1. Bérlet az áfatörvényben
A bérbeadás folyamatosan teljesített szolgáltatásnak minősül, ezért az áfakötelezettség az egyes részkifizetések (bérleti díjak) esedékességének napján keletkezik. A fizetendő adó alapja a tőke és ha van, a kamatrész együttes összege (együtt bérleti díj), az adó mértéke a bérletre vonatkozó szolgáltatásnak megfelelő. Például a lakóingatlan bérbeadása tárgyi adómentes, míg a nem lakóingatlanok bérbeadásakor 25 százalékos adót kell fizetni. Az egyéb kereskedelmi és korlátozottan igénybe vehető szálláshely-szolgáltatást – pl. magánszállásadás – 12 százalékos adó terheli.
Gyakran előfordul, hogy a bérbe adott ingó vagy ingatlannak több tulajdonosa van. Erre az esetre az áfatörvény speciális szabályt tartalmaz, amely szerint a közös tulajdonban és közös használatban lévő ingó és ingatlan tekintetében a tulajdonostársak közössége számít adóalanynak. Ilyenkor az adókötelezettségeket és a jogokat a tulajdonostársak közössége az általa kijelölt képviselő útján gyakorolja.
2. Bérbeadás a személyi jövedelemadóban
A bérbeadás személyi jövedelemadózására többféle szabály alkalmazható, amely függ a bérbeadás tárgyától, illetve a tevékenység jellegétől is.
2.1. Ingó dolog bérbeadása
Az ingóság bérbeadása egyéni vállalkozás formájában végezhető, vagy utána a jövedelmet az önálló tevékenységre vonatkozó szabályok szerint lehet megállapítani.
2.1.1. Önálló tevékenység
Ha az ingó bérbeadására önálló tevékenység keretében kerül sor, akkor a jövedelmet tételes költségelszámolással lehet megállapítani, vagy a bevétel 90 százaléka tekinthető jövedelemnek. A tételes költségelszámolás alkalmazása esetén a bevétel csökkenthető a tevékenységgel kapcsolatban felmerült költségekkel. A költségek az önálló tevékenységre vonatkozó szabályok szerint érvényesíthetők.
A házassági vagyonközösség fennállása alatt a közös vagyontárgyak hasznosításából származó jövedelemre vonatkozó adókötelezettséget a házastársak döntése alapján egyikük, vagy a tevékenységet folytató házasfél, vagy a jövedelemszerzés jogcímének jogosultja teljesíti. A bérbeadás bevételének megosztási kötelezettségét 2001-től már nem kell alkalmazni. Ha a házastársak vagyonjogi szerződésben másként rendezték vagyonjogi viszonyaikat, akkor ennek rendelkezéseit kell előnyben részesíteni. A közös tulajdonban lévő vagyontárgy hasznosításából származó jövedelemre ugyanezek a szabályok vonatkoznak.
2.1.2. Egyéni vállalkozás
Az egyéni vállalkozásban folytatott ingóhasznosítás esetén a tételes átalányadózás nem, csak az átalányadózás választható. Ez utóbbinál adóalapnak a bevétel 60 százaléka, kiegészítő tevékenységet végző egyéni vállalkozó esetén a bevétel 75 százaléka számít. A jövedelem természetesen az egyéni vállalkozásra vonatkozó általános szabályok szerint is megállapítható, így lehetőség van a költségek tételes elszámolására. Személygépkocsi egyéni vállalkozásban folytatott bérbeadásakor elszámolható a személygépkocsi amortizációja, feltéve hogy azt személyes munkavégzéssel, illetve személyes használattal öszszefüggésben nem üzemeltetik. Az amortizáció elszámolásának ez esetben nem feltétele a cégautó adójának megfizetése, de az értékcsökkenés alapja nem haladhatja meg a 6 millió forintot.
2.2. Ingatlan bérbeadása
Az ingatlan bérbeadása fő szabályként külön adózó jövedelem, de az önálló tevékenységre vonatkozó szabályok szerint is adózhat. A fizető-vendéglátók tételes átalányadózást választhatnak, de a tevékenys ég folytatható egyéni vállalkozás keretében is. Speciá l is szabályok vonatkoznak a termőföld bérbeadására.
Az ingatlan-bérbeadás bevételének kell tekinteni minden e jogcímen szerzett bevételt. A bérleti díjon felül bevételnek minősül a rezsiköltség megtérítése még akkor is, ha azt a bérbevevő közvetlenül a szolgáltatónak fizeti meg. Ha a rezsiszámlák – villany, gáz, telefon stb. – nem a bérbeadó nevére szólnak, hanem a bérbevevő nevére, akkor a rezsi nem a bérbeadás bevétele. Ez akkor lehetséges, ha a mérőórákat átíratják a bérbevevő nevére. A közös tulajdonban lévő, illetve a házassági vagyonközösségbe tartozó ingatlan bérbeadásakor az adókötelezettséget – az ingó dolgoknál leírtak szerint – az egyiküknek kell teljesítenie.
2.2.1. Külön adózó jövedelem
Főszabályként az ingatlan bérbeadása külön adózó jövedelem, így az áfa nélküli bevétel 20 százalékát kell adóként megfizetni. A bevétel része a kapott rezsiköltség-térítés is, vagy pl. az ingatlanközvetítő iroda jutaléka, de költségelszámolásra nincs lehetőség. A bevételről bevételi nyilvántartást kell vezetni.
Ha a bérbevevő kifizetőnek minősül, akkor a bevételből az adót le kell vonnia akkor is, ha a magánszemély egyébként számlaadásra is kötelezett. Nem kell az előleget levonni akkor, ha a magánszemély igazolja, hogy fizető-vendéglátó tételes átalányadózó, illetve egyéni vállalkozó. Ha a bérbevevő nem kifizető, a magánszemélynek a negyedévet követő hó 12-ig kell megfizetnie az adót.
2.2.2. Önálló tevékenység
A magánszemély a termőföldnek nem minősülő ingatlan bérbeadása esetén a jövedelmét megállapíthatja az önálló tevékenységre vonatkozó szabályok szerint is. A jövedelem a bevételből a költségek levonásával, vagy a 90 százalékos szabály alkalmazásával állapítható meg. Ettől a választásától függetlenül év közben a teljes, a költségtérítést is tartalmazó bérleti díj 20 százalékát kell adóként megfizetni. A bérbeadás az összevont adóalap részeként adózik, a bérbevevők által levont, vagy a bérbeadó által megfizetett adót az adóbevallásban adóelőlegként kell figyelembe venni. A választást elegendő az eltelt adóévről szóló adóbevallásban jelezni, de a döntés legalább egymást követő négy adóévre szól.
2.2.3. Fizető-vendéglátó tételes átalányadózása
A 110/1997. (VI. 25.) Kormányrendeletben szabályozott módon és formában fizető-vendéglátó tevékenységet végző magánszemély tételes átalányadózást is választhat. A kormányrendelet hatálya alá a magánszálláshely idegenforgalmi célú, üzletszerű hasznosítása tartozik, amely a városokban, kiemelt gyógyhelyeken, kiemelt üdülőhelyeken, a gyógy- és üdülőhelyeken folytatható. Nem fizető-vendéglátás viszont a lakásbérlet, a házbérlet, az albérlet és az ágybérlet. A fizető-vendéglátás akkor folytatható jogszerűen, ha az önkormányzat jegyzője közhitelű hatósági nyilvántartásba vette a szállásadót.
A tételes átalányadózás akkor választható, ha a fizető-vendéglátó tevékenységet saját lakásban vagy üdülőben folytatják. Ha valaki több lakás-, üdülőtulajdonnal rendelkezik, a fizető-vendéglátás csak egyben végezhető.
Az adó összege szobánként, évente 24 ezer forint. A tételes átalányadót egyenlő részletekben, a negyedévet követő hó 12. napjáig kell megfizetni. A tételes átalányadózás időszakában költségeket nem lehet elszámolni, sőt az összes felmerült költséget elszámoltnak kell tekinteni.
2.2.4. Egyéni vállalkozás
Az ingatlan hasznosítására egyéni vállalkozásban is lehetőség van. A jövedelem megállapítására az átalányadózás választható, vagy a tevékenység jövedelmét az egyéni vállalkozásra vonatkozó általános szabályok szerint kell megállapítani. A tételes átalányadózás egyéni vállalkozóként nem alkalmazható.
Az átalányadó választása esetén az adóalap a bevétel 60 százaléka, kiegészítő tevékenységet folytató egyéni vállalkozónál a bevétel 75 százaléka. Az eltérő költséghányadok az eltérő járulékfizetési kötelezettséget hivatottak kompenzálni.
Az általános szabályok szerint adózó egyéni vállalkozónál speciális költségelszámolási szabályként érvényesül, hogy lehetőség van a saját tulajdonú ingatlan amortizációjának elszámolására. Haszonélvezeti jog, bérleti jog alapján értékcsökkenés nem számolható el. Az értékcsökkenés alapja a szerzéskori forgalmi érték (szerződés szerinti vételár, csereingatlannál a csereszerződésbe foglalt érték, ennek hiányában az illeték megállapításához figyelembe vett érték, önkormányzattól bérlőként megvásárolt ingatlan esetében a tényleges vételár). Az értékcsökkenés alapját növelik a szerzéssel összefüggő kiadások, valamint azok a számlával igazolt értéknövelő beruházások, amelyeket korábban a vállalkozó költségként nem számolt el. A földterület után értékcsökkenés nem számolható el.
Az értékcsökkenés mértéke: hosszú élettartamú szerkezetből épült ingatlannál 2 százalék, közepes élettartamú szerkezetből épült ingatlannál 3 százalék, rövid élettartamú szerkezetből épültnél pedig 6 százalék. Az általános kulcsoktól eltérően a szálláshely-szolgáltató tevékenységet végző egyéni vállalkozó a kizárólag e célból üzemeltetett hosszú élettartamú szerkezetű épület után évi 3 százalék értékcsökkenést érvényesíthet. Abban az esetben, ha a bérbe adott ingatlan nem kizárólag üzleti célú, illetve a bérbeadás nem egész évre, illetve nem az ingatlan egészére vonatkozik, akkor speciális arányosítási szabályt kell alkalmazni.
2.3. Termőföld bérbeadása
A termőföld bérbeadása csak külön adózó jövedelemként – 20 százalékkal – adózhat, azonban itt érvényesül egy adómentességi szabály is. Nem kell megfizetni a termőföld bérbeadása utáni adót akkor, ha az adóév egészében a magánszemély termőföldtulajdona (ideértve a haszonélvezeti jogot is) nem haladja meg a 3 hektárt. Ha az év bármely kis részében is a magánszemély termőföldtulajdona meghaladja a 3 hektárt, a teljes jövedelem – mint külön adózó jövedelem – már adóköteles. Az adókötelezettséget az önkormányzatokhoz kell teljesíteni.
2.4. Társasház hasznosítása
A társasház közös tulajdonának hasznosításából származó bevétel teljes egészében jövedelem, amely után a társasházat 20 százalékos adófizetési kötelezettség terheli. Közös tulajdonnak minősülnek általában a közös helyiségek, valamint a ház homlokzata, tetőzete, padlástere, pincéje. A közös tulajdon bérbeadása utáni adókötelezettség attól független, hogy kik a társasház tagjai, csak magánszemélyek, vagy társaságok, esetleg önkormányzat is. A hasznosítás bevételéből a kifizető állapítja meg, vonja le és fizeti meg az adót. A társasháznak akkor kell az adót megállapítania és megfizetnie, ha a bevétele magánszemélytől származik, illetve ha az adó megállapítása és levonása bármely ok miatt elmaradt.
Az összeállítást készítette: Mogyorósi István, Fleischmann Edina, Varga Katalin
