A TULAJDONJOG
A tulajdonjog tartalma
A tulajdonjog az ingatlannal kapcsolatos jogosultságok teljes körét biztosítja a tulajdonos számára. A tulajdonost megilleti a birtoklás joga és a birtokvédelem, a használat és a hasznok szedésének joga, valamint a rendelkezési jog. E teljes körű, s mindenkivel szemben érvényesülő jogosultságainak mintegy ellentételezéseképp, a tulajdonos viseli a tulajdonában álló ingatlanban bekövetkezett olyan károkat, amelyek megtérítéséért a polgári jog szerint senki sem felel, s őt terhelik az ingatlan közterhei is.
A tulajdonjog terjedelme
A tulajdonjog kiterjed mindarra, ami a dologgal olyképpen van tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog vagy elválasztott része elpusztulna, illetőleg az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne. A tulajdonjog kétség esetében kiterjed arra is, ami nem alkotórész ugyan, de a dolog rendeltetésszerű használatához vagy épségben tartásához rendszerint szükséges, vagy azt elősegíti.
A föld tulajdonjoga nem terjed ki a föld méhének kincseire és a természeti erőforrásokra. Főszabályként kizárólag az állam tulajdonában vannak a föld méhének kincsei, a felszín alatti vizek, a felszín alatti vizek természetes víztartó képződményei, a folyóvizek és természetes tavak, valamint ezek medre, a folyóvíz elhagyott medre és a folyóvízben újonnan keletkezett sziget, az országos közutak, vasutak, vízi utak és az országos közforgalmú kikötők, a nemzetközi kereskedelmi repülőtér, továbbá az ország területe feletti légtér. A kizárólag állami tulajdonban álló ingatlanok forgalomképtelenek, azokon nem lehet tulajdonjogot szerezni, de az ilyen ingatlanok birtokát, használatát, hasznai szedésének jogát az állam másnak átengedheti. Az állami ingatlanok feletti tulajdonosi jogokkal és kötelezettségekkel az rendelkezik, akire az állam rábízta az ingatlant (vagyonkezelő).
A föld tulajdonosa megszerzi mindazoknak a dolgoknak a tulajdonjogát, amelyek utóbb váltak a föld alkotórészévé (növedék). Ebből fakad, hogy az ingatlan tulajdonosát illeti meg a föld terményeinek tulajdonjoga is. Ha azonban valakinek a más ingatlanán-dolgán olyan joga van, amely őt a termények tulajdonba vételére jogosítja – ha ezek tulajdonjogát korábban nem szerezte meg –, az elválással tulajdonjogot szerez azokon. Ha a jogosultnak nincs birtokában az az ingatlan, amelyről a termény származik, a birtokbavétellel válik tulajdonossá. Ha valakinek az a joga, amely őt a termények tulajdonbavételére jogosítja, megszűnik, mielőtt ezeken tulajdonjogot szerzett volna, követelheti, hogy a tulajdonos a termékeket, a terményeket, illetőleg a szaporulatot munkája arányában és máshonnan meg nem térülő költekezései erejéig elsősorban természetben szolgáltassa ki. A jóhiszemű birtokos addig az időpontig, amíg rosszhiszeművé nem válik, vagy a dolgot tőle a bíróság vagy a jegyző előtt vissza nem követelik, az elválással tulajdonjogot szerez az ingatlan terményein.
A vadak, továbbá a folyóvizekben és a természetes tavakban élő halak, valamint más hasznos víziállatok főszabályként az állam tulajdonában vannak. A vadászterületen elejtett, elfogott, illetőleg elhullott vad a vadászatra jogosult tulajdonába kerül. A halászati jog gyakorlására jogosult által kifogott hal és más hasznos víziállat tulajdonjogát főszabályként a halászati jog gyakorlására jogosult szerzi meg. A nem jogosult által kifogott hal, valamint más hasznos víziállat - eltérő törvényi rendelkezés hiányában – a halászati jog gyakorlására jogosult tulajdonába kerül.
Az épület tulajdonjoga főszabályként a föld tulajdonosát illeti meg. Az építkezőt csak akkor illeti meg az épület tulajdonjoga, ha törvény vagy a földtulajdonossal kötött írásbeli megállapodás így rendelkezik. Amennyiben az épület és a föld tulajdonjoga elválnak egymástól, a földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát pedig a földre elővásárlási jog illeti meg.
Birtoklás, birtokvédelem
A Polgári Törvénykönyv (Ptk. szerint) birtokos az, aki a birtokot megszerzi, aki a dolgot magához veszi, vagy akinek az más módon hatalmába kerül. Birtokos az is, akitől a dolog időlegesen más személy hatalmába került, valamint az, akinek a földjén használati jog áll fenn. Az előbbiekből kitűnően a tulajdonos birtokosnak minősül.
Birtokvédelem illeti meg a birtokost, amennyiben jogalap nélkül megfosztják a birtokától, vagy birtoklásában zavarják. A birtokost mindenkivel szemben megilleti a birtokvédelem, annak a kivételével, akitől a birtokot tilos önhatalommal szerezte meg. A birtokos azonban jogcíme szerint részesül birtokvédelemben azzal szemben is, akitől a birtokát származtatja, illetőleg akinek a birtokát időlegesen átengedte.
Közös birtok esetén (például közös tulajdon) a birtokvédelem mindegyik birtokost önállóan megilleti, és követelheti a dolognak közös birtokba bocsátását. A közös birtokosok – egymás közötti viszonyuk alapján – egymással szemben is jogosultak birtokvédelemre.
Önhatalom
A birtok megvédéséhez szükséges mértékben a birtokos önhatalommal is elháríthatja a birtoka ellen irányuló támadást. Az elveszett birtok visszaszerzése érdekében azonban önhatalmúlag csak akkor lehet fellépni, ha más birtokvédelmi eszközök igénybevételével járó időveszteség a birtokvédelmet meghiúsítaná.
Birtokvédelmi eljárás
Akit birtokától megfosztanak vagy birtoklásában zavarnak, a jegyzőtől egy éven belül kérheti az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését. A jegyző helyreállítja az eredeti birtokállapotot, és eltiltja a birtoksértőt a sérelmezett magatartásától, kivéve ha nyilvánvaló, hogy az, aki birtokvédelemért folyamodott, nem jogosult a birtoklásra, illetőleg tűrni volt köteles birtoklásának megzavarását. A jegyző határozatot hozhat a birtoksértéssel összefüggő hasznok, károk és költségek kérdésében is.
A jegyző határozatát meghozatala után haladéktalanul írásban közölni kell. A határozat ellen államigazgatási úton jogorvoslatnak helye nincs, a birtoklás kérdésében hozott határozatot három napon belül végre kell hajtani. Az a fél, aki a jegyző határozatát sérelmesnek tartja, a határozat kézbesítésétől számított tizenöt napon belül a bíróságtól kérheti a határozat megváltoztatását. Mindez nem gátolja a birtoklás kérdésében hozott határozat végrehajtását. A hasznok, károk és költségek kérdésében hozott határozat alapján végrehajtásnak ezzel szemben nincs helye akkor, ha az érdekelt fél akár ebben a kérdésben, akár a birtoklás kérdésében keresetet indított. A bíróság elrendelheti a birtoklás kérdésében hozott határozat végrehajtásának felfüggesztését, ha a rendelkezésre álló adatok alapján a határozat megváltoztatása várható.
A kereseti kérelem előterjesztésére nyitva álló határidő elmulasztása esetén igazolásnak van helye; az igazolás felől a bíróság dönt. A keresetlevelet akár a jegyzőnél, akár e szerv székhelye szerint illetékes helyi bíróságnál be lehet nyújtani. A jegyző a keresetlevelet az ügyre vonatkozó iratokkal együtt három napon belül köteles a helyi bírósághoz áttenni. Ha a keresetlevelet a helyi bíróságnál nyújtották be, a helyi bíróság az államigazgatási iratok beszerzése iránt intézkedik.
A bíróság nemcsak jogorvoslati eljárásban dönthet a birtokvédelem tárgyában. A birtokos ugyanis az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését egy év eltelte után közvetlenül a bíróságtól kérheti. A birtokos közvetlenül a bírósághoz fordulhat akkor is, ha az ügyben a birtokláshoz való jogosultság is vitás. Tekintettel arra, hogy a tulajdoni igények nem évülnek el, a tulajdonjog alapján az általános ötéves elévülési időn túl, bármikor indítható birtokper. A bíróság a birtokperben a birtokláshoz való jogosultság alapján dönt; a békés birtoklásban megzavart fél jogosultságát vélelmezni kell. A bíróság a hasznok, károk és költségek kérdésében akkor is határoz, ha az érdekelt fél csak a birtoklás kérdésében indított keresetet.
Jogalap nélküli birtokos
Aki jogalap nélkül van az ingatlan birtokában, köteles azt a birtoklásra jogosultnak átengedni. Megtagadhatja azonban a birtokba adást, amíg a birtoklással kapcsolatosan őt megillető igényeket ki nem elégítik. Jogállására a felelős őrzés szabályai irányadók. Ez a jog nem illeti meg azt a jogalap nélküli birtokost, aki bűncselekménnyel vagy egyébként erőszakos vagy alattomos úton szerezte meg az ingatlant.
A jogalap nélküli birtokos követelheti az ingatlanra fordított szükséges költségei megtérítését – a dolog fenntartásával rendszerint együtt járó kisebb kiadások kivételével –, továbbá elviheti az általa létesített berendezési és felszerelési tárgyakat. Jóhiszeműsége esetén a hasznokkal nem fedezett hasznos költségei megtérítését is követelheti, rosszhiszeműsége esetén pedig a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint követelhet megtérítést. Az elvitel jogát csak az állag sérelme nélkül lehet gyakorolni.
A jogalap nélküli birtokos köteles a jogosultnak kiadni az ingatlan meglevő hasznait, kivéve ha ellenszolgáltatás fejében jutott birtokához és jóhiszemű volt. A jóhiszemű birtokos az addig terjedő időre, amíg a birtokot tőle a jegyző, illetőleg a bíróság előtt vissza nem követelik, a hasznokért és a károkért nem felelős. A visszakövetelés idejétől kezdve – ha nem vált nyilvánvalóan rosszhiszeművé - felelősségére az általános szabályok, használati és a hasznok szedésére vonatkozó jogára pedig a felelős őrzés szabályai az irányadók. A rosszhiszemű birtokos köteles megfizetni azoknak a hasznoknak az értékét, amelyeket elfogyasztott vagy beszedni elmulasztott, továbbá felelős a dologban bekövetkezett mindazokért a károkért, amelyek a jogosultnál nem következtek volna be.
Felelős őrzés
Felelős őrző az, aki a dolgot más érdekében anélkül tartja magánál, hogy arra külön jogviszonynál fogva jogosult vagy köteles volna, a dolog őrizetéről a jogosult költségére és veszélyére mindaddig köteles gondoskodni, amíg az a dolgot át nem veszi. A felelős őrző a dolgot költségei megtérítéséig visszatarthatja.
A felelős őrzés tartama alatt a felelős őrző a dolgot nem használhatja, kivéve amennyiben a használat a dolog fenntartásához szükséges. Ha a dolgot e tilalom ellenére mégis használja, a jogosulttal szemben minden olyan kárért felel, amely e nélkül nem következett volna be. A felelős őrző köteles a dolog meglevő hasznait kiadni és az elfogyasztott vagy beszedni elmulasztott hasznok értékét – az őrzésből folyó igényei beszámításával – megtéríteni.
Ha a jogosult a dolgot megfelelő határidő alatt felszólításra nem szállítja el, és annak máshol való elhelyezése aránytalan nehézséggel vagy a költségek előlegezésével járna, a felelős őrző a dolgot értékesítheti vagy felhasználhatja. A gyorsan romló dolgot - amennyiben lehetséges – értékesíteni kell, illetőleg fel kell használni. Az értékesítésből befolyt összeg, illetőleg a felhasznált dolog ellenértéke a jogosultat illeti meg.
Használat, hasznok szedése
A tulajdonos jogosult használni az ingatlant és szedni annak hasznait. Ez a jog azonban nem korlátlan. A tulajdonjog gyakorlásakor be kell tartani az ingatlanra vonatkozó termelési, építésügyi, egészségügyi, vízügyi és egyéb előírásokat.
Szomszédjog
A tulajdonost komolyan korlátozzák jogaiban a szomszédok jogai. A tulajdonos az ingatlan használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen szomszédait szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné. A most említett, általános szomszédjogi szabályon kívül a polgári jog több szomszédjogot is nevesít. Így a tulajdonos nem foszthatja meg a szomszédos épületet a szükséges földtámasztól anélkül, hogy más megfelelő rögzítésről ne gondoskodnék. A földjére áthajló ágakról lehullott gyümölcsöket megtarthatja, ha azokat a fa tulajdonosa fel nem szedi; az áthajló ágak és átnyúló gyökerek levágására azonban nem jogosult, kivéve ha azok a föld rendes használatában gátolják, és a fa tulajdonosa azokat felhívás ellenére sem távolítja el. Ha közérdekű munkálatok elvégzése, állatok befogása, az áthajló ágak gyümölcsének összegyűjtése, az ágak és gyökerek eltávolítása céljából vagy más fontos okból szükséges, a tulajdonos kártalanítás ellenében köteles a földjére való belépést megengedni. A tulajdonos kártalanítás ellenében használhatja is a szomszédos földet, amennyiben ez a földjén való építkezéshez, bontási, átalakítási vagy karbantartási munkálatok elvégzéséhez szükséges.
A határvonal használata
Ha a földeket kerítés (sövény) vagy mezsgye választja el egymástól, ennek használatára a szomszédok közösen jogosultak. A fenntartással járó költségek a szomszédokat olyan arányban terhelik, amilyen arányban őket a jogszabály (például helyi rendelet) a kerítés létesítésére kötelezi. Ha a jogszabály erről nem rendelkezik, a költségek őket a határolt földhosszúság arányában terhelik.
A föld határvonalán álló fa vagy bokor és annak gyümölcse egyenlő arányban a szomszédokat illeti. A fenntartással járó költségeket a szomszédok ugyanilyen arányban viselik. Ha a határvonalon álló fa vagy bokor valamelyik föld rendeltetésszerű használatát gátolja, e föld tulajdonosa követelheti, hogy azt közös költségen távolítsák el.
Szükséghelyzet
A szomszédjogokon kívül további korlátozást jelent a használat során a szükséghelyzet. A másnak életét, testi épségét vagy vagyonát közvetlenül fenyegető és más módon el nem hárítható veszély esetében ugyanis a tulajdonos köteles tűrni, hogy a szükséghelyzet megszüntetése végett a szükséges mértékben igénybe vegyék, felhasználják az ingatlanát, illetőleg abban kárt okozzanak. A más vagyonát fenyegető szükséghelyzet esetében ez a kötelezettség a tulajdonost csak akkor terheli, ha a fenyegető kár előreláthatóan jelentős mértékben meghaladja azt a kárt, amely a tulajdonost a behatás következtében érheti. A tulajdonos a szükséghelyzetbe került személytől kártalanítást, attól pedig, aki a szükséghelyzet megszüntetése során indokolatlanul nagy kárt okozott, kártérítést követelhet.
Közérdekű korlátozások
A tulajdonos tűrni köteles, hogy az erre külön jogszabályban (ágazati jogszabályok) feljogosított szervek – a szakfeladataik ellátásához szükséges mértékben - időlegesen használják az ingatlant, arra használati jogot szerezzenek, vagy a tulajdonjogát egyébként korlátozzák. A tulajdonost az akadályoztatás (korlátozás) mértékének megfelelő kártalanítás illeti meg. Amennyiben a használat vagy az egyéb korlátozás megszünteti vagy jelentős mértékben akadályozza az ingatlan rendeltetésszerű használatát, a tulajdonos az ingatlan megvásárlását, illetőleg kisajátítását kérheti.
Az ingatlanra közérdekből kizárólag jogszabályban feljogosított szervek javára – államigazgatási határozattal – szolgalmat vagy más használati jogot is lehet alapítani. A használati jog alapításáért kártalanítás jár.
Szolgalmak
Telki szolgalom alapján valamely ingatlan mindenkori birtokosa más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosa tartózkodjék a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól. Némi vigaszt csak az jelenthet, hogy a telki szolgalom gyakorlása során a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosának érdekeit kímélve kell eljárni. Ha a telki szolgalom gyakorlása valamely berendezés vagy felszerelés használatával jár, a fenntartás költségei a szolgalom jogosultját és kötelezettjét – ellenkező megállapodás hiányában – olyan arányban terhelik, amilyen arányban a berendezést vagy felszerelést használják. A telki szolgalom önállóan nem lehet a forgalom tárgya, így azt értékesíteni vagy elajándékozni sem lehet.
Telki szolgalmat átjárás, vízellátás és vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljára vagy a jogosult számára előnyös más hasonló célra lehet alapítani. A telki szolgalom létesítéséhez a felek írásbeli megállapodása, valamint az szükséges, hogy a szolgalmi jogot bejegyezzék az ingatlan-nyilvántartásba. Ingatlan-nyilvántartáson kívül, elbirtoklással szerzi meg a telki szolgalmat az ingatlan birtokosa, ha a másik ingatlan használata ellen annak birtokosa tíz éven át nem tiltakozott. Fontos azonban, hogy a szívességből vagy a visszavonásig engedett jog gyakorlása nem vezet elbirtoklásra.
Ha valamely föld nincs összekötve megfelelő közúttal, a szomszédok kötelesek tűrni, hogy a jogosult földjeiken átjárjon. Ebben az esetben a szolgalmi jog a törvény erejénél fogva áll fenn.
A bíróság a telki szolgalmat megszüntetheti, vagy felfüggesztheti a szolgalmi jog gyakorlását, ha az a jogosult ingatlanának rendeltetésszerű használatához nem szükséges. A szolgalom megszűnik akkor is, ha a jogosult – bár ez módjában állt – azt tíz éven át nem gyakorolta, vagy eltűrte, hogy akadályozzák a szolgalmi jog gyakorlásában.
Földhasználat
A megállapodáson vagy bírósági határozaton alapuló földhasználati jogánál fogva az épület tulajdonosa jogosult a föld (földrészlet) használatára és hasznai szedésére, valamint köteles viselni az ennek fenntartásával járó terheket. Ha az építkező szerzi meg az épület tulajdonjogát, az épület fennállásáig használati jog illeti meg a földre (földrészletre). Az épület tulajdonjogának örökléssel vagy átruházással való megszerzésekor az épület új tulajdonosát a földhasználati jog változatlan feltételekkel illeti meg.
Haszonélvezet
A tulajdonjog egyik legkomolyabb korlátja a haszonélvezeti jog, amelynél fogva a jogosult (a haszonélvező) birtokában tarthatja, használhatja és hasznait szedheti a más személy tulajdonában álló ingatlannak. A haszonélvezeti jog fennállása alatt a tulajdonos a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát csak annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező e jogokkal nem él. A haszonélvezeti jog a tulajdonos személyében beállott változásra tekintet nélkül fennmarad.
Szerződés alapján azzal keletkezik a haszonélvezet, hogy az erről szóló írásbeli megállapodás alapján bejegyzik a haszonélvezeti jogot az ingatlan-nyilvántartásba. A haszonélvezeti jogot akkor is be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba, ha jogszabálynál, bírósági vagy hatósági rendelkezésnél fogva keletkezik. A bejegyzés elmaradása azzal jár, hogy a haszonélvezet az ingatlannak csak rosszhiszemű vagy olyan megszerzőjével szemben érvényesíthető, aki nem adott ellenszolgáltatást az ingatlanért.
A haszonélvező a rendes gazdálkodás szabályai szerint köteles eljárni. A rendkívüli javítások és helyreállítások kivételével ő viseli a dolog fenntartásával járó terheket. Őt terhelik azok a kötelezettségek, amelyek a dolog használatával kapcsolatosak, és köteles viselni a dologhoz fűződő közterheket is. A haszonélvező a rendkívüli javítási vagy helyreállítási munkálatokat elvégeztetheti, ha felszólítására a tulajdonos azokat nem végzi el.
A haszonélvező a haszonélvezeti jogot nem ruházhatja át, de annak gyakorlását másnak átengedheti. Ellenérték fejében a haszonélvezeti jog gyakorlását csak akkor lehet átengedni, ha a tulajdonos – azonos feltételek mellett – nem tart igényt az ingatlan használatára.
A haszonélvező köteles értesíteni a tulajdonost az ingatlant fenyegető veszélyről és az ingatlanban beállott kárról – ideértve azt az esetet is, ha őt harmadik személy a haszonélvezet gyakorlásában akadályozza –, köteles továbbá tűrni, hogy a tulajdonos megtegye a veszély elhárításához, illetőleg a kár következményeinek megszüntetéséhez szükséges intézkedéseket.
A haszonélvezeti jog korlátozott időre és legfeljebb a jogosult élete végéig állhat fenn. A haszonélvezet megszűntével a haszonélvező köteles a dolgot visszaadni. A haszonélvező felelős a dologban bekövetkezett károkért, kivéve ha bizonyítja, hogy úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. A rendeltetésszerű használattal járó értékcsökkenést nem köteles megtéríteni. Bár a haszonélvező a haszonélvezet keletkezésekor meglevő elhasználható dolgokkal, gazdasági felszereléssel és állatállománnyal a rendes gazdálkodás által indokolt mértékben rendelkezhet, a haszonélvezet megszűnésekor köteles ezeket pótolni, ha pedig ez nem lehetséges, értéküket kell megtérítenie. A haszonélvezet megszűntekor a haszonélvező követelheti a tulajdonostól a szükséges költségek megtérítését, levonva azokból az időközi értékcsökkenésnek megfelelő összeget. Ha a tulajdonos gazdagodása az így megállapított összeget meghaladja, a különbözetet is köteles megtéríteni. Ha az ingatlanon levő felépítmény, tartozék vagy alkatrész egészben vagy jelentős részben elpusztul, a tulajdonos nem köteles azt helyreállítani. Ha a tulajdonos a dolgot helyreállítja, a haszonélvezeti jog feléled, de a tulajdonos kérheti a haszonélvezetnek a helyreállításra fordított összeghez mért korlátozását. Ha a tulajdonos a dolgot nem állítja helyre, a haszonélvezet megszűnik; ha azonban a haszonélvezet tárgya helyébe más dolog lép, a haszonélvezet erre terjed ki. Ha a dolog helyébe pénzösszeg lépett, a haszonélvező az összegnek a dolog helyreállítására vagy pótlására fordítását is követelheti.
A tulajdonos jogosult ellenőrizni a haszonélvezet gyakorlását. Ha a haszonélvező a rendeltetésének meg nem felelő módon használja, rongálja az ingatlant, és a tulajdonos tiltakozása nem vezetett eredményre, a tulajdonos biztosítékot követelhet. Amennyiben a haszonélvező nem ad biztosítékot, a bíróság a tulajdonos kérelmére felfüggesztheti a haszonélvezeti jog gyakorlását a biztosítékadásig. A tulajdonost ezek a jogok azzal szemben is megilletik, akinek a haszonélvező a haszonélvezet gyakorlását átengedte.
Használat joga
A használat jogánál fogva a jogosult a saját, valamint együtt élő családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben használhatja az ingatlant és szedheti annak hasznait. A használat jogának gyakorlása másnak nem engedhető át. A használat jogára a haszonélvezet szabályai megfelelően irányadók.
Rendelkezési jog
A tulajdonost megilleti az a jog, hogy másnak átengedje az ingatlan birtokát, használatát vagy hasznai szedésének jogát. A rendelkezési jog kiterjed arra is, hogy a tulajdonos a dolgot biztosítékul adja vagy más módon megterhelje az ingatlant, s természetesen arra is, hogy másra átruházza a tulajdonjogot. Fontos azonban, hogy az ingatlan tulajdonjogával – szemben az ingóságokkal – nem lehet felhagyni. Ez azt is jelenti, hogy az ingatlan soha nem lehet uratlan dolog, aminek tulajdonjogát egyszerű birtokbavétellel meg lehetne szerezni.
Amennyiben az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg, az épület tulajdonjogát csak a föld tulajdonjogával együtt lehet átruházni és megterhelni. Ha jogszabály vagy bírósági határozat kizárja vagy korlátozza a tulajdonos rendelkezési jogát, az e tilalommal, illetőleg korlátozással ellentétes rendelkezés semmis.
Elidegenítési és terhelési tilalom
Az elidegenítés és terhelés jogát szerződéssel csak a tulajdonjog átruházása alkalmával lehet korlátozni vagy kizárni, és csak abból a célból, hogy a tilalom az átruházónak vagy más személynek a dologra vonatkozó jogát biztosítsa. Ingatlan esetében az ingatlan-nyilvántartásban azt a jogot is fel kell tüntetni, amelynek biztosítására a tilalom szolgál. A szerződéssel jogszerűen kikötött elidegenítési és terhelési tilalomba ütköző rendelkezés csak akkor semmis, ha a tilalmat bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba, a rendelkezésre jogot alapító személy egyébként rosszhiszemű volt vagy a rendelkezés ellenérték nélkül történt.
ADÁSVÉTEL
Az ingatlan tulajdonjogának megszerzése legtöbbször átruházással, azon belül pedig adásvétellel történik. Átruházással főszabályként csak az ingatlan tulajdonosától lehet megszerezni a tulajdonjogot (kivétel például a várt örökségről szóló rendelkezés, amikor az örökhagyó leszármazói egymás között az örökhagyó életében kötnek szerződést a várt örökségük tárgyában).
Az ingatlan tulajdonjogának az átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Többszöri eladás esetén az a vevő követelheti a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését, aki elsőnek jóhiszeműen birtokba lépett, ha pedig ilyen nincs, a korábbi vevő, kivéve ha a későbbi vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. Ez a rendelkezés irányadó a többszöri ajándékozásra is.
Adásvételi szerződés
Az adásvételen alapuló tulajdonjog-átruházáshoz adásvételi szerződés szükséges, amely alapján az eladó köteles a dolog tulajdonát a vevőre átruházni és a dolgot a vevő birtokába bocsátani, a vevő pedig köteles a vételárat megfizetni.
A szerződés alakja
Az ingatlan adásvételének érvényességéhez a szerződés lényeges tartalmát írásba kell foglalni. Ez egyben azt is jelenti, hogy a Ptk. szerint érvényesen létrejön az az adásvételi szerződés is, amelyet csupán egyszerű magánokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglaltak. A dolog azonban nem ilyen egyszerű. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény ugyanis előírja, hogy milyen okiratok alkalmasak a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére. Márpedig a tulajdonjog megszerzéséhez nem elég az érvényes adásvételi szerződés, szükség van a tulajdonjog földhivatali bejegyzésére is. Erre azonban csak a közokirat, illetve az ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alkalmas. Ellenjegyzésként a jogtanácsos ellenjegyzését is el kell fogadni, ha a szerződő felek valamelyike jogtanácsos által képviselt szervezet. Nem alkalmas bejegyzésre az olyan okirat, amelyen a készítő és ellenjegyző ügyvéd, illetőleg a közokiratba foglaló közjegyző szerződő félként van feltüntetve. Az ellenjegyzéssel ellátott magánokirat fogadható el a bejegyzés alapjául akkor, ha az tartalmazza az ellenjegyző személy nevét, aláírását, irodájának székhelyét, az ellenjegyzés időpontját és az "ellenjegyzem" megjelölést. Az ügyvéd által teljesített ellenjegyzés érvényességének további feltétele a szárazbélyegző lenyomata.
Az adásvételi szerződéshez tehát mindenképpen jogászi közreműködés kell, sőt magát a szerződést is csak jogász készítheti, hiszen a szerződést vagy közjegyzőnek kell közokiratba foglalnia (megszűnt az a lehetőség, hogy a közjegyző egyszerűen hitelesítse a magánokiraton szereplő felek aláírásait), vagy ügyvédnek kell készítenie (az ügyvéd csak a saját maga vagy az ügyvédi irodája által készített okiratot láthatja el az ellenjegyzésével).
Itt említjük meg, hogy a Ptk. szerint, ha jogszabály a szerződés érvényességét megszabott alakhoz köti, az ilyen alakban kötött szerződés megszüntetése vagy felbontása is csak a megszabott alakban érvényes. A szerződésnek a megszabott alak mellőzésével történt megszüntetése vagy felbontása is érvényes azonban, ha az annak megfelelő tényleges állapot a felek egyező akaratából létrejött. Ingatlanoknál persze az ilyen szerződésmegszüntetés nem nagyon vezet eredményre a tulajdonjog közhiteles ingatlan-nyilvántartása miatt.
Képviselet
Az adásvételi szerződést képviselő útján is meg lehet kötni, hiszen a képviselő cselekménye által a képviselt válik jogosítottá, illetőleg kötelezetté. Aki képviseleti jogkörét jóhiszeműen túllépi, vagy anélkül, hogy képviseleti joga volna, más nevében szerződést köt, és eljárását az, akinek nevében eljárt, nem hagyja jóvá, köteles a vele szerződő félnek a szerződés megkötéséből eredő kárát megtéríteni. A bíróság azonban mentesítheti a szerződés megkötéséből eredő kár megtérítése alól, különösen ha korábban képviselő volt, és képviseleti jogának megszűnéséről a szerződéskötéskor hibáján kívül nem tudott. A rosszhiszemű álképviselő ezzel szemben mindig teljes kártérítéssel tartozik.
A képviselő nem járhat el, ha a szemben álló vagy ellentétesen érdekelt fél ő maga vagy olyan személy, akit ugyancsak ő képvisel. (Ha a képviselő jogi személy, a képviselt kifejezett engedélye alapján érdekellentét esetében is eljárhat.)
Meghatalmazás
A képviseleti jogot – a törvényen, a hatósági rendelkezésen és az alapszabályon alapuló képviseleten felül – a képviselőhöz, a másik félhez vagy az érdekelt hatósághoz intézett nyilatkozattal (meghatalmazás) lehet létesíteni. A meghatalmazáshoz olyan alakszerűségek szükségesek, amilyeneket jogszabály a meghatalmazás alapján kötendő szerződésre előír, tehát az ingatlan adásvételénél eljáró képviselő meghatalmazása csak írásban érvényes. (Megjegyezzük, hogy néhány földhivatalnál a meghatalmazáshoz is közokirati formát vagy ügyvédi ellenjegyzést kérnek.)
A meghatalmazás eltérő kikötés hiányában visszavonásig érvényes; visszavonása jóhiszemű harmadik személy irányában csak akkor hatályos, ha azt vele közölték. A visszavonás jogáról érvényesen nem lehet lemondani.
A szerződés tartalma
Az adásvételi szerződés lényeges tartalmi eleme a felek megjelölése, az adásvétel tárgyául szolgáló ingatlan körülírása, valamint a vételár meghatározása.
Ahhoz, hogy az okirat alkalmas legyen a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére, az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell magánszemélyeknél a felek nevét, leánykori nevét, születési helyét, idejét, anyja nevét és lakcímét, valamint a vevő személyi azonosítóját (közkeletű nevén a személyi számot). A gazdasági társaságok által kötött adásvételi szerződésben fel kell tüntetni a cég nevét, székhelyét, statisztikai törzsszámát, valamint a cégjegyzékszámát.
A szerződésben pontosan meg kell jelölni, hogy az eladott ingatlan melyik településen található, s hogy mi a helyrajzi száma. A szerződésnek természetesen tartalmaznia kell azt, hogy az eladó az ingatlan tulajdonjogát adja el a vevőnek, aki azt megvásárolja. Ezek mellett a szerződésben az eladónak nyilatkoznia kell arról, hogy engedélyezi a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését.
További tartalmi követelmény, hogy a szerződésben fel kell tüntetni a felek állampolgárságát, s azt is, hogy a devizabelföldi személy a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény alapján külföldinek minősül.
A vételárat mint pénztartozást – ellenkező kikötés hiányában – a teljesítés helyén érvényben levő pénznemben – tehát forintban – kell megfizetni. A más pénznemben vagy aranyban meghatározott tartozást a fizetés helyén és idején érvényben levő árfolyam (ár) alapulvételével kell átszámítani. Azt, hogy mikor lehet valósággal (effektíve) idegen pénznemben vagy aranyban való fizetést érvényesen kikötni vagy teljesíteni, a devizagazdálkodásra vonatkozó jogszabályok határozzák meg.
A szerződés kötelező elemein túl nem árt írásba foglalni minden olyan körülményt, amely a szerződés részét képezi, amelyre a felek megállapodása kiterjed. Ez mindenképp célszerű, ha el akarjuk kerülni az utólagos vitákat, s az ahhoz kapcsolódó bizonyítási nehézségeket. Az ingatlan-adásvétel hatálya például a mezőgazdasági felszerelésre és jószágra csak akkor terjed ki, ha ebben a felek kifejezetten megállapodtak. Ugyanígy meg kell jelölni a részletvételnél kikötött esetleges kamatot is, mert a Ptk. szerint a magánszemélyek egymás közti szerződési viszonyában kamat csak kikötés esetében jár. (A kamat mértéke – ha jogszabály kivételt nem tesz, vagy a felek másként nem állapodnak meg – évi húsz százalék. A felek által túlzott mértékben megállapított kamatot a bíróság mérsékelheti.)
Foglaló
A szerződés megkötésekor foglalót lehet adni a kötelezettségvállalás jeléül. A későbbi viták elkerülése végett, a szerződés megkötésekor átadott pénzösszeget vagy más dolgot csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha ez a rendeltetése a szerződésből kétségtelenül kitűnik.
Amennyiben az adásvételi szerződést teljesítik, a foglalót be kell számítani a vételárba, ha pedig a foglaló a beszámításra nem alkalmas, vagy a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, a foglaló visszajár. Ugyanígy visszajár a foglaló akkor is, ha mindkét fél felelős a szerződés megszűnéséért. A foglalónak a szerződésben vállalt kötelezettség teljesítését biztosító jellege abban mutatkozik meg, hogy a teljesítés meghiúsulásáért felelős vevő elveszti az adott foglalót. Amennyiben az eladó felel a szerződés megszűnéséért, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. A foglaló visszaköveteléséről való lemondás, illetőleg a foglaló kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít; a szerződésszegés miatti kártérítésbe azonban a foglaló értéke beszámít.
A foglaló mértéke általában a vételár 10 és 20 százaléka körül mozog. A túlzott mértékű foglalót a bíróság mérsékelheti. A gyakorlatban általában a vételár 25 százalékánál magasabb mértékű foglalót tekintik túlzottnak. Az, hogy a konkrét esetben adott foglaló túlzott-e vagy sem, mindig az ügyletkötés valamennyi körülményének vizsgálata után dönthető el.
A felek jogai és kötelezettségei
Az eladó köteles tájékoztatni a vevőt a dolog lényeges tulajdonságairól és a dologgal kapcsolatos fontos követelményekről, különösen az ingatlanra vonatkozó esetleges jogokról és az ingatlannal kapcsolatos terhekről. Köteles továbbá átadni a vevőnek az ilyen körülményekre, illetőleg jogokra és terhekre vonatkozó okiratokat.
Az eladó viseli a birtokba adással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket. A szerződéskötési költségek, a tulajdonátruházási illeték, továbbá a birtokba lépés és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségei a vevőt terhelik. Az ingatlan vevője – ha a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése előtt birtokba lép – ennek napjától kezdve szedi a dolog hasznait, viseli terheit és azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.
Tulajdonjog-fenntartás
Az eladó a tulajdonjogot csak a szerződés megkötésekor, írásban és legfeljebb a vételár teljes kiegyenlítéséig tarthatja fenn. A vevő a tulajdonjog-fenntartás hatályossága idején nem idegenítheti el, és nem terhelheti meg az ingatlant. (Mindez nem érinti a feleken kívüli, úgynevezett harmadik személy jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzett jogát.)
Szavatosság a tulajdonjog átruházásáért és tehermentességéért
Amennyiben harmadik személynek olyan joga van az adásvétel tárgyául szolgáló ingatlanon, amely a vevő tulajdonszerzését akadályozza, a vevő elállhat a szerződéstől, és kártérítést követelhet. E jogainak gyakorlása előtt a vevő megfelelő határidő kitűzésével köteles felhívni arra az eladót, hogy hárítsa el a tulajdonszerzés akadályait, vagy adjon megfelelő biztosítékot. Amennyiben a vevő a harmadik személy joga következtében e harmadik személynek kiszolgáltatja, vagy az eladónak visszaadja az ingatlant, az eladótól kártérítést követelhet. Ha az eladó jóhiszemű volt, csak a szerződés megkötéséből eredő károkat köteles megfizetni, ám ez a vevő elállási jogát nem érinti.
Ha harmadik személynek olyan joga áll fenn az ingatlanon, amely a vevő tulajdonjogát korlátozza, a vevő megfelelő határidő kitűzésével tehermentesítést követelhet, és a tehermentesítésig megtagadhatja az ehhez szükséges összeg megfizetését. A határidő eredménytelen eltelte után a vevő az így rendelkezésre álló összegből vagy egyébként az eladó költségére tehermentesítheti az ingatlant. Amennyiben a tehermentesítés lehetetlen, vagy aránytalan költséggel járna, a vevő elállhat a szerződéstől, és kártérítést követelhet, vagy a teher átvállalása fejében követelheti a vételár megfelelő csökkentését. Ezek a jogok a vevőt akkor is megilletik, ha a tehermentesítésre megszabott határidő eredménytelenül telt el, és a vevő nem kívánja az ingatlan tehermentesítését.
Nem illetik meg azonban az említett jogosultságok a vevőt, ha a szerződés megkötésekor tudnia kellett, hogy nem szerezhet korlátozástól mentes tulajdonjogot az ingatlanon, kivéve ha az eladó a vevő korlátozástól mentes tulajdonszerzéséért jótállott. A jelzálogjogtól való mentességért az eladó akkor is szavatol, ha arról a vevő tudott.
A teljesítés lehetetlenné válása
Itt említjük meg, hogy a polgári jog általános szabályai szerint, ha a teljesítés olyan okból vált lehetetlenné, amelyért egyik fél sem felelős, a szerződés megszűnik. A teljesítés lehetetlenné válásáról tudomást szerző fél haladéktalanul köteles értesíteni erről a másik felet. Az értesítés elmulasztásából eredő kárért a mulasztó felelős. Ha a teljesítés olyan okból vált lehetetlenné, amelyért a kötelezett felelős, a jogosult a teljesítés elmaradása miatt kártérítést követelhet. Amennyiben a teljesítés olyan okból vált lehetetlenné, amelyért a jogosult felelős, a kötelezett szabadul tartozása alól, és követelheti kárának megtérítését.
A teljesítés megtagadása
Ha a kötelezett jogos ok nélkül megtagadja a teljesítést, a jogosult választhat a késedelem és a lehetetlenülés következményeinek alkalmazása között.
Elállás
Amennyiben elállásnak van helye, az arra jogosult félnek írásban kell bejelentenie elállását a másik félhez. Az elállás a szerződést felbontja. A szerződés felbontása esetében a szerződés a megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal szűnik meg, és a már teljesített szolgáltatások visszajárnak. Itt van nagy jelentősége a foglalónak, hiszen az egyszerű vételárelőleg visszajár függetlenül attól, hogy ki felelős a szerződés meghiúsulásáért.
Az adásvételi szerződésben a felek a Ptk.-ban szabályozottakon túl egyéb esetekre is kiköthetik, sőt rendelkezhetnek úgy is, hogy az elállást bánatpénz ellenében lehet gyakorolni. Ez természetesen nem vonatkozik a törvényen alapuló elállási jogra. A bíróság a túlzott mértékű bánatpénz összegét mérsékelheti. Nem gyakorolhatja a szerződésen alapuló elállási jogot az a fél, aki a már megkapott szolgáltatást nem, vagy csak tetemesen csökkent értékben tudja visszaszolgáltatni.
Vétel megtekintésre vagy próbára
Az ingatlanoknál sem kizárt a megtekintésre vagy próbára vétel. Ilyenkor a szerződés hatálya a vevő nyilatkozatától függ. A vevő nem köteles indokolni a nyilatkozatát. Az eladó határidőt tűzhet a nyilatkozattételre, s ha a vevő e határidőt elmulasztja, a szerződés nem hatályos. Amennyiben azonban a vevő próbára átvette az ingatlant, azaz birtokba lépett, és az eladó által kitűzött határidőig nem nyilatkozott, a szerződés hatályos lesz kettejük között. A megtekintésre vételnél az eladó nem szavatol azokért a hibákért, amelyeket a vevő felismerhetett.
Minta szerinti vétel esetében az eladó a mintának megfelelő dolgot köteles szolgáltatni.
Elővásárlási jog
Amennyiben valakit elővásárlási jog illet meg az ingatlanra, úgy a tulajdonos az eladáskor a szerződés megkötése előtt köteles közölni a kapott vételi ajánlatot az elővásárlási jog jogosultjával. Nem terheli e kötelezettség a tulajdonost, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna.
Ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában magáévá teszi az ajánlat tartalmát, a szerződés közöttük jön létre. Ha a jogosult a szerződési ajánlat elfogadására általában megszabott határidő alatt ilyen nyilatkozatot nem tesz, a tulajdonos az ajánlatnak megfelelően vagy annál kedvezőbb feltételek mellett eladhatja az ingatlant.
Az elővásárlási jog alapulhat jogszabályon vagy szerződésen. Jogszabályon alapuló, törvényes elővásárlási jog illeti meg például a közös tulajdonban álló ingatlan tulajdonostársát az eladni kívánt tulajdoni hányadra. Ha több tulajdonostársa van az ingatlannak, akkor az elővásárlási jog mindegyiküket a tulajdoni hányadaik arányában illeti meg. A szerződésen alapuló elővásárlási jog csak akkor érvényes, ha az erről szóló megállapodást írásba foglalták. Ha az ilyen elővásárlási jogot bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba, az mindenkivel szemben hatályos, aki a bejegyzést követően az ingatlanon valamely jogot szerez. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog a szerződéses elővásárlási jogot megelőzi.
Az elővásárlási jog átruházása főszabályként semmis, a gazdálkodó szervezet azonban kijelölheti azt a személyt, aki e jog gyakorlására jogosult. Az elővásárlási jog – ugyancsak főszabályként – nem száll át az örökösökre.
Visszavásárlási jog
Az eladó az adásvételi szerződéssel egyidejűleg, legfeljebb öt évre, írásban kikötheti az eladott ingatlan visszavásárlásának jogát. A visszavásárlás az eladónak a vevőhöz intézett nyilatkozatával jön létre.
A visszavásárlási ár egyenlő az eredeti vételárral. Az eredeti vevő azonban a visszavásárlási áron felül követelheti azt az összeget, amellyel az ingatlan értéke hasznos ráfordításai folytán a visszavásárlás időpontjáig gyarapodott, a visszavásárló pedig levonhatja az ingatlan állagának időközi romlásából eredő értékcsökkenést.
Az eredeti vevő felelős a visszavásárlási jog meghiúsításáért vagy csorbításáért; ha azonban az ingatlan (például az önálló ingatlanként feltüntetett épület) neki fel nem róható okból megsemmisült, a visszavásárlási jog megszűnik.
A visszavásárlási jogra az elővásárlási jog szabályai megfelelően irányadók.
Opció
Ha a tulajdonos másnak vételi jogot (opciót) enged, a jogosult egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja az ingatlant. A vételi jogra vonatkozó megállapodást – az ingatlan és a vételár megjelölésével – írásba kell foglalni. Tekintettel arra, hogy a vételi jogra – eltérő rendelkezés hiányában – a visszavásárlási jog szabályait kell alkalmazni, a határozott időre szóló opció legfeljebb öt évre köthető ki érvényesen. Arra is van azonban lehetőség, hogy az opció határozatlan időre szóljon. Ebben az esetben a vételi jog hat hónap elteltével megszűnik, az ezzel ellentétes megállapodás semmis.
A bíróság mentesítheti a tulajdonost a vételi jogból folyó kötelezettsége alól, ha a tulajdonos bizonyítja, hogy a vételi jog engedése után olyan lényeges változás állott be a körülményeiben, hogy a kötelezettség teljesítése tőle nem várható el.
Részletvétel
A felek megállapodhatnak, hogy a vevő a vételárat meghatározott időpontokban, több részletben fizeti meg, ám az ingatlant a vételár teljes kiegyenlítése előtt birtokba veszi. (Ebben az esetben nem árt tulajdonjog-fenntartással élni!) Ilyenkor az eladó írásban kikötheti az elállás, illetőleg a részletfizetési kedvezmény megvonásának jogát arra az esetre, ha a vevő a részletet az esedékességkor nem fizeti meg. Ezzel a jogával az eladó a részlet megfizetésének első ízben való elmulasztása esetében csak akkor élhet, ha a vevőt erről előzőleg értesítette, és neki a teljesítésre megfelelő időt engedett.
Ha az eladó elállt a szerződéstől, a vevő köteles használati díjat fizetni, továbbá meg kell térítenie azt a kárt, amely az ingatlan rendeltetésszerű használatával járó értékcsökkenést meghaladja. A vevő birtokába adott ingatlan vagy ingatlanrész elpusztulásának, illetve értékcsökkenésének veszélyét – a tulajdonjog fenntartásakor is – a vevő viseli.
Csere
Bár a Ptk. önálló szerződéstípusként szabályozza, a csere voltaképp az adásvétel sajátos formája, amikor a szerződő felek az ingatlanjaik tulajdonának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget. Ebben az esetben mindegyik fél eladó a saját szolgáltatása, és vevő a másik fél szolgáltatása tekintetében. A csere szabályai megegyeznek az adásvétel szabályaival.
AJÁNDÉKOZÁS
Ajándékozási szerződés alapján a tulajdonos (az ajándékozó) ellenérték (vételár) nélkül, ingyen ruházza át az ingatlan tulajdonjogát valakire (a megajándékozottra). Az ingatlanra vonatkozó ajándékozás érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. A szerződés formai és tartalmi követelményeire, valamint a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére vonatkozó, az adásvételnél említett előírások az ajándékozásra is érvényesek.
A teljesítés megtagadása
Az ajándékozó megtagadhatja az ajándékozási szerződés teljesítését, ha bizonyítja, hogy az ajánlattétel, illetőleg a szerződés megkötése után körülményeiben, különösen a megajándékozotthoz való viszonyában olyan lényeges változás állott be, hogy a szerződés teljesítése tőle többé el nem várható.
Szavatosság, felelősség
A szerződés ingyenes jellegére tekintettel az ajándékozó csak akkor felel a megajándékozott tulajdonszerzésének, továbbá az ajándék tárgyának lényeges fogyatékosságáért vagy az ajándékozás során abban beálló kárért, ha a megajándékozott bizonyítja, hogy az ajándékozó szándékosan vagy súlyosan gondatlanul járt el. Az ajándékozót akkor is felelősség terheli a kárért, ha a megajándékozottat nem tájékoztatja az ajándék olyan lényeges tulajdonságáról, amelyet a megajándékozott nem ismer. Az ajándékozó az általános szabályok szerint felelős azért a kárért, amelyet az ajándékozással kapcsolatosan a megajándékozott egyéb vagyonában okoz.
Az ajándék visszakövetelése
Bizonyos feltételek fennálltakor a Ptk. lehetőséget ad arra, hogy az ajándékozó követelje az ajándék visszaadását. A szokásos mértékű ajándék visszakövetelésének azonban az egyéb törvényi feltételek meglétekor sincs helye.
Létfenntartás
Az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot annyiban, amennyiben arra létfenntartása érdekében szüksége van, és az ajándék visszaadása a megajándékozott létfenntartását nem veszélyezteti.
Jogsértés az ajándékozóval szemben
Ha a megajándékozott vagy vele együtt élő hozzátartozója az ajándékozó vagy közeli hozzátartozója rovására súlyos jogsértést követ el, az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot. Nincs helye ilyen címen az ajándék visszakövetelésének, amennyiben az ajándékozó a sérelmet megbocsátotta. Megbocsátásnak számít, ha az ajándékozó az ajándékot megfelelő ok nélkül hosszabb ideig nem követeli vissza.
Meghiúsult feltevés
Az ajándék visszakövetelésének akkor is helye van, ha az a feltevés, amelyre figyelemmel az ajándékozó az ajándékot adta, utóbb véglegesen meghiúsult, és e nélkül az ajándékozásra nem került volna sor. Ennek bizonyítása sokszor nem egyszerű feladat, így célszerű az ajándékozási szerződésben megjelölni azt a várakozást, amely a tulajdonost az ingatlan elajándékozására indította.
Halál esetére szóló ajándékozás
Amennyiben az ajándékozás azzal a feltétellel történt, hogy a megajándékozott az ajándékozót túléli, a szerződésre az ajándékozás szabályait azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy a szerződés alakiságaira az öröklési szerződés alakiságai az irányadók. A halál esetére szóló ajándékozás csak olyan juttatásra nézve érvényes, amely végrendelet esetében hagyománynak minősülne.
TARTÁSI ÉS ÉLETJÁRADÉKI SZERZŐDÉS
Az ingatlan tulajdonjogát tartási vagy életjáradéki szerződéssel is meg lehet szerezni. A két szerződésfajta közti különbséget csupán a tulajdonjogot szerző személyt terhelő tartási kötelezettség teljesítésének módja adja.
A tartási szerződés tartalma, alakja
A tartási szerződés alapján az egyik fél köteles a másik felet megfelelően eltartani. Tartási szerződést kötelezettként jogi személy is köthet, míg a jogosult értelemszerűen csak magánszemély lehet. A tartás kötelezettsége a gondozásra, a gyógyíttatásra, az ápolásra és az eltemettetésre is kiterjed.
A szerződés a jogosult haláláig áll fenn. A tartási kötelezettség – az örökhagyó tartozásaiért való felelősség szabályai szerint – annyiban száll át, amennyiben a kötelezett haláláig nyújtott tartás az ellenszolgáltatást nem fedezi.
A tartási szerződést írásban kell megkötni, az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló megállapodás tartalmára és formájára az adásvételnél írtak megfelelően alkalmazandók.
Tartási jog az ingatlan-nyilvántartásban
Amennyiben a jogosult tartása fejében a kötelezettre ruházza át a tulajdonában levő ingatlant, a tartási jogot az ingatlan-nyilvántartásba be lehet jegyezni. Ha a tartási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték, a jogosult az ingatlanból a végrehajtásra vonatkozó szabályok szerint kereshet kielégítést a tartási kötelezettség elmulasztása esetén. Ha az ingatlant a tartásra kötelezett időközben elidegeníti, az új tulajdonos is köteles tűrni a kielégítést, hiszen ő csak a jogosult tartási jogával terhelten szerezte meg az ingatlan tulajdonjogát.
Módosítás, megszüntetés
A bíróság a tartási szerződést – mindkét fél érdekeinek figyelembevételével – módosíthatja. Ha valamelyik fél magatartása vagy körülményei folytán a természetben való tartás lehetetlenné vált, bármelyik fél kérheti a bíróságtól a szerződés végleges vagy az említett körülmények megszűntéig tartó átváltoztatását életjáradéki szerződéssé, ha pedig a szerződés célja ilyen módon sem valósítható meg, a szerződés megszüntetését.
A bíróság a szerződést a felek megfelelő kielégítésével szünteti meg. Ilyenkor a bíróság elszámolja a kötelezett által teljesített tartás értékét az ennek fejében kapott ingatlan értékével szemben. Amennyiben az eltartott nem képes visszaadni a részére nyújtott tartás értékét, úgy a bíróság olyan módon is kielégítheti az eltartót, hogy – a tartással arányos – tulajdoni hányadot biztosít neki, s így társtulajdonossá teszi az eltartottnak visszajáró ingatlanban. Ettől fogva a felek egymás közötti viszonyára a közös tulajdon szabályai vonatkoznak.
Ingyenes tartás
Az ingyenes tartási szerződés a kötelezett halálával is megszűnik. A kötelezett az ingyenes tartási szerződés megszüntetését követelheti, ha annak teljesítése vagy életjáradéki szerződéssé átalakítása a szerződéskötés után megváltozott vagyoni körülményeinél fogva reá nézve túlságos megterheléssel járna. Az ingyenes tartásra az ajándékozás szabályait is megfelelően alkalmazni kell.
Az életjáradéki szerződés tartalma
Életjáradéki szerződés alapján az eltartó meghatározott pénzösszeg vagy terménymennyiség időszakonként visszatérő szolgáltatására köteles az eltartottal szemben. Egyebekben az életjáradéki szerződés azonos tartalmú, mint a tartási szerződés, s annak szabályait kell rá alkalmazni.
ÖRÖKLÉSI SZERZŐDÉS
Öröklési szerződéssel az örökhagyó arra kötelezi magát, hogy a vele szerződő felet tartás vagy életjáradék fejében örökösévé teszi, így az ilyen szerződés is alkalmas az ingatlan tulajdonjogának megszerzésére. Az örökhagyó az öröklési szerződésben bármilyen végrendeleti rendelkezést tehet. Az örökhagyóval szerződő másik félnek az öröklési szerződésbe foglalt ilyen rendelkezése azonban érvénytelen.
A végrendelet szabályainak alkalmazása
Az öröklési szerződés érvényességére az írásbeli végrendeletre vonatkozó rendelkezéseket azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy korlátozottan cselekvőképes személy öröklési szerződésének érvényességéhez a törvényes képviselő hozzájárulása és a gyámhatóság jóváhagyása is szükséges, továbbá, hogy a szerződésre akkor is a más által írt végrendelet alakiságai irányadók, ha az valamelyik fél saját kézírásával készült. Jogszabály az öröklési szerződés érvényességét hatósági jóváhagyáshoz kötheti.
Az alábbiakban röviden összefoglaljuk az öröklési szerződésre irányadó végrendeleti szabályokat:
Végrendelkezni lehet közvégrendelettel vagy írásbeli magánvégrendelettel. A vak, az írástudatlan személy, továbbá az, aki olvasásra vagy nevének aláírására képtelen állapotban van, írásbeli magánvégrendeletet nem tehet.
Közvégrendelet
Közvégrendeletet közjegyző vagy a helyi bíróság előtt lehet tenni. Nem lehet érvényesen közvégrendeletet tenni olyan személy előtt, aki a végrendelkezőnek vagy a végrendelkező házastársának hozzátartozója, gyámja vagy gondnoka. Érvénytelen az a juttatás, amely a közvégrendelet megtételében közreműködő személy, valamint ennek hozzátartozója, gyámja, gondnoka, gyámoltja vagy gondnokoltja javára szól.
Írásbeli magánvégrendelet
Írásbeli magánvégrendeletet csak olyan nyelven lehet érvényesen tenni, amelyet a végrendelkező ért, és amelyen írni, illetőleg olvasni tud. Az írásbeli magánvégrendeletet a végrendelkező akár maga írhatja, akár mással írathatja. A gépírás akkor sem számít saját írásnak, ha magától a végrendelkezőtől származik. Gyorsírással vagy a közönséges írástól eltérő egyéb jel- vagy számjegyírással készült magánvégrendelet érvénytelen.
Az írásbeli magánvégrendelet érvényes, ha annak végrendeleti minősége, keltének helye és ideje magából az okiratból kitűnik, továbbá ha a végrendelkező azt
– elejétől végig maga írja és aláírja; vagy
– két tanú együttes jelenlétében aláírja, vagy ha azt már aláírta, az aláírást két tanú előtt a magáénak ismeri el, és a végrendeletet mindkét esetben a tanúk is – e minőségük feltüntetésével – aláírják; vagy
– aláírja, és akár nyílt, akár zárt iratként a közjegyzőnél – végrendeletként feltüntetve - személyesen letétbe helyezi.
A több különálló lapból álló írásbeli magánvégrendelet csak akkor érvényes, ha minden lapját ellátták folyamatos sorszámozással, továbbá a végrendelkező és – ha a végrendelet érvényességéhez tanúk alkalmazása szükséges – mindkét tanú aláírásával. Az írásbeli magánvégrendelet érvényességének nem feltétele, hogy a tanú a végrendelet tartalmát ismerje, vagy tudjon arról, hogy végrendelet tételénél működött közre. Az írásbeli magánvégrendelet érvénytelen, ha a tanú
– a végrendelkező személyazonosságának tanúsítására nem képes;
– kiskorú, vagy cselekvőképességet érintő gondnokság alatt áll;
– írástudatlan.
Az írásbeli magánvégrendelet tanúja vagy más közreműködő személy, illetőleg ezek hozzátartozója javára szóló juttatás érvénytelen, kivéve ha a végrendeletnek ezt a részét az örökhagyó saját kezűleg írta és aláírta. A tanú, illetőleg a hozzátartozója részére szóló juttatás akkor sem érvénytelen, ha a végrendelkezésnél – rajta kívül – két tanú működött közre.
Érvénytelenség
Az örökhagyó olyan végintézkedése, amely szerint az örökségben vagy annak egy részében valamely eseménytől vagy időponttól kezdve az eddigi örököst más váltja fel, érvénytelen. Az elsősorban nevezett örökös halála esetére történt örökösnevezés azonban mint helyettes örökösnevezés megáll, ha annak feltételei megvannak. Mindez nem zárja ki a feltételtől vagy időponttól függő hagyományrendelést. Az, aki a hagyomány tárgyát megszerezte, azzal – a feltétel vagy időpont bekövetkezéséig – sem élők között, sem halál esetére nem rendelkezhet. A hagyomány tárgyául szolgáló ingatlanra az ingatlan-nyilvántartásban elidegenítési és terhelési tilalmat kell bejegyezni. Ez a szabály azonban nem érinti a harmadik személy jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzett jogát.
Végrendeleti rendelkezések
Örökösnevezés
Az örökhagyó végrendeletében egy vagy több örököst nevezhet. Örökös az, akinek az örökhagyó az egész hagyatékát, illetőleg annak meghatározott hányadát juttatja. Kétség esetében örökös az is, akinek az örökhagyó az egész hagyaték értékének jelentős részét tevő meghatározott egy vagy több vagyontárgyat juttat, ha az örökhagyó feltehető akarata szerint a részesítettnek a hagyatéki terhek viselésében is osztoznia kell.
Ha a nevezett örökösök részesedése a hagyatékot nem meríti ki, a többlet tekintetében törvényes öröklésnek van helye, amennyiben a törvény kivételt nem tesz, vagy az öröklési szerződésből más nem következik.
Az örökrész meghatározása
Ha az örökhagyó akár az egész hagyatékra, akár annak egy részére vagy valamely hagyatéki tárgyra több örököst nevezett, és részesedésük mértékét nem határozta meg, a részesítettek egyenlő arányban örökölnek.
Növedékjog
Ha az örökhagyó úgy nevezett több örököst a hagyatékra vagy annak egy részére, hogy ezzel a törvényes öröklést kizárja, és valamelyik nevezett örökös anélkül esik ki, hogy helyettes örököse lenne, a hagyatéknak ugyanerre a részére kinevezett többi örökös részesedése arányosan növekszik.
Ha a kieső nevezett örökös az örökhagyónak törvényes örököse is lenne, a növedékjog alapján az örökhagyóval ugyancsak törvényes öröklési kapcsolatban álló többi nevezett örökös örökrésze arányosan növekszik, feltéve hogy a kiesőnek nincs helyettes örököse, és a végrendeletből más nem következik. A meghatározott hagyatéki tárgyra nevezett örököst csak az ugyanazon tárgyra nevezett másik örökös kiesése következtében és csak erre a tárgyra nézve illeti növedékjog.
Helyettes örökös
Az örökhagyó arra az esetre, ha az örökös az öröklésből kiesik, mást nevezhet örökössé. Ha a nevezett örökös az örökhagyónak egyben törvényes örököse is, kiesése esetére leszármazóját – ellenkező végintézkedés hiányában – helyettes örökösnek kell tekinteni.
Kizárás
Az örökhagyó azt, aki törvényes örököse, vagy azzá válhat, akár más személynek örökössé nevezésével, akár az öröklési szerződésben tett kifejezett nyilatkozattal kizárhatja a törvényes öröklésből. A kizárást nem kell indokolni. A köteles részt meghaladó törvényes öröklésből a köteles részre jogosult is kizárható.
Hagyomány
A hagyomány a hagyatékban meglevő valamely vagyontárgynak közvetlenül meghatározott személy részére juttatása, ha az ilyen részesedés nem minősül öröklésnek. Hagyományrendelés az is, ha az örökhagyó örökösét arra kötelezi, hogy a hagyományosnak vagyoni szolgáltatást teljesítsen. Hagyományt az örökös javára is lehet rendelni (előhagyomány). Hagyománnyal azt is lehet terhelni, aki maga is hagyományos (alhagyomány). Kétség esetében a hagyomány az örököst terheli. (Ugyanarra a szolgáltatásra közösen nevezett hagyományosokat ugyanolyan feltétellel illeti egymás után a növedékjog, mint a meghatározott hagyatéki tárgyra nevezett örökösöket.)
Meghagyás
Az örökhagyó a hagyatékban részesülő személyt olyan kötelezettséggel is terhelheti, amelynek követelésére más nem válik jogosulttá. Ez a meghagyás. Az olyan közérdekű meghagyás teljesítését azonban, amely szerződés tárgyául alkalmas szolgáltatásban áll, az érdekelt szerv követelheti. Kétség esetében a meghagyás az örököst terheli.
Ha feltehető, hogy az örökhagyó a részesítést a meghagyás teljesítéséhez kívánja kötni, a meghagyással terhelt személy elveszti a részesítést, ha a meghagyást nem teljesíti, vagy annak teljesítése neki felróható okból válik lehetetlenné.
Elidegenítési és terhelési tilalom
Az örökhagyó arról a vagyonáról, amelyet öröklési szerződéssel lekötött, sem élők között, sem halál esetére nem rendelkezhet. Az öröklési szerződéssel lekötött ingatlanra – az örökhagyóval szerződő fél javára – az ingatlan-nyilvántartásban elidegenítési és terhelési tilalmat kell bejegyezni. Ez a rendelkezés azonban nem érinti a feleken kívüli, úgynevezett harmadik személy jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzett jogát.
Megszűnés, módosítás
Az öröklési szerződés módosítására és megszűnésére azokat a rendelkezéseket kell alkalmazni, amelyek a tartási, illetve az életjáradéki szerződésre vonatkoznak. A megszűnés, illetőleg a módosítás alakiságaira az öröklési szerződés létrejöttére vonatkozó szabályokat kell alkalmazni. Ha azonban a szerződés a kötelező alakiságok nélkül szűnt meg, és az ennek megfelelő tényleges állapot a felek egyező akaratából létrejött, a szerződés megszűnése a különben kötelező alakiságok nélkül is érvényes.
ELBIRTOKLÁS
A tulajdonjog védelmének elvéből következik, hogy ha az ingatlantulajdonos a tulajdonjogot ingatlan-nyilvántartáson kívül szerezte, igényt tarthat arra, hogy tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartás feltüntesse. Az ingatlan-nyilvántartás ugyanis főszabályként hitelesen tanúsítja a tulajdonjog és más jogosultságok fennállását, ám csak az átruházáson alapuló tulajdonjog keletkezéséhez szükséges az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés. A polgári jog ismer több, úgynevezett ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzést. Ezek egyike az elbirtoklás. A forgalom biztonságát s az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének védelmét szolgálja azonban az a rendelkezés, hogy ha az elbirtokló nem jegyezteti be a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba, a tulajdonszerzésre nem hivatkozhat azzal szemben, aki az ingatlanon az ingatlan-nyilvántartásban bízva ellenérték fejében szerzett jogot.
Az elbirtoklás feltételei
Elbirtoklás útján szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát, aki az ingatlant sajátjaként tíz éven át szakadatlanul birtokolja. E feltételek fennálltakor sem szerez tulajdonjogot az, aki bűncselekménnyel vagy egyébként erőszakos vagy alattomos úton jutott az ingatlan birtokához.
Az ingatlan tulajdonjogát elbirtoklás útján akkor sem lehet megszerezni, ha az elbirtoklás feltételei csak a föld egy részére vonatkozólag állnak fenn, és a föld nem osztható meg.
Az új birtokos saját elbirtoklásának idejéhez hozzászámíthatja azt az időt, amely elődjének birtoklása idején már elbirtoklási időnek minősült. Ha a tulajdonos menthető okból nincs abban a helyzetben, hogy tulajdonosi jogait gyakorolhassa, az akadály megszűnésétől számított egy évig az elbirtoklás akkor sem következik be, ha egyébként az elbirtoklási idő már eltelt, vagy abból egy évnél kevesebb volna hátra.
Az elbirtoklás megszakadása
Megszakad az elbirtoklás, ha
– a tulajdonos írásban felszólítja a birtokost az ingatlan átadására vagy ez iránt bírósághoz fordul,
– a tulajdonos gyakorolja az ingatlan feletti rendelkezési jogát,
– a birtokos akaratán kívül elveszti a birtokot, és azt egy éven belül nem szerzi vissza, illetőleg egy éven belül nem kéri a bíróságnál, hogy az ingatlan újabb birtokosa adja vissza az ingatlan birtokát.
Az elbirtoklás megszakadása azzal jár, hogy a birtoklásnak addig eltelt ideje nem vehető figyelembe, és az elbirtoklás a megszakadást okozó körülmény elmúltával újból kezdődik.
Igényérvényesítés
Ahhoz, hogy az elbirtokló bejegyeztethesse a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba, pert kell indítania a bejegyzett tulajdonos ellen az elbirtoklással szerzett tulajdonjog megállapítása iránt. A kereset csak akkor lesz eredményes, ha az elbirtokló bizonyítani tudja, hogy fennállnak az elbirtoklás feltételei. A tulajdonjogot megállapító ítélet alapján a bíróság intézkedik a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése iránt.
TÚLÉPÍTÉS, RÁÉPÍTÉS
A túlépítés, a beépítés, valamint a ráépítés is ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzést eredményez. Az említett szerzésmódok hasonlóak, s szabályaik is nagyrészt megegyeznek.
Túlépítés
Ha a tulajdonos jóhiszeműen földjének határain túl építkezett, a szomszéd – választása szerint - követelheti, hogy a túlépítő
– adjon kártalanítást a beépített rész használatáért és a beépítéssel okozott értékcsökkenésért,
– vásárolja meg a beépített részt, ha a föld megosztható, vagy
– vásárolja meg az egész földet.
A szomszéd akkor követelheti az egész földjének megvásárlását a túlépítőtől, ha a föld fennmaradó része a túlépítés következtében használhatatlanná, illetve a földdel kapcsolatos valamely jog vagy foglalkozás gyakorlása a túlépítés következtében lehetetlenné vagy számottevően költségesebbé válik.
Ha a túlépítő rosszhiszemű volt, vagy ha a szomszéd a túlépítés ellen olyan időben tiltakozott, amikor a túlépítőnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást, a szomszéd az előbbieken kívül – választása szerint – követelheti, hogy a túlépítő a saját földjét és az épületet – a gazdagodás megtérítése ellenében – bocsássa a tulajdonába, vagy bontsa le az épületet. Az épület lebontását akkor lehet követelni, ha ez az okszerű gazdálkodás követelményeivel nem ellenkezik. A lebontás és az eredeti állapot helyreállításának költségei a túlépítőt terhelik, a beépített anyagot azonban elviheti. Megjegyezzük, hogy a bíróság a túlépítés következményeit a szomszéd választásától eltérően is megállapíthatja. Nem alkalmazhat azonban olyan megoldást, amely ellen mindkét fél tiltakozik.
Ráépítés
Amennyiben valaki anélkül, hogy erre jogosult lenne, idegen földre épít, az épület tulajdonjogát a földtulajdonos szerzi meg, köteles azonban gazdagodását megfizetni a ráépítőnek.
A ráépítő tulajdonszerzése
A földtulajdonos kérheti a bíróságtól, hogy kötelezze a ráépítőt a földnek, illetőleg – ha a föld megosztható – a föld megfelelő részének a megvásárlására. A ráépítő szerzi meg a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének tulajdonjogát akkor is, ha az épület értéke a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének értékét lényegesen meghaladja. A bíróság a földtulajdonos kérelmére azt is megállapíthatja, hogy a ráépítő csak az épület tulajdonjogát szerezte meg. Ebben az esetben a ráépítőt használati jog illeti meg a földön.
Közös tulajdon
Ha valaki a más tulajdonában levő épületet bővíti, ahhoz hozzáépít vagy azt átépíti, avagy ha az idegen földön már épület áll, a ráépítéssel – a felek eltérő megállapodása hiányában – közös tulajdon keletkezik. A ráépítő tulajdoni hányadát az egész ingatlan értékéből a ráépített részre eső érték aránya alapján kell megállapítani.
Rosszhiszeműség
A ráépítő tulajdonszerzésére vonatkozó szabályokat nem lehet alkalmazni, ha a ráépítő rosszhiszemű volt, vagy ha a földtulajdonos a ráépítés ellen olyan időben tiltakozott, amikor a ráépítőnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást.
Ellenérték, kártalanítás
Ha a ráépítő szerzi meg a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének a tulajdonjogát, köteles annak forgalmi értékét a földtulajdonosnak megtéríteni. Amennyiben a ráépítő nem tulajdonjogot, hanem csak földhasználati jogot szerzett, a föld használatáért köteles ellenértéket fizetni. Ha a ráépítő nem szerzi meg az egész föld tulajdonjogát, a ráépítéssel okozott értékcsökkenésért is köteles a földtulajdonosnak kártalanítást fizetni.
A ráépítésre egyébként a túlépítés szabályait kell megfelelően alkalmazni.
A tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti, illetőleg elő-haszonbérleti jog illeti meg.
A TERMŐFÖLD TULAJDONJOGÁNAK MEGSZERZÉSE
Az ingatlanok között sajátos helyet foglalnak el a termőföldek, amelyek megszerzése sokkal több korlátozással lehetséges, mint a többi ingatlané. A termőföldek tulajdonjogának megszerzésére vonatkozó speciális szabályokat – jórészt tilalmakat – a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (földtörvény) tartalmazza. Ebből a szempontból tulajdonszerzésnek kell tekinteni a termőföld tulajdonjogának – ideértve a részarányként meghatározott tulajdont is - bármilyen jogcímen (szerzésmódon) történő megszerzését, kivéve a törvényes örökléssel, az elbirtoklással, ráépítéssel, kisajátítással és a kárpótlási célú árverés során történő tulajdonszerzést.
Belföldi magánszemélyek tulajdonszerzése
A belföldi magánszemély csak olyan mértékben szerezheti meg a termőföld tulajdonjogát, hogy a tulajdonában legfeljebb 300 hektár nagyságú vagy 6000 aranykorona (AK) értékű termőföld legyen. A termőföldtulajdon mértékének megállapításánál figyelembe kell venni a termőfölddel együtt önálló ingatlant (földrészletet) képező művelés alól kivett föld területét is. Figyelmen kívül kell hagyni viszont a legfeljebb 6000 m2 területtel önálló ingatlanként (földrészletként) kialakított tanya területén levő termőföldet.
A magánszemély a földtörvény 1994. VII. 27-i hatálybalépésekor meglévő termőföldtulajdonát legfeljebb annak területnagyságát és AK-értékét meg nem haladó területnagyságú és AK-értékű termőföldre cserélheti. Az említett időpontban meglévő termőföld kisajátítása folytán kapott kártalanítás összegéből vásárolt termőföld területnagysága és AK-értéke meghaladhatja a törvényben előírt mértéket. Ugyanez érvényesül az 1994. VII. 27-én meglevő termőföld közös tulajdonának megszüntetésével tulajdonba kerülő termőföldre is.
Termőföld
Termőföldnek minősül az a földrészlet, amelyet a település külterületén az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, gyep, nádas és erdő művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván.
Tanya
A tanya a település külterületén levő mezőgazdasági termelés (növénytermesztés és állattenyésztés, továbbá az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás és terménytárolás) céljára létesített lakó-, illetőleg gazdasági épület, épületcsoport és az azonos helyrajzi szám alatt hozzá tartozó föld együttese.
Belföldi jogi személyek tulajdonszerzése
A belföldi jogi személy és jogi személyiség nélküli más szervezet – a magyar állam, az önkormányzat, az erdőbirtokossági és legelőbirtokossági társulat és a közalapítvány kivételével – nem szerezheti meg a termőföld tulajdonjogát. Egyházi jogi személy végintézkedés, illetőleg ajándékozási, tartási vagy gondozási szerződés alapján azonban a termőföldre is tulajdonjogot szerezhet. A jelzálog-hitelintézet a jelzálog-hitelintézetről és a jelzáloglevélről szóló 1997. évi XXX. törvényben foglalt korlátozásokkal és időtartamra szerezhet termőföldet.
A tulajdonszerzés ellenőrzése
A tulajdonszerzési korlátozásba ütköző szerződés semmis. Ha az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel a földtörvényben meghatározott tulajdonszerzési korlátozásba ütköző módon, illetőleg a megengedett szerzési mértéket meghaladóan termőföld vagy védett természeti terület tulajdonjogának megszerzésére kerülne sor, a föld fekvése szerinti földhivatal az okirat nyilvánvaló érvénytelensége esetére irányadó szabályok szerint jár el. A termőföld tulajdonjogára vonatkozó szerződés vagy szerződési kikötés semmisségének megállapítása iránt az ügyész pert indíthat.
Elővásárlási jogok
A termőföld vagy tanya eladása esetén a haszonbérlőt, felesbérlőt és a részesművelőt elővásárlási jog illeti meg, feltéve hogy az említett személy tulajdonszerzését a törvény nem zárja ki. A védett természeti területen a magyar államot is elővásárlási jog illeti meg, amelyet nevében az illetékes természetvédelmi (nemzeti park) igazgatóság a haszonbérlőt, felesbérlőt és a részesművelőt megelőzően gyakorolhat.
Birtok-összevonási célú önkéntes földcsere
A tulajdonos szétszórt termőföldjeinek gyors, egyszerű eljárás keretében történő összevonása érdekében önkéntes földcserét lehet végrehajtani. Ha a tulajdonos a termőföldjét nem birtok-összevonási céllal cseréli el, illetőleg a csere közvetlenül nem eredményez birtokösszevonást, a földcserét a Ptk.-ban foglalt szabályok szerinti cserének kell tekinteni.
Az önkéntes földcserét a termőföldön fennálló telki szolgalmi jog, a földmérési jelek elhelyezését biztosító használati jog, vezeték-, vízvezetési és bányaszolgalmi jog, továbbá az egyéb közérdekű használati jog nem akadályozza. A termőföldön fennálló elidegenítési és terhelési tilalom, haszonélvezeti, tartási és életjáradéki jog esetén azonban a föld csak a tilalom, illetőleg a jog jogosultjának hozzájárulásával vonható be az önkéntes földcserébe.
A földcsere megszervezése
Több tulajdonos, több széttagoltan fekvő termőföldjét egyidejűleg érintő önkéntes földcsere megszervezése a földhivatalnál is kezdeményezhető. A földhivatal által megszervezett önkéntes földcsere során a termőföldek cseréjére a cserepartnerek egyetértésével kerül sor.
Ha egy-egy tulajdonos termőföldjeinek birtoktaggá történő egyesítése céljából az önkéntes földcsere több tulajdonos, több széttagoltan fekvő földrészletét egyidejűleg érinti, az önkéntes földcsere megszervezését a cserélni szándékozó tulajdonosok és egyéb érdekeltek együttesen kérhetik a földhivataltól. Az önkéntes földcsere megszervezését bármely földhivataltól kérni lehet, amelynek illetékességi területén az elcserélendő földek valamelyike fekszik. Az önkéntes földcsere megállapodás alapján szükséges ingatlan-nyilvántartási bejegyzése alkalmával a földhivatal az okiraton igazolja, hogy a földcsere birtok-összevonási célt szolgált.
Ha az önkéntes földcserére vonatkozó egyetértő nyilatkozat érvényességéhez harmadik személy beleegyezése vagy hatósági hozzájárulás szükséges, azt a földhivatal által szervezett eljárásban is be kell szerezni.
Földhivatali értesítés
Az önkéntes földcserére irányuló eljárás megindításáról a földhivatal értesíti az érdekelteket. Ebben a földhivatal a csere céljára rendelkezésre álló földrészleteket helyrajzi szám szerint megjelölve közli az érdekeltekkel, s feltünteti a résztvevő tulajdonosok nevét és lakcímét. Az értesítések határidő-megjelölésével felhívást tartalmaz arra, hogy az érdekeltek a határozatban megjelölt földrészletek és a konkrét tulajdonosok ismeretében tegyék meg a végleges, illetőleg pontosítsák a korábbi kérelmükben tett ajánlataikat, és gondoskodjanak a földcseréhez szükséges megállapodások elkészítéséről, illetőleg elkészíttetéséről.
Földmérés, birtokba adás
Az érdekeltek kérelmére a földhivatal díj ellenében elvégzi az önkéntes földcserével kapcsolatos földmérési munkát, és a kicserélt területeket a tulajdonosok birtokába adja.
Résztvevők
Az önkéntes földcserére irányuló eljárásban részt vevőnek kell tekinteni az eljárásba bevont termőföld tulajdonosait, továbbá a földrészleten levő épületek és építmények tulajdonosait, ha azok a földrészlet tulajdonosától különböző személyek. Résztvevők továbbá a cserével érintett földrészletek tekintetében a termőföld tulajdonosán kívül azok a jogosultak is, akiknek javára vagy érdekében az ingatlan-nyilvántartásba valamely jogot vagy tényt jegyeztek be, és azok a további jogosultakat is, akiket haszonélvezeti vagy más használati joguk a földrészlet birtoklására, használatára jogosít.
Megállapodás
A résztvevőknek az önkéntes földcserére vonatkozó megállapodásában okiratban kell összefoglalniuk a földrészleteknek a csere során kialakuló új jogi helyzetét, a kicserélendő földrészletekre vonatkozóan a tulajdonosok által felajánlott esetleges értékkiegyenlítést, a birtokbaadásra és az egyéb kérdéseket illetően a cserepartnerek között létrejött megállapodásokat.
Ellenérték
A különböző értékű termőföldek cseréje esetén az értékkülönbözetet, továbbá a földön levő építmény és más beruházás, növényzet és a folyó gazdasági évben elvégzett mezőgazdasági munka ellenértékét meg kell téríteni. Az ellenérték megtérítése pénzzel, továbbá bármilyen vagyontárggyal, illetőleg mindkettővel történhet.
KÜLFÖLDIEK TULAJDONSZERZÉSE
A külföldiek tulajdonszerzési lehetősége a belföldiekhez képest korlátozott.
Termőföld megszerzése
A földtörvény szerint a külföldi magánszemély és jogi személy nem szerezheti meg a termőföld és a védett természeti terület tulajdonjogát. Ez a tilalom azonban nem vonatkozik a külföldi természetes személy által megszerezhető, legfeljebb 6000 m2 területtel önálló ingatlanként (földrészletként) kialakított tanya területén levő termőföldre. Ugyancsak kivétel az általános tilalom alól az az eset, amikor a külföldi magánszemély a földtörvény 1994. VII. 27-i hatálybalépésekor meglévő termőföldtulajdonát legfeljebb annak területnagyságát és AK-értékét meg nem haladó területnagyságú és AK-értékű termőföldre cseréli, illetve amikor az említett időpontban meglévő termőföld kisajátítása folytán kapott kártalanítás összegéből vásárol termőföldet. Nem érvényesül a szerzési tilalom az 1994. VII. 27-én meglevő termőföld közös tulajdonának megszüntetésével tulajdonba kerülő termőföldre sem.
A külföldi az önálló ingatlanként (földrészletként) legfeljebb 6000 m2 területtel kialakított tanya tulajdonjogát a termőföldnek nem minősülő más ingatlanokra vonatkozó 7/1996. (I. 18.) Korm. rendelet rendelkezései szerint szerezheti meg.
A földtörvény alkalmazása során külföldi magánszemélynek minősül a nem magyar állampolgár, kivéve a bevándorolt vagy a menekültként elismert személyt. Külföldi jogi személy a külföldi székhelyű jogi személy vagy az ilyen székhelyű jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet.
Egyéb ingatlan megszerzése
A 7/1996. (I. 18.) Korm. rendelet alapján az illetékes fővárosi, illetőleg megyei közigazgatási hivatal vezetője akkor adhatja meg a termőföldnek és védett természeti területnek nem minősülő ingatlan tulajdonjogának külföldi jogi vagy természetes személy általi – öröklésen kívüli – megszerzéséhez szükséges engedélyt, ha a külföldi tulajdonszerzése nem sért önkormányzati érdeket vagy egyéb közérdeket. Abban a kérdésben, hogy az ingatlanszerzés sért-e önkormányzati érdeket, a hivatal vezetője az ingatlan fekvése szerint illetékes települési (fővárosi kerületi) önkormányzat polgármesterének nyilatkozatát kéri, s annak figyelembevételével megtagadhatja az engedélyt.
Műemlék vagy műemlék jellegű, valamint védett régészeti és történeti jelentőségű ingatlan, továbbá a védett természeti területen fekvő épület tulajdonjogának megszerzésével kapcsolatos eljárásban az ingatlan védettsége szerint illetékes hatósági szakhatóságként működik közre.
Kötelező engedélyezés
Az ingatlanszerzést engedélyezni kell, ha az nem sért önkormányzati vagy egyéb közérdeket, és
– a külföldi bevándorlási engedélyt kapott, vagy
– a külföldi ingatlanának tulajdonjogát a kisajátításról szóló 1976. évi 24. törvényerejű rendelet alapján szerezték meg, vagy
– a külföldi a tulajdonában lévő belföldi ingatlant másik belföldi ingatlanra cseréli, vagy
– a tulajdonszerzés célja közös tulajdon megszüntetése, vagy
– a devizáról szóló 1995. évi XCV. törvény 3. §-a 1. pontjának a) bekezdése szerinti devizabelföldi közeli hozzátartozói körön belül (idetartozik a házastárs, az egyenes ágbeli rokon, az örökbe fogadott, a mostoha- és nevelt gyermek, az örökbe fogadó, a mostoha- és a nevelőszülő, valamint a testvér; hozzátartozó továbbá: az élettárs, az egyenes ágbeli rokon házastársa, a jegyes, a házastárs egyenes ágbeli rokona és testvére, valamint a testvér házastársa) ajándékoz belföldi ingatlant a külföldinek, vagy
– a külföldi munkavégzés céljából igazoltan legalább öt éve életvitelszerűen Magyarországon tartózkodik.
Engedélyezni kell az ingatlanszerzést az önálló vállalkozóként Magyarországon letelepedő külföldi természetes személy számára is, ha ez közvetlenül szükséges annak a gazdasági tevékenységnek a folytatásához, amelyre letelepedett. Nem minősül a gazdasági tevékenység folytatásához szükséges ingatlannak az ingatlanközvetítés (adásvétel, csere, bérbeadás) céljából megszerezni kívánt ingatlan. Az önálló vállalkozóként letelepedett külföldi természetes személy a külön jogszabályok szerinti vállalkozói igazolványa, vállalkozói engedélye visszaadását, bevonását - egyéni cég esetén a cégjegyzékből történő törlését –, továbbá a szakmai kamarai tagság megszűnését követő 1 éven belül köteles az ingatlant elidegeníteni, vagy tulajdonjogának fenntartását a hivatal vezetőjénél kérelmezni.
Az egyébként kötelezően kiadandó engedély is megtagadható, ha a külföldi honossága szerinti állam nemzetközi szerződés vagy viszonosság alapján nem biztosít a magyar állampolgároknak, illetőleg a magyar jogi személyeknek a belföldiekkel azonos elbírálást. A nemzetközi szerződés vagy a viszonosság fennállásáról a Külügyminisztérium nyilatkozata az irányadó.
Engedély iránti kérelem
Az engedély megszerzésére irányuló kérelmet az ingatlan fekvése szerint illetékes hivatal vezetőjéhez kell benyújtani.
A kérelemhez csatolni kell:
– a külföldi honosságát igazoló iratot;
– az ingatlanszerzésre irányuló szerződés egy példányát;
– az ingatlan 3 hónapnál nem régebbi ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lapjának másolatát;
– az ingatlan 3 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványát;
– visszterhes ingatlanszerzés, illetőleg csere esetén a vételárat, illetőleg az esetleges értékkülönbözetet igazoló – a felhatalmazott magyar pénzintézetnél vagy átváltóhelyen történt konvertibilis fizetőeszköz átváltásáról, vagy az átváltásból rendelkezésre álló forintfedezetről, avagy a konvertibilis forintszámlán elhelyezett forintfedezetről kiállított – eredeti bizonylatot;
– a közeli hozzátartozói körön belüli ajándékozás esetén a szerződő felek között fennálló rokoni fok igazolását.
Részletfizetés, illetőleg életjáradéki és tartási szerződés esetén az első részlet, illetőleg az első esedékes járadékösszeg megfizetését kell igazolni. A hivatal vezetője a külföldit bármikor felhívhatja annak igazolására, hogy a tartozását megfizette.
Ha a devizakülföldi a belföldi ingatlanát devizakülföldi részére idegeníti el visszterhesen, az ellenértéket konvertibilis devizában, valutában is meg lehet fizetni.
