1. A helyiség
A helyiségbérletre főszabályként a lakásbérletre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni. Vannak azonban eltérések, ezért először el kell határolni a lakástól a nem lakás céljára szolgáló helyiség fogalmát. Nem lakás céljára szolgáló helyiség az, amely kizárólag ipari, építőipari, mezőgazdasági, vízgazdálkodási, kereskedelmi, tárolási, szolgáltatási, igazgatási, honvédelmi, rendészeti, művelődési, oktatási, kutatási, egészségügyi, szociális, jóléti és más gazdasági célra szolgál.
Az Ltv. kötelező rendelkezése folytán a lakást akkor sem lehet helyiségnek tekinteni, ha nem lakás céljára hasznosítják. A helyiség bérleténél eltérő szabályok vonatkoznak az önkormányzati, illetve a magán- vagy a gazdasági társaságok tulajdonában lévő helyiségek bérbeadására.
Önkormányzati tulajdonban lévő helyiségek esetén a bérbeadás feltételeit önkormányzati rendelet szabályozza. Az önkormányzatok a rendeletben meghatározhatják, hogy a saját, nem lakás céljára szolgáló helyiségeiket milyen célra, milyen feltételekkel adják bérbe, hogyan és mikor emelkedik a lakbér, a rendeletben akár a bérbeadói hozzájárulás feltételeit is megszabhatják, vagy a bérlő jogait, kötelezettségeit is, a pályáztatás rendjét is. Az önkormányzati helyiség bérleti díjának mértékét azonban nem kötelező önkormányzati rendeletben meghatározni. Az önkormányzati helyiségre írásban kell a szerződést megkötni.
A gazdasági társaságok, magánszemélyek tulajdonában lévő helyiségekre kötött helyiségbérleti szerződés – eltérően az önkormányzati tulajdonú helyiségektől – szóban és ráutaló magatartással is létrejöhet. A szerződésben a felek szabadon meghatározhatják a használat módját – érdemes pontosan lefektetni, hogy a bérlő milyen célra veszi bérbe a helyiséget –, a bérleti díjat, a karbantartásra, felújításra, átalakításra vonatkozó kötelezettségeket.
A társasházban a helyiség lehet önálló ingatlan, külön tulajdon és a társasház közös tulajdonában álló is. Ha külön tulajdonban áll, a társasház közgyűlése 2/3-os többséggel megtilthatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, bérbeadásának, hasznosításának a megváltoztatását, ha az a társasház rendes működését vagy a társasházban élők nyugalmát zavarná (például, ha egy kisállat-kereskedésre szolgáló helyiséget kocsmává akarna a tulajdonos átalakítani).
Ha a megváltoztatott használathoz meghatározott engedélyek szükségesek (például vendéglátó-ipari tevékenység), akkor az engedélyező hatóságnak a közgyűlés erre vonatkozó hozzájáruló határozatát is be kell szereznie. A társasház közös tulajdonában lévő helyiség esetén a közgyűlés a birtoklás, a használat és a hasznosítás módját is meghatározhatja. A társasház tulajdonosait a helyiségre jogszabályon alapuló előbérleti jog nem illeti meg, azonban a társasház alapító okiratában ettől eltérően is rendelkezhetnek.
2. Jogok és kötelezettségek
Ha a helyiség nem önkormányzati (állami) tulajdonban áll, a felek szerződési szabadsága érvényesül. (Az önkormányzati tulajdonban álló helyiségekre a szabályokat az önkormányzati rendelet tartalmazza.) A felek mind a helyiség átadására, mind a bérleti szerződés fennállása alatt a jogokra és kötelességekre nézve szabadon állapodhatnak meg. A szerződés megszűnésében is szabadon dönthetnek, de a felmondásra vonatkozó kötelező rendelkezésektől nem térhetnek el. A szerződés a felek akaratán kívül is megszűnhet, ha a helyiség elemi csapás vagy más ok miatt megsemmisül.
2.1. A tevékenység folytatásához szükséges feltételek
A szerződésben – a további viták elkerülése végett – célszerű egyrészt lefektetni, hogy a helyiséget a bérlő milyen tevékenység folytatására veszi ki (pl. ruházati boltot, vagy cukrászdát nyit, ügyvédi irodának, cipészműhelynek, asztalosműhelynek használja), másrészt megállapodni abban, hogy a helyiségben ki alakítja ki azt a műszaki állapotot, amelyre a bérlőnek szüksége van a tevékenysége folytatásához. A szerződésben le kell fektetni, hogy ki milyen költségeket visel, illetve utalni kell arra is, hogy a szerződés megszűnése után a helyiséget hogyan kell visszaadni (például vissza kell-e bontani azokat a közfalakat, amiket a bérlő húzott fel), továbbá azt is rögzíteni kell, hogy a bérlő az értéknövelő beruházásokat – mellékhelyiségek kialakítása, burkolás – beszámíthatja-e a bérleti díjba. Az átalakítások olyan mértékűek is lehetnek (például egy gumicentrírozó, karosszérialakatos-, autószerelő műhelynél), hogy a bérlő ragaszkodik ahhoz a kikötéshez, hogy addig, amíg a befektetései nem térülnek meg (például 5 évig), a szerződést nem lehet felbontani. A bérlő a helyiséget a szerződésben megjelölt tevékenység folytatására használhatja. A rendeltetéstől eltérő használat a helyiségbérleti szerződés felmondására adhat okot.
A szerződés fennállása alatt a bérbeadót és a bérlőt terhelő karbantartási kötelezettség tekintetében is szabadon állapodhatnak meg, ha azonban erről nem rendelkeztek, az Ltv. szabályait kell alkalmazni.
2.2. A helyiség bérleti díja
A bérlőnek a helyiségbért – a lakásbérlethez hasonlóan – általában előre, a hónap 15. napjáig kell megfizetnie. A szerződésben természetesen ettől eltérően is megállapodhatnak. A felek a helyiségbér mértékében szabadon állapodnak meg. Ha a felek a helyiségbér mértékében nem tudnak megegyezni, akkor a helyiségbérleti szerződés nem jön létre.
A helyiségbér mértékét – a helyiségbérlet keletkezésekor – a bíróság sem állapíthatja meg. Ha a bérbeadó a helyiségbérleti szerződés megkötésekor feltűnően magas helyiségbért kötött ki, a bérlő a szerződést megtámadhatja.
Ha a felek a helyiségbérleti jogviszony fennállása alatt a helyiségbér módosításában (emelésében vagy mérséklésében) nem tudnak megegyezni, annak megállapítását a bíróságtól kérhetik. A bérlőnek a bíróság jogerős határozatáig a helyiségért a korábban fizetett helyiségbért kell fizetni.
2.3. A bérlőtársi jogviszony, más személy befogadása
A helyiségre bérlőtársi jogviszony akkor jöhet létre, ha ebben a bérlőtársak és a bérbeadó megállapodtak. Ilyen megállapodásra akkor is szükség van, ha a helyiségnek önálló bérlője van. Önkormányzati (állami) helyiség esetén a bérlőtársi szerződést írásba kell foglalni.
A bérbeadónak bérlőtársi jogviszony létesítésére irányuló szerződéskötési kötelezettsége nincs. A bérbeadó – önálló bérlet esetén – akkor sem köteles a bérlő házastársával bérlőtársi szerződést kötni, ha a helyiség önkormányzati tulajdonban van.
A bíróság a bérbeadó szerződési akaratát nem pótolhatja. A bérlőtársak jogai és kötelezettségei egyenlőek, jogaikat a helyiségre csak együttesen gyakorolhatják, kötelezettségeik azonban a bérbeadóval szemben egyetemlegesek.
A bérlő a helyiségbe más személyt csak a bérbeadó hozzájárulásával fogadhat be. Helyiségbérlet esetén tehát nincs olyan személy, akit a bérlő a bérbeadó hozzájárulása nélkül befogadhatna. Bérlőtársi jogviszony esetén más személy befogadásához nemcsak a bérbeadó, hanem a bérlőtárs hozzájárulására is szükség van. Az önkormányzati tulajdonban lévő helyiség esetén a bérbeadó hozzájárulásának a feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg. Más személy jogellenes befogadása a helyiségbérleti szerződés felmondására adhat alapot.
2.4. Szünetelés
A bérlő – a bérleti jogviszony szünetelésének időtartamára – csak akkor tarthat igényt másik helyiségre, ha ebben a felek külön megállapodtak.
3. A helyiségbérleti szerződés megszűnése
A helyiségbérlet megszűnik, ha
– a felek a szerződést közös megegyezéssel megszüntetik,
– a helyiség megsemmisül,
– az arra jogosult felmond,
– a bérlő meghal, és nincs a bérleti jogának folytatására jogosult személy (az egyéni vállalkozói igazolvány alapján tevékenységet folytató bérlő halála esetén csak az egyéni vállalkozó özvegye, továbbá özvegy hiányában vagy annak egyetértésével örököse, illetve cselekvőképességének elvesztése esetén a törvényes képviselője – ha megfelel a törvényben előírt feltételeknek – jogosult a bérleti jogot folytatni, a vállalkozói igazolványhoz nem kötött tevékenység esetén csak házastársa, gyermeke, jogszerűen befogadott gyermekétől született unokája, illetve szülője jogosult a bérleti jogot folytatni, ha a helyiséget továbbra is arra a célra használják, mint a bérlő),
– a bérlő a helyiséget elcseréli,
– a bérlőt a Magyar Köztársaság területéről kiutasították,
– a bérlő bérleti jogviszonyát a bíróság megszünteti,
– a bérlő bérleti jogviszonya hatósági határozat folytán megszűnik,
– ha a gazdasági társaság, illetőleg a nem gazdasági társaság formában működő jogi személy bérlő jogutód nélkül megszűnik,
– ha a bérlőnek a helyiségben végzett tevékenységéhez szükséges egyéni vállalkozói igazolványát visszavonták, vagy azt a bérlő visszaadta.
3.1. A bérleti jog átruházása, elcserélése
A bérlő a helyiség bérleti jogát a bérbeadó hozzájárulásával másra átruházhatja vagy elcserélheti. Az erre vonatkozó szerződést írásba kell foglalni. A hozzájárulás nem tagadható meg, ha a cserélő fél az önkormányzat rendeletében meghatározott feltételeket vállalja. Az Ltv. nem tiltja, hogy a bérlő az átruházás ellenében ellenértéket igényeljen.
A helyiséget nem szükséges kizárólag helyiségre elcserélni. Ez az önkormányzati helyiségekre nem vonatkozik. Önkormányzati helyiség esetén a hozzájárulás feltételeit önkormányzati rendeletben kell meghatározni. A hozzájárulás nem tagadható meg, ha a cserélő fél az önkormányzat rendeletében meghatározott feltételeket vállalja. Egyebekben a helyiség cseréjére a lakáscserére vonatkozó rendelkezéseket is megfelelően alkalmazni kell. A csereszerződés a helyiségbérleti jogviszonyt megszünteti.
3.2. Felmondás
A bérbeadó a határozatlan időre kötött szerződést – ha a felek másként nem állapodtak meg – cserehelyiség biztosítása nélkül is felmondhatja. A felmondási idő ebben az esetben egy évnél rövidebb nem lehet. A felek úgy is megállapodhatnak, hogy a bérbeadó a helyiségbérleti szerződést a bérlő szerződésszegő magatartása miatt, illetve akkor mondhatja fel, ha a bérlőnek cserehelyiséget ajánl fel. A cserehelyiség akkor megfelelő, ha a bérlő az előző helyiségben gyakorolt tevékenységét hasonló körülmények között folytathatja.
Az önkormányzati helyiségre – ha a törvény másként nem rendelkezik – a határozatlan időre kötött szerződést cserehelyiség biztosítása nélkül öt évig felmondani nem lehet. A cserehelyiség akkor megfelelő, ha a bérlő az előző helyiségben gyakorolt tevékenységét hasonló körülmények között folytathatja.
Ha a gazdasági társaságnak, illetőleg a nem gazdasági társaság formában működő jogi személy bérlőnek jogutódja van, a helyiségbérleti szerződés változatlan tartalommal fennmarad.
A vállalkozói igazolvány visszavonása vagy visszaadása esetén a szerződés – külön intézkedés nélkül – az Ltv. rendelkezése alapján szűnik meg.
3.3. A bérlő halála
Megszűnik a helyiségbérleti szerződés, ha a bérlő meghal, és nincs a bérleti jog folytatására jogosult személy.
Ha a bérlő egyéni vállalkozói igazolvány alapján folytatta a tevékenységét, halála esetén az 1990. évi V. törvény 13. §-ának (2) bekezdésében meghatározott személyek, vagyis az egyéni vállalkozó özvegye, örököse, illetve cselekvőképességének elvesztése esetén a törvényes képviselője – feltéve hogy megfelel a törvényben előírt egyéb feltételeknek – folytathatja a bérleti jogot, ha a helyiséget továbbra is arra a célra használja, mint a bérlő.
Ha a bérlő vállalkozói igazolványhoz nem kötött tevékenységet folytatott, halála esetén a bérlő házastársa, gyermeke (örökbe fogadott, mostoha- és nevelt gyermeke), jogszerűen befogadott gyermekétől származott unokája, valamint szülője (örökbe fogadó, mostoha- és nevelőszülője) jogosult a bérleti jogot folytatni. A bérleti jog folytatásának feltétele az is, hogy a helyiséget továbbra is arra a célra használja, mint a bérlő.
3.4. Határozott idő, feltétel
A határozott időre szóló, illetőleg valamely feltétel bekövetkezéséig tartó helyiségbérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével, illetőleg a feltétel bekövetkezésekor szűnik meg.
3.5. Privatizáció
A lakástörvény szabályai szerint a helyiség bérleti jogát a kiskereskedelmi, a vendéglátó-ipari és fogyasztási szolgáltatótevékenységet végző állami vállalatok vagyonának privatizálásáról (értékesítéséről, hasznosításáról) szóló 1990. évi LXXIV. törvény (előprivatizációs törvény) alapján megszerző egyéni vállalkozó, továbbá kizárólag természetes személyek részvételével működő gazdasági munkaközösség, illetve betéti társaság vagy korlátolt felelősségű társaság a privatizációval érintett vállalat jogutódjaként folytatja. Ha a bérlő társaságot, illetőleg szövetkezetet alapít, vagy a társaság átalakul, a társaság, illetőleg a szövetkezet a jogutód.
A fenti esetekben a helyiségbérleti jog nem szűnik meg, az változatlan tartalommal fennmarad. A jogutódlás az Ltv. rendelkezései alapján következik be, a bérbeadó hozzájárulására tehát nincs szükség. Mind a bérbeadó, mind a bérlő érdeke azonban azt kívánja meg, hogy a változást a bérbeadóval közöljék. A jogutódlás nem érinti a bérbeadónak az Ltv.-ben biztosított jogait.
