A lakásbérletre vonatkoznak:
– a Polgári Törvénykönyv szabályai,
– a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról rendelkező 1993. évi LXXVIII. törvény szabályai (Ltv.),
– azok az önkormányzati, illetve miniszteri rendeletek, melyeket az egyes önkormányzatok a tulajdonukban lévő lakások tekintetében, valamint az egyes minisztériumok az érdekeltségi körükbe tartozó állami tulajdonú lakások tekintetében hozhatnak, illetve meghatározott körben kötelesek is hozni (ebből következően a lakásbérletre vonatkozó szabályok csak az alapkérdésekben egységesek, egyebekben országos szinten eltérhetnek egymástól).
1. A lakás
Az Ltv. szerint lakás az olyan összefüggő helyiségcsoport, amely a helyiségei, közművesítettsége, melegvíz-ellátása és fűtési módja alapján valamelyik komfortfokozatba – összkomfortos, komfortos, félkomfortos, komfort nélküli, szükséglakás – besorolható. A lakás minden esetben több helyiségből áll. Ezek rendeltetésüknél fogva lehetnek lakóhelyiségek (lakószoba, hálófülke, hall, étkező, lakóelőtér), főzőhelyiségek (konyha, főzőfülke), egészségügyi helyiségek (fürdőszoba, mosdó, zuhanyozófülke, WC), közlekedési helyiségek (előszoba, előtér, zárt veranda, átjáró, belépő, szélfogó) és tárolóhelyiségek (éléskamra, lomkamra, öltöző, gardrób).
1.1. Komfortfokozatok
1.1.1. Összkomfort
Összkomfortos az a lakás, amely legalább 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával, főzőhelyiséggel, fürdőhelyiséggel és WC-vel, közművesítettséggel (villany- és vízellátással, szennyvízelvezetéssel), melegvíz-ellátással (táv-, tömb-, egyedi központi, etage melegvíz-ellátással, villanybojlerrel, gáz-vízmelegítővel) és központi fűtési móddal (táv-, egyedi központi vagy etage-fűtéssel) rendelkezik.
1.1.2. Komfort
Komfortos az a lakás, amely legalább 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával, főzőhelyiséggel, fürdőhelyiséggel és WC-vel, közművesítettséggel, melegvíz-ellátással és egyedi fűtési móddal (szilárd vagy olajtüzelésű kályhafűtéssel, elektromos hőtároló kályhával, gázfűtéssel) rendelkezik.
1.1.3. Félkomfort
Félkomfortos az a lakás, amely a komfortos lakás követelményeinek nem felel meg, de legalább 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel, továbbá fürdőhelyiséggel, WC-vel, közművesítettséggel (legalább villany- és vízellátással) és egyedi fűtési móddal rendelkezik.
1.1.4. Komfort nélküli
Komfort nélküli az a lakás, amely a félkomfortos lakás követelményeinek nem felel meg, de legalább 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel, WC használatával és egyedi fűtési móddal rendelkezik, valamint a vízvétel lehetősége biztosított.
1.1.5. Szükséglakás
Szükséglakás az olyan helyiség (helyiségcsoport), amelynek (amelyben legalább egy helyiségnek) alapterülete a 6 négyzetmétert meghaladja, külső határolófala legalább 12 centiméter vastag téglafal, vagy más anyagból épült ezzel egyenértékű fal, ablaka vagy üvegezett ajtaja van, továbbá fűthető, és WC használata, valamint a vízvétel lehetősége biztosított.
1.2. Lakáshoz tartozó helyiségek
A lakáshoz tartozó helyiségek – tüzelőtároló, fáskamra, pincerekesz, padlásrekesz – a lakáson kívül vannak, és ezeket a bérlő, ha a felek vagy a jogszabály ettől eltérően nem rendelkezik, akkor is használhatja, ha azt nem kötik ki külön a bérleti szerződésben. Ha a bérbeadó a használatot önkényesen megvonja, a bíróság az eredeti állapotot helyreállítja.
Egylakásos lakóépületnél a lakáshoz tartozó terület az épülethez tartozó udvarnak, kertnek az egy építési telek nagyságát meg nem haladó része. Ennek használata szintén a jogszabályon alapul, ezért a bérlő jogosultságát nem kell szerződésben külön kikötni.
2. A lakásbérleti szerződés
A lakásbérleti szerződést a bérbeadó és a bérlő megállapodása hozza létre, tartalmát a felek szabadon állapítják meg.
A lakásbérleti szerződés a lakás átadása nélkül is létrejön, ha a felek a bérleti szerződés létesítésére irányadó akaratukat kölcsönösen és egybehangzóan kifejezték. A lakásbérleti szerződés akkor is létrejön, ha a felek nem állapodnak meg minden kérdésben. A lényeges, valamint a bármely fél által lényegesnek minősített kérdésekben azonban kötelező megállapodni. Lényeges kérdésekben is nélkülözhető azonban a megállapodás, ha azt jogszabály rendezi. A lakásbérleti szerződésben lényeges kérdés a lakásbérlet tárgyának, tehát magának a lakásnak és annak meghatározása, hogy a bérlő lakbért fog fizetni. Az ezekben való megállapodás híján nem jön létre érvényes lakásbérleti szerződés. A lakásbérleti szerződés létrejöttét nem érinti, ha a lakást pontosan nem jelölik meg, elegendő tehát, ha az a szerződésből meghatározható. Szabad bérbeadás esetén nem jön létre a szerződés, ha a felek a lakbérben nem állapodnak meg. Itt jegyezzük meg, hogy a bérlő értéknövelő beruházásainak ellenértékét csak a bérleti jogviszony megszűnése után követelheti a bérbeadótól. E beruházások a bérleti díj megállapításánál figyelmen kívül maradnak. A bíróság a lényeges kérdések tekintetében nem egészítheti ki a szerződést, nincsen jogosultsága ugyanis a feleket szerződéskötésre kényszeríteni.
A magántulajdonban álló lakás esetén a tulajdonost megilleti a szabad bérbeadás joga. A szabad bérbeadás alapfeltétele a lakás üres állapota, illetve a bérlő lakásba költözésének és helyiséghasználatának a lehetősége. A lakás akkor tekinthető üresnek, ha más személyek nem használják, és ingóságokat sem tárolnak benne. A beköltözés lehetősége akkor adott, ha a rendeltetésszerű használatbavételnek sem fizikai, sem jogi akadálya – pl. aktív haszonélvezet – nincsen. Nincs azonban akadálya annak, hogy a jogcím nélküli használó által birtokolt lakást bérbe adják, de a bérlőnek ilyenkor is biztosítani kell a használatbavétel lehetőségét. A magántulajdonban álló lakás esetén a bérbeadó szabadon döntheti el, hogy kivel köt lakásbérleti szerződést. A lakás bérlője természetes, jogi személy vagy jogi személyiséggel nem rendelkező gazdasági társaság egyaránt lehet. A bérbeadó elvileg a hozzátartozóival, volt házastársával (élettársával) és ha a bérbeadó nem azonos a tulajdonossal, a tulajdonossal is köthet lakásbérleti szerződést.
A gazdasági társaságot is megilleti a szabad bérbeadás joga. A szerződés szólhat feltétel bekövetkezéséig is, például addig, amíg a bérlőnek a gazdasági társaságnál a munkaviszonya fennáll. Az Ltv. ugyan nem ismeri a szolgálati lakás fogalmát, de a társaság az általa bérbe adott lakást szolgálati lakásnak tekintheti, és szabályozhatja ennek megfelelően a szerződési feltételeket. A szolgálati lakásra kötött bérleti szerződés a munkaviszony megszűnésével egyidejűleg szűnik meg. A jogszabály kötelező rendelkezésétől eltérő megállapodás kikötése érvénytelen, pl. nem köthető ki, hogy a bérlő kiskorú gyermekét nem fogadhatja be a lakásba. A lakásbérleti jogviszony megszűnését követően a bérlő csak akkor tarthat igényt másik lakásra, ha azt a szerződésben direkt kikötötték. A gazdasági társaság az Ltv. hatálybalépését követő szerződések esetén szabadon gyakorolhatja a felmondás jogát, kivéve ha a szerződésben ennek ellenkezőjét kötik ki.
Közös tulajdon esetén a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szembeni elővásárlási, előbérleti, illetve elő-haszonbérleti jog illeti meg.
2.1. Formai követelmények
Az önkormányzati és állami tulajdonban lévő lakásokra vonatkozó lakásbérleti szerződést minden esetben írásban kell megkötni. Más tulajdonban álló lakások esetén a szerződés létrejöhet szóban, írásban, és a szerződési akaratot ráutaló magatartással is kifejezésre juttathatják. A lakásbérleti szerződés írásba foglalásakor elég, ha a felek a szerződés lényeges tartalmi elemeit rögzítik, nem szükséges minden részletre kitérni. A fizetendő lakbérben azonban mindenképp a szerződéskötéskor kell megállapodni. A szerződésben tehát mindenképp fel kell tüntetni a felek nevét, meg kell jelölni a bérbeadásra szánt lakást, és utalni kel arra, hogy a bérlő a lakáshasználatért pénzbeli ellenértéket fizet.
2.1.1. Ráutaló magatartás
Ha a lakás üresen áll, a bérlő bérleti jogcímen csak akkor veheti használatba a lakást, ha arra írásban vagy szóban szerződést kötött. Nem hivatkozhat arra, hogy a szerződés a birtokbavétel előtt ráutaló magatartással jött létre. A felek tehát lakásbérlet létesítésére irányuló szerződéses akaratukat ráutaló magatartással csak akkor fejezhetik ki, ha a bérlő a bérleti jogviszony létrejötte előtt is használta már a lakást egyéb tartós jogviszony – pl. tartási vagy haszonbérleti szerződés – keretében. Ha pl. a tulajdonos tudomásul vette, hogy lakója házas ingatlana összes közterheit és egyéb kiadásait viselte, az ingatlant karbantartotta, kezelte és arra beruházásokat fordított, a feleknek olyan ráutaló magatartása állapítható meg, amely közöttük lakásbérleti szerződést létesített. Kiemeljük azonban, hogy a hallgatás nem beleegyezés, tehát a nyilatkozattétel elmulasztása önmagában nem minősül ráutaló magatartásnak.
Ha a lakáshasználat jogellenes, lakásbérleti jogviszony ráutaló magatartással a bérbeadó szerződési akarata híján nem jöhet létre.
2.2. Érvénytelenség
2.2.1. Semmisség
A lakásbérleti szerződés semmis, ha
– a felek valamelyike cselekvőképtelen vagy korlátozottan cselekvőképes,
– hiányzik valamelyik fél szerződés létesítésére irányuló akarata,
– a szerződési nyilatkozat alakilag hibás, vagy a szerződés jogszabályi rendelkezésbe ütközik.
A lakásbérleti szerződés semmisségét hivatalból kell figyelembe venni, és arra időhatár nélkül lehet hivatkozni. Ha a felek a jogszabályban megengedettnél magasabb lakbérben állapodtak meg, akkor a lakásbérleti szerződés érvényben marad, és a semmisség jogkövetkezményei csak a túlfizetett lakbér tekintetében érvényesülnek.
2.2.2. Megtámadhatóság
A lakásbérleti szerződést érvénytelenség címén az arra jogosult megtámadhatja, ha megkötésekor tévedésben volt, megtévesztették, vagy fenyegették, illetve ha a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás közt feltűnően nagy az értékkülönbözet. Tévedésre hivatkozva természetesen csak akkor támadható meg a szerződés, ha a fél tévedését a másik fél okozta vagy azt felismerhette, illetve ha a szerződés megkötésekor a megtámadásra jogosult fél valamilyen lényeges körülmény tekintetében volt tévedésben. Megtévesztésről akkor beszélünk, ha a szerződő felet tévedésbe ejtik, vagy tévedésben tartják. A jogellenes fenyegetés irányulhat a szerződő fél vagy hozzátartozója ellen, és vonatkozhat személy elleni vagy vagyoni hátrány kilátásba helyezésére is. A szerződés akkor is érvénytelen, ha a megtévesztés vagy a fenyegetés harmadik, kívülálló személy részéről történt, de arról az érdekelt fél tudomással bírt vagy tudnia kellett róla. A feltűnően nagy értékkülönbségre alapított megtámadás következtében érvénytelenné vált szerződés érvényessé nyilvánításakor a bíróságnak olyan mértékű ellenszolgáltatást kell megállapítania, amely mellett az értékkülönbség már nem feltűnően nagy.
Érvénytelen lakásbérlet esetében az eredeti állapotot már nem lehet visszaállítani, mivel a tényleges használatot nem lehet meg nem történtté tenni. Ezért a bíróság a határozathozatalig a szerződést hatályossá nyilvánítja, a jövőre nézve pedig a lakáshasználatot megvonja a jogcím nélküli használótól, vagyis a lakás kiürítésére kötelezi.
Az érvénytelen szerződés jogkövetkezményeinek alkalmazása előtt meg kell vizsgálni, hogy az érvénytelenség oka kiküszöbölhető-e, és az érvényes szerződésből eredő jogok így gyakorolhatóak-e.
2.3. A szerződés módosítása
A lakásbérleti szerződés módosítható a felek akaratából, a bíróság határozata alapján, és ha azt jogszabály kötelezően előírja. A lakásbérleti szerződés létrejöttére és érvényességére vonatkozó szabályokat a szerződés módosítása esetén is alkalmazni kell.
A lakásbérleti szerződést a bíróság akkor módosíthatja, ha a szerződéskötést követően beállott körülmény folytán a szerződés valamelyik fél lényeges jogos érdekét sérti. A lakásbérleti szerződés bírói úton történő módosításának természetesen korlátot szabnak a jogszabályok kötelező rendelkezései, hisz a bíróság csak ezekre figyelemmel határozhat.
3. A szerződés alanyai
3.1. Bérbeadó
Bérbeadó bárki lehet, aki lakásnak minősülő ingatlannal rendelkezik.
3.1.1. Haszonélvező
Felhívjuk a figyelmet arra, hogy ha a haszonélvező a lakást nem használja és nem is hasznosítja – tehát a lakás üresen áll –, az még nem jelenti azt, hogy a haszonélvező nem él jogaival, s ezért a tulajdonos a lakást használatba veheti, illetve bérbe adhatja. Az érvényes bérbeadáshoz a haszonélvező hozzájárulása szükséges, mely egyértelműen igazolja, hogy nem gyakorolja jogait. Ugyanitt jegyezzük meg azt is, hogy ellenérték fejében csak akkor lehet átengedni a haszonélvezeti jog gyakorlását – tehát pl. bérbe adni a lakást –, ha a tulajdonos azonos feltételek mellett a dolog használatára nem tart igényt.
3.1.2. Házastársak
Házastársi osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan esetén, ha csak az egyik házastárs kötötte meg a bérleti szerződést, a szerződés érvényességét az dönti el, hogy a bérlő a szerződés megkötésekor jó- vagy rosszhiszeműen járt-e el. Ha a bérlő tudott arról, hogy a másik házastárs a lakás bérbeadásához nem járult hozzá, a lakásbérlet érvényesen nem jött létre. Az érvénytelenségből eredő jogait azonban korlátlanul nem gyakorolhatja a bérbeadáshoz hozzá nem járuló házastárs, sőt huzamosabb idő eltelte után már arra is lehet következtetni, hogy a szerződési akaratát utóbb ráutaló magatartással fejezte ki. Amennyiben viszont a bérlő nem tudott arról, hogy a másik házastárs nem járul hozzá a bérbeadáshoz, a lakásbérlet érvényesen létrejött, és a bérbeadót terhelő kötelezettségek az ügyletkötésben részt nem vevő házastársat is terhelik.
3.1.3. Használó
A használó nem jogosult a bérbeadásra, hiszen a dolgot csak a saját, valamint együtt élő családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben használhatja és szedheti hasznait, de ennek gyakorlását sem ingyenesen, sem ellenérték fejében nem engedheti át.
3.2. Bérlő
Bérlő lehet természetes személy és jogi személy, illetve állam is, azonban általában a lakás a természetes személy igényeit elégíti ki. Ebből következően tehát ha a lakást nem természetes, hanem jogi személy vagy az állam bérli, a használat módjának a függvényében már nemcsak lakás-, hanem helyiségbérletről is beszélhetünk, és akkor annak szabályait kell alkalmazni.
(Eltérő vélemények vannak arra vonatkozóan, hogy ha a lakást nem természetes személy, hanem jogi személy, állam, önkormányzat veszi bérbe, akkor milyen bérlet keletkezik. Egyes nézetek szerint ugyanis, ha a bérlő jogi személy, állam, önkormányzat, gazdasági társaság, akkor nem lehet lakásbérletről beszélni, hanem kizárólagosan csak helyiségbérletről lehet szó. Még abban az esetben is helyiségbérletről beszélünk, ha valamely jogi személy alkalmazottjának bérel lakást, hiszen az alapjogviszonyban a szervezet a bérlő. Ennek a megközelítésnek az az indoka, hogy az alapvető létszükségletét kielégítő bérlő védelmében az Ltv. nagyon megnehezíti a bérbeadó egyoldalú szerződésbontását, ez a szigorúság pedig nem indokolt akkor, amikor pl. egy cég irodának bérel egy lakást.)
Nincsen törvényi akadálya annak, hogy lakást nem lakás céljára adjanak bérbe. Kivételt ez esetben is az önkormányzati lakások jelentenek, mert a törvény értelmében ezeket csak kivételes esetben lehet nem lakás céljára bérbe adni, ezeket az eseteket pedig önkormányzati rendeletben kell meghatározni.
3.3. Lakcímbejelentés
A bérlői, illetve bérbeadói pozíció szempontjából a közhiedelemmel ellentétben a lakcím bejelentésének semmilyen jogi – vagyonjogi – jelentősége nincsen. A lakcímbejelentés ténye önmagában a lakás használatához fűződik, valamint egyéb vagyoni jogot nem keletkeztet és nem szüntet meg. A lakcím bejelentése és nyilvántartása ugyanis közigazgatási hatáskörbe tartozó intézkedés, ezzel szemben a lakás használata olyan jogi tény, amely polgári jogi következményeket von maga után.
3.4. Társbérlet
Ha a bérlői oldalon egy időben több személy szerepel, a szabályozás eltér az általánostól. Társbérletről akkor beszélünk, ha egy lakáson belül az egyes bérlők a lakás meghatározott lakószobáját és egyes helyiségeit kizárólagosan, míg a lakás többi helyiségeit a többi társbérlővel közösen használják. A társbérlő ugyan önálló bérlő, de a közösen használt helyiségek tekintetében kötelezettségeik közösek.
3.5. Bérlőtárs
Ha a lakást együttesen több személy bérli, bérlőtársi viszonyról beszélünk. A házastársak automatikusan nem minősülnek bérlőtársnak. A bérlőtársak a bérbeadóval szembeni kötelezettségek teljesítéséért természetesen egyetemleges felelősséggel tartoznak, és a lakásbérleti jogviszonyra vonatkozóan is csak együttesen rendelkezhetnek. A bírósági gyakorlat szerint a felmondási okok vizsgálatánál valamennyi bérlőtársat terheli a rendeltetésszerű használat kötelezettsége.
Ha valamelyik bérlőtárs bérlőtársi jogviszonya megszűnik, akkor a másik bérlőtárs bérleti joga kiterjed a lakás egészére.
3.5.1. A bérlőtársi jogviszony megszüntetése
Bármelyik bérlőtárs, illetve társbérlő kérheti a bíróságtól a bérlőtársi, illetve társbérleti jogviszony megszüntetését, ha a másik bérlőtárs vagy társbérlő
– a lakással kapcsolatos közös költségek rá eső részét nem fizeti meg,
– a közös használatú helyiségeket szándékosan rongálja, beszennyezi, vagy a tisztán tartásukra vonatkozó rendelkezéseket megszegi,
– a lakásban lakó személyek nyugalmát zavarja, vagy velük szemben az együttélés követelményeit durván sértő, botrányos magatartást tanúsít, avagy a lakásrészbe a törvény tiltása ellenére más személyt – vagyis bárkit kiskorú gyermekén kívül – befogad.
Ezeket meghaladóan semmilyen egyéb esetben nem kérhető a bíróságtól a bérlőtársi jogviszony megszüntetése. Külön kiemeljük, hogy házastársak esetében csak akkor alkalmazható ez a szabály, ha a házasság felbontását, illetve a házassági életközösség megszűnését követően vagy ők, vagy a bíróság rendezte a jogviszonyukat. Az igény érvényesítésének feltétele a másik bérlőtárs felhívása – a bizonyíthatóság kedvéért ezt célszerű írásban megtenni – a kifogásolt magatartás abbahagyására, illetve a mulasztás pótlására. Amennyiben a bérlőtárs a felhívásnak nem tesz eleget, a határidő lejártát követő 30 napon belül kell a pert jogvesztés terhével megindítani ellene. A felhívás érvényességének nem feltétele, hogy tartalmazza a jogkövetkezményekre való utalást is. Ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a másik bérlőtárstól nem várható el a jogviszony további fenntartása, akkor a felhívás mellőzhető, a 30 napos perindítási határidő pedig a tudomásszerzéstől kezdődik.
4. Albérlet
Albérletről beszélhetünk akkor, ha az albérlő a lakás meghatározott helyiségét, rendszerint egyik lakószobáját kizárólagosan, míg a lakás többi helyiségét az albérleti szerződés megállapítása szerint, de a fürdőszobát rendszerint a főbérlővel közösen használja. Az albérlő tehát a lakás bérbeadójával nem áll jogviszonyban, csak a lakás bérlőjével, ezért a bérbeadóval szemben közvetlenül nem felel. Külön kiemeljük, hogy a köznapi szóhasználattal szemben kizárólag akkor beszélhetünk albérletről, ha a lakás bérlője a bérbeadó. Ha a tulajdonos adja bérbe lakása egy részét, a lakásbérlet speciális alakzatáról van szó, amire a felek természetesen kiköthetik az albérletre vonatkozó szabályok alkalmazását.
Annak ellenére, hogy az albérlő kizárólag a bérlővel áll szerződéses jogviszonyban, az érvényes albérleti szerződés megkötéséhez mindig szükséges a bérbeadó hozzájárulása is. Az albérleti díj a felek megállapodásának függvénye. A határozatlan időre kikötött albérletet a főbérlő eltérő megállapodás hiányában a következő hónap utolsó napjára, az albérlő pedig a hónap 15. vagy utolsó napjára 15 napos felmondási idő közbeiktatásával bármikor felmondhatja.
5. A felek jogai és kötelezettségei
5.1. Lakbér
A bérlő legalapvetőbb kötelezettsége, hogy a kialkudott összegű bért megfizesse. A lakbért pénzben kell megfizetni, tehát tartás, ápolás vagy egyéb személyes teljesítés nem lehet a bérlő ellenszolgáltatása. A bérbeadó azonban elengedheti a lakbérfizetést azon a címen, hogy a bérlő végzi el helyette az őt terhelő karbantartási, felújítási munkákat.
A felek eltérő megállapodásának hiányában a lakbért minden hónapban előre, legkésőbb a hónap 15. napjáig egy összegben kell megfizetni. A bérrel együtt kell megfizetni a bérbeadó által biztosított külön szolgáltatások díját.
Ha a lakbér mértékét kivételesen jogszabály határozza meg, és a felek a bérben nem állapodtak meg, a bérbeadó köteles a lakbér összegét a beköltözést követő 8 napon belül a bérlővel írásban közölni. Ha a bérlő a lakbér összegét a kézhezvételtől számított 8 napon belül nem kifogásolja, köteles a közölt bért fizetni.
Önkormányzati tulajdonban lévő lakások esetén önkormányzati rendeletben kell megállapítani a lakbér mértékét.
Kényszerbérlet – 1953. április 1. előtt bármilyen jogcímen létrejött, illetve ezen időpont után a lakásügyi hatóság kiutalása alapján létrejött lakásbérleti szerződésen alapuló bérlet – esetén is az önkormányzati rendeletben megállapított bértétel szerint kell a nem állami szervek tulajdonában álló lakások bérét megállapítani. Állami tulajdonban álló lakások esetén az illetékes miniszter szabályozza rendeletileg a lakbért.
Az olyan magántulajdonban lévő lakások esetén, ahol a bérleti szerződés 1989. január 1. előtt jött létre, az önkormányzati bérlakás lakbérének kétszerese köthető ki, összhangban a szerződéskötés-kori jogi szabályozással.
5.1.1. A lakbér bírósági megállapítása
Ha a felek a lakbérben vagy a lakbér módosításában nem tudnak megegyezni, a bíróságtól kérhetik annak megállapítását. Nyilvánvaló, hogy a gyakorlatban e rendelkezés második fordulatának van csak relevanciája, hiszen ha a felek nem egyeznek meg a lakbérben, a bérbeadó úgysem bocsátja a bérlő rendelkezésére a lakást, nem jön létre érvényes szerződés. A Legfelsőbb Bíróság rámutatott, hogy a lakbér felemelése iránti perben mindkét fél érdekeit szem előtt kell tartani, különös figyelemmel arra, hogy a lakbéremelés ne okozzon a bérlőnek számottevő érdeksérelmet.
5.2. A lakás átadása
A bérbeadó fő kötelezettsége a lakás rendeltetésszerű állapotában – a lakás a komfortfokozatának megfelelő, rendeltetésszerűen használható felszerelési és berendezési tárgyakkal – történő átadása. A felek természetszerűleg megállapodhatnak abban is, hogy a lakást a bérlő teszi alkalmassá a rendeltetésszerű használatra, a felmerült költségek megtérítése mellett.
5.3. Karbantartás, felújítás
A bérlő köteles a bérleményt rendeltetésszerűen használni, és eltérő megállapodás hiányában gondoskodni a lakás burkolatának, nyílászáróinak, berendezéseinek karbantartásáról, felújításáról, pótlásáról, illetve cseréjéről. A törvényi előírások szerint a lakbér mértékét ezek figyelembevételével kell megállapítani. Ha a bérlő az őt terhelő munkálatokat azok szükségessége esetén nem végzi el, a bérbeadót megilleti a felmondás joga.
A bérbeadó köteles gondoskodni az épület karbantartásáról, köteles továbbá az épület központi berendezéseit állandóan üzemképes állapotban tartani, a közös helyiségek berendezéseinek hibáit megszüntetni. Azonnali beavatkozást igénylő munkák az életveszélyt okozó, az épület állagát veszélyeztető vagy a lakás, illetve a szomszédos lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó hibák. Az épület karbantartásával kapcsolatos feladatok általában nem minősülnek azonnali beavatkozást igénylő hibának, azokat elég az épület felújításakor elvégezni.
Amennyiben a bérbeadó nem végzi el haladéktalanul az azonnali beavatkozást igénylő munkálatokat, a bérlő elvégezheti vagy elvégeztetheti helyette, a költségeket pedig a bérbeadótól egy összegben követelheti, kivéve ha a bérbeadóra nézve méltánytalan terhet jelentene.
Ha a bérbeadó által végzendő munkák időtartama alatt a lakás nem használható, a bérbeadó köteles megfelelő átmeneti lakást biztosítani, a bérlő pedig köteles azt elfogadni. Kevesebb szobaszámú és alacsonyabb komfortfokozatú lakást is köteles a bérlő elfogadni, ha az ugyanazon településen van és az együtt lakók számának is megfelel. Az ideiglenesen biztosított lakásra határozott időre szóló bérleti szerződést kell kötni, addig az eredeti bérleti viszony szünetel, a visszaköltözéssel pedig feléled.
5.4. Más személy befogadása
Főszabályként a bérlő csak a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával fogadhat be más személyt a lakásába. Ez alól kivételt csak a kiskorú gyermek (mostoha-, örökbe fogadott, nevelt gyerek is) és a befogadott gyermektől az együttlakás idején született unoka jelent, illetve önkormányzati lakás esetén az előbbieken túl a szülő és a házastárs. Külön kiemeljük tehát, hogy a házastársat sem lehet automatikusan, a bérbeadó engedélye nélkül befogadni, kivéve önkormányzati lakás esetén, ahova a házastárson kívül a szülő is befogadható. A fentieken túl a bérlőtárs a lakásba más személyt – kiskorú gyermeke, valamint a befogadott gyermektől az együttlakás idején született unoka kivételével – a másik bérlőtárs írásbeli hozzájárulásával fogadhat csak be. A társbérlő pedig a lakrészébe – kiskorú gyermeke, a befogadott gyermektől az együttlakás idején született unokája, házastársa és szülője kivételével – más személyt csak a másik társbérlő írásbeli hozzájárulásával fogadhat be.
A hozzájárulás minden esetben csak akkor érvényes, ha írásban történik. A szóban vagy ráutaló magatartással történő hozzájárulás semmis. Önkormányzati lakás esetén a hozzájárulás feltételeit rendelet szabályozza, melynek alkalmazása a bíróságra nézve kötelező. Magántulajdonban vagy egyéb tulajdonban álló lakásoknál, ha az arra jogosult megtagadja a befogadáshoz szükséges hozzájárulást és az joggal való visszaélésnek – közérdeket vagy különös méltánylást érdemlő magánérdeket sért – minősül, a bíróság a jognyilatkozatot ítélettel pótolhatja.
5.5. Jogcím nélküli lakáshasználat
A törvényi szabályozás értelmében a jogcím nélküli lakáshasználó használati díjat tartozik fizetni, melynek mértéke a lakbér mértékével azonos. A bérbeadó 6 hónap elteltével emelheti a használati díj mértékét, kivéve akkor, ha a jogcím nélküli használó részére más lakást kell biztosítani. Ha azonban a tulajdonos megfelelő cserelakást biztosít, de a lakáshasználó nem hajlandó oda átköltözni, akkor a használati díj felemelhető.
6. A lakásbérlet megszűnése
Ha a lakásbérletet határozott időre vagy valamely feltétel bekövetkezéséig hozták létre, akkor a határozott idő elteltével vagy a feltétel bekövetkeztével a lakásbérlet automatikusan megszűnik. Munkaviszonyhoz kötődő lakásbérleti szerződés esetén a munkaviszony megszűnése bontó feltételként a lakásbérleti szerződés megszűnését eredményezi.
A határozatlan időre kötött lakásbérleti szerződés megszűnéséhez az alábbi okok vezethetnek:
– a felek a szerződést közös megegyezéssel megszüntetik,
– a lakás megsemmisül,
– az arra jogosult felmond,
– a bérlő meghal, és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy,
– a bérlő a lakást elcseréli,
– a bérlőt a Magyar Köztársaság területéről kiutasították,
– a bérlő lakásbérleti jogviszonyát a bíróság megszünteti,
– a bérlő lakásbérleti jogviszonya hatósági határozat folytán megszűnik.
6.1. Közös megegyezés
A közös megegyezés a szerződés megszüntetésének általános formája, korlátja nincsen. A lakásbérleti jogviszonyt szerződéssel a jövőre nézve lehet megszüntetni. A megszüntető szerződés joghatályának bekövetkeztéig esedékes szolgáltatásokat teljesíteni kell, az ellenérték nélkül maradt szolgáltatást pedig vissza kell fizetni. Gondoskodni kell tehát a szolgáltatás és ellenszolgáltatás egyensúlyáról.
6.2. Cserelakás biztosítása
A törvény értelmében az önkormányzati lakásra kötött bérleti szerződés úgy is megszüntethető, hogy a bérbeadó a bérlőnek másik lakást ad bérbe, vagy pénzbeli térítést fizet, vagy másik lakás bérbeadása mellett pénzbeli térítést is fizet. Nem önkormányzati bérlakások esetén sincs akadálya annak, hogy a bérlő fizessen pénzbeli térítést nagyobb bérlakásért. Fontos kiemelni, hogy a lemondás nem közös megegyezés, ezért nem szünteti meg a bérleti viszonyt.
6.3. A lakás megsemmisülése
A lakás megsemmisülése esetén – ugyanilyen elbírálás alá esik, ha az építésügyi hatóság életveszély miatt elrendeli a lakás kiürítését – a bérleti viszony megszűnik, mivel a szerződés ellehetetlenül. Ezekben az esetekben, ha maga a bérlő vagy a lakással rendelkező szerv nem tud gondoskodni az elhelyezésről, az ideiglenes elhelyezés a lakás fekvése szerint illetékes települési vagy fővárosi kerületi önkormányzat feladata.
6.4. Felmondás
A határozatlan időre kötött bérleti szerződést elvben mind a bérbeadó, mind a bérlő írásban felmondhatja. A szóbeli felmondás semmis. Az Ltv. semmilyen esetben nem ad módot azonnali hatályú felmondásra, tehát arra, hogy a szerződés a felmondás átadásakor rögtön megszűnjön.
A bérbeadó akkor mondhat fel, ha
– a bérlő nem fizet bért,
– a bérlő valamely lényeges kötelezettségének nem tesz eleget,
– a bérlő vagy a vele együtt lakó személyek a bérbeadókkal vagy a lakókkal szemben az együttélés követelményeivel ellentétes, botrányos, tűrhetetlen magatartást tanúsítanak,
– a bérlő vagy a vele együtt lakó személyek a lakást, a közös használatra szolgáló helyiséget, illetve területet rongálják vagy nem rendeltetésszerűen használják, illetve
– a bérbeadó a bérlő részére megfelelő és beköltözhető cserelakást ajánl fel.
Felhívjuk a figyelmet arra, hogy ma már nem a felmondás érvényességének megállapítása iránt kell a pert megindítani, hanem a felmondói jognyilatkozattal a lakásbérleti szerződés megszűnik, és az alperes-bérlő a bérbeadó által indított, a lakás kiürítése iránti perben kifogásolhatja a felmondás szabálytalanságait.
A bérbeadó szabad felmondási joga két esetre korlátozódik. Bármely tulajdonú lakás esetén korlátozás nélkül felmondhat a bérbeadó, ha a felek a felmondás lehetőségét a lakásbérleti szerződésben kikötik. Ez esetben a felmondás a hónap utolsó napjára szólhat, és a felek ettől eltérő megállapodása – önkormányzati és állami tulajdonú lakás esetén ez sem lehetséges – hiányában a felmondási idő legalább három hónap. A törvény erejénél fogva szabadon felmondhat továbbá a bérbeadó azon nem önkormányzati és nem állami tulajdonú lakások esetén, melyekre a bérleti szerződést az Ltv. hatálybalépését – 1994. január 1-jét – követően kötötték meg. E lakásoknál, ha a felek nem zárják ki a lehetőségét, a bérbeadó minden indoklás nélkül írásban bármikor felmondhat, de a felmondási idő nem lehet három hónapnál rövidebb.
6.4.1. Lakbér nemfizetése
Ha bérlő a lakbért az előírt időpontig nem fizeti meg, a bérbeadó köteles a jogkövetkezményekre való figyelmeztetéssel a fizetésre felhívni. Ha a bérlő 8 napon belül nem fizeti meg a hátralékos bért, további 8 napon belül lehet írásban felmondani. A felmondás az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat, a felmondási idő pedig nem lehet rövidebb 15 napnál. A törvény nem szab határidőt a bérbeadónak a felszólításra, tehát a mulasztást követően bármikor élhet ezzel a jogával, kivéve akkor, ha közben a bérlő megfizette a bért. A megjelölt 8 napos határidők sem jogvesztők, hanem az elévülés jogkövetkezményei fűződnek hozzájuk, vagyis csak a felek kérelmére vehetők figyelembe.
A bérlő késedelme megszűnik, ha a lakbért utólag megfizeti, vagy a teljesítést felajánlja, s ezzel a lakbér átvételét megtagadó bérbeadót késedelembe ejti. A bérlő késedelmének megszűnése nem érinti azonban a bérbeadónak azt a jogát, hogy a késedelemből eredő jogait érvényesítse. Pénztartozás esetén a kötelezett akkor is köteles megfizetni a törvényes mértékű késedelmi kamatot – 2000. szeptember 1-jét megelőzően köttetett szerződések esetén évi 20 százalék, 2000. szeptember 1. és december 31. között kötött szerződések esetén évi 12 százalék, 2001. és 2002. évben kötött szerződések vonatkozásában évi 11 százalék –, ha a tartozás egyébként kamatmentes. E törvényes kamatfizetési kötelezettség akkor is beáll, ha a bérlő kimenti a késedelmét. Ahogy már a korábbiakban említettük, a lakásbérleti szerződésnek a jogszabályban meghatározott mértékű lakbért meghaladó része semmis. Ezért a törvényes mértéket meghaladó lakbér megfizetése nem szolgálhat a felmondás alapjául.
A bérbeadót zálogjog illeti meg a bérhátralék erejéig a bérlőnek mindazon a dolgain, amelyek a bérleményben találhatók.
6.4.2. Lényeges kötelezettségek megszegése
A bérbeadó akkor is felmondhatja a lakásbérletet, ha a bérlő valamely lényeges szerződésben vállalt vagy jogszabály által előírt kötelezettségének nem tesz eleget. Eltérő megállapodás hiányában ugyanis a bérlő köteles gondoskodni a lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és berendezéseinek a karbantartásáról, a felújításáról, a pótlásáról, illetőleg a cseréjéről. A felmondási jog gyakorlásának azonban itt is előfeltétele, hogy a bérbeadó írásban a megfelelő – szükséges munkálat elvégzésére elegendő – határidő tűzésével hívja fel a bérlőt a kötelezettség teljesítésére. Ha a bérlő a határidő alatt nem teljesít, a határidő lejártát követő 15 napon belül mondhat fel a bérbeadó. A határidő ez esetben jogvesztő, de ha a bérlő továbbra sem teljesíti kötelezettségét, a bérbeadó természetesen ismét felhívhatja a teljesítésre, és ezzel új határidő nyílik.
6.4.3. Az együttélés normáinak megszegése
A bérbeadó felmondhat annak a bérlőnek is, aki megszegi az együttélés normáit, vagyis botrányos, tűrhetetlen magatartást tanúsít. Ha a bérlővel együtt lakó személyek folytatnak kifogásolható magatartást, a bérbeadó felmondhatja a lakásbérleti szerződést, és a felmondás jogkövetkezményeként nemcsak a bérlő, hanem a bérlővel együtt lakó személyek is kötelesek a lakást kiüríteni. A bérlő a vele együtt lakó személyek magatartásáért attól függetlenül helytállni tartozik, hogy terheli-e felróhatóság vagy sem. A bérlő helytállási kötelezettsége nem függ össze a jó- vagy rosszhiszeműségével sem. Olyan esetekben azonban, amikor a bérlővel együtt lakó személy jogellenesen, a bérlő tiltakozása ellenére jogcím nélkül használja a lakást, a bérbeadó a jogcím nélküli lakáshasználó tolerálhatatlan magatartására tekintettel nem mondhat fel a bérlőnek.
A bérbeadó a következményekre történő figyelmeztetéssel köteles írásban felszólítani a bérlőt a magatartás megszüntetésére vagy megismétlésétől való tartózkodásra, a tudomásra jutástól számított 8 napon belül. A felmondást pedig az alapul szolgáló magatartás folytatásától vagy megismétlésétől számított 8 napon belül kell írásban közölni. A felmondás a hónap utolsó napjára szólhat, de a felmondási idő nem lehet rövidebb 15 napnál.
A felmondást nem kell előzetes felszólításnak megelőznie, ha a magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartása nem várható el. A felmondást azonban ilyen esetekben is a tudomásra jutástól számított 8 napon belül írásban kell közölni. Megjegyezni kívánjuk, hogy a kifogásolt magatartás akkor is lehet súlyos, ha az nem minősül bűncselekménynek, és nem feltétlen súlyos akkor, ha az elkövetett cselekmény miatt a bíróság a bérlő büntetőjogi felelősségét állapította meg és büntetést szabott ki. Ez a rendelkezés vitathatatlan szükségessége mellett sok visszásságra adhat okot, hiszen sokszor a bérbeadó provokatív magatartása váltja ki a bérlő elfogadhatatlan viselkedését.
A bérbeadó akkor is jogosult a lakásbérleti szerződés felmondására, ha a bérlő a lakást, a lakáshoz tartozó helyiségeket, valamint a közös használatra szolgáló helyiségeket vagy területeket rendeltetésellenesen használja. Rendeltetésellenes a használat többek között, ha pl. a bérlő a kertet raktározásra használja, de az is, ha a bérlő a lakásba – szerződés vagy a jogszabály tiltó rendelkezése ellenére – más személyt befogad.
6.4.4. Cserelakás biztosítása
Megfelelő cserelakás felajánlásával, minimum három hónap felmondási idő kikötésével is felmondhat a bérbeadó. Felmondani csak írásban lehet, és egyidejűleg fel kell ajánlani olyan megfelelő cserelakást, amelyre lakásbérleti szerződés létesíthető. Közömbös, hogy a felajánlott lakás kinek a tulajdona, az azonban a felmondás érvényességének alapfeltétele, hogy a lakásra lakásbérleti szerződés legyen köthető. Ehhez pedig szükséges a bérbeadó szerződési akarata, amit a cserelakás felmondására jogosult bérbeadó igazolni köteles. A cserelakásnak ugyanazon településen kell lennie, figyelembe kell venni mindkét lakás komfortfokozatát, alapterületét, műszaki állapotát, lakóhelyiségeinek számát, településen és épületen belüli fekvését, valamint a lakbérét.
A cserelakás akkor megfelelő, ha a lakások közötti eltérést a felajánlott lakás más előnye kiegyenlíti. A bérlő kisebb alapterületű, kevesebb szobaszámú lakást is köteles elfogadni, ha ez rá vagy a vele együtt lakó személyekre nézve nem jár jelentős érdeksérelemmel.
A bérbeadónak nem kell felajánlania cserelakást, ha a bérlőnek ugyanazon településen megfelelő és beköltözhető lakása van. Nem tekinthető azonban beköltözhetőnek az a lakás, amelyre nézve a bérlő használati jogát tulajdonostársának joga gátolja. A bérlő nem kötelezhető arra, hogy a lakás megfelelőségét saját költségén biztosítsa.
6.4.5. Bérlő felmondása
A bérlő a határozatlan időre kötött bérleti szerződést bármikor korlátozás nélkül felmondhatja a hónap utolsó napjára, legkevesebb 15 napos felmondási határidővel.
6.4.6. Bérlő halála, lakásbérleti jog folytatása
A bérlő halála esetén automatikusan megszűnik a lakásbérleti jogviszony. A lakásbérleti jog folytatására azonban jogosult a volt bérlő eltartója, ha a tartási szerződéshez a bérbeadó írásban hozzájárult, az eltartó a szerződésben vállalt kötelezettségét teljesítette, és a bérbeadói hozzájárulástól a bérlő haláláig legalább egy év eltelt. A lakásbérleti jogviszony folytatására való jogosultsághoz szükséges egyéves határidőt nem a bérlakás bérlőjével kötött tartási szerződés létrejöttétől, hanem a bérbeadó hozzájárulásának időpontjától kell számítani. Ha a fenti szabályok szerint az eltartó nem jogosult a lakásbérleti jogviszony folytatására, elhelyezésre sem tarthat igényt.
A jogviszony folytatására csak tartási szerződés alapján van lehetőség, életjáradéki szerződés esetében nem, kivéve ha a bíróság alakította át életjáradékivá a tartási szerződést.
Önkormányzati lakás esetén a bérlő halálakor azok jogosultak a bérleti jogviszony folytatására – a bérlő házastársa, gyermeke, befogadott gyermektől született unoka, szülő sorrendben –, akiket a bérlő a bérbeadó hozzájárulása nélkül is jogosult volt lakásába fogadni, ha ezek a személyek a bérlő halálakor életvitelszerűen a lakásban laktak. Eltérő megállapodás hiányában azonban az eltartónak e lakások esetén is elsőbbségi joga van a lakásbérleti jog folytatására.
6.5. Lakáscsere
Lakáscsere esetén maga a bérleti szerződés nem szűnik meg, csak alanycsere történik benne. A lakáscsere érvényességéhez mindig a bérbeadó hozzájárulása kell. Ha azonban a hozzájárulás megtagadása joggal való visszaélésnek minősül, a hiányzó jognyilatkozatot a bíróság ítéletével pótolhatja. Ha a bérbeadó hozzájárult a lakáscseréhez, vagy a joggal való visszaélés tilalma folytán azt nem tagadhatja meg, az új bérlővel kötendő szerződés feltételeit nem állapíthatja meg a bérlőre nézve terhesebben a korábbi szerződési feltételeknél, csak az új bérlő hozzájárulásával. A bérlő az eltartója hozzájárulása nélkül sem cserélheti el lakásbérleti jogát.
A bérbeadónak a hozzájárulása megadására vagy megtagadására – minden olyan esetben, ahol a bérlő cselekménye a bérbeadó hozzájárulásához kötött – 30 nap áll rendelkezésére, melyet indokolt esetben további 30 nappal hosszabbíthat meg. Ha a bérbeadó a határidőn belül nem nyilatkozik, a hozzájárulást megadottnak kell tekinteni.
6.6. A lakás visszaadása, a bérlő térítési igénye
A szerződés megszűnésekor a bérlő köteles a lakást és a lakberendezést rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban a bérbeadónak visszaadni. Ha a bérlő a kárt jogellenes magatartásával okozta, az így keletkezett hibák kijavításáról, az eredeti állapot visszaállításáról, illetőleg a kár megtérítéséről a bérlő akkor is köteles gondoskodni, ha a hiba nem a lakásban vagy annak berendezésében, hanem az épületben, az épület berendezésében vagy a közös használatra szolgáló helyiségekben keletkezett. A lakásbérleti jogviszony megszűnése után a bérlőt megilleti az elvitel joga azokra a tárgyakra, amelyeket saját költségén vásárolt, és a lakás állagának sérelme nélkül leszerelhetők és elvihetők. A bérlő a lakásbérleti szerződés felmondásakor igényt tarthat a befizetett lakásépítési hozzájárulásra, használatbavételi díjra, kivéve ha a bérbeadó cserelakást ajánl fel.