A 90-es évek elején az akkori krónikus irodahelyiség hiánya miatt gyakori volt, hogy a cégek a lakásokat irodaként bérelték. A konstrukció lényege, hogy a lakást a tulajdonos értékesítette egy lízingcégnek, aki azt tulajdonképpen bérbe adta, méghozzá olyan módon, hogy a szerződésben a bérlő részére a lízingbeadó vételi jogot biztosított azzal, hogy az alapján a lízingbevevő – gyakorlatilag bérlő – a futamidő végén egyoldalú nyilatkozatával azt megvásárolhatta. Más szempontok vezérelték a feleket a nagyobb értékű szórakoztató, idegenforgalmi és vendéglátó funkciókkal rendelkező ingatlanok esetén. Itt ugyanis az üzemeltető, vagy az üzemeltetni szándékozó többnyire nem rendelkezik a szükséges tőkével, így az egyik megoldás a lízingelés.
A fizetésképtelenség előtt álló társaságok, vállalkozások számára sokszor az maradt az egyetlen megoldás, ha egy nagy tőkeerejű lízingcég tulajdonába adták a többnyire iroda-, vagy alig működő üzemépületeiket, így jutva átmenetileg a likviditási gondokat enyhítő tőkéhez, hogy aztán a lízingdíjak fizetésével esetlegesen ismét megszerezzék annak a tulajdonjogát. Ha egy vállalkozás azonban egyébként is likviditási problémákkal küzdött, akkor legtöbbször még a lízingdíj szerződésszerű teljesítése is nagy problémát okozott a számukra, különösen ha a lízingelt ingatlan vagy üzem egyébként sem hajtott hasznot. A visszlízinghez hasonló az a Nyugat-Európában kialakult ügylettípus, amelyben a bérlő kölcsönt nyújt az ingatlant lízingbe adó társaság részére azzal a céllal, hogy amikor az ingatlan maradványértéken a tulajdonába kerül, ne kelljen fizetnie. Ez az úgynevezett bérlőkölcsönös ingatlanfinanszírozás, amelynek egyelőre Magyarországon még nincs kialakult gyakorlata.
A nagyobb lízingcégek többnyire nagy tőkeerejű, nagy hitelképességgel, továbbá nagy hitelfelvevő képességgel rendelkező cégek, amelyek mindemellett – amennyiben ingatlan lízingbeadásával is foglalkoznak – ingatlanforgalmazáshoz értő és abban gyakorlott szakemberek, továbbá tervezési, építési és egyéb kivitelezési munkálatokban is komoly szakmai hátteret biztosítanak. Gyakorlatilag a lízingbeadó egyfajta generálkivitelezési feladatot lát el akkor, amikor a lízingbevevő csak megjelöli, hogy melyik ingatlanon mit szeretne építeni, vagy a már meglévő ingatlant milyen felújítási-átalakítási munkálatok elvégeztetése után kívánja használatba venni. A tulajdonképpeni tartós bérlet ingatlanfejlesztési szolgáltatással kombinálva Nyugat-Európában elég gyakori lízingelési forma, de a nagyobb lízingcégek már Magyarországon is megjelentek hasonló konstrukciókkal, amelyek elsősorban kereskedelmi, ipari, irodai célú ingatlanok esetén kínálják a lízingnek ezt a formáját. Ez a gyakorlatban úgy működik, hogy a lízingcég a lízingbevevő iránymutatása alapján kiválasztja a megfelelő építési telket, amelyet a kifejezetten erre a célra alapított, úgynevezett projekttársaság vásárol meg. Mindezzel párhuzamosan a lízingbeadó a kivitelezési engedélyezési terveket elkészítteti, sőt magát az építési engedélyezési eljárást is lebonyolítja, és beszerzi a szükséges hatósági engedélyeket. Ezt követően kezdetét vehetik a kivitelezési munkálatok, amelyeket a lízingbeadó mint fővállalkozó irányít, és amelynek során maguk az alvállalkozók is szigorú – a lízingcég által felállított – mércének kell hogy megfeleljenek, hiszen ilyen esetben is komoly szavatossági felelősség terheli a fővállalkozót.
Az elkészült ingatlanokat leginkább úgynevezett előbérleti konstrukcióban értékesítik. Ilyenkor a projekttársaság és a lízingbe vevő bérlő között kötött szerződés tulajdonképpen egy határozott idejű – többnyire 10-15 éves futamidejű – bérleti szerződés. A bérleti díjak pedig csak szigorúan előre meghatározott kulcsok szerint emelkedhetnek a futamidő során. Természetesen a bérlő a bérleti díjon kívül az ingatlannal és annak üzemeltetésével járó díjakat is fizeti.
Az amortizációs lízingnél a lízingbeadó a lízingszerződés futamideje alatt – az épületek jellege szerint – az évi jelenleg 2-3-6 százalékos amortizációt tudja elszámolni. Ha az ingatlan hosszú élettartamú szerkezetből készül, a leírási kulcs 2 százalék, ha közepes élettartamú szerkezetből készült, akkor 3 százalék, míg ha rövid élettartamú szerkezetből készült, akkor a leírási kulcs 6 százalék.
A részamortizációs lízingnél ezzel szemben nem amortizálják le teljesen a lízingtárgyat, hanem valamely részénél a lízingbevevő azt – a nyilvántartott és amortizációval nem fedezett értéken – megvásárolja. Ilyenkor sem a lízingbevevő, sem a lízingbeadó nem jár kifejezetten jól, ezért úgynevezett projekttársaságokat alkalmaznak. Itt a lízingbevevő a lízingbeadónak a projekttársaságban lévő üzletrészét, vagyoni betétjét vásárolja meg.
1. A lízingügylet
Mint a legtöbb lízingtípusnál, a lízingbeadó itt is a lízingbevevő iránymutatása alapján vásárolja meg a lízingszerződés tárgyát képező ingatlant, majd ezt követően kerül sor a már említett projekttársaság létrehozására, amelyhez viszont nem szükséges az Állami Pénz- és Tőkepiaci Felügyelet engedélye (hiszen nem üzletszerű lízingbeadásra létrejött, hanem pusztán egy ingatlan hasznosítására létrehozott társaságról van szó). A szerződésben részletesen szabályozzák a lízingbeadó és a lízingbevevő között a lebonyolítás módját, rendelkeznek arról is, hogy a két fél társaságot kíván létrehozni. Rögzítik a beruházás összegét, annak várható idejét és minden más feltételt, amit a felek lényegesnek minősítenek.
Az ingatlan lízingelésére kötött szerződésnek pontosan meg kell jelölnie a lízing tárgyát, annak minden lényeges és az ingatlan-nyilvántartásban is feltüntetett adataival, az ingatlan pontos értékét, valamint a futamidőt. A szerződésben az átadás-átvétel időpontját feltétlenül meg kell jelölni.
2. Átadás-átvétel
Maga az átadás-átvételi procedúra eltérő az üzemlízingek esetén, illetve másképp alakul, ha a lízingügylet új építésű ingatlan beruházása után jön létre. Üzemlízing esetén az ingatlant először a lízingbeadó veszi át az eladótól, majd utána a lízingbevevő veszi át tőle. Ezt célszerű úgy egyszerűsíteni, hogy a lízingbevevő közvetlenül vegye át a lízingtárgy eladójától az ingatlant. Ezt akár a szerződésben a lízingbevevő kötelezettségeként is meg lehet határozni. Új ingatlannál figyelemmel kell lenni arra, hogy szigorú építési, beruházási szabályok vonatkoznak az átadás-átvételre, éppen ezért fontos rendelkezése lehet ilyen esetben a lízingszerződésnek, hogy a lízingbeadó és a lízingbevevő folyamatosan és közösen ellenőrzi az elvégzett munkát, és közösen veszi azt át.
A lízing futamideje alatt a lízingbevevő jogosult az ingatlan kizárólagos használatára. Nem adhatja viszont garancia fedezetéül, illetőleg nem terhelheti meg zálogjoggal. Célszerű a szerződésben rendelkezni arról, hogy bizonyos időközönként a szerződő felek közösen ellenőrzik az ingatlan állapotát, amelyről jegyzőkönyvet is készítenek.
3. Használat, üzemeltetés
A lízingbevevő kötelezettsége, hogy az egész futamidő alatt gondoskodjon az ingatlan rendeltetésszerű üzemeltetéséről, és azt szerződésszerű használatra alkalmas állapotban tartsa. Biztosítania kell tehát az ingatlan üzemeltetésének valamennyi szükséges, valamint hatóságilag előírt feltételeit. Fizetnie kell az üzemeltetési-karbantartási, javítási költségeken túlmenően azt a helyreállításhoz szükséges költséget is, ha az ingatlan részlegesen vagy teljesen tönkremegy (ilyenkor a szerződésben jelentősége van – a legtöbb esetben előírt – vagyonbiztosításnak). Nem igényelhet a lízingbeadótól semmilyen kártérítést, és értelemszerűen nem kérheti a lízingdíj csökkenését sem. A lízingbevevő helyreállítási kötelezettsége annyira szigorú eleme a szerződéseknek, hogy amennyiben annak felszólítás után sem tesz eleget, a lízingbeadó a lízingbevevő költségére helyreállíthatja a lízingtárgyat.
A lízingbevevő minden olyan kötelezettséget köteles teljesíteni, amely a lízingbeadót annak tulajdonosi minőségében érinti.
4. Biztosítás
A lízingbevevő köteles az ingatlanra az ingatlan bruttó értékének összegéig, a lízing visszafizetésére fedezetet nyújtó tevékenységre a futamidő végéig teljes körű vagyonbiztosítást kötni. A lízingszerződések többségében a lízingbeadó a biztosítás megkötésének elmulasztásakor elállhat a szerződéstől, míg a biztosítás felmondásakor vagy megszűnésekor felmondhat. A felek már általában a lízingszerződésben kikötik, hogy a lízingbevevő a biztosítási káresemény bekövetkezése esetén a biztosítótól kapott pénzösszeget a lízingbeadó részére engedményezi. A káresemény bekövetkezését a lízingbevevőnek haladéktalanul közölnie kell a lízingbeadóval, és gondoskodnia kell, hogy a káresemény bekövetkezésének helyszíne a biztosító szemléjéig változatlan maradjon. A biztosítótól kapott kártérítés összegét a lízingbeadó a választása szerint teljes mértékben az ingatlan helyreállítására fordítja, vagy helyreállítási céllal a lízingbevevő rendelkezésére bocsátja.
5. Lízingdíj
Természetesen a lízingbevevő egyik legfontosabb kötelezettsége a lízingdíj szerződésszerű teljesítése a lízingbeadóval szemben.
6. Illeték
Az ügylet tárgyából adódóan tetemes költséget jelenthet az ingatlanok visszterhes átruházása után fizetendő illeték. Míg a korábbiakban ez az illeték elkerülhető volt, az utóbbi években módosított illetéktörvénynek (1990. évi XCIII. törvény [Itv.]) köszönhetően az ingatlanlízinggel foglalkozó vállalkozás nem mentesül az illetékfizetési kötelezettség alól. Az Itv. 23/A §-ának (1) bekezdése alapján az illeték mértéke az illetékkötelezettség keletkezésekor az ingatlanok pénzügyi lízingjét főtevékenységként végző vállalkozónál, ha a vagyonszerzés illetékkiszabásra bejelentésekor tett nyilatkozata szerint az ingatlant pénzügyi lízingbeadás céljából vásárolta, továbbá az ingatlanalap tulajdonszerzésekor az ingatlan – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének 2 százaléka.
A pénzügyi lízinget főtevékenységként végző vállalkozásnak a kedvezményre jogosultságot cégbizonyítvánnyal, illetve vállalkozói igazolvánnyal, az ingatlanalap-kezelői tevékenységre jogosultságot az alapkezelőnek pedig az Állami Pénz- és Tőkepiaci Felügyelet által kiadott engedéllyel kell igazolnia. A vállalkozó azt a tényt, hogy az ingatlanok pénzügyi lízingjét főtevékenységként végzi, a tevékenység statisztikai jelzőszámával, az Állami Pénz- és Tőkepiaci Felügyelet engedélyével és a Magyar Lízingszövetségnek a vállalkozó nettó árbevételéről, illetőleg annak megoszlásáról kiállított nyilatkozatával igazolja.
Az ingatlanszerzése után 2 százalék illetéket kell fizetnie az illetékkötelezettség keletkezésekor ingatlan- és gépjármű pénzügyi lízinget egyaránt folytató vállalkozónak is, ha a vagyonszerzés illetékkiszabásra bejelentésekor tett nyilatkozata szerint az ingatlant pénzügyi lízingbeadás céljából vásárolta, feltéve hogy nettó árbevételének legalább 75 százaléka e két tevékenységből származik. A kizárólag pénzügyi lízingtevékenységet folytató, tevékenységét az illetékkötelezettség keletkezésének évében (tárgyév) – jogelőd nélkül – kezdő vállalkozó a fentiekben meghatározott célú ingatlanvásárlás esetén az ott meghatározott mértékű illetéket fizeti, ha a vagyonszerzés illetékkiszabásra bejelentésekor nyilatkozatban vállalja, hogy a tárgyévi nettó árbevételének 50 százaléka ingatlanok pénzügyi lízingjéből, vagy 75 százaléka ingatlan és gépjármű pénzügyi lízingjéből fog származni. Amennyiben a tárgyévet követő június 30-áig a vállalkozó nem nyújtja be az illetékhivatalhoz a Magyar Lízingszövetség olyan igazolását, amely a tárgyévi nettó árbevétel – vállalt feltételek szerinti – megoszlását bizonyítja, akkor az illetékhivatal a vagyonszerzés után az Itv. alapján az egyébként fizetendő illeték különbözetét a vállalkozó terhére 50 százalékkal növelten állapítja meg.
Ha az ingatlanforgalmazást végző vállalkozó a vagyonszerzés illetékkiszabásra bejelentésétől számított két éven belül nem adja el az ingatlant, vagy nem igazolja az eladás megtörténtét – legkésőbb a határidő elteltét követő 15 napon belül – a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséről szóló határozattal (ennek hiányában az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását a tulajdoni lapon feltüntetett széljegygyel), illetőleg ha az ingatlanok pénzügyi lízingbeadásával foglalkozó vállalkozó a fenti határidőn belül nem igazolja szerződéssel a lízingbeadás tényét, az illetékhivatal a vagyonszerzésre az egyébként az illetéktörvény alapján fizetendő illeték különbözetének kétszeresét írhatja elő a vállalkozó terhére.
Az illetékkedvezményre való jogosultság szempontjából értékesítésnek a szerződéskötés minősül.
A futamidő végén a lízingbevevőt visszterhes vagyonátruházási illeték terheli, amelyet nem a maradványérték, hanem az akkori forgalmi érték alapján állapítanak meg.
7. Egyéb költségek
Egyéb költségként jelentkezhetnek az ingatlanlízingnél a tulajdonjog-bejegyzési, vételijog-bejegyzési vagy esetlegesen a jelzálogjog-bejegyzési költségek, de ezek összege más költségekhez képest nem számottevő. A költségek között van természetesen a szerződést készítő és ellenjegyző ügyvéd munkadíja, a projekttársaság létrehozásának költsége (a társasági szerződés elkészítése és a cégbírósági bejegyzési eljárás során felmerült ügyvédi munkadíj, a közzétételi díj és az eljárási illeték).
8. Vételi jog
A lízingügyletek sajátosságához tartozik, és az egész ügylet jellegét meghatározza az ingatlanlízing során, hogy biztosítva van-e a lízingbevevő számára a futamidő végén a tulajdon megszerzésének lehetősége, vagy sem. Ingatlanoknál inkább a finanszírozási jelleg, a pénzügyi lízing segítségével megvalósított tulajdonátruházásra irányuló szándék dominál.
A Ptk. az adásvétel különös nemei között szabályozza a vételi jog intézményét, amely szerint, ha a tulajdonos másnak vételi jogot (opció) enged, a jogosult a dolgot egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja. A vételi jogra vonatkozó megállapodást – a dolog és a vételár megjelölésével – írásba kell foglalni. Tehát az adásvételnek e speciális eseténél is szükségesek az ingatlan átruházásának érvényességi kellékei.
Fontos rendelkezés, hogy a bíróság a tulajdonost – törvény eltérő rendelkezése hiányában – a vételi jogból folyó kötelezettsége alól mentesítheti, ha a tulajdonos bizonyítja, hogy a vételi jog engedése után a körülményeiben olyan lényeges változás állott be, hogy a kötelezettség teljesítése tőle nem várható el.
Vételi jog legfeljebb öt évre köthető ki. A határozatlan időre kikötött vételi jog hat hónap elteltével megszűnik, az ezzel ellentétes megállapodás semmis. A Ptk.-nak ezzel a rendelkezésével ellentétesnek tűnhet az ingatlan-lízingügyletekre jellemző 7-10 éves futamidő, amit azonban úgy hidalnak át a szerződő felek, hogy a szerződésben kötelezettséget vállalnak arra, hogy a vevő egyoldalú nyilatkozatával újabb – ismételten 5 évre szóló – vételi jogot alapítanak.
A jogi szabályozás nem tesz különbséget az úgynevezett nyitott vagy zárt opció között. A nyitott opció lényege, hogy a jogosult a vételi jogával a teljes futamidő alatt élhet, míg zárt opciónál csak az opciós szerződésben megjelölt időben. Az ingatlan-lízingszerződéseknél általános gyakorlat a zárt opció, amikor a lízingbevevő az utolsó lízingdíj maradéktalan kiegyenlítése után élhet ezzel a jogával.
9. Birtokvédelem
A lízingbevevőt még a tulajdonossal szemben is megilleti a birtokvédelem. A lízingbeadó azonban súlyos szerződésszegés esetén – a felmondási jogával élve – azonnal birtokba léphet. Nem ritka az olyan lízingszerződés, amelyben a lízingbevevő hozzájárul ahhoz, hogy a tulajdonos lízingbeadó az ingatlant birtokba vegye, állóeszközeit vagy felelős őrzésbe vegye, vagy a lízingbevevő költségén raktárba szállíttassa.
10. A lízingszerződés megszűnése
A lízingszerződés megszűnésénél az általános feladatokon túlmenően speciális tennivalóként jelentkezik a lízingbevevő esetlegesen ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett használati jogának töröltetése, illetőleg a lízingbeadó rövid határidőn belüli birtokbalépése.
