a kötelezettség fordított: a megrendelő készíti elő az utó-felülvizsgálati eljárást, és ő hívja meg arra a vállalkozót.

A felek az utó-felülvizsgálati eljárást közös megállapodással az átadás-átvételtől számított egy évnél későbben is lefolytathatják, és a megrendelő a szavatossági igényét az ilyen eljárás befejezését követő 3 hónapon belül érvényesítheti.

2.1.6. Teljesítés a megrendelő részéről

A megrendelő a szerződést a vállalkozói díj megfizetésével teljesíti.

2.1.6.1. A vállalkozói díj esedékessége

A megrendelő díjfizetési kötelezettsége akkor válik esedékessé, amikor a vállalkozó teljesít, a létrehozott építményt a megrendelőnek átadja, vagy a szolgáltatás átadását szerződésszerűen felajánlja. Előfordulhat ugyanis az, hogy a megrendelő jogosulatlanul tagadja meg az elkészült mű átvételét, ez pedig nem eshet a vállalkozó hátrányára, a megrendelő díjfizetési kötelezettsége ekkor is beáll.

Ha a vállalkozó késedelmesen teljesít, úgy a vállalkozói díj a tényleges teljesítéskor válik esedékessé. Ha pedig a felajánlott szolgáltatás kellékhiányos, a megrendelő jogosult megtagadni a szolgáltatás átvételét, díjfizetési kötelezettsége tehát nem áll be.

2.1.6.2. Visszatartási jog

Hibás teljesítés esetén a jogosult az ellenszolgáltatás arányos részét a kijavításig vagy a kicserélésig visszatarthatja. Abból a szempontból, hogy mit kell arányos résznek tekinteni, lényeges a hibának a használhatóságra gyakorolt hatása, így viszonylag csekély költséggel kijavítható hibák esetén is helye lehet jelentősebb összeg visszatartásának, amely a vállalkozót megfelelően ösztönzi a kijavításra, emellett arányban áll a hiba kijavításához fűződő megrendelői érdekkel.

2.1.6.3. A vállalkozói díj utólagos módosítása

Előfordulhat, hogy a kivitelező a költségvetésben előírtnál drágább anyagot használ fel. Ez a kikötött ellenérték emelkedését csak akkor vonhatja maga után, ha a felek a szerződésüket e részében – kifejezett nyilatkozatukkal vagy ráutaló magatartásukkal – módosították. Ennek hiányában – ha a drágább anyag felhasználását rendkívüli körülmény indokolja – a szerződés módosításának lehet helye.

2.1.6.4. Teljesítési hely

A felek ellenkező megállapodása hiányában a vállalkozói díj mint pénztartozás teljesítési helye a jogosult telephelye. A szerződő felek azonban ettől eltérően is megállapodhatnak a szerződésükben.

2.1.7. A vállalkozó törvényes zálogjoga

A vállalkozót a vállalkozói díj erejéig zálogjog illeti meg a megrendelő olyan vagyontárgyain, amelyek a szerződéssel kapcsolatban birtokába kerültek. A törvényes zálogjog lehetősége a vállalkozó kockázatát csökkenti, hiszen a zálogjog kielégítési elsőbbséget biztosít a vállalkozó számára.

Zálogtárgyak lehetnek a vállalkozó birtokába került anyagok, alkatrészek, a megrendelő szerszámai, gépei, más eszközei. A vállalkozó törvényes zálogjoga kiterjed a végrehajtás alól mentes vagyontárgyakra is.

2.1.8. A vállalkozó felelőssége

A megrendelő a hibás teljesítésből eredő igényeket a Ptk. szavatossági szabályai szerint érvényesítheti. Ebben a körben megilletik a kijavításra, árleszállításra, a munka újbóli elvégzésére, a vállalkozó költségére való kijavítás, kijavíttatásra, valamint a szerződéstől való elállásra vonatkozó jogosultságok.

2.2. Társasház-alapítás

A másik út – az építési szerződés megkötése mellett -, amikor a vállalkozó az építési telek tulajdonosa marad. Az építési engedély és az engedélyezési tervek alapján elkészítteti a társasház előzetes alapító okiratát, és mint egyszemélyi alapító a Ptk. 149. §-ának (2) bekezdése és a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény rendelkezései értelmében, a törvény 7. §-ának (1) bekezdése szerint előzetes alapítással, társasháztulajdont hoz létre, és kéri az alapítás tényének ingatlan-nyilvántartási bejegyzését az illetékes földhivatalnál. A társasház-alapítás tényét a földhivatal a földrészlet tulajdoni lapjának III. részén tünteti fel.

2.2.1. Előzetes alapítás

A társasház előzetes alapításának az a jelentősége, hogy az ingatlan-nyilvántartásba feljegyzett alapítás ténye kihat arra is, aki később az ingatlanra nézve jogot szerez, vagyis az építési vállalkozó, aki a társasház megalapítója és egyelőre valamennyi felépítendő lakás tulajdonosa, a még el nem készült lakásokat adja el, a vevő pedig a vásárlással a társasház alapító okiratát is elfogadja magára nézve kötelező érvényűnek. Ezzel a konstrukcióval a vállalkozó és a vevő jogai is megfelelő védelmet kapnak, természetesen akkor, ha a szerződés pontosan és körültekintően készül el. Ennek az ingatlan adásvételi szerződésnek, amellyel társasházi lakást adnak el nem csak egy ingatlantulajdon-átruházást, hanem részben egy építési szerződést is magában kell foglalnia, hiszen a vevő egy építés alatt álló ingatlant vásárol meg. A vevőnek természetesen a társasház alapító okiratát is át kell tanulmányoznia, mert annak rendelkezései is kihatnak rá.

2.2.2. Az alapító okirat tartalma

Az alapító okiratnak – az ingatlan-nyilvántartási bejegyezhetőség érdekében - tartalmaznia kell

– a társasháztulajdon alapítására vonatkozó megegyezést,

– a tulajdonostársak megjelölését és a földrészlet helyrajzi számát,

– a közös tulajdonba kerülő épületrészek és helyiségek felsorolását római számmal, egytől kezdődő sorszámozással,

– az egyes tulajdonostársak kizárólagos tulajdonába kerülő lakások, illetőleg nem lakás céljára szolgáló más helyiségek meghatározását az alaprajz szerinti arab számozás és az alapterület feltüntetésével,

– a közös tulajdonban lévő részekből az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadot, valamint

– a tulajdonostársak egymás közötti jogviszonyának szabályozását, a szervezeti és működési szabályzatban.

2.2.3. A társasháztulajdon bejegyzésének egyéb feltételei

2.2.3.1. Alaprajz

A társasház bejegyzéséhez nemcsak alapító okirat, hanem a lakásokról és a nem lakás céljára szolgáló helyiségekről szintenkénti alaprajz is szükséges. Alaprajzként elfogadható az építési engedélyhez tartozó, illetőleg az engedélyezett és kivitelezett állapot eltérését feltüntető vagy a kiadott fennmaradási engedély alapját képező műszaki terv.

2.2.3.2. Épületfeltüntetés, használatbavételi engedély

A feljegyzett előzetes alapítást követően a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére akkor van lehetőség, ha az épület elkészült, az épület feltüntetése a földhivatal térképtárában megtörtént, valamint az illetékes építési hatóság a jogerős és végrehajtható használatbavételi engedélyt kiadta. Ha a használatbavételi engedély eltér az építési engedélytől, a bejegyzés feltétele, hogy a változás szerint az alapító okiratot 60 napon belül módosítsák, és a szintenkénti alaprajzot a módosított alapító okirathoz csatolják.

2.2.4. A társasház földhivatali nyilvántartása

Ha valamennyi – az előzőekben felsorolt – dokumentum a rendelkezésre áll, a földhivatal megnyitja az úgynevezett társasházi különlapokat.

A társasházat az ingatlan-nyilvántartás tulajdoni törzslapon és különlapokon tartja nyilván. A társasház tulajdoni törzslapján a tulajdonostársak közös tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket a földrészlettel együtt tartják nyilván. A tulajdoni különlapon a külön tulajdonban álló lakást és az ahhoz tartozó külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket a hozzájuk tartozó közös tulajdoni hányaddal együtt tüntetik fel.

A társasháztörzslap I. részén a földrészletre vonatkozó adatok, valamint a közös tulajdonban álló épületrészekre való utalás szerepel.

A társasháztörzslap II. részére bejegyzik a társasháztulajdon létesítését, a társasházközösség nevét, és utalnak arra, hogy a tulajdonjogra vonatkozó adatokat a társasházi különlapok tartalmazzák. Jelzik azt is, hogy a törzslaphoz hány különlap tartozik.

A társasháztörzslap III. részén az egész társasház tulajdonra vonatkozó jogokat és tényeket kell bejegyezni, valamint az alapító okirat szerinti elővásárlási jogot.

A társasházkülönlap I. részén fel kell tüntetni a lakás, a nem lakás céljára szolgáló helyiség helyrajzi számát, megnevezését, címét (emelet, ajtószám) és alapterületét, továbbá utalni kell a társasháztörzslapon nyilvántartott ingatlanból hozzá tartozó eszmei hányadra.

A társasházkülönlap II. és III. részét a tulajdoni lapra vonatkozó általános rendelkezések szerint kell vezetni.

2.3. Kötelező jótállás

Lakásépítéssel kapcsolatban az építési vállalkozó az általa épített új lakóépületekben lévő lakások vonatkozásában a lakás átadás-átvételének befejezésétől számított 3 éves jótállást köteles vállalni. Ezt a jótállási kötelezettséget jogszabály állapítja meg, és így függetlenül attól, hogy a szerződő felek azt a szerződésükben kikötötték-e, az fennáll, érvényesíthető. Az erre vonatkozó jogszabály a 181/2003. (XI. 05.) Korm. rendelet.

Amennyiben a szerződő felek építési szerződésükben a fent hivatkozott rendeletben foglaltaknál a megrendelőre hátrányosabb jótállásban állapodnak meg, e szerződéses feltételek érvénytelenek, és helyükbe a jogszabályban meghatározott jótállási feltételek lépnek. A kötelező jótállásban írt feltételeknél a megrendelőre vonatkozóan kedvezőbb jótállási feltételekben azonban a szerződő felek megállapodhatnak.

Összegezve az elmondottakat a vállalkozónak a kötelező jótállást vállalnia kell, illetve vállalhat ennél a megrendelőre nézve kedvezőbb jótállási kötelezettséget is, ha a munka elnyeréséhez ezt a megrendelő feltételül szabja.

A jótállási jogokat a lakás (lakóépület) tulajdonosa, a lakás tulajdonba adásáig a megrendelő (azaz a jogosult) a vállalkozóval vagy az általa javításra kijelölt szervezettel szemben érvényesítheti.

2.3.1. Jótállási jegy

A jótállási igény a jótállási jeggyel érvényesíthető, amelyet a vállalkozónak lakásonként külön-külön kell kiállítani, és azt az átadás-átvételi eljárás során a jogosultnak átadni.

2.3.1.1. A jótállási jegy tartalma

A jótállási jegynek tartalmaznia kell

– a jótállás körébe tartozó lakás, a lakást kiszolgáló helyiségek és épületrészek, valamint épületszerkezetek és berendezések meghatározását,

– a jogosultat a jótállás alapján megillető jogokat, azok érvényesíthetőségének határidejét és feltételeit,

– a vállalkozó és az általa a javításra kijelölt szervezet nevét és címét, valamint

– az átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontját.

A jótállási jegynek utalnia kell arra is, hogy a jótállás a jogosult törvényből eredő jogait nem érinti. Lényeges, hogy amennyiben valamilyen okból a vállalkozó nem adja ki a jótállási jegyet, avagy annak kiállítása szabálytalan, úgy a jótállási kötelezettségvállalás érvényes és a kötelezettség fennáll.

2.3.2. A vállalkozó kötelezettsége jótállási igény esetén

A vállalkozó a bejelentett jótállási igény alapján, tizenöt napon belül köteles a hibát megvizsgálni és a jogosult igényéről nyilatkozni. A javítást, a cserét, a munka újbóli elvégzését úgy kell teljesíteni, hogy az lehetőség szerint a lakóépület, illetőleg a lakás használatát ne akadályozza.

 

Figyelem! Kérjük, az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2004. szeptember 10.) vegye figyelembe!