Bérleti szerződést akkor kötünk, ha a dolog használatára igényt tartó nem tudja vagy nem akarja megszerezni a dolog tulajdonjogát, hanem magának csak annak használatát akarja biztosítani. A bérlet a dolog használatának, illetve hasznai szedésének időleges átengedését jelenti. A tulajdonos, a bérbeadó fő kötelezettsége a dolognak birtokba- vagy használatbaadása a bérlő számára. A bérlő fő kötelezettsége, hogy a dolog használatáért bért fizessen. A bér meghatározása és teljesítése általában – de nem minden esetben – pénzben történik. A bér mértékében főszabályként a felek állapodnak meg, kivételes esetekben jogszabály írja elő a bér mértékét.
A bérleti jognak, illetve a bérlői pozíciónak nincs külön nevesített vagyoni értéke, mert a bérlő az általa fizetett bérleti díjjal megfizeti a használat ellenértékét, aminek fedeznie kell a dologban a használat folytán bekövetkezett értékcsökkenést is. Jelenleg a helyiségbérlet terén mutatható ki legegyértelműbben a bérlői pozíció vagyoni értéke. A bérleti jog a törvény erejénél fogva átruházható, tehát vagyoni forgalom tárgya lehet. Ez a helyzet mindaddig fennáll majd, amíg a helyiségek tekintetében az állam és az önkormányzatok monopolhelyzete a jellemző.
A bérlet tárgya bármilyen olyan dolog lehet, amit tartós használatba lehet venni. Ha a használati jog mellett a rendelkezési jogot is átengedi a tulajdonos, akkor már nem bérletről, hanem kölcsönről beszélünk. Tehát ha kikölcsönzünk a kölcsönzőből egy takarítógépet, akkor azt jogi értelemben bérbe vesszük.
1. A felek jogai és kötelezettségei
1.1. A bérbeadó szavatossági felelőssége
A bérbeadó szavatol azért, hogy a bérleti szerződés elérje a célját, és a bérlet tárgya az átadáskor, illetve a bérlet során végig rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban legyen, megfeleljen a szerződés előírásainak.
1.1.1. Kellékszavatosság
A szavatosságra a kellékszavatosság szabályait azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy a bérlőt a szerződés sajátosságából fakadóan az elállás helyett az azonnali hatályú felmondás joga illeti meg, kicserélést pedig nem követelhet. Természetesen a bérbeadó az általa kifizetett kártérítést továbbháríthatja a kár közvetlen okozójára, ha annak feltételei fennállnak. A szavatosság nem nyúlhat túl a bérleten. Tehát mivel a dolognak a bérlet teljes időtartama alatt rendeltetésszerű használatra alkalmasnak kell lennie, a bérbeadó szavatossági felelőssége nemcsak a dolog átadásakor, hanem a bérlet egész ideje alatt fennáll, tehát folyamatos, ugyanakkor viszont a bérleti jogviszony megszűnte után szavatossági igény értelemszerűen már nem érvényesíthető.
Ha a bérlő a bérlet ideje alatt a dolgot javítás miatt időlegesen nem tudja használni, erre az időszakra nem köteles bért fizetni, sőt ha ez a bérbeadónak felróható okból történt, akkor kártérítési igénnyel is felléphet.
1.1.2. Jogszavatosság
A bérbeadó felel azért, hogy a bérlet tárgyára nézve harmadik személynek nem áll fenn olyan joga, amely a bérlőt a dolog használatában akadályozza vagy korlátozza. Amennyiben a bérlő jogának gyakorlásában akadályoztatva van, a dolog tehermentesítéséig megtagadhatja a bérfizetést, de természetesen azonnali hatállyal fel is mondhat.
1.2. Rendeltetésszerű használat
A bérlő a dolgot csak a bérleti szerződésnek megfelelően használhatja, tehát ha pl. raktárként bérel egy pincét, nem csinálhat belőle garázst. A használat egyebekben csak rendeltetésszerű lehet, tehát pl. a bérelt személygépkocsival nem végezhető árufuvarozás.
1.3. A bérbeadó ellenőrzési joga
A bérbeadó a dolog állagát időszakonként ellenőrizheti. Ha ellenőrzése során észleli, hogy a bérlő a dolgot nem szerződés-, illetve rendeltetésszerűen használja, követelheti, hogy a bérlő hagyjon fel a szabályellenes használattal, továbbá ha a dologban a jogszerűtlen használatból kifolyóan kár keletkezett, követelheti kára megtérítését. Ha a bérbeadó felszólítása nem vezet eredményre, azonnali hatállyal felmondhatja a bérleti szerződést. Azonnali hatállyal felmondhat a bérbeadó abban az esetben is, ha a bérelt dolgot fenyegető veszély súlyossága miatt az abbahagyás követelése nem vezetne célra.
1.4. Átalakítás
Mivel a bérbeadónak alapvető érdeke, hogy a dolgot ugyanolyan állapotban kapja vissza a szerződés megszűnésekor, mint amilyenben annak átadásakor volt, a bérlő a dolgon nem végezhet átalakításokat. Ha a bérlő mégis átalakítási munkálatokat végez, a bérbeadó követelheti az eredeti állapot helyreállítását. Tehát minden, a bérlő által kivitelezett átalakításhoz a bérbeadó engedélye szükséges. Az állandó bírósági gyakorlat alapján, ha a bérlő a bérbeadó előzetes hozzájárulása nélkül végez átalakítást a dolgon, nem nyílik meg a bérbeadó azonnali hatályú felmondási joga, csak az eredeti állapot helyreállítását követelheti.
1.5. Albérlet, használatbaadás
Főszabályként a bérlő a dolgot csak maga használhatja, a dolgot vagy a dolog használatát a bérbeadó engedélye nélkül más személynek semmilyen jogcímen nem engedheti át, hiszen a bérbeadónak alapvető érdeke, hogy megválaszthassa azt a személyt, akinél a dolgát tudja.
1.6. Költségek
Ha a dolog a szerződés ideje alatt meghibásodik, a javítás költségeit a bérbeadó viseli, illetve a munkát neki kell elsősorban elvégeznie. A bérlő a dologra fordított kiadásai közül a bérbeadótól csak a szükséges költségeket követelheti, nem követelheti azonban sem a hasznos, sem a fényűző kiadásokat. A dologgal kapcsolatos költségeket a tulajdonjogi helyzetnek megfelelően a bérbeadó köteles viselni.
1.7. A bérlő tájékoztatási, értesítési kötelezettsége
A bérbeadó és a bérlő közös érdeke, hogy a bérbeadó időben tudomást szerezzen arról, ha a bérbe adott dolog állaga valamiért veszélybe kerül, vagy ha egyébként valamilyen, a bérbeadót terhelő munka válik szükségessé. Ezen esetekben a bérlő köteles a bérbeadót értesíteni, ha nem teszi, köteles megtéríteni a bérbeadó kárát.
1.8. Bérfizetés
A bérlő a dolog használatáért köteles ellenértéket, bért fizetni (rendszerint pénzben). Eltérő megállapodás hiányában a bérlő a bért havonta előre, egy öszszegben köteles megfizetni. Az általános gyakorlat szerint az esedékes bért eltérő megállapodás hiányában minden hónap 15. napjáig kell megfizetni. Ha a bérlő rajta kívül álló okból a bérlet ideje alatt nem tudja a dolgot használni, a kiesett időtartamra nem köteles bért fizetni. (Nem tekinthető azonban a bérlőn kívül álló oknak pl. a bérlő munkaképtelenségét okozó megbetegedése.)
Ha a bérleti szerződés érvénytelen, de a dolog használata mégis megvalósult, a bérbeadó bért nem követelhet, de igényt tarthat a használat megfelelő ellenértékére. A használati díj nagysága értelemszerűen általában a bérleti díjhoz igazodik.
1.8.1. A bér felemelése
Amennyiben a felek nem tudnak megegyezni a bér felemelésének mértékéről, a bérbeadó a bíróságtól kérheti a bér emelt összegének a megállapítását. A Legfelsőbb Bíróság több esetben rámutatott arra, hogy a bér csak akkor emelhető fel, ha a felek körülményeiben a szerződés megkötését követően olyan változás állt be, amely valamelyik fél jogos érdekeit sérti. A bírói gyakorlat szerint így alapjául szolgálhat a béremelésnek a leggyakrabban felmerülő változás, az infláció, mely alapján a helyben kialakult szokásos mértékű bérleti díjra módosítja a bíróság a bérfizetési kötelezettséget. Célszerű ezért a gyakorlatban – kikerülve ezzel a hosszadalmas és költséges bírósági eljárást – olyan bérleti szerződést kötni, amelyben a felek megállapodnak abban, hogy a bérleti díj minden évben az előző év hivatalos inflációs rátájának megfelelő mértékben emelkedik.
1.8.2. A bér elmulasztása
Arra az esetre, ha a bérlő nem fizeti meg a kialkudott bért, a bérbeadó legsúlyosabb szankciója az azonnali hatályú felmondás lehet. Mielőtt azonban felmondana, a törvény erejénél fogva köteles a bérlőt felhívni – a bizonyíthatóság kedvéért ajánlatos írásban – az elmaradt bér megfizetésére, és ki kell oktatnia a bér meg nem fizetésének a jogkövetkezményeire is. A bérbeadó a felszólítást bármikor megteheti, nincs határidőhöz kötve. Ismétlődő késedelem esetén az azonnali hatályú felmondási jog gyakorlása előtt a külön felszólítás mellőzhető. Természetesen nem tekinthető ismétlődő jellegűnek, ha a bérlő több év elteltével esett újra késedelembe.
4. A bérlet megszűnése
Ha a bérleti szerződést határozott időtartamra kötötték, a meghatározott idő elteltével vagy a kikötött esemény bekövetkeztével a bérleti szerződés – minden külön jogcselekmény nélkül – megszűnik. Megszűnik a bérleti szerződés akkor is, ha a bérlet tárgya elpusztul, függetlenül attól, hogy kit terhel érte a felelősség. A dolog pusztulása miatt a bérbeadó kártérítési igényt érvényesíthet. A bérbeadó akkor sem kötelezhető másik dolog adására, ha a dolog elpusztulásáért ő felelős.
Határozott időre kötött bérlet esetén, ha a szerződés lejártát követően a bérlő a dolgot nem szolgáltatja vissza a bérbeadónak, és a bérbeadó ez ellen akár írásban, akár szóban 15 napon belül nem tiltakozik, a határozott idejű bérleti szerződés automatikusan határozatlan idejűvé alakul át.
4.1. Felmondás
A határozatlan időre kötött bérleti szerződés esetén mindkét felet megilleti a rendes felmondás joga. A felmondás nincs a törvény által alakszerűséghez kötve, de a bizonyíthatóság érdekében célszerű azt írásba foglalni, hiszen a felmondás akkor válik hatályossá, ha az erre vonatkozó jognyilatkozat a címzetthez megérkezik, vagy ha azt a címzett tudomásul veszi.
A felmondás következtében a bérlet a felmondási idő – ellenkező megállapodás hiányában 15 nap – lejártával szűnik meg.
4.1.1. Felmondás az örökösök részéről
A bérbeadó halála esetén az örökösök nem jogosultak a szerződés felmondására. Felhívjuk tehát a figyelmet arra, hogy a bérbeadói felmondás esetén nem lehet a felmondás érvényességének megállapítása iránt pert indítani.
A bérlő örökösei a hagyaték birtokbavételétől, illetve átadásától számított 30 napon belül felmondhatják a határozott idejű bérleti szerződést is.
4.1.2. A bérbe adott dolog elidegenítése
Határozatlan idejű bérleti szerződés esetén nem jelent problémát a tulajdonosváltás, hiszen a határozatlan időre kötött szerződés bármikor felmondható. Határozott idejű szerződésnél kizárólag a tulajdonosváltozásra hivatkozással nem lehetséges a bérleti jogviszony idő előtti megszüntetése.
4.2. A dolog visszaszolgáltatása
Ha a bérbeadó más személlyel kíván bérleti szerződést kötni a bérlet lejárta után, a bérlő köteles lehetővé tenni, hogy az új bérlő a dolgot a bérlő indokolatlan zavarása nélkül megfelelő módon és időben megtekinthesse.
A bérlő alapvető kötelezettsége, hogy a bérleti szerződés megszűnését követően a bérlet tárgyát a bérbeadónak visszaadja. Ha a bérleti viszonyból eredően a bérlőnek követelése keletkezik a bérbeadóval szemben – pl. a bérbeadó helyett végzett karbantartás –, a bérbeadót megilleti a dolog visszatartásának joga mindaddig, amíg a bérbeadó tartozását nem rendezi. Ebben az időszakban azonban a bérlő a dolgot már nem használhatja. Ha a bérlő a bérleti jogviszony ideje alatt a dologra saját költségén valamit felszerelt, erre nézve megilleti az elvitel joga, ha azt a dolog állagának sérelme nélkül is lehet gyakorolni.
