1. Az ingatlanhasználat jogcímei

A vállalkozások (társaságok) több jogcímen használhatják a különféle ingatlanokat. Lehetnek tulajdonosok, bérelhetik, lízingelhetik az ingatlant.

1.1. A tulajdonjog megszerzése

1.1.1. Az átruházásról általában

Átruházással – ha a törvény kivételt nem tesz – csak a dolog tulajdonosától lehet a tulajdonjogot megszerezni. Atulajdonjog megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül általában a dolog átadása is szükséges. Ingatlan tulajdonjogának átruházása esetén azonban nem a birtokba adás, hanem a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartási bejegyzése az előfeltétele a tulajdonszerzésnek. A bejegyzéssel ugyanis az ingatlan tulajdonjoga akkor is megszerzettnek tekintendő, ha a tényleges birtokbaadás nem történt meg.

Az ingatlannak érvényes átruházási szerződés alapján történt tényleges birtokbavétele a földhivatali bejegyzés nélkül nem keletkeztet ugyan tulajdonjogot, de a birtokos a tulajdonost megillető jogosultságokhoz hasonló jogi helyzetet élvez, amennyiben őt illeti a haszonszedés joga, őt terheli a másra át nem hárítható károk viselése, illetve követelheti a tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzését.

Többszöri eladás esetén az a vevő követelheti a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzését, aki elsőnek jóhiszeműen birtokba lépett, ha pedig ilyen nincs, a korábbi vevő, kivéve ha a későbbi vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. Ez a törvényi rangsor azt szabályozza, hogy az ingatlanra vonatkozó érvényes adásvételi vagy ajándékozási szerződésen alapuló többszörös átruházás esetén melyik vevő tulajdonszerzését kell elismerni.

1.1.2. Elbirtoklás

Az elbirtoklás az úgynevezett eredeti tulajdonszerzés egyik módja. Tartalmában azt fejezi ki, hogy a jogok gyakorlásának hiánya egy idő eltelte után jogvesztést eredményez, az eredeti tulajdonjog megszűnik, és új tulajdonjog keletkezik. A kizárólagos állami tulajdon tárgyait elbirtoklással nem lehet megszerezni, és ha az elbirtoklás a földnek egy részére vonatkozik, annak tulajdonjoga csak akkor szerezhető meg, ha a föld megosztható.

1.1.2.1. Ingatlan-nyilvántartás és elbirtoklás

Az elbirtoklás annak bekövetkezésekor a törvény erejénél fogva, minden további hatósági vagy bírósági aktus nélkül vezet a tulajdonjog átszállásához. Ingatlan tulajdonjogának elbirtoklása esetén a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése nem jogot keletkeztető (konstitutív), hanem a megszerzett jogot regisztráló (deklaratív) hatású. Az elbirtokló az ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett tulajdonjoga bejegyzését igényelheti. E jogosultság azonban annyiban korlátozott, hogy nem hivatkozhat megszerzett tulajdonjogára az elbirtokló azzal szemben, aki visszterhes jogügylet alapján és az ingatlan-nyilvántartásban bízva szerezte meg ugyanannak az ingatlannak a tulajdonjogát – függetlenül attól, hogy tulajdonjogát még nem jegyezték be. A gyakorlat e szabály alkalmazása során – mintegy a törvényi feltételeket kiegészítve - a visszterhes szerző jóhiszeműségét is megköveteli.

1.1.2.2. A tulajdonszerzés feltételei

Az elbirtoklás mint jogi tény a sajátkénti, szakadatlan, ingatlan esetében tizenöt, más dolog esetében tíz éven át tartó birtoklással következik be. A törvényi együttes feltételek bármelyikének hiánya a jogszerzést kizárja.

Az úgynevezett sajátkénti birtoklás ténye akkor állapítható meg, ha a birtokos a birtoklását véglegesnek tekinti – függetlenül attól, hogy abban a hiszemben birtokol, hogy a dolog a sajátja, vagy tudja, hogy a másét birtokolja. A sajátkénti birtoklás lényege annak véglegessége, amelyet egyrészt olyan objektív külső megnyilvánulások, mint beruházás az ingatlanon, az ingatlannal kapcsolatos terhek viselése igazolnak, másrészt a birtokló szubjektív tudata – hogy a birtoklását kívülálló személy (akár a tulajdonos) jogszerűen nem szakíthatja meg – fejez ki.

A szakadatlan birtoklás az elbirtoklási idő alatti megszakítás nélküli birtoklást jelenti, amelynek a dolog tulajdonosa és az elbirtokló viszonyában kell fennállnia. Az elbirtoklás megszakadását eredményezheti a tulajdonos magatartása, illetve a birtoklás megszűnése.

A tulajdonos magatartása folytán szakad meg az elbirtoklás, ha

– a birtok visszaszerzése érdekében a tulajdonos fellép (Az ingatlan birtokba adására történő szóbeli felhívás az elbirtoklási időt nem érinti. A bírói gyakorlat az elbirtoklást megszakító ilyen igényérvényesítésnek ismeri el a keresetindítást meghaladóan azt is, ha a tulajdonos birtokvédelemért a jegyzőhöz fordult.),

– a tulajdonos rendelkezik a tulajdonával (eladja, bérbe adja stb.).

Nem ismeri el ilyen rendelkezésnek a gyakorlat a tulajdon puszta megemlítését (például a tulajdonos a más perben kért költségmentességi kérelméhez csatolt nyilatkozaton az érintett ingatlant mint tulajdonát feltünteti). Nem szakítja meg az elbirtoklást osztatlan közös tulajdon esetén az sem, ha a tulajdonostárs a belső közösségre tartozó kérdésben, de a tulajdoni, birtoklási helyzetet nem érintő nyilatkozatot tesz (például hozzájárul a tulajdonostársak tervezett építkezéséhez).

Amennyiben az elbirtoklás az ingatlannak csak egy részét érinti, úgy a teljes ingatlan átruházása az elbirtoklást megszakító hatással csak akkor jár, ha az átruházás egyértelműen kiterjedt a kérdéses ingatlanrészre is.

A tulajdonos halála folytán bekövetkező jogutódlás az elbirtoklást nem érinti. Ha azonban a tulajdonos végrendeletet alkot, amelyben rendelkezik az elbirtoklással érintett ingatlana örökléséről, ezt olyan tulajdonosi rendelkezésnek kell elismerni, amely az elbirtoklás megszakadását eredményezi.

Nem érinti az elbirtoklás szakadatlanságát az sem, ha a birtokos legfeljebb egy évre elveszti a dolog birtokát (de egy éven belül azt visszaszerzi, vagy e határidőn belül az újabb birtokossal szemben annak kiadása iránt pert indít), kivéve természetesen, ha a birtokot a tulajdonos szerezte meg.

Ha az elbirtokló az ingatlant rövidebb-hosszabb időre másnak a birtokába adja, úgy a tulajdonszerzéshez szükséges birtoklása folyamatosnak tekintendő.

1.1.3. Adásvétel

Adásvételi szerződés alapján az eladó köteles a dolog tulajdonát a vevőre átruházni, és a dolgot a vevő birtokába bocsátani, a vevő pedig köteles a vételárat megfizetni, és a dolgot átvenni. Ingatlan adásvételének érvényességéhez mindezeken túlmenően a szerződés írásba foglalása is szükséges.

1.1.3.1. A szerződés kötelező tartalma

A szerződés érvényességének elengedhetetlen tartalmi kelléke, hogy az okiratból a szerződő felek, az adásvétel tárgya, a vételár és a tulajdonjog átruházására, valamint a szerződés tárgyának – esetünkben az ingatlannak – a megszerzésére irányuló szándék kitűnjön. Megfelel e feltételeknek, ha a szerződő felek eladói, vevői minősége, az adásvétel tárgyát képező ingatlan magából az okiratból azonosítható. Egy korábbi bírósági határozat megállapította, hogy akkor, ha a felek az átruházás jogcímét a szerződésben tévesen jelölték meg, de a szándékuk az ingatlan adásvételére irányult, úgy a jogcímben való tévedés a szerződés érvényességét nem érinti. De tekintettel arra, hogy az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény a tulajdonjog keletkezésének, módosulásának, illetve megszűnésének bejegyzéséhez közokiratot vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratot kíván meg, és ezenfelül tételesen szabályozza az előírt alakiságokkal rendelkező okirat kötelező tartalmi elemeit is, a jogcímben való tévedés nem lehet gyakori.

Az adásvételi szerződésnek ahhoz, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgálhasson, tételesen tartalmaznia kell:

– az érdekelt (eladó, vevő) magánszemély családi és utónevét, leánykori családi és utónevét, születési évét, anyja nevét, lakcímét, továbbá a személyi azonosítóját;

– a statisztikai számjellel rendelkező szervezet megnevezését, székhelyét és törzsszámát, valamint bírósági, illetőleg cégbírósági bejegyzésének számát;

– az érintett ingatlan pontos megjelölését (település nevét, az ingatlan helyrajzi számát);

– a bejegyezni kért jog (tulajdonjog) vagy tény pontos megjelölését;

– a jogváltozás jogcímét (például adásvétel);

– az érdekeltek megállapodását, a bejegyzett jogosult bejegyzést engedő nyilatkozatát;

– a szerződő feleknek az állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát, továbbá

– az okiratból ki kell tűnnie a keltezés helyének és idejének, továbbá annak, hogy a nyilatkozattevő az okiratot saját kezűleg írta és aláírta, vagy két, az okiraton névvel és lakcímmel megnevezett tanú aláírásával igazolja, hogy a nyilatkozattevő a nem általa írt okiratot előttük írta alá, vagy aláírását előttük saját kezű aláírásának ismerte el. Az aláírás akkor tekinthető nyilvánvalóan azonosíthatónak, ha a meghatalmazottak, illetve a szerződő felek aláírásuk alatt olvashatóan megjelölték nevüket és az okirat szerinti ügyletkötői minőségüket (például eladó, vevő, haszonélvező stb.).

Amennyiben az érdekelt fél gazdasági társaság, úgy az okiratot cégszerű aláírással kell ellátni. Ilyenkor a szerződéshez mellékelni kell a gazdasági társaság 30 napnál nem régebbi hiteles cégkivonatát és a szerződést aláíró(k) aláírási címpéldányát, illetve az említett cégkivonat helyett csatolható a cég bejegyző végzésének közjegyző által hitelesített bejegyző végzésének másolata is.

1.1.3.2. Alaki követelmények

Az okirat érvényességének további feltétele, hogy azt ügyvédi ellenjegyzéssel kell ellátni. Az ellenjegyzéssel ellátott magánokirat a bejegyzés alapjául akkor fogadható el, ha az tartalmazza az ellenjegyző személy nevét, aláírását, irodájának székhelyét, az ellenjegyzés időpontját és az "ellenjegyzem" megjelölést. Az ügyvéd által teljesített ellenjegyzés érvényességének további feltétele a szárazbélyegző lenyomata.

Az adásvételi szerződés közjegyzői okiratba is foglalható.

1.1.3.3. Egyéb érvényességi feltételek

Amennyiben a szerződés több lapból áll, a szerződő felek, a készítő és ellenjegyző, illetőleg a tanúsító személyek kézjegyét minden lapon tartalmaznia kell, közjegyzői okiratnál pedig az arra megállapított alaki kellékkel kell rendelkeznie.

Ha az okirathoz melléklet is tartozik, akkor a melléklet valamennyi lapjára vonatkozóan is alkalmazni kell a szerződésnél megkövetelt kellékeket.

Amennyiben az okiratot a nyilatkozattevő helyett meghatalmazott írta alá, csatolni kell a meghatalmazást is, amelyet a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra előírt alakszerűségek szerint kell kiállítani.

Az írásra vagy olvasásra képtelen személy jognyilatkozatán alapuló bejegyzéshez a nyilatkozat közokiratba foglalása szükséges, amelyben erre a körülményre utalni kell.

A nem magyar nyelven kiállított okirathoz csatolni kell annak hiteles magyar nyelvű fordítását, és ha a magánokiratot külföldön állították ki, és nemzetközi megállapodás másként nem rendelkezik, vagy eltérő viszonossági gyakorlat nem áll fenn, a nyilatkozattevő aláírását (kézjegyét) a magyar külképviseleti hatósággal kell hitelesíttetni, illetőleg az aláírás (kézjegy) hitelesítésére jogosult külföldi szerv által történt hitelesítést kell a magyar külképviseleti hatósággal felülhitelesíttetni. Nincs szükség a külföldön kiállított magánokirat diplomáciai hitelesítésére, illetőleg felülhitelesítésére, ha az okiratot hitelesítési záradékkal (Apostille) látták el.

1.1.3.4. Jogok, kötelezettségek

Fő szabály szerint az eladó viseli az átadással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket. A szerződéskötési költségek, a tulajdonátruházási illeték, továbbá az átvétel és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségei – ellenkező megállapodás hiányában – a vevőt terhelik.

1.1.3.5. A tulajdonjog fenntartása

Ha a felek megállapodása szerint a vevő a szerződés megkötését követő későbbi időpontban jogosult a vételár vagy annak egy része megfizetésére, úgy az eladó a tulajdonjog fenntartásáról rendelkezhet. A rendelkezés érvényességének három együttes feltétele van. Nevezetesen, hogy a kikötésre írásban, a szerződés megkötésekor kerüljön sor, és határozott időtartamra szóljon. A tulajdonjog fenntartása csak átmeneti időre szólhat, legfeljebb a teljes vételár kiegyenlítéséig. A tulajdonjog érvényes fenntartásának hatálya a bontó feltétel bekövetkezéséig, azaz a vételár teljes kifizetéséig tart. A tulajdonjog fenntartása nem érinti az adásvételi szerződés érvényességét, hanem csak a tulajdonjog átszállását köti feltételhez. A vevő a tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzését a vételár teljes kifizetése előtt nem követelheti, a tulajdonjog fenntartással történt eladásának ténye azonban a tulajdoni lap III. részére bejegyezhető. Az ilyen bejegyzés hatálya a bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalom hatályával azonos. A vételár teljes kifizetését követően a vevő tulajdonjogát a rangsor szerint jegyzi be az illetékes földhivatal.

A tulajdonjog fenntartása az adásvétel tárgyára – mint azt már említettük – elidegenítési és terhelési tilalmat keletkeztet, ami azt is jelenti, hogy e tilalomba ütköző szerződés semmis.

Az ingatlan birtokába lépett és még nem tulajdonos vevő pedig a birtokbalépéstől kezdődően gyakorolja a haszonszedés jogát, ő viseli annak terheit, és ezzel az időponttal átszáll rá a kárveszély viselése is.

1.1.3.6. Az eladó jogszavatossága

Az eladó az érvényes adásvételi szerződés alapján szavatol azért, hogy harmadik személynek nincs olyan joga a dolgon, amely a tulajdonjog megszerzését akadályozza vagy korlátozza; ezt a kötelezettséget a jogirodalomban jogszavatosságnak nevezik.

A jogszavatosság az eladót a jó- vagy rosszhiszeműségétől függetlenül terheli, és a szavatossági igények érvényesítését a törvény nem köti határidőhöz sem. Miután a vevő jogai a szerződésen alapulnak, a jogszavatossági igényre a tulajdoni igény elévülhetetlenségének szabálya nem vonatkozik, ezért a követelés az általános szabályok szerint öt év alatt évül el.

1.1.3.7. A vevő elállási joga a jogszavatosság megsértése esetén

A vevő elállhat a szerződéstől, ha harmadik személynek az adásvétel tárgyára olyan joga áll fenn, amely a szerződés szerinti időpontban történő tulajdonszerzését – akárcsak átmenetileg is – akadályozza. Az elállást megelőzően azonban fel kell hívnia az eladót az akadály elhárítására vagy biztosíték adására – megfelelő határidő kitűzése mellett. A felhívásban megjelölt póthatáridő akkor megfelelő, ha az úgy alkalmas az elhárításhoz szükséges cselekmények megtételére, hogy annak mértéke egyik fél számára sem méltánytalan. Ha például a tulajdonszerzés akadálya csak polgári perben hozandó jogerős ítélettel hárítható el, méltánytalan a vevőtől azt megkívánni, hogy a per jogerős befejezéséig terjedő – akár többéves – határidőt szabjon. Az előírt kötelezettségek mellőzése vagy megszegése esetén a vevő az elállás jogát jogszerűen nem gyakorolhatja.

A gyakorlat jogszerűnek ismeri el a megelőző eljárás nélkül gyakorolt elállási jogot abban az esetben, ha nyilvánvalóvá vált, hogy az eladó szolgáltatása (a tulajdonjog átruházása) lehetetlenült, és ezért a vevő számára a tulajdonjog megszerzése kizárt, mert ilyenkor az eladó a szerződésszegését akkor sem tudja orvosolni, ha arra határidőt kap.

A jogszerű elállás a szerződést felbontja, mégpedig a szerződés megkötésének időpontjára visszamenő hatálylyal, és a már teljesített szolgáltatások visszajárnak. A vevő nemcsak az általa kifizetett vételár visszafizetését követelheti, hanem az eladó szerződésszegése folytán jogosult annak a megfizetéstől számított késedelmi kamatára is. Ha a vevőnek a felbontott szerződéssel összefüggésben kára keletkezett, annak megtérítését is követelheti.

1.1.3.8. A vevő kárigénye

A vevő a kártérítés körében követelheti a kifizetett vételár, annak kamatai, valamint a felmerült további kára megtérítését.

Az eladó jó- vagy rosszhiszeműségének sem a jogszavatosság, sem a vevő elállási jogának gyakorlása szempontjából nincs jelentősége. A megtérítendő kár körében azonban az eladó jó- vagy rosszhiszeműségétől függ az, hogy kártérítés címén mely károkat köteles megtéríteni. A jóhiszemű eladó helytállási kötelezettsége ugyanis csak a szerződés megkötéséből eredő károkra – az úgynevezett bíztatási kárra – terjed ki. Az eladó akkor tekinthető jóhiszeműnek, ha a szerződés megkötésekor nem tudta, és kellő gondosság mellett nem is kellett tudnia, hogy a vevő tulajdonszerzését harmadik személy joga akadályozhatja. A rosszhiszemű eladó kártérítési kötelezettsége ezzel szemben teljes körű, ami a gyakorlatban azt jelenti, hogy köteles megtéríteni a tényleges kárt, az elmaradt vagyoni előnyt, a vagyoni hátrány kiküszöböléséhez, illetve csökkentéséhez szükséges költségeket, valamint a nem vagyoni kárpótlást egyaránt.

1.1.4. Ajándékozás

Ajándékozási szerződés alapján az egyik fél saját vagyona rovására a másiknak ingyenes vagyoni előny juttatására köteles. Ingatlan ajándékozásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges.

Az ajándékozási szerződés teljesítését az ajándékozó megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy az ajánlattétel, illetőleg a szerződés megkötése után körülményeiben, különösen a megajándékozotthoz való viszonyában olyan lényeges változás állott be, hogy a szerződés teljesítése tőle többé el nem várható.

Az ajándékozó a megajándékozott tulajdonszerzésének, továbbá az ajándék tárgyának lényeges fogyatékosságáért, vagy az ajándékozás során abban beálló kárért csak akkor felel, ha a megajándékozott bizonyítja, hogy az ajándékozó szándékosan vagy súlyosan gondatlanul járt el; a felelősség a kárért akkor is terheli az ajándékozót, ha a megajándékozottat nem tájékoztatja az ajándék olyan lényeges tulajdonságáról, amelyet a megajándékozott nem ismer.

Az ajándékozó az általános szabályok szerint felelős azért a kárért, amelyet az ajándékozással kapcsolatosan a megajándékozott egyéb vagyonában okoz.

1.1.4.1. Az ajándék visszakövetelése

A még meglevő ajándékot az ajándékozó visszakövetelheti annyiban, amennyiben arra létfenntartása érdekében szüksége van, és az ajándék visszaadása a megajándékozott létfenntartását nem veszélyezteti. Ha a megajándékozott vagy vele együtt élő hozzátartozója az ajándékozó vagy közeli hozzátartozója rovására súlyos jogsértést követ el, az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot, vagy követelheti az ajándék helyébe lépett értéket.

Az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot, vagy követelheti az ajándék helyébe lépett értéket akkor is, ha az a feltevés, amelyre figyelemmel az ajándékot adta, utóbb véglegesen meghiúsult, és e nélkül az ajándékozásra nem került volna sor.

Visszakövetelésnek nincs helye, amennyiben az ajándék vagy a helyébe lépett érték a jogsértés elkövetése időpontjában már nincs meg, továbbá ha az ajándékozó a sérelmet megbocsátotta; megbocsátásnak számít, ha az ajándékozó az ajándékot megfelelő ok nélkül hosszabb ideig nem követeli vissza. A szokásos mértékű ajándék visszakövetelésének nincs helye.

1.2. Ingatlanhasználat tulajdonosként

Az ingatlan használatával kapcsolatban a legátfogóbb jogcím a tulajdonjogból vezethető le, amelynek szabályait a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (Ptk.) tartalmazza.

1.2.1. A tulajdonjog részjogosítványai

A tulajdonost tulajdonjoga alapján megilleti

– a birtoklás és a birtokvédelemhez való jog,

– a használat és hasznok szedésének joga, valamint

– a rendelkezési jog.

1.2.1.1. Birtoklás, birtokvédelem

A birtoklás a tulajdonjog tárgya, esetünkben az ingatlan feletti tényleges hatalom gyakorlását jelenti, amelyre fő szabály szerint a tulajdonos jogosult. Léteznek azonban olyan jogcímek, amelyek a tulajdonos helyett mást jogosítanak fel a birtoklásra. Ilyen a bérlet, amellyel később részletesebben foglalkozunk, de ilyen például a haszonbérlet, haszonélvezet vagy a letét is.

A tulajdonos jogosult a birtokvédelem eszközeinek igénybevételére, amely védelem a tényleges birtokláson alapul, és ennek alapján, ha birtoklásában zavarják, úgy élhet a jogos önhatalommal, illetve a birtokháborítás elhárítására érdekében közigazgatási, illetőleg bírósági utat vehet igénybe.

Az úgynevezett birtokpert nemcsak a tulajdonos indíthatja meg, hanem minden olyan személy is, akinek a birtoklásra jogcíme van. A birtok védelmére emellett úgynevezett tulajdoni per is indítható, amely által a tulajdonos, ha kikerült a dolog birtokából, követelheti annak visszaadását, illetőleg ha bárki jogellenesen beavatkozott a tulajdonjog gyakorlásába, avagy a dologra jogellenes hatást gyakorolt, követelheti ennek megszüntetését. A tulajdoni pert azonban mindig csak a tulajdonos indíthatja meg.

1.2.1.2. Használat, hasznok szedése

A tulajdonos jogosult a tulajdonát használni és az abból folyó hasznokat szedni. A jogosultsághoz kapcsolódóan viseli az azzal járó terheket és azt a kárt is, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.

A használat, illetve a hasznok szedésének jogát kizárólag törvény vagy a felek megállapodása korlátozhatja a tulajdonos oldalán. A tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen szomszédait szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.

1.2.1.3. Rendelkezési jog

A tulajdonost megilleti az a jog, hogy ingatlana birtoklását és a használat, vagy a hasznok szedésének jogát másnak átengedje. Ilyennek minősül például, ha az ingatlanon haszonélvezeti jogot alapít, vagy haszonbérbe adja azt.

Bankkölcsön felvételénél biztosítékul adhatja az ingatlant, megterhelheti úgy, hogy az ingatlan-nyilvántartásba a bank javára jelzálogjog bejegyzését engedi. Jogosult továbbá arra is a tulajdonos, hogy tulajdonjogát másnak átengedje – például adásvételi, ajándékozási szerződéssel. A teljesség kedvéért megemlítjük, hogy ingó dolog tulajdonosát megilleti az a jogosultság is, hogy annak tulajdonjogával felhagyjon. Ingatlan tulajdonjogával azonban felhagyni nem lehet.

A rendelkezési jog gyakorlására általában a felek szerződése alapján van lehetőség.

A tulajdonos rendelkezési jogának korlátozását jelentik a forgalomképtelenségi szabályok. A forgalomképtelen dolog elidegenítésére vonatkozó szerződés semmisségi okból érvénytelen, arra bárki, külön eljárás és határidő nélkül hivatkozhat. Forgalomképtelenek a tulajdonjog azon tárgyai, amelyek kizárólag az állam tulajdonában vannak. Ilyennek tekintendők például a folyóvizek és természetes tavak, valamint ezek medre, a folyóvíz elhagyott medre és a folyóvízben újonnan keletkezett sziget, az országos közutak, vasutak, a nemzetközi kereskedelmi repülőtér, továbbá az ország területe feletti légtér. A kizárólag állami tulajdonban lévő tárgyak az állami tulajdon köréből nem vonhatók ki, más tulajdoni formába nem kerülhetnek át, továbbá ezeken a tárgyakon kizárólag állami tulajdonjog keletkezhet.

A rendelkezési jog egyik legerősebb korlátja az elidegenítési és terhelési tilalom, ami azt jelenti, hogy a tulajdonjog másra nem ruházható át, és a tulajdon tárgya biztosítékul sem adható. Az elidegenítési és terhelési tilalom lehet olyan, hogy csak a felek egymás közötti viszonyában érvényesül – ilyenkor kötelmi hatályúnak nevezik -, és lehet dologi hatályú, amikor kiterjed a harmadik jóhiszemű és ellenérték fejében szerző félre is.

Az elidegenítési és terhelési tilalmat megállapíthatja jogszabály, bírósági határozat és a felek szerződése egyaránt. A jogszabályon és a bírósági határozaton alapuló elidegenítési és terhelési tilalom dologi hatályú, vagyis a tilalom ellenére kötött szerződés semmis, hiszen a tilalom a harmadik személyre is kihat. A szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalomnak vannak dologi hatályú és vannak kötelmi hatályú esetei is. Abban az esetben, ha az elidegenítési és terhelési tilalom kötelmi hatályú, akkor a harmadik személy irányába nem hat ki, ezért a harmadik személy által kötött szerződés érvényes, ugyanakkor viszont az a személy, akit a tilalom védett, kártérítéssel léphet fel a tilalmat megszegő másik féllel szemben.

1.2.2. A birtoklás, használat korlátjai

A tulajdonjogból eredő használati és birtoklási jogosítvány nem eredményezheti mások jogainak csorbítását, vagyis azokat mások jogaival összhangban kell gyakorolni. A másokat zavaró tevékenység csak akkor tiltott, ha a zavarás szükségtelenül következik be. A szükségtelen zavarás fogalmát a törvény nem definiálja. A konkrét jogvitában ezért a tulajdonos és a szomszéd ellentétes érdekeinek mérlegelésével kell megállapítani, hogy a zavarás szükségtelennek minősül-e, avagy sem.

1.2.2.1. Építkezés

Az építtető kártérítésre köteles, ha saját telkén úgy építkezik, hogy ezzel a szomszédos ingatlan értékét szükségtelenül csökkenti. A szomszédos épület forgalmi értékének csökkenésében jelentkező kárt (kilátáselvonás, intimitásvesztés) az építtetőnek akkor is meg kell térítenie, ha építési engedéllyel rendelkezett, és az építési engedélyek betartásával építkezett.

Az építkezéssel okozott kár leggyakoribb esete a szomszédos épület beárnyékolása és a kilátás elvonása. Ebben a kérdésben az építésügyi hatóság engedélyének a kár szempontjából nincs ügydöntő jelentősége. Az építkezéssel okozott hátrány jogkövetkezménye a kártérítési kötelezettség. A kár az épület forgalmi értékének csökkenésében jelentkezik, amelyre a kilátás elvonása, a beárnyékolás vagy az intimitás elvesztése adhat alapot.

1.2.2.2. Gazdasági tevékenység

Igen sok esetben a szomszédjogi szabályok megsértése annak kapcsán merül fel, hogy a szomszédos ingatlanon valamilyen gazdasági, üzleti tevékenységet végeznek, ami az ártalmas zajok, szagok keletkezését eredményezheti. A hatósági engedély alapján tevékenykedő üzemek, üzletek is kötelesek gondoskodni arról, hogy a szomszédos ingatlanok használatát ne zavarják szükségtelenül. Az a körülmény, hogy az üzleti tevékenységet államigazgatási engedélyek, illetve hatósági engedélyek birtokában végzik, nem zárja ki a szomszédjogi szabályok megszegésének megállapíthatóságát.

A szomszédjogi szabályok megsértése miatt a sérelmet szenvedett fél élhet a birtokvédelem eszközeivel, alapíthat keresetet a szomszédjogi szabályok megsértése okán, illetve a károsodás veszélye esetén kérheti a bíróságtól a veszélyeztető magatartástól való eltiltást is, illetve a kár megelőzéséhez szükséges intézkedések megtételét.

1.2.3. A tulajdonjog védelme, a védelem eszközei

A tulajdonjog védelmét jelenti a Ptk.-nak az a tulajdonjogi alapelvként is felfogható rendelkezése, miszerint a tulajdonjogi igények nem évülnek el.

1.2.3.1. Önhatalom

A tulajdonos a megengedett, jogos önhatalommal kizárhat, vagy elháríthat minden olyan jogellenes beavatkozást, amely a tulajdonjog gyakorlását korlátozza, vagy teljes mértékben akadályozza. Önhatalommal nemcsak a tulajdonos élhet, hanem mindazok, akik más jogcímen ugyan, de jogosan tartják birtokban a dolgot. Ezek a személyek a birtokvédelem eszközeivel élhetnek. A tulajdonos tulajdonvédelmi eszköz igénybevételére azonban akkor is jogosult, ha eredetileg nem volt még a dolog birtokában.

1.2.3.2. Birtokperek

Birtokvédelem illeti meg a birtokost, ha birtokától jogalap nélkül megfosztják, vagy birtoklásában zavarják. A birtokost az említett birtokvédelem mindenkivel szemben megilleti, annak kivételével, akitől a birtokot tilos önhatalommal szerezte meg a dolgot. A tulajdonos is birtokolhat, így megilletheti a birtokvédelem.

A tulajdonos tulajdonjogi keresetet nyújthat be birtokba bocsátása iránt. Ilyen kereset nemcsak akkor indítható, ha a tulajdonos korábban a dolog birtokában volt, hanem akkor is, ha nem volt, vagy nincs birtokban, és a birtokló félnek sincs érvényes jogcíme a birtoklásra. Ezt az adott eset körülményei alapján kell elbírálni. Vizsgálni kell ilyenkor, hogy a jogvédelmet igénybe vevő valóban tulajdonos-e, továbbá hogy a tényleges birtokló a birtoklását milyen jogcímre alapítja.

Tulajdonjogi kereset nemcsak a dolog visszaadására irányulhat, hanem a jogellenes beavatkozás, illetve behatás megszüntetésére is. Ezt a perfajtát a tulajdon háborítatlanságát védő pernek is szokták nevezni, amelyben a bíróság negatív magatartásra kötelezi az alperest, vagyis arra, hogy valamilyen tevékenységtől tartózkodjon, valamilyen megkezdett tevékenységet hagyjon abba.

A tulajdon védelmére birtokper is indítható, attól függetlenül, hogy a védelmet igénybe vevő személy korábban a dolog birtokában volt-e, avagy sem. Az igény jogosságához nemcsak a tulajdonjog, hanem bármilyen más érvényes birtoklási jogcím elegendő. Ez a jogcím lehet akár a tulajdonjog, de lehet a tulajdonossal ellentétes érdekű fél használati jogcíme is. Például a haszonélvezőnek is joga van a dolog birtoklására, és erre a jogára akár a tulajdonossal szemben is hivatkozhat. Ugyanakkor azonban lehetséges, hogy a tulajdonos a tulajdonjogára hivatkozással kéri, hogy a jogalap nélkül birtokló a dolgot neki mint birtoklásra jogosultnak adja ki.

A joggyakorlatban a birtokvédelem szabálya legtöbbször keveredik a jogcím nélküli birtoklás szabályaival (például, ha az ingatlant valaki jogcím nélkül tartja birtokában). Az elhatároló ismérv az lehet, hogy birtokháborításnak csak az tekintendő, ha a birtokost tilos önhatalommal fosztják meg, illetve zavarják meg a birtoklásban.

A gyakorlatban felmerülő kérdés az is, hogy indíthat-e tulajdonjogi keresetet, aki ingatlanra vonatkozóan adásvételi szerződést kötött, azonban tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba még nem jegyezték be. Mivel az adásvételi szerződés alapján a tulajdonjog csak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel keletkezik (konstitutív hatály), a szerződés megkötése önmagában nem teremt alapot a tulajdonjogi keresetek igénybevételére. Ez esetben a védelemért folyamodó fél legfeljebb a birtoklás jogcímére hivatkozhat.

1.2.3.3. Szomszédjogi perek

A tulajdonjog védelmét szolgálják a szomszédjogi szabályok megsértésével kapcsolatos perek is.

1.2.3.4. Igényper

Az igényper azáltal szolgálja a tulajdonos védelmét, hogy lehetőséget ad a végrehajtás során lefoglalt vagyontárgyak foglalás alóli feloldására. (Igényper azonban nemcsak a tulajdonjogon, hanem más jogon is alapulhat.)

1.2.3.5. Törlési perek

Az úgynevezett törlési perek is a tulajdonjog védelmére irányuló eljárások, hiszen adott esetben ezek az önálló keresetek az ingatlan-nyilvántartási helyzet kiigazítása, a tulajdonost sértő bejegyzések törlése által is a tulajdonjog védelmének eszközei. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlését és az eredeti állapot helyreállítását érvénytelenség címén az kérheti, akinek nyilvántartott jogát a bejegyzés sérti; valamint az az érdekelt is, aki bizonyítja, hogy a bejegyzett jog elévült vagy megszűnt, illetve a nyilvántartott tény megváltozott. Törlés iránt csak az jogosult perindításra, akinek a javára korábban már valamilyen jog be volt jegyezve. Kivétel ez alól az elévült, megszűnt jog, illetve a nyilvántartott tény megváltozására alapított törlési per, amelyet nemcsak a korábban bejegyzett jogosult, hanem más érdekelt is megindíthat.

1.2.3.6. Kérelem bejegyzés kiigazítása iránt

A bejegyzés kiigazítása kérhető, ha a téves bejegyzés folytán valaki sérelmet szenvedett. A kérelem a tulajdonjogi igény el nem évülésére tekintettel határidő nélkül benyújtható, a pert bármely érdekelt megindíthatja, tehát olyan fél is, akinek az ingatlan-nyilvántartásban korábban nem volt bejegyezve semmilyen joga, jogosítványa.

1.2.3.7. Az ingatlan-nyilvántartás szerepe a tulajdonjog védelmében

A tulajdonjogi igények elbírálásának egyik legfontosabb kérdése, hogy a tulajdonjog ingatlan vonatkozásában mikor keletkezik, mely időponttól kezdve kell valakit az ingatlan tulajdonosának tekinteni. Attól kezdve-e, hogy a tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték, avagy attól függetlenül is. Erre szolgál a földhivatalok által vezetett ingatlan-nyilvántartás, amely az ingatlanokhoz fűződő jogok, törvényes érdekek védelmében a valóságos állapotnak megfelelően tartalmazza az ország öszszes ingatlanának adatait, az ingatlanokhoz kapcsolódó jogokat és jogi szempontból jelentős tényeket, továbbá nyilvánosan és hitelesen tanúsítja a feltüntetett adatok, a bejegyzett jogok és tények fennállását. Törvényes vélelem alapján az ellenkező bizonyításáig vélelmezni kell annak jóhiszeműségét, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerez jogot, tehát nem vehető figyelembe, ha harmadik személy arra hivatkozik, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett adat, bejegyzett jog vagy tény fennállásáról nem tudott.

Az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége azt jelenti, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jog valóban megilleti azt, akinek javára be van jegyezve. Emellett azt is jelenti, hogy a kívülállónak nem kell számolnia olyan jog fennállásával, amelyet az ingatlan-nyilvántartásban nem tüntettek fel.

1.2.3.8. Ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdon védelme

Vannak azonban olyan tulajdonszerzési jogcímek, amelyek esetén az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéstől függetlenül keletkezhet tulajdonjog. Ingatlan-nyilvántartáson kívül szerezhető a tulajdonjog például elbirtoklással, ráépítéssel vagy örökléssel. Ilyenkor valamilyen tény bekövetkezte – például a halál pillanata öröklés esetén, 15 évi birtoklás az elbirtoklásnál, építkezés befejezése ráépítés esetén – eredményezi a tulajdonjog keletkezését, és ily módon az örökös, az elbirtokló stb. tulajdonosnak tekintendő annak ellenére, hogy tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba nincs bejegyezve.

Ezzel szemben, ha valaki adásvétel, csere vagy más szerződés alapján jut az ingatlanhoz, tulajdonjoga csak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel keletkezik, és a bejegyzés időpontjáig legfeljebb kötelmi jogcíme lehet a különböző igények tekintetében. A Ptk. egyedül az elbirtoklásnál mondja ki, hogy az elbirtokló a be nem jegyzett tulajdonjogára nem hivatkozhat azzal szemben, aki az ingatlanon az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerzett jogot.

A többi ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett tulajdonjog esetében a törvény ilyen rendelkezést nem tartalmaz. Ez azért problematikus, mert ha például valakinek ráépítés címén be nem jegyzett tulajdonjoga van az ingatlanon, ezt a kívülálló harmadik személy az ingatlan-nyilvántartásban nem látja, és értelemszerűen bízik abban, hogy ilyentől nem is kell tartania. Ha a bejegyzett tulajdonos a teljes ingatlant (beleértve a ráépítő tulajdoni hányadát is) adásvételi szerződéssel eladja, máris felmerül a kérdés, hogy a ráépítő milyen igénnyel léphet fel. Kérheti-e a szerződés érvénytelenségének megállapítását arra a részre nézve, amely az ő tulajdonában áll, vagy az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége az erősebb elv. Ebben a kérdésben a joggyakorlat inkább a közhitelességet védő álláspontot foglalja el, vagyis azt mondja, hogy a tulajdonjog mindig megszerezhető attól, akit az ingatlan-nyilvántartás tulajdonosként feltüntet. A valóságnak meg nem felelő bejegyzés következményeit annak kell viselnie, aki nem gondoskodott időben az ingatlan-nyilvántartáson kívül megszerzett tulajdonjogának a bejegyzéséről. (A közhitelesség vélelmének előtérbe állítása egyébként csak azért problematikus, mert az ingatlan-nyilvántartások nem naprakészek.)

1.3. Ingatlanhasználat bérleti jogviszony alapján

A vállalkozások tevékenységük folytatásához irodát, telephelyet tartanak fenn, amely ingatlant, ha az nincs a tulajdonukban, általában bérleti szerződéssel bérbe veszik. Bérleti szerződés alapján a bérbeadó köteles a szerződés tárgyát – azaz a bérleményt – időlegesen a bérlő használatába adni, a bérlő pedig bért fizetni. A bérlet szabályait a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény, valamint a Polgári Törvénykönyv tartalmazza.

1.3.1. Helyiségbérleti szerződés

A bérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő szerződéses megállapodása hozza létre. A szerződés érvényességéhez szükséges, hogy a felek a lényeges, valamint a bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésekben megállapodjanak. A szerződő felek – a bérlő és a bérbeadó – a szerződés tartalmát szabadon állapíthatják meg. A szerződésekre vonatkozó rendelkezésektől egyező akarattal eltérhetnek akkor, ha jogszabály az eltérést nem tiltja. A felmondásra vonatkozó szabályok azonban úgynevezett kógens szabályok, ezért a felmondásra vonatkozó jogszabályi előírásoktól nem lehet eltérni.

Bérleti szerződés köthető határozatlan időre, határozott időre, illetőleg feltétel bekövetkezéséig egyaránt. Határozott idő esetén meg kell jelölni azt a napot, amikor a bérleti szerződés megszűnik. Ha a felek a lakásbérleti szerződés hatályának megszűntét bizonytalan jövőbeli eseménytől tették függővé (bontó feltétel), úgy a feltétel bekövetkeztével a lakásbérleti szerződés megszűnik.

1.3.1.1. Bérbeadói, bérlői főkötelezettségek

A bérleti szerződés alapján a bérbeadó köteles a helyiséget a bérlő használatába adni, a bérlő pedig a helyiség használatáért, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásért bért fizetni.

A bérbeadónak tehát az a főkötelessége, hogy a helyiség használatát a bérlőnek átengedje, és a bérleti jogviszony elkezdésének ne legyen fizikai vagy jogi akadálya. Fizikai akadályról akkor beszélhetünk, ha a helyiség a szerződésben meghatározott célra alkalmatlan. Jogi akadály lehet egyebek mellett az, hogy a bérleménnyel kapcsolatban harmadik személynek valamilyen olyan joga van, amely a bérlőt megakadályozza a bérlettel kapcsolatos jogai gyakorlásában. A helyiség átadásával kapcsolatban is a felek szerződéses megállapodása az irányadó, ezért a szerződés megkötésénél meg kell határozni, hogy a helyiségben ki alakítja ki (ha erre szükség van) azt a műszaki állapotot, amelyre a bérlőnek szüksége van a tevékenység folytatásához. Emellett természetesen azt is, hogy a munkálatok költségeit melyik szerződő fél viseli, és arra is utalni kell, hogy a szerződés megszűnése után a helyiséget hogyan kell visszaadni.

A bérlő főkötelezettsége a bér fizetése a helyiség használatáért és a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásért.

1.3.1.2. A helyiségbér mértéke

A szerződő felek között a helyiségbér szabad megállapodás tárgya. Ha a felek a helyiségbér mértékében nem tudnak megegyezni, úgy a helyiségbérleti szerződés nem jön létre.

A helyiségbér mértékét – a helyiségbérlet keletkezésekor – a bíróság sem állapíthatja meg, ugyanis a Ptk. rendelkezései szerint a szerződés létrejöttéhez a feleknek a lényeges, valamint a bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésekben való megállapodása szükséges. A bérlő által fizetendő helyiségbér mértéke olyan lényeges kérdés, amelyben a feleknek meg kell állapodniuk ahhoz, hogy a szerződés létrejöjjön.

A gyakorlatban felmerülhet azonban az a kérdés, hogy mi a helyzet akkor, ha a bérbeadó a helyiségbérleti szerződés megkötésekor feltűnően magas helyiségbért kötött ki? Ilyenkor a bérlő a szerződést megtámadhatja. A Ptk. szabályai szerint ugyanis, ha a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között anélkül, hogy az egyik felet az ajándékozás szándéka vezetné, a szerződés megkötésének időpontjában feltűnően nagy az értékkülönbség, a sérelmet szenvedő fél a szerződést megtámadhatja. Ennek alapján, ha a helyiségbérleti szerződés megkötésének időpontjában a bérbeadó szolgáltatása és a helyiségbér mértéke között feltűnően nagy az értékkülönbség, a bérlő a szerződést megtámadhatja.

A megtámadást egy éven belül, írásban kell a másik féllel közölni, majd a közlés eredménytelensége esetében haladéktalanul a bíróság előtt érvényesíteni.

A szerződés megtámadásának az a következménye, hogy a megtámadás következtében a szerződés a megkötésének időpontjától kezdődő hatállyal érvénytelenné válik. Az érvénytelen szerződést azonban érvényessé lehet nyilvánítani, ha az érvénytelenség oka, a felek szolgáltatásainak feltűnő aránytalansága kiküszöbölhető.

A szolgáltatás és ellenszolgáltatás feltűnően nagy értékkülönbségére vonatkozóan a Legfelsőbb Bíróság kollégiumi állásfoglalást bocsátott ki, amely szerint a szolgáltatás értékének a megállapításánál elsősorban a forgalmi értéket kell a bíróságnak figyelembe vennie. Annak vizsgálatánál azonban, hogy az értékkülönbség feltűnően nagy-e, az eset összes körülményét mérlegelni kell. Figyelemmel kell lenni a szerződés egész tartalmára, a kereslet és kínálat alakulására, az értékek ettől függő változásaira, továbbá a szerződő felek bármelyikének esetleges külön igényére, fokozott érdekeltségére a szerződés létrejöttében. Vizsgálni kell emellett a szolgáltatás minőségét, korszerűségét, újszerűségét. Ugyanakkor szem előtt kell tartani azt is, miszerint a forgalom biztonsága megköveteli, hogy a szerződő felek körültekintően járjanak el a szerződések megkötésénél, megfontoltan tegyék meg szerződési nyilatkozataikat, és kölcsönösen bízhassanak a szerződések fennmaradásában és megfelelő teljesítésében.

A forgalom biztonsága érdekében meg kell akadályozni, hogy a megtámadási jogot bárki is az utólag valamilyen okból megbánt szerződéstől való szabadulás, vagy pedig kedvezőbb szerződési feltételek kikényszerítésének eszközéül használja fel. Az együttműködés és a rendeltetésszerű joggyakorlás elveit a bíróság a megtámadás elbírálásánál is alkalmazza. Összegezve az elmondottakat, a jogintézmény célja a feltűnően aránytalan előny kiküszöbölése, és ez nem jelenti, nem jelentheti a szolgáltatás értékének a forgalmi értékre való leszállítását (vagy esetlegesen felemelését). A bíróságnak ilyen esetben a szolgáltatás értékét olyan összegben kell megállapítania, amely nem azonos ugyan a forgalmi értékkel, de olyan helyzetet teremt, amely mellett a feltűnő értékkülönbség többé már nem áll fenn. Olyan ellenérték megállapítására kell tehát törekedni, amely a felek ügyleti érdekeihez legközelebb áll.

1.3.1.3. A bérleti díj módosítása

Előfordulhat, hogy a szerződő felek a helyiségbérleti jogviszony fennállása alatt a helyiségbér módosításában (emelésében vagy mérséklésében) nem tudnak megegyezni. Ilyenkor annak megállapítását a bíróságtól kérhetik. A bíróság jogerős határozatáig azonban a helyiségért a korábban fizetett helyiségbért kell fizetni.

A bíróság akkor módosíthatja a szerződést, ha a huzamos ideje fennálló bérleti jogviszonyban a szerződést követően olyan körülmény állott be, amely valamelyik fél lényeges jogos érdekét sérti. Az érdeksérelmet szenvedett félnek (bérbeadónak vagy a bérlőnek) kell bizonyítania, hogy a szerződést követően beállott körülmény folytán a helyiségbér mértéke lényeges jogos érdekét sérti.

1.3.2. Önkormányzati helyiség bérbeadása

A helyi önkormányzat tulajdonában lévő helyiséget a tulajdonos önkormányzat - a törvény keretei között alkotott – rendeletében meghatározott feltételek szerint megkötött szerződéssel adja bérbe. A szerződést írásba kell foglalni.

1.3.3. Lakás bérbeadása nem lakás céljára

Nincs akadálya annak sem, hogy a bérbeadó a lakást nem lakás céljára (például iroda, rendelő, telephely) adja bérbe. Ez a megengedő rendelkezés azonban önkormányzati lakásra csak korlátozottan alkalmazható. Önkormányzati lakás nem lakás céljára csak kivételesen adható bérbe, és ebben az esetben a bérbeadás lehetőségét és feltételeit is önkormányzati rendelet határozza meg.

1.3.3.1. Engedélyköteles tevékenység folytatásának feltétele

Abban az esetben, ha a bérlő olyan tevékenységet kíván folytatni a lakásban, amelyhez szakhatósági engedély szükséges, az engedély megadása előtt a lakást nem lakás céljára nem használhatja.

1.3.3.2. Rendeltetésellenes használat

A lakásnak a rendeltetéstől eltérő használata vagy hasznosítása - többlakásos épületben – sértheti a többi bérlő vagy a többi tulajdonostárs érdekeit. Az ebből eredő jogvitákra a polgári jog általános szabályai vonatkoznak.

Amennyiben a bérlő a bérbeadó engedélye (megállapodása) nélkül a lakást vagy annak egy részét nem lakás céljára használja, ez olyan rendeltetésellenes használatnak is minősülhet, amely megalapozhatja a lakásbérleti szerződés felmondását is.

Ha azonban a bérlő a lakást nem lakás céljára használhatja, ezzel a lakás jellege nem változik meg. Nincs jelentősége annak sem, hogy a használat ellenértékét lakbérnek vagy helyiségbérnek nevezzük.

1.3.4. Egyéb jogok és kötelezettségek a bérleti jogviszonyban

1.3.4.1. A bérbeadó szavatossági kötelezettsége

A bérbeadó mind a helyiség átadásakor, mind a bérleti szerződés fennállása alatt szavatol azért, hogy a helyiség a jogszabályban, illetőleg a szerződésben meghatározott követelményeknek megfelel.

Mint arra már korábban utaltunk, a bérlőnek és a bérbeadónak a szerződésben kell megállapodniuk abban, hogy a helyiségben kinek kell kialakítania azt a műszaki állapotot, amelyre a bérlőnek tevékenységéhez szüksége van. Abban az esetben, ha a felek a szerződésben erről nem rendelkeztek, akkor erre a lakástörvény rendelkezései az irányadóak, vagyis a bérbeadó a bérlet fennállása alatt a helyiséggel összefüggő törvényben meghatározott, illetőleg a szerződésben vállalt kötelezettségéért szavatol.

Ebben a körben megkülönböztethetjük a kellékszavatosságot és a jogszavatosságot. Leegyszerűsítve a kellékszavatosság a lakás műszaki állapotával, míg a jogszavatosság a bérlői jogok megszerzésével összefüggő kötelezettség.

A bérbeadó kellékszavatossága olyan helytállási kötelezettség, amikor a teljesítés megfelel a jogszabályban és a szerződésben kikötött tulajdonságnak.

A jogszavatosság alapján a bérlőnek igénye van arra, hogy korlátozásoktól mentesen és háborítatlanul tudja a bérlői jogosítványait gyakorolni. A bérbeadó helytállni tartozik azért, hogy a bérlő a jogszabályoknak, illetőleg a szerződésnek megfelelő bérlői jogosultságokat megszerezze.

1.3.4.2. Szavatossági jog érvényesítése

Ha a bérbeadó hibásan teljesít, vagyis ha a bérbeadó szolgáltatása a jogszabályban vagy a szerződésben előírt tulajdonságoknak nem felel meg, a bérlő érvényesítheti szavatossági jogait. A hibás teljesítés jogkövetkezményeit a Polgári Törvénykönyv szabályozza, amelynek alapján a jogosult választása szerint kijavítást vagy megfelelő árleszállítást kérhet, illetve elállhat a szerződéstől, továbbá igényelheti a dolog kicserélését. Ezeket a szabályokat helyiségbérlet esetén csak a lakástörvényben meghatározott, illetve a szerződésben kikötött eltérésekkel lehet alkalmazni.

1.3.4.3. Megállapodás a hiba kijavítására

A helyiség átadásakor, illetve a bérlet fennállása alatt a bérbeadó és a bérlő megállapodhat abban, hogy a lakást a bérlő teszi rendeltetésszerű használatra alkalmassá, és látja el a megfelelő műszaki feltételekkel. Ebben az esetben a bérlőt – eltérő megállapodás hiányában – bérbeszámítási jog nem illeti meg, ezért a megállapodásban a felmerülő költségek megtérítését és annak feltételeit is meg kell határozni. Megállapodás hiányában a bérlő költségeinek megtérítésére nem tarthat igényt.

A megegyezést célszerű írásba foglalni, mert ennek elmaradása a későbbiek során bizonyítási nehézségeket okozhat.

1.3.4.4. A bérlő joga a hiba elhárítására

Amennyiben a helyiség annak átadásakor nem alkalmas rendeltetésszerű használatra, vagy a bérleti szerződés fennállása alatt a bérbeadó a helyiséggel összefüggő, szerződésben vállalt kötelezettségét nem teljesíti, a bérlő a hiba elhárításához szükséges munkát a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti. Ennek azonban az a feltétele, hogy a bérlő írásban szólítsa fel a bérbeadót a hiba kijavítására, a szóbeli felszólítás ugyanis érvénytelen. Attól függően, hogy az elvégzendő munka milyen természetű, a bérbeadónak megfelelő határidőt kell biztosítani annak elvégeztetésére. Életveszélyt okozó, továbbá a helyiség állagát veszélyeztető, vagy a szomszéd lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó, tehát azonnali beavatkozást igénylő munkák esetén a határidő rövidebb, más esetekben viszont a megfelelő határidő lehet hosszabb is.

A nem azonnali beavatkozást igénylő munka esetén a túl rövid határidő megjelölése nem indokolt, és olyan következtetésre is alapot adhat, hogy a bérlő visszaélt jogaival.

A bérlő ugyan a szavatossági hiba elhárításához szükséges munkát a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti, arra azonban nem jogosult, hogy a lakbért emiatt visszatartsa. Ha a bérbeadó a munkák elvégzésének szükségességét vagy a költségek nagyságát nem fogadja el, a vita eldöntése a bíróság hatáskörébe tartozik.

1.3.4.5. A bérbeadó kötelezettsége

Ha a felek a szerződésben ellenkezőleg vagy egyáltalán nem állapodtak meg, úgy a bérbeadó köteles gondoskodni

– az épület karbantartásáról,

– az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról, valamint

– a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről.

Karbantartásnak tekinthető az épület állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges megelőző és javító munkák elvégzése.

Ha a hiba kijavítása azonnali beavatkozást igényel, a munkát haladéktalanul el kell végezni. Azonnali beavatkozásról akkor van szó, ha a hiba életveszélyt okozhat, továbbá az épület állagát veszélyezteti, vagy a helyiség, illetőleg a szomszédos lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozza.

Azonnali beavatkozást nem igénylő munkák elvégzése az épület karbantartásakor vagy felújításakor esedékes. Ha ennek a kötelezettségének a bérbeadó a bérlő felszólítása ellenére sem tesz eleget, akkor a bérlő a bíróságtól kérheti a bérbeadó kötelezését a hiba kijavítására, illetőleg a bérbeadó helyett és költségére a munkát elvégezheti.

1.3.4.6. A helyiségbér megfizetése

A bérlő a helyiség használatáért, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásért bért fizet. Külön szolgáltatás – többek között - a vízellátás és csatornahasználat, a központi fűtés és a melegvíz-ellátás, a felvonó használata, a portaszolgálat stb.

A helyiségbért a bérlő a szerződésben meghatározott öszszegben és időben köteles a bérbeadó részére megfizetni. Ha azonban a felek a bérfizetés időpontjában nem állapodtak meg, és ezt önkormányzati és állami helyiség esetén jogszabály sem határozza meg, úgy a bérlő a bért havonta előre egy összegben, legkésőbb a hónap 15. napjáig köteles megfizetni. Mind a helyiség használatáért járó díj, mind pedig a különszolgáltatásért esedékes ellenérték azonos jogi természetű. Ez a gyakorlatban annyit jelent, hogy bármelyik összeg meg nem fizetése a bérleti szerződés felmondására adhat okot.

A helyiségbért a bérleti szerződés megszűnéséig kell fizetni, ha pedig a bérlő a bérleti szerződés megszűnése után a helyiséget továbbra is használja – mint jogcím nélküli használó -, használati díjat fizet.

Abban az esetben pedig, ha a bérlő bérleti jogviszonya felmondással szűnik meg, a felmondás ideje alatt nem használati díjat, hanem helyiségbért köteles fizetni.

1.3.4.7. A bérlő használati joga

A bérlő használati jogosultságát a bérleti szerződésben a szerződő felek határozzák meg. A bérlő a helyiséget rendeltetésszerűen köteles használni, és ha a helyiségben olyan tevékenységet végez, amelyhez szakhatósági engedély szükséges, ezen engedély hiányában a tevékenységet nem kezdheti el.

Ha a bérlő a bérleményt, a közös használatra szolgáló helyiségeket, illetőleg a területet rongálja, vagy a rendeltetésükkel ellentétesen használja, a bérbeadó a szerződést felmondhatja.

Nem tekinthető rendeltetésellenes használatnak, ha a bérlő a helyiséget hosszabb-rövidebb ideig nem használja. A karbantartási és bérfizetési kötelezettségének azonban ebben az esetben is eleget kell tennie, ellenkező esetben a bérbeadó a szerződést felmondhatja.

1.3.4.8. A bérlő karbantartási kötelezettsége és kártérítési felelőssége

Azt a kérdést, hogy a karbantartási felelősség melyik szerződő felet és milyen mértékben terheli, a bérleti szerződésben kell meghatározni. Ha a felek eltérően nem állapodnak meg, a bérlő köteles gondoskodni a helyiség és berendezése, felszereltsége karbantartásáról, felújításáról, pótlásáról, illetőleg cseréjéről.

A bérbeadó gondoskodik az épület karbantartásáról és az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról. Ha azonban az épületben vagy az épület központi berendezéseiben a bérlő vagy a vele egy tekintet alá eső személyek jogellenes magatartása miatt kár keletkezett, a bérbeadó a bérlőtől a hiba kijavítását vagy a kár megtérítését követelheti. Abban az esetben viszont, ha a kár a bérbeadó mulasztása vagy az épület felújítása, továbbá a vezetékhálózat meghibásodása miatt következett be, akkor azok elvégzéséről a bérbeadónak kell gondoskodnia.

1.3.4.9. A bérlői kötelezettségek teljesítésének időpontja

Ha a bérlő szerződésben vállalta a helyiség és berendezéseinek a karbantartását, felújítását, pótlását, illetőleg cseréjét, e kötelezettségét olyan időpontban és módon kell teljesítenie, ahogy azt a helyiség, illetőleg felszereltsége, berendezésének állapota szükségessé teszi.

1.3.4.10. Bérbeadói kötelezettségek nem teljesítése

Ha a bérbeadó a jogszabályban, illetőleg a szerződésben foglalt kötelezettségét a bérlő írásbeli felszólítására sem teljesíti, a bérlő a hiba elhárításához szükséges munkát a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti.

A bérbeadót azonban írásban kell felszólítani, mert a szóbeli felszólítás érvénytelen. Az elvégzendő munka természetétől függően a bérbeadónak megfelelő határidőt kell biztosítani. Életveszélyt okozó, továbbá a helyiség állagát veszélyeztető vagy a szomszéd lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó, tehát azonnali beavatkozást igénylő munkák esetén rövidebb, más esetekben viszont a megfelelő határidő lehet hosszabb is.

1.3.4.11. A bérlő joga a helyiség átalakítására, korszerűsítésére

A bérbeadó és a bérlő megállapodhatnak, hogy a bérlő a bérleményt átalakítja, korszerűsíti. Az átalakításhoz (korszerűsítéshez) nem elegendő a bérbeadó hozzájárulásra, hanem e tárgyban külön szerződésre van szükség. A megállapodást nem kell írásba foglalni, a szerződés létrejöttéhez azonban a feleknek a lényeges, valamint a bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésekben való megállapodása szükséges, így a megállapodásnak tartalmaznia kell azt is, hogy a munkák elvégzésének költségei melyik felet terhelik.

Amennyiben a megállapodás értelmében a bérlő az átalakítást, korszerűsítést saját költségére végezheti el, kiadásainak megtérítésére a bérleti szerződés megszűnése után sem tarthat igényt.

A munkák elvégzéséhez a megállapodáson túl – a jogszabályban meghatározott esetekben - építési engedély, esetleg szakhatósági engedély is szükséges lehet.

Mind a bérbeadó, mind a bérlő az őt terhelő munkát úgy köteles elvégezni, hogy a helyiség rendeltetésszerű használatát – lehetőség szerint – ne akadályozzák. Természetesen a szükséges munkák elvégzésének velejárója lehet bizonyos hátrányok elviselése. Esetenként és a munkák természetétől függően lehet eldönteni, hogy a bérlői (tulajdonosi) jogok gyakorlása – indokolt időtartamban - mennyiben szűkíthető.

Aki a munkák elvégzése során másnak jogellenesen kárt okoz, köteles azt megtéríteni. Természetesen azzal is megvalósítható a károkozás, ha valaki a munkák elvégzését jogellenesen akadályozza. A kártérítésre a Polgári Törvénykönyv rendelkezéseit kell alkalmazni.

A bérbeadónak, illetőleg a bérlőnek az őt terhelő munka megkezdéséről és várható időtartamáról az érdekelt bérlőket előzetesen értesítenie kell.

A bérlő csak megállapodás alapján jogosult a helyiség átalakítására, korszerűsítésére. Ezzel szemben – a bérlő hozzájárulása nélkül – a bérlő köteles tűrni az épület karbantartásával, felújításával, helyreállításával, átalakításával, bővítésével és korszerűsítésével kapcsolatos, valamint a bérbeadót és más bérlőt terhelő egyéb munkák elvégzését, ha ezek nem eredményezik a helyiség megsemmisülését.

1.3.4.12. A helyiség visszaadása

A bérlőt megilleti az elvitel joga, vagyis a bérlő mindazt, amit a saját költségén a bérleményben felszerelt, az állag sérelme nélkül leszerelheti és elviheti.

Ha az épületben, az épület központi berendezéseiben, továbbá a közös használatra szolgáló helyiségekben (területekben) a bérlő magatartása miatt kár keletkezett, a bérbeadó a bérlőtől a hiba kijavítását, vagy a kár megtérítését nemcsak a kár bekövetkezésekor, hanem a helyiség viszszaadásakor is igényelheti.

Ha a felek nem állapodtak meg abban, hogy a bérlő a helyiség átalakítását, korszerűsítését a saját költségére végezheti el, vitás lehet, hogy a visszaadásakor igényelheti-e a vagyoni előny visszatérítését. A kérdést a joggyakorlat döntheti el, amely szerint azonban jogalap nélküli gazdagodásról azért nem lehet szó, mert a felek között szerződéses megállapodás jött létre, és a felek szerződési akaratának nemcsak a bérleti jogviszony fennállásakor, hanem megszűnésekor is érvényesülnie kell.

1.3.5. A helyiségbérleti jog átruházása, cseréje

A bérlő a helyiségbérleti jogát a bérbeadó hozzájárulásával más természetes vagy jogi személy javára átruházhatja. Az erre vonatkozó szerződést írásba kell foglalni. A szóbeli megállapodás érvénytelen. A törvény nem tiltja, hogy a bérlő az átruházás ellenében ellenértéket igényeljen.

A bérlő a helyiségbérleti jogát – a bérbeadó hozzájárulásával – elcserélheti. A csereszerződést írásba kell foglalni. Ha a bérbeadó a hozzájárulást megtagadja, szóba jöhet a joggal való visszaélés kérdése. Erről akkor lehet szó, ha ez a magatartás nyomós közérdeket vagy különös méltánylást érdemlő magánérdeket sért, ilyenkor a bíróság a fél jognyilatkozatát ítéletével pótolhatja, feltéve hogy az érdeksérelem másképpen nem hárítható el. A jognyilatkozat pótlására különösen akkor kerülhet sor, ha a jognyilatkozat megtételét illetéktelen előny juttatásától tették függővé.

1.3.5.1. Csere bérlőtársi jogviszony esetén

Bérlőtársi jogviszony esetén a másik bérlőtársnak nem elég hozzájárulnia a cseréhez, hanem a szerződéskötésben is részt kell vennie. Ha a bérlőtárs nem hajlandó a csereszerződést megkötni, ez bírói úton sem kényszeríthető ki, mert a bíróság szerződést nem hozhat létre.

Önkormányzati helyiség esetén a hozzájárulás feltételeit önkormányzati rendeletben kell meghatározni. Ahozzájárulás nem tagadható meg, ha a cserélő fél az önkormányzat rendeletében meghatározott feltételeket vállalja.

1.3.6. A bérleti jogviszony megszűnése, megszüntetése

1.3.6.1. A helyiségbérlet megszüntetése szerződéssel

A bérlet szerződéssel akkor szűnik meg, ha a felek akarata kölcsönösen és egybehangzóan erre irányul. A megszüntetéshez a feleknek a lényeges, valamint a bármelyik által lényegesnek minősített kérdésekben való megállapodása szükséges. Az önkormányzat, illetőleg az állam tulajdonában lévő helyiségre vonatkozó szerződést írásba kell foglalni, ezért az ilyen alakban kötött szerződés megszüntetése is csak írásban érvényes. A Ptk. azonban arról is rendelkezik, hogy a szerződésnek a megszabott alak mellőzésével történt megszüntetése is érvényes, ha az annak megfelelő tényleges állapot a felek egyező akaratából létrejött. Ennek megfelelően, ha a felek a szerződést írásbeli formában ugyan nem szüntették meg, de a bérleti jogviszonyt mindkét fél megszűntnek tekinti, és nem gyakorolja, a szerződés megszűnik.

1.3.6.2. Ráutaló magatartás

A helyiségbérlet megszűnhet ráutaló magatartással, ami lényegében a bérelt helyiség bérlő általi elhagyását jelenti.

1.3.6.3. A helyiség megsemmisülése

Megszünteti a bérleti jogviszonyt a helyiség megsemmisülése.

1.3.6.4. Határidő letelte, feltétel bekövetkezése

A határozott időre szóló, illetőleg valamely feltétel bekövetkezéséig tartó helyiségbérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével, illetőleg a feltétel bekövetkezésekor szűnik meg.

1.3.6.5. Megszűnés államigazgatási, bírósági határozat alapján

A helyiségbérlet megszűnhet hatósági határozat alapján akkor, ha bérlőt a Magyar Köztársaság területéről kiutasították, a bérlő helyiségbérleti jogviszonyát a bíróság megszüntette, illetve ha a bérlő helyiségbérleti jogviszonya hatósági határozat folytán megszűnik.

1.3.6.6. A bérlő jogutód nélküli megszűnése

Megszűnik a bérleti jogviszony, ha a gazdasági társaság, illetőleg a nem gazdasági társaság formában működő, jogi személy bérlő jogutód nélkül megszűnik, valamint abban az esetben is, ha a bérlőnek a helyiségben végzett tevékenységéhez szükséges egyéni vállalkozói igazolványát visszavonták, vagy azt a bérlő visszaadta.

Ha azonban a gazdasági társaságnak, illetőleg a nem gazdasági társaság formában működő jogi személy bérlőnek jogutódja van, úgy a helyiségbérleti szerződés változatlan tartalommal fennmarad.

A vállalkozói igazolvány visszavonása vagy visszaadása esetén a szerződés – külön intézkedés nélkül – a törvény rendelkezése alapján szűnik meg.

1.3.6.7. A bérlő halála

Megszűnik a helyiségbérleti szerződés, ha a bérlő meghal, és nincs a bérleti jog folytatására jogosult személy.

Ha a bérlő egyéni vállalkozói igazolvány alapján folytatta a tevékenységét, halála esetén az egyéni vállalkozó özvegye, örököse, illetve cselekvőképességének elvesztése esetén a törvényes képviselője – feltéve hogy megfelel a törvényben előírt egyéb feltételeknek – folytathatja a bérleti jogot akkor, ha a helyiséget továbbra is arra a célra használja mint a bérlő.

Amennyiben a bérlő vállalkozói igazolványhoz nem kötött tevékenységet folytatott, halála esetén a bérlő házastársa, gyermeke (örökbe fogadott, mostoha- és nevelt gyermeke), jogszerűen befogadott gyermekétől származott unokája, valamint szülője (örökbe fogadó, mostoha- és nevelőszülője) jogosult a bérleti jogviszony folytatására. A bérleti jog folytatásának további feltétele az is, hogy a helyiséget továbbra is arra a célra használja, mint a bérlő.

1.3.6.8. A bérbeadó felmondási joga

A bérbeadó a szerződést írásban felmondhatja, ha

– a bérlő a helyiségbért a fizetésre megállapított időpontig nem fizeti meg,

– a bérlő a szerződésben vállalt vagy jogszabályban előírt egyéb lényeges kötelezettségét nem teljesíti,

– a bérlő a bérbeadóval szemben az együttélés követelményeivel ellentétes, botrányos, tűrhetetlen magatartást tanúsít, illetve

– a bérlő a helyiséget, a közös használatra szolgáló helyiségeket, illetőleg a területet rongálja, vagy a rendeltetésükkel ellentétesen használja.

A fenti esetekben felmondani a bérlő szerződésszegő magatartása miatt lehet, a felmondást csak írásban lehet megtenni, a szóbeli felmondás érvénytelen.

A bérbeadó felmondhat, ha a bérlő részére megfelelő helyiséget ajánl fel. A cserehelyiség akkor megfelelő, ha a bérlő az előző helyiségben gyakorolt tevékenységét hasonló körülményekkel folytatni tudja.

A határozatlan időre szóló bérleti szerződést – ha a felek eltérően nem állapodtak meg – a bérbeadó felmondhatja, azzal, hogy a felmondási idő egy évnél rövidebb nem lehet.

Önkormányzati helyiségre, határozatlan időre kötött bérleti szerződést cserehelyiség biztosítása nélkül öt évig nem lehet felmondani. (A lakástörvény hatálybalépésekor – 1994. január 1. – az önkormányzati tulajdonú helyiségekre 10 éves felmondási korlátot állított fel. Ez a korlátozás ebben az évben lejár.)

Amennyiben a bérlő a szerződésben vagy a jogszabályban meghatározott időpontig nem fizeti meg a bért, a bérbeadó felmondási jogát csak akkor gyakorolhatja, ha a bérlőt – a következményekre figyelmeztetéssel – a teljesítésre írásban felszólítja. A bérlőt arról kell tájékoztatni, hogy ha a felszólításnak nem tesz eleget, a bérbeadó a bérleti szerződést felmondja.

Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet.

Érvénytelen a felszólítás, ha azt szóban közölték, vagy a bérlőt a következményekre nem figyelmeztették.

A felmondás az elmulasztott határnapot követő hónapra szólhat, de a felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.

Előfordulhat, hogy a bérlő jogellenes magatartása szolgál a felmondás alapjául. Ilyenkor a bérbeadó köteles a bérlőt – a következményekre figyelmeztetéssel – a magatartás megszüntetésére vagy megismétlésétől való tartózkodásra – a tudomásra jutástól számított nyolc napon belül – írásban felszólítani.

A felszólításban a bérlőt arra kell figyelmeztetni, hogy a magatartás folytatása vagy megismétlése esetén a bérbeadó a szerződést felmondja. Felszólítani csak írásban lehet, a szóbeli közlés érvénytelen.

A felmondást az alapjául szolgáló magatartás folytatásától vagy megismétlésétől számított nyolc napon belül írásban kell közölni. A felmondás a hónap utolsó napjára szólhat, de a felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.

Ha a bérlő olyan súlyos, jogellenes magatartást tanúsított, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni, a bérbeadó a szerződést – előzetes felszólítás nélkül is – a tudomásra jutástól számított nyolc napon belül írásban felmondhatja.

A felmondás a hónap utolsó napjára szólhat, a felmondási idő azonban nem lehet rövidebb tizenöt napnál.

A bírói gyakorlat egységesen ítéli meg, hogy a jogszerűen gyakorolt felmondás önmagában megszünteti a bérleti jogviszonyt. A bérbeadó ezért a helyiség kiürítése iránt indíthat pert, s a felmondás jogszerűségét a bíróság ebben a perben bírálja el. Ha a perindítással a bérbeadó késlekedik, a bérlőnek – ha jogai megóvása érdekében szükséges – módjában van pert indítani annak megállapítása iránt, hogy bérleti jogviszonya fennáll, mert a felmondás kellő alap nélkül történt.

A bérlőhöz intézendő felszólításra, a felszólítás teljesítésére és a felmondásra megszabott határidőket a jogszabály kötelezően írja elő, de azokat nem minősíti jogvesztőnek. A határidők elmulasztása az adott felmondást általában érvénytelenné teszi. Ez azonban nem zárja ki azt, hogy az adott felmondást megalapozó magatartás (például a bérfizetés folyamatos elmulasztása, harmadik személy engedély nélküli befogadása) újbóli felmondás alapja legyen.

1.3.6.9. Szerződésben kikötött felmondási jog gyakorlása

A bérbeadó anélkül, hogy a bérlő szerződésszegést követett volna el, vagy cserelakás felajánlása nélkül is felmondhatja a bérleti szerződést, ha ezt a felek szerződésben kikötötték. A felmondás a hónap utolsó napjára szólhat, és a felmondási idő – eltérő megállapodás hiányában – három hónapnál nem lehet rövidebb.

Önkormányzati és állami helyiség esetén semmis az olyan szerződési kikötés, miszerint a bérbeadó cserelakás és a törvényben meghatározott, szerződésszegésre alapított felmondási okok fennállása nélkül is felmondhatja a szerződést.

1.3.6.10. A bérlő felmondási joga

A bérlő a határozatlan időre kötött szerződést írásban, bármikor felmondhatja. A felmondás a hónap utolsó napjára szólhat, azzal, hogy a felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.

A teljesség kedvéért utalunk arra, hogy a bérlő a határozott időre szóló, illetőleg valamely feltétel bekövetkezéséig tartó lakásbérleti szerződést nem mondhatja fel. Azonban ha a bérbeadó a jogszabályban vagy a szerződésben vállalt lényeges kötelezettségét nem teljesíti, a bérlő -szavatossági jogait érvényesítve – az elállás helyett a felmondás jogát gyakorolhatja.

1.4. Ingatlanlízing

A lízingszerződést, mint nevesített szerződésfajtát a Polgári Törvénykönyv nem tartalmazza, de a gyakorlatban elterjedt, gyakran alkalmazott megállapodási mód. Gazdasági jelentősége abban van, hogy a lízing lényegét tekintve finanszírozási forma. Jogi jellemzője, hogy az ingatlan (lízingtárgy) tulajdonjoga elválik a használattól. Alízingszerződés alapján a lízingbe vevő a szerződésben megállapított lízingdíj ellenében időleges birtoklást és használatot biztosít a maga számára, ugyanakkor őt terheli a tulajdonnal kapcsolatos kárveszély viselése is (a senkinek fel nem róható kár viselése) és - speciális eseteket kivéve -, fő szabályként őt terhelik a lízing tárgyának fenntartásával, illetőleg karbantartásával felmerülő költségek is.

1.4.1. A lízingügylet tartalma

A lízingügylet elemei

– a lízingbe adó (lízingtársaság) és a lízingbe vevő megegyezése a lízingszerződés későbbi megkötésében,

– adásvételi szerződéssel a lízingbe adó megszerzi az ingatlan tulajdonjogát,

– ezek után jön létre a szűkebb értelemben vett lízingszerződés, amelyhez kapcsolódik az opciós szerződéskikötés, amelynek az a lényege, hogy a lízingbe vevő maradványértéken megveheti a lízing tárgyát, az esetünkben ingatlant.

1.4.2. Futamidő

A lízing futamideje az az időtartam, amely alatt a lízingbe vevő a lízing tárgyát díjfizetés ellenében használhatja. A futamidő általában az amortizáció összefüggésében határozható meg olyan tartamban, amelyben a lízing tárgya gazdaságosan működtethető. A cél pedig az, hogy a futamidő lejárta után a lízingbe vevő él az opciós jogával, azaz maradványértéken megszerzi a tulajdonjogot.

1.4.3. Lízingdíj

A lízingdíj a lízingbe vevő által, a lízingtárgy használata ellenében rendszeresen fizetett összeg.

1.4.4. Vételi opció

A lízingszerződés gyakran alkalmazott eleme a vételi opció kikötése. Ennek alapján a lízingbe vevő a szerződés lejáratakor egyoldalú nyilatkozattal megszerezheti a lízingtárgy tulajdonjogát.

1.4.5. Biztosítékok

A lízingbe adók a szerződésben érdekeik védelmére különböző biztosítékokat kötnek ki. Ilyenek lehetnek a bankgarancia, a készfizető kezességet vállaló nyilatkozat, továbbá azt is kiköthetik, hogy a lízingbe vevő saját költségén a lízing időtartamára kössön biztosítást a lízing tárgyára.

1.5. Földhasználat

A Ptk. szerint az építkezőt illeti meg az épület tulajdonjoga, ha törvény vagy a földtulajdonossal kötött írásbeli megállapodás így rendelkezik. A ráépítő szerzi meg a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének tulajdonjogát, ha az épület értéke a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének értékét lényegesen meghaladja. A bíróság a földtulajdonos kérelmére azt is megállapíthatja, hogy a ráépítő csak az épület tulajdonjogát szerezte meg; ebben az esetben a ráépítőt a földön használati jog illeti meg.

Ha az épület tulajdonjogát a fentiek szerint az építkező szerzi meg, az épület tulajdonosát az épület fennállásáig a földre (földrészletre) használati jog illeti meg. A megállapodáson vagy bírósági határozaton alapuló földhasználati jogánál fogva az épület tulajdonosa jogosult a föld (földrészlet) használatára és hasznai szedésére, valamint köteles viselni az ennek fenntartásával járó terheket. Az épület tulajdonjogának örökléssel vagy átruházással történő megszerzése esetén az épület új tulajdonosát a földhasználati jog változatlan feltételekkel illeti meg.

1.6. Haszonélvezet, használat

Haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja és hasznait szedheti. A haszonélvezeti jog fennállása alatt a tulajdonos a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát csak annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező e jogokkal nem él. A haszonélvezeti jog a dolog tulajdonosának személyében beállott változásra tekintet nélkül fennmarad. A haszonélvezeti jog korlátozott időre és legfeljebb a jogosult élete végéig állhat fenn.

A használat jogánál fogva a jogosult a dolgot a saját, valamint együttélő családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben használhatja, és hasznait szedheti. A használat jogának gyakorlása másnak nem engedhető át. Egyebekben a használat jogára a haszonélvezet szabályait kell alkalmazni.

1.6.1. Ingatlan-nyilvántartási bejegyzés

Szerződés alapján haszonélvezet azzal keletkezik, hogy a dolgot átadják, az ingatlanra vonatkozó haszonélvezeti jogot pedig az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik.

Ha az ingatlanon jogszabálynál, bírósági vagy hatósági rendelkezésnél fogva keletkezik haszonélvezet, a haszonélvezeti jogot az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyezni; ha ez elmarad, a haszonélvezet a dolognak csak rosszhiszemű vagy olyan megszerzőjével szemben érvényesíthető, aki a dologért ellenszolgáltatást nem adott.

1.6.2. A jog gyakorlása

A haszonélvező jogának gyakorlásában a rendes gazdálkodás szabályai szerint köteles eljárni. Viseli a dolog fenntartásával járó terheket a rendkívüli javítások és helyreállítások kivételével; terhelik azok a kötelezettségek, amelyek a dolog használatával kapcsolatosak, és köteles viselni a dologhoz fűződő közterheket. A haszonélvező a haszonélvezet keletkezésekor meglevő elhasználható dolgokkal, gazdasági felszereléssel és állatállománnyal a rendes gazdálkodás által indokolt mértékben rendelkezhet; a haszonélvezet megszűnésekor azonban köteles ezeket pótolni, ha pedig ez nem lehetséges, értéküket megtéríteni. A tulajdonos jogosult a haszonélvezet gyakorlását ellenőrizni.

A haszonélvező köteles értesíteni a tulajdonost a dolgot fenyegető veszélyről és a beállott kárról – ideértve azt az esetet is, ha őt harmadik személy a haszonélvezet gyakorlásában akadályozza -, köteles továbbá tűrni, hogy a tulajdonos a veszély elhárítására, illetőleg a kár következményeinek megszüntetésére a szükséges intézkedéseket megtegye.

1.6.2.1. Biztosítékadás

Ha a haszonélvező a dolgot rendeltetésének meg nem felelő módon használja, rongálja, vagy a dolognak a haszonélvezet megszűntével való visszaadását egyébként veszélyezteti, és a tulajdonos tiltakozása nem vezetett eredményre, a tulajdonos biztosítékot követelhet. Ha a haszonélvező nem ad biztosítékot, a bíróság a tulajdonos kérelmére a haszonélvezeti jog gyakorlását biztosíték adásáig felfüggesztheti. A tulajdonost ezek a jogok azzal szemben is megilletik, akinek a haszonélvező a haszonélvezet gyakorlását átengedte.

1.6.3. A jog átengedése

A haszonélvező a haszonélvezeti jogot nem ruházhatja át, de annak gyakorlását átengedheti. Ellenérték fejében a haszonélvezeti jog gyakorlását csak akkor lehet átengedni, ha a tulajdonos – azonos feltételek mellett – a dolog használatára nem tart igényt.

1.6.4. Elszámolás

A haszonélvezet megszűntével a haszonélvező köteles a dolgot visszaadni. A haszonélvező felelős a dologban bekövetkezett károkért, kivéve ha bizonyítja, hogy úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. A rendeltetésszerű használattal járó értékcsökkenést a haszonélvező nem köteles megtéríteni.

A haszonélvező a rendkívüli javítási vagy helyreállítási munkálatokat elvégeztetheti, ha felszólítására a tulajdonos azokat nem végzi el. A haszonélvezet megszűntekor a haszonélvező követelheti a tulajdonostól a szükséges költségek megtérítését, levonva azokból az időközi értékcsökkenésnek megfelelő összeget. Ha a tulajdonos gazdagodása az így megállapított összeget meghaladja, a különbözetet is köteles megtéríteni.

1.7. Telki szolgalom

Telki szolgalom alapján valamely ingatlan mindenkori birtokosa más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék. Telki szolgalmat átjárás, vízellátás és vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljára vagy a jogosult számára előnyös más hasonló célra lehet alapítani. Ha valamely föld nincs összekötve megfelelő közúttal, a szomszédok kötelesek tűrni, hogy a jogosult földjeiken átjárjon.

A telki szolgalom létesítésére az ingatlan haszonélvezetének alapítására vonatkozó szabályokat kell alkalmazni. A telki szolgalom önállóan forgalom tárgya nem lehet.

1.7.1. Szolgalom elbirtoklással

Elbirtoklással szerzi meg a telki szolgalmat az ingatlan birtokosa, ha a másik ingatlan használata ellen annak birtokosa tíz éven át nem tiltakozott. Szívességből vagy viszszavonásig engedett jog gyakorlása nem vezet elbirtoklásra.

1.7.2. A szolgalmi jog gyakorlása

A telki szolgalom gyakorlása során a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosának érdekeit kímélve kell eljárni. Ha a telki szolgalom gyakorlása valamely berendezés vagy felszerelés használatával jár, a fenntartás költségei a szolgalom jogosultját és kötelezettjét – ellenkező megállapodás hiányában - olyan arányban terhelik, amilyen arányban a berendezést vagy felszerelést használják.

1.7.3. A szolgalom megszüntetése, megszűnése

A bíróság a telki szolgalmat megszüntetheti vagy gyakorlását felfüggesztheti, ha az a jogosult ingatlanának rendeltetésszerű használatához nem szükséges. A szolgalom megszűnik, ha a jogosult azt tíz éven át nem gyakorolta – bár ez módjában állt -, vagy eltűrte, hogy gyakorlásában akadályozzák.

1.8. Haszonkölcsön

Haszonkölcsön-szerződés alapján a kölcsönadó köteles az ingatlant a szerződésben meghatározott időre ingyenesen a kölcsönvevő használatába adni, a kölcsönvevő pedig köteles azt a szerződés megszűntekor visszaadni. A haszonkölcsön tehát a bérlet ingyenes formája.

A szerződés teljesítését a kölcsönadó megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy a szerződés megkötése után akár az ő, akár a kölcsönvevő körülményeiben olyan lényeges változás állott be, hogy a szerződés teljesítése tőle el nem várható, továbbá ha a szerződés megkötése után olyan körülmények következtek be, amelyek miatt azonnali hatályú felmondásnak van helye.

1.8.1. Jogok, kötelezettségek

A kölcsönvevő az ingatlant rendeltetésének megfelelően használhatja. Felelős minden olyan kárért, amely rendeltetésellenes vagy szerződésellenes használat következménye. A kölcsönvevő az ingatlant a kölcsönadó engedélye nélkül harmadik személy használatába nem adhatja. E rendelkezés megszegése esetében azokért a károkért is felelős, amelyek e nélkül nem következtek volna be.

Az ingatlan fenntartásának költségei a kölcsönvevőt terhelik. Az ingatlanra fordított egyéb költségeit a megbízás nélküli ügyvitel szabályai szerint követelheti.

1.8.2. A haszonkölcsön megszűnése

A haszonkölcsön megszűnik

– a kikötött, vagy a haszonkölcsön célja szerint szükséges idő elteltével;

– felmondással, illetőleg az ingatlan visszaadásával;

– a kölcsönvevő halálával;

– azonnali hatályú felmondással.

Ha a haszonkölcsön tartama nem állapítható meg, a kölcsönadó a szerződést tizenöt napra mondhatja fel. A kölcsönadó halála esetén örököse a felmondás jogát akkor is gyakorolhatja, ha felmondásnak egyébként nem volna helye.

A kölcsönvevő az ingatlan visszaadását bármikor felajánlhatja, a kölcsönadó az ingatlan visszavételét alapos ok nélkül nem tagadhatja meg.

Azonnali hatályú felmondásnak van helye, ha

– haszonkölcsön meghatározott célja lehetetlenné vált;

– a kölcsönvevő az ingatlant rongálja, rendeltetésellenesen vagy szerződésellenesen használja, engedély nélkül harmadik személy használatába adja, vagy pedig egyébként fennáll a veszély, hogy az ingatlant a kölcsönvevő nem fogja épségben visszaadni;

– a felek között a viszony a kölcsönvevő magatartása következtében megromlott;

– a szerződéskötéskor nem ismert oknál fogva a kölcsönadónak szüksége van az ingatlanra.

1.9. Apportálás

A Gt. szerint a gazdasági társaság alapításához valamenynyi tag (részvényes) vagyoni hozzájárulása szükséges. A tagok vagyoni hozzájárulása pénzbeli hozzájárulásból (pénzbetétből), illetve a tagok által a gazdasági társaság tulajdonába adott nem pénzbeli hozzájárulásból (nem pénzbeli betétből, apportból) áll. Az apport tárgya lehet ingatlan is.

Az ingatlan apportálása esetén is szükséges a tulajdonjog megszerzéséhez az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés. Sikkasztást valósít meg az, aki az ingatlanát apportként a gazdasági társaságba beviszi, majd ezt követően az ingatlant eladja.

Apportálás esetén az ingatlannal való rendelkezés joga széljegy alapján akkor állapítható meg, ha annak a jogalanynak a tulajdonjogát, akitől a széljeggyel rendelkező apportőr a tulajdonjogának bejegyzésére vonatkozó igényét származtatja, már bejegyezték.

1.9.1. Értékelés

Ha a nem pénzbeli hozzájárulás értékét könyvvizsgáló állapítja meg, a gazdasági társaság tagjai – fő szabályként – az apport értékét a könyvvizsgáló által megállapított értéknél alacsonyabb összegben is meghatározhatják.

Az apportőr a hozzájárulás szolgáltatásától számított öt éven át helytállni tartozik a gazdasági társaságnak azért, hogy a társasági szerződésben (alapító okiratban, alapszabályban) megjelölt érték nem haladja meg a nem pénzbeli hozzájárulásnak a szolgáltatás idején fennálló értékét.

1.9.2. Apport a kft.-ben

A kft. törzstőkéje az egyes tagok törzsbetéteinek összességéből áll. A törzsbetét a tagok vagyoni hozzájárulása, amely pénzbeli betétből, illetve nem pénzbeli betétből áll. A jegyzett tőke részét képező nem pénzbeli hozzájárulás bármilyen vagyoni értékkel rendelkező forgalomképes dolog, illetve szellemi alkotás, valamint vagyoni értékű jog lehet, így ingatlan, vagy az ingatlanra vonatkozó használati jog is. A föld tulajdonjogának megszerzése nélkül a földön lévő telepített szőlő vagy erdő önállóan nem forgalomképes, ezért apport tárgya sem lehet.

Nem pénzbeli hozzájárulásként csak olyan végrehajtás alá vonható ingatlant vagy jogot lehet figyelembe venni, amelyet utóbb a gazdasági társaság harmadik személy hozzájárulása (engedélye) nélkül ruházhat át. Ilyennek kell tekinteni, ha az engedélyt már a nem pénzbeli hozzájárulás szolgáltatásakor megadták.

A törzstőke összege nem lehet kevesebb hárommillió forintnál. Az apportálásnál figyelemmel kell lenni arra, hogy pénzbetétek összege alapításkor nem lehet kevesebb a törzstőke harminc százalékánál és egymillió forintnál. A tagok törzsbetétei különböző mértékűek lehetnek, az egyes törzsbetétek mértéke azonban nem lehet kevesebb százezer forintnál. A törzsbetétnek forintban kifejezettnek és tízezerrel maradék nélkül oszthatónak kell lennie.

A társaság bejegyzésére csak azután kerülhet sor, ha a bejegyzési kérelem benyújtásáig a nem pénzbeli betéteket teljes egészében a társaság rendelkezésére bocsátották, és minden egyes pénzbeli betétnek legalább a felét és összesen legalább egymillió forintot a társaság számlájára befizették.

Azok a társasági tagok, akik valamely tag nem pénzbeli betétjét tudomásuk ellenére a szolgáltatáskori értéket meghaladó értékkel fogadtatták el a társasággal, vagy akik az alapítás során egyébként csalárd módon jártak el, korlátlanul és egyetemlegesen felelnek minden ebből eredő kárért.