Az adásvételi szerződés alapján az eladó legfőbb kötelezettsége, hogy az ingatlan tulajdonjogát a vevőre átruházza, valamint hogy az ingatlant a vevő birtokába adja. A tulajdonjog az ingatlan esetében az adásvételi szerződés megkötésével azonban még nem száll át a vevőre, ehhez az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés is szükséges. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Itv.) 2000. január 1-jén lépett hatályba. A részletszabályokat az Itv. végrehajtásáról rendelkező 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (R.) állapítja meg.
AZ INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS
Az ingatlan-nyilvántartás településenként tartalmazza az ország valamennyi ingatlanának adatait, az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és a jogi szempontból jelentős tényeket, illetve az oda bejegyzett személyeknek a nyilvántartáshoz szükséges, személyazonosító és lakcímadatait. A számítógépen vezetett ingatlan-nyilvántartás azokat az adatokat, jogokat, tényeket tartalmazza változatlan formában, amit a korábbi, kézzel vezetett ingatlan-nyilvántartás tartalmazott.
Az ingatlan-nyilvántartás tehát "ingatlanközpontú", így például az Itv. 70. §-ának (1) bekezdése alapján a számítógéppel vezetett ingatlan-nyilvántartás adatbázisából a személyazonosító adatok felhasználásával nem lehet a tulajdonos valamennyi ingatlanának az adatait megállapítani és lekérdezni.
Földhivatalok
Az ingatlan-nyilvántartás vezetése, valamint az ingatlan-nyilvántartási ügyek intézése az ingatlan fekvése szerint illetékes körzeti földhivatalok, Budapesten a Fővárosi Kerületek Földhivatala hatáskörébe tartozik. A körzetek tulajdonképpen a rendszerváltozás előtt kialakított járásoknak felelnek meg. A körzeti földhivatalnak felettes szerve a megyei földhivatal, illetőleg Budapesten a Fővárosi Földhivatal.
A földhivatal településenként (község, város, fővárosi kerület) vezeti az ingatlan-nyilvántartást. Kivétel ez alól Debrecen, Győr, Miskolc, Pécs és Szeged megyei jogú város, ahol a törvény a könnyebb kezelhetőség érdekében lehetőséget ad a kerületenkénti ingatlan-nyilvántartásra.
Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei
A bejegyzés elve
A bejegyzés elve azt jelenti, hogy egyes jogok a tulajdoni lapra történő bejegyzéssel keletkeznek, vagyis a jogváltozások csak akkor állnak be, ha azokat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik. Másképp fogalmazva az ingatlan-nyilvántartás a legfontosabb jogokat nemcsak feltünteti, hanem keletkezteti is.
Az okiraton alapuló bejegyzés keletkezteti az átruházáson alapuló tulajdonjogot, továbbá a szerződésen alapuló vagyonkezelői jogot, földhasználati jogot, haszonélvezeti jogot és a használat jogát, a telki szolgalmi jogot, a jelzálogjogot (önálló zálogjogot). A jogok és jogilag jelentős tények bejegyzése a későbbi jogszerzők szerzését korlátozza vagy feltételessé teszi. Vannak azonban olyan jogilag jelentős tények, illetőleg hatósági határozat vagy jogszabály erejénél fogva keletkező jogok, amelyek bejegyzésének az elmaradása a hozzájuk fűződő joghatást nem érinti (ilyen például az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzés).
Közhitelesség
A közhitelesség azt jelenti, hogy a nyilvántartás hitelesen tanúsítja a bejegyzett jogok (tulajdonjog, szerződésen alapuló vagyonkezelői jog, haszonélvezeti jog, földhasználati jog, használat joga, telki szolgalmi jog, jelzálogjog stb.) és feljegyzett tények fennállását. Ha valamely jogot bejegyeztek, illetve ha valamely tényt feljegyeztek, a továbbiakban senki sem hivatkozhat arra, hogy arról ő nem tudott. Ennek a jóhiszemű szerző szempontjából különös jelentősége van, mivel az Itv. 5. §-ának (3) bekezdése alapján az ilyen szerző javára az ingatlan-nyilvántartást – ellenkező bizonyításig – az oda bejegyzett jogok és feljegyzett tények tekintetében akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valóságos helyzettől eltér. Jóhiszemű szerző az, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerez jogot.
A közhitelesség elve természetesen nem jelenti azt, hogy a bejegyzés valótlansága nem bizonyítható. Az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett adatokkal szemben a bizonyítás azt terheli, aki vitatja az adatok helyességét, a valósággal egyezőségét.
Ha az ingatlannak a tulajdoni lapon átvezetett és az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonala alapján külön jogszabály szerint meghatározható területnagysága eltér egymástól, akkor az Itv. szerint az utóbbi az irányadó.
Nyilvánosság
A közhitelesség mellett legfontosabb elv a nyilvánosság. A tulajdoni lap tartalmát korlátozás nélkül bárki megtekintheti, megismerheti, arról feljegyzést készíthet, illetőleg – ez a leggyakoribb – hiteles másolatot kérhet.
A hiteles másolatok a következők:
- teljes másolat, amely valamennyi bejegyzést szó szerint tartalmazza,
- kivonatos másolat, amely csupán a fennálló bejegyzéseket tartalmazza szó szerint, a megszűnt bejegyzésekre csupán utal,
- részleges másolat, amely csak a kívánt bejegyzéseket tartalmazza szó szerint,
- szemle, amely csak a fennálló bejegyzések lényeges adatait tartalmazza.
A nyilvánosság elvét csupán a személyes adatokhoz fűződő érdek korlátozza.
Az ingatlan-nyilvántartás szerinti jogosult, illetőleg kötelezett teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közjegyzői okiratba foglalt engedélyével ismerhető meg:
- az okirattárban lévő és a jogosult, illetőleg kötelezett bejegyzése alapjául szolgáló magán- és közokiratok, hatósági határozatok tartalma, kivéve ha az okirat tartalmára a tulajdoni lapon lévő bejegyzésben történt hivatkozás,
- a jogosult személyi azonosítója (kizárólag a jogi érdek valószínűsítése esetén ismerhető meg),
- a tulajdonosok jegyzéke (névmutató).
Kérelemhez kötöttség
Az ingatlan-nyilvántartási eljárás az ügyfél kérelmére vagy hatósági megkeresésre indul, vagyis az ingatlan-nyilvántartásba csak az a jog, jogilag jelentős tény jegyezhető be, amelyet a kérelem vagy hatósági megkeresés megjelöl. A bejegyzés, feljegyzés, illetőleg az erről szóló határozat a bejegyzés, feljegyzés iránti kérelemben foglaltak szerint javítható, illetőleg egészíthető ki.
Rangsor
Az ingatlan-nyilvántartásban egy-egy bejegyzés ranghelyét és ezzel a bejegyzések rangsorát a bejegyzés, feljegyzés iránt benyújtott kérelem iktatási időpontja határozza meg. Eszerint tehát közömbös, hogy például az adásvételi szerződést mikor kötötték, vagy a bejegyzés alapjául szolgáló határozatot mikor hozták, a rangsor elve szerint az iktatás a döntő. Nagyon fontos ezért, hogy a tulajdonjog átruházásakor a földhivatal a lehető legrövidebb időn belül iktassa a kérelmet. A beérkezett kérelem iktatószámát a tulajdoni lapra azonnal széljegyezni kell, ami természetesen azonnal megjelenik a számítógépen is. Ranghelyet csak olyan kérelemmel lehet alapítani, amelyhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is mellékelték.
A ranghely előzetes biztosításának, a ranghely fenntartásának ténye a jogosultak kérelme alapján az ingatlan-nyilvántartás tulajdoni lapján legfeljebb egyévi időtartamra feljegyezhető. A bejegyzések ranghelyével való rendelkezés nem járhat a harmadik személyeknek a ranghely módosítása időpontjában bejegyzett jogai sérelmével.
Okiratiság
Az okirati elv nem más, mint hogy az ingatlan-nyilvántartásban a jog és a jogilag jelentős tény bejegyzésére, az adatok átvezetésére csak jogszabályban meghatározott okirat vagy hatósági határozat alapján kerülhet sor. Az Itv. részletesen felsorolja a bejegyzéshez szükséges okiratokat, illetve azok kellékeit is.
Jogok és tények
Tulajdonjog, vagyonkezelői jog
A tulajdonjogot egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni. Minden esetben fel kell tüntetni, hogy a tulajdonjog mekkora eszmei hányadra vonatkozik (ha egy tulajdonos van, ez 1/1), illetőleg a tulajdonszerzés jogcímét is (például végrendeleti öröklés, vétel, ajándékozás, elbirtoklás stb.). Ha a tulajdonszerzés a jogelőd tulajdoni illetőségének csak egy részére vonatkozik, a bejegyzésben a megszerzett rész egész ingatlanhoz viszonyított hányadát kell feltüntetni.
Jelzálogjog
Mindennapos, hogy a nagyobb összegű kölcsönügyletek fedezeteként az ingatlanokat jelzálogjoggal terhelik meg. Jelzálogjogot az ingatlanra az ingatlant terhelő átruházható jogra, valamint a jelzálogjoggal biztosított átruházható követelésre és önálló jelzálogjogra lehet az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni. A jelzálogjoggal biztosított követelésre vagy az önálló jelzálogjogra kért jelzálogjog az aljelzálogjog. Az ingatlant terhelő jelzálogjogot az ingatlan egészére vagy a közös tulajdonban álló ingatlannak a tulajdonostársat megillető egész illetőségére lehet bejegyezni.
A jelzálogjogi bejegyzésben a jelzálogjog tárgyának megjelölésén kívül fel kell tüntetni a jelzálogjog jogosultját, meg kell határozni a követelést, amelynek biztosítására a jelzálogjog szolgál. Ha a kötelezett (adós) nem a jelzálogjoggal terhelt ingatlan tulajdonosa, a bejegyzésben kötelezettként a személyes adóst is fel kell tüntetni.
Fontos, hogy a követelést összegszerűen, belföldi vagy külföldi pénznemben kell a bejegyzésben meghatározni. Ha a jelzálogjoggal biztosított követelés kamatozó, vagy ha a követelés tőkeösszegén kívül mellékszolgáltatás van kikötve, a kamatot, illetőleg a mellékszolgáltatást összegszerűen vagy egyébként határozottan a bejegyzésben meg kell jelölni. Ha ugyanazon követelés biztosítására különböző tulajdoni lapokon nyilvántartott ingatlanokra kell a jelzálogjogot bejegyezni (egyetemleges jelzálogjog), a bejegyzésben az egyetemlegességre mindegyik tulajdoni lapon utalni kell.
Ha meghatározott tartós jogviszonyból keletkező követelések biztosítása céljából kérik a jelzálogjog bejegyzését, a jelzálogjogot keretbiztosítéki jelzálogjogként kell bejegyezni, továbbá meg kell jelölni a jogviszonyt és azt a legmagasabb összeget, amelyen belül a keretbiztosítéki jelzálogjog a követeléseket biztosítja.
Lebegő zálogjog
A vagyont terhelő zálogjog (a köznyelvben az ún. "lebegő zálogjog") a kielégítési jog megnyíltával akkor alakul át ingatlant terhelő jelzálogjoggá, ha ezt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik. A bejegyzéshez szükséges a felek között kötött alapszerződésen kívül a vagyont terhelő zálogjog jogosultjának közokiratban vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratban tett nyilatkozata arról, hogy a vagyont terhelő zálogjogot ingatlant terhelő jelzálogjoggá alakította át, valamint annak igazolása, hogy ezt az átalakító nyilatkozatot a zálogjogosult a zálogkötelezettel közölte (tértivevény, átvételi elismervény stb.).
Önálló zálogjog
Önálló zálogjogot az egész ingatlanra vagy az egész tulajdoni illetőségre lehet ezzel az elnevezéssel, meghatározott összeg erejéig bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba. A hitelezőt név szerint kell feltüntetni a bejegyzésben.
Végrehajtási jog
Végrehajtási jogot az egész ingatlanra vagy az egész tulajdoni illetőségre lehet bejegyezni. Végrehajtási jog bejegyzését követően további jogot vagy tényt csak azzal a feltétellel lehet bejegyezni, hogy az a végrehajtást kérő jogát nem sérti, és a végrehajtás célját nem hiúsítja meg. Ha ugyanarra a követelésre vonatkozó végrehajtási jogot több tulajdoni lapon nyilvántartott ingatlanra kell bejegyezni, a bejegyzésben erre a körülményre mindegyik tulajdoni lapon utalni kell.
A jelzálogjoggal biztosított követelésre vonatkozó végrehajtási jogot (a követelés lefoglalását) a jelzálogjog rangsorában kell bejegyezni. Ha a végrehajtás útján érvényesítendő követelés összege meghaladja a jelzálogjoggal biztosított követelés összegét, a végrehajtási jog (a követelés lefoglalása) a különbözet erejéig új ranghelyre kerül.
Az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezhető tények
Az Itv. felsorolja azokat a legfontosabb tényeket, amelyeket az ingatlan-nyilvántartásba fel kell jegyezni. A korábbi szabályozáshoz képest a feljegyezhető tények köre az ingatlanforgalmazás biztonsága érdekében bővült a törölt zálogjog ranghelyének a fenntartásával, illetve a ranghellyel való rendelkezés jogáról történő lemondással, a jelzálogjog ranghelyének előzetes biztosításával, illetve a ranghely megváltoztatásával.
Az ingatlan-nyilvántartásba csak az ingatlanhoz kapcsolódó jogilag jelentős tények jegyezhetők fel. Ezek a következők:
- a jogosult kiskorúsága vagy gondnokság alá helyezése,
- a jogosulttal szemben megindított felszámolási eljárás, végelszámolás,
- a külföldi székhelyű vállalkozás fióktelepének, kereskedelmi képviseletének cégjegyzékből történő törlése,
- a kisajátítási és telekalakítási eljárás megindítása,
- a fellebbezés és a földhivatali határozat elleni bírósági jogorvoslati kérelem,
- a bejegyzés alapjául szolgáló vagy azzal kapcsolatos bírósági határozat ellen benyújtott bírósági felülvizsgálati kérelem,
- az ingatlan jogi jellege,
- a bejegyzés iránti kérelem elutasítása,
- az épület létesítésének vagy lebontásának a ténye,
- az eljárás felfüggesztésének a ténye,
- a jogerős hatósági vagy bírósági határozattal megállapított tartós környezetkárosodás ténye, mértéke és jellege,
- a bírósági ítéleten alapuló tulajdoni korlátozás,
- a bírósági vagy hatósági határozaton alapuló telekalakítási és építési tilalom elrendelése, valamint egyéb építésügyi korlátozás,
- a szerződésen vagy végintézkedésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalom,
- az ingatlannal kapcsolatos polgári perek és büntetőeljárás megindítása,
- az árverés kitűzése,
- a zárlat, zár alá vétel, zár alá vételt megelőző biztosítási intézkedés,
- a tulajdonjog-fenntartással történt eladás (a feljegyzésben a vevő adatait is fel kell tüntetni),
- a törölt zálogjog ranghelyének fenntartása, illetve a ranghellyel való rendelkezés jogáról történő lemondás,
- a jelzálogjog ranghelyének előzetes biztosítása,
- a ranghely megváltoztatása.
A ranghellyel való rendelkezés
A megnövekedett kölcsönügyletek, hitelügyletek következtében egyre nagyobb jelentősége van a jelzálogjog ranghelye előzetes biztosításának.
A kérelmezőnek a jelzálogjog ranghelyét előzetesen biztosító feljegyzésben meg kell jelölnie a terhelés és járulékai legnagyobb összegét, továbbá naptárszerűen fel kell tüntetnie az előzetes ranghelybiztosítás hatályosságának kezdő és végső időpontját. A hatályosság időtartamát attól a naptól kell számítani, amely napon a ranghely előzetes biztosítására irányuló kérelem a körzeti földhivatalhoz megérkezett.
Ha a jelzálogjog bejegyzését a feljegyzésben meghatározott határidő alatt kérik, a jelzálogjogot a feljegyzés ranghelyén kell bejegyezni, tekintet nélkül az időközi végrehajtási intézkedésre, végelszámolási vagy felszámolási eljárásra.
Lehetőség van arra is, hogy a jogosult a feljegyzésben meghatározott összeget meghaladó követelés biztosítására kérje a jelzálogjog bejegyzését, ebben az esetben az összeget meghaladó részt új, illetőleg fenntartott ranghelyre kell bejegyezni. Ha a bejegyzett jelzálogjog a feljegyzésben meghatározott keretet nem meríti ki, a keret fennmaradó részéről kérelmére új határozatot kell a tulajdonos részére kiadni. Ez nem érinti a ranghelybiztosítás eredeti időtartamát.
Ha a feljegyzéssel biztosított ranghelyen a feljegyzett határidő alatt a bejegyzését nem kérik, a feljegyzést törölni kell. A körzeti földhivatal a tulajdonos törlési kérelme alapján a feljegyzést a ranghely biztosításának időtartama alatt is törölheti.
A törvény lehetőséget ad az aljelzálogjog ranghelyének előzetes biztosítására, amennyiben azt az aljelzálogjoggal terhelendő jelzálogjoggal biztosított követelés vagy jog zálogjogosultja kéri.
A bejegyzések ranghelyének megváltoztatását az összes érdekelt fél okiratba foglalt nyilatkozata alapján lehet az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezni. Jelzálogjog ranghelyének megváltoztatásához szükséges az ingatlan tulajdonosának hozzájárulása is.
A tulajdoni lap III. részén fel lehet jegyezni, hogy a zálogkötelezett valamely meghatározott későbbi zálogjogosult vagy meghatározott más harmadik személy irányában lemondott arról a jogáról, hogy meghatározott zálogjog kitörlése esetén a törölt jelzálogjogi bejegyzés ranghelyével rendelkezhessék, vagy hogy a ranghelyet új jelzálogjog bejegyzésének céljára fenntarthassa. Ebben a feljegyzésben meg kell jelölni azt a személyt, akinek javára a lemondás történt, továbbá meg kell jelölni annak a jelzálogjognak a ranghelyét, amelyre a lemondás vonatkozik.
Perfeljegyzés
A perfeljegyzés - egyszerűen fogalmazva – mindenkit figyelmeztet arra, hogy az ingatlannal kapcsolatban per van folyamatban, vagyis az ingatlan jogi állapota valamely per jogerős befejezésétől függ. A törlési és kiigazítási, az ingatlan tulajdonjogát érintő, az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetése iránti, az ingatlanra vonatkozó házassági vagyonjogi, valamint a jelzáloggal biztosított, illetőleg önálló zálogjogba foglalt követelés érvényesítése iránti perben eljáró bíróság – a peres fél kérelmére – előzetesen végrehajtható végzést hoz, s megkeresi a körzeti földhivatalt a per tényének feljegyzése iránt. A bejegyzéssel vagy az alapjául szolgáló okirattal kapcsolatban elkövetett bűncselekmény miatt indult büntetőeljárásról a bíróságnak szintén értesítenie kell a körzeti földhivatalt. A feljegyzéseket teljesítő körzeti földhivatali határozatok ellen fellebbezésnek nincs helye.
A perfeljegyzésnek kétféle joghatása van: egyrészt ez után az ingatlanra jogot szerző már nem tekinthető jóhiszeműnek, másrészt a bírósági ítélet hatálya kiterjed mindenkire, aki a perfeljegyzés után szerzett jogot, függetlenül attól, hogy őt a perbe bevonták, vagy sem.
Ha a feljegyzés alapjául szolgáló végzést jogerősen hatályon kívül helyezi a bíróság, a végzést meg kell küldenie a körzeti földhivatalnak a feljegyzés törlése céljából.
A feljegyzett perben hozott határozaton alapuló változás bejegyzésével egyidejűleg törölni kell a perfeljegyzést és az attól függő hatállyal történt bejegyzéseket. Törölni kell a perfeljegyzést akkor is, ha az érdekelt igazolja, hogy a bíróság jogerős határozattal az eljárást megszüntette vagy a keresetet elutasította, illetőleg felmentő ítéletet hozott. A perfeljegyzés törléséről szóló feljegyzésben utalni kell az időközi bejegyzések függő hatályának a megszűnésére is.
A vételi szándék és a versenytárgyaláson való részvétel önmagában nem alapozza meg a "perfeljegyzés" iránti kérelmet. A harmadik személy kielégítési alapjának elvonása miatt ingatlannal kapcsolatban indított per nem ad alapot a perindításnak az ingatlan-nyilvántartásba való feljegyzésére. Perfeljegyzésnek nincs helye akkor sem, ha az alapul szolgáló per tárgya nem az ingatlannal kapcsolatos.
Az ingatlan-nyilvántartás részei
Az ingatlan-nyilvántartás három részből áll:
- a tulajdoni lapból (illetve a tulajdoni lapról megszűnt bejegyzések adatainak a jegyzékéből),
- az ingatlan-nyilvántartási térképből (az ingatlan-nyilvántartási térképként a törvény rendelkezései szerint a számítógépes adathordozón rögzített földmérési alaptérképet is lehet használni),
- az okirattárból.
A földhivatal a számítógépes adatfeldolgozás útján összesítőket és kimutatásokat készít a település ingatlanairól, illetőleg ezek adatairól. Az ingatlan-nyilvántartás vezetéséhez - amennyiben szükséges – más jegyzékek és bizonylatok is készíthetők, illetőleg ezek a számítógépes adatkapcsolat létrehozásával a gépi adatfeldolgozás eszközeivel olvasható formában is megjeleníthetők.
Az ingatlan-nyilvántartás módja
Az ingatlan-nyilvántartás módja a korábbi szabályozáshoz képest nem változott: az ingatlanok területét továbbra is méterrendszerben tartják nyilván, a mező- és erdőgazdasági területeket pedig művelési ágakba sorolják (ilyen például a szántó, rét, legelő, szőlő, nádas, erdő, halastó, stb.). Művelési áganként állapítják meg a földminőséget jellemző tulajdonságokat is (föld minőségének megfelelő kataszteri tiszta jövedelem). A társasház és a szövetkezeti ház nyilvántartása eltér az általános szabályoktól, mivel a közös tulajdon tárgyait társasházanként tulajdoni törzslapon, míg a külön tulajdonban lévő öröklakásokat tulajdoni különlapon tartják nyilván.
Ingatlan-nyilvántartási térkép
Nagyon sok szerződéshez, telekmegosztáshoz, hatósági engedélyhez elengedhetetlen a hiteles térképvázlat beszerzése. Az ingatlan-nyilvántartás céljára egyrészt az állami földmérési alaptérkép nyilvántartási példánya szolgál, másrészt ingatlan-nyilvántartási térképként a számítógépes adathordozón (digitális formában) rögzített földmérési alaptérképet kell használni, feltéve hogy készült ilyen térkép a településről, és azt az erre előírt eljárás során előzetesen hitelesítették.
Az ingatlan-nyilvántartási térkép az ingatlan-nyilvántartás szempontjából tartalmazza:
- a település nevét és térképszelvényszámát,
- a település közigazgatási határvonalát, valamint a belterület és a külterület határvonalát,
- a földrészlet határvonalát és helyrajzi számát,
- az épületet, építményt,
- az alrészlet határvonalát, jelzését és megnevezését,
- a földminősítési mintateret, valamint a földminősítéssel megállapított minőségi osztályok határvonalait,
- a dűlőnevet, utcanevet és a házszámot,
- a közterületről, illetve más ingatlanáról nyíló pince bejáratát.
Az egyéb önálló ingatlanok alaprajza 1:100 vagy annál nagyobb méretarányban ábrázolja az ingatlan - társasháznál a közös, szövetkezeti háznál a szövetkezeti vagy közös tulajdonban lévő épületrészek, továbbá az öröklakások és szövetkezeti lakások – elhatároló vonalait. Az alaprajzon fel kell tüntetni a település nevét, az ingatlan utca, házszám, emelet és ajtószám szerinti megjelölését, továbbá az önálló ingatlan sorszámát és alapterületét.
Okirattár
Az okirattár a bejegyzések alapjául szolgáló okiratokat, illetőleg ezek hitelesített másolatait, a bejegyzés iránti kérelmeket, megkereséseket, valamint az ingatlan-nyilvántartási ügyben keletkezett más iratokat tartalmazza. Az okirattárban lévő iratokat a földhivatal elkülönítetten kezeli. Az okirattárban lévő iratok a köziratokról, a közlevéltárakról és a magánlevéltári anyag védelméről szóló 1995. évi LXVI. törvény hatálya alá tartoznak. A földhivatal az okirattárban lévő iratokat hagyományos módon tárolja, a törvény alapján nem kötelező a számítógépes adatfeldolgozásuk. Ezeket az iratokat harmadik személy csak a jogi érdek bizonyítása után tekintheti meg.
Tulajdoni lap
Az ingatlan-nyilvántartás központi, legfontosabb része a tulajdoni lap, amely az ingatlan adatait, azonosítóját, továbbá az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jelentős tényeket tartalmazza. Az ingatlan-nyilvántartás tárgya a jogi értelemben vett úgynevezett önálló ingatlan, vagyis azok az ingatlanok, amelyek önállóan vesznek részt az ingatlanforgalomban, vagy önállóan öröklés tárgyai lehetnek. Önálló ingatlan az Itv. szerint a földrészlet és az úgynevezett egyéb önálló ingatlan. Minden ingatlannak külön tulajdoni lapja van.
Földrészlet
Az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet a föld felszínének természetben összefüggő, közigazgatási vagy belterületi határ által meg nem szakított területe, amelynek minden részén azonosak a tulajdoni vagy a vagyonkezelői (kezelési) viszonyok. Földrészlet továbbá a kialakított építési telek, függetlenül a tulajdoni és vagyonkezelői viszonyoktól.
Önálló ingatlannak minősülnek az utak, terek, vasutak, csatornák elágazással és kereszteződéssel, valamint közigazgatási vagy belterületi határ által – az országos közút, vasút vagy hajózható csatorna kivételével – meg nem szakított részei, amelyek tulajdonosa vagy vagyonkezelője (kezelője) szintén azonos. Az utakat tehát külön helyrajzi számon tartják nyilván. A földrészletet művelési ágak és művelés alól kivett területek szerint további részletekre kell bontani (alrészlet).
A földrészlettel együtt tartják nyilván:
- a földön létesített épületet, építményt,
- a társasháznál a tulajdonostársak közös tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket,
- a szövetkezeti háznál a szövetkezet vagy a tagok közös tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket,
ha azok tulajdoni viszonyai a földrészlettel azonosak.
Egyéb önálló ingatlanok
Egyéb önálló ingatlan az az önálló tulajdonú épület, amely esetében az épületnek és annak a földnek, amelyen az épület áll, a tulajdonjoga nem azonos. Egyéb önálló ingatlan továbbá a társasházban lévő öröklakás, illetve a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiség, a szövetkezeti házban lévő szövetkezeti lakás és a közterületről nyíló pince.
A tulajdoni lap részei
A számítógépes adathordozóról megjelenített tulajdoni lap három részből áll.
A tulajdoni lap I. része
A tulajdoni lap I. része tartalmazza:
- a település nevét, ahol az ingatlan fekszik,
- az ingatlan helyrajzi számát, fekvésének (belterület, külterület) megjelölését és területnagyságát (A tulajdoni lapokat településenként egytől kezdődően számozzák. A tulajdoni lap száma mellett minden tulajdoni lapon a település nevét is fel kell tüntetni. Az ingatlan-nyilvántartás új számítógépes rendszerében az ingatlan tulajdoni lapjának száma megegyezik a helyrajzi számmal, a korábbi szabályozás szerint az ingatlannak még külön volt tulajdonilap-száma és helyrajzi száma.),
- a belterületen – és amennyiben rendelkezésre áll – külterületen lévő ingatlannál az utca (tér, körút stb.) nevét és a házszámot,
- a művelési ágat és a művelés alól kivett terület elnevezését,
- a minőségi osztályt, a kataszteri tiszta jövedelmet,
- az épület fő rendeltetés szerinti jellegét (lakóház, üdülő, gazdasági épület stb.),
- utalást az ingatlan mindenkori tulajdonosát megillető telki szolgalmi, illetőleg földhasználati jogra,
- az ingatlan jogi jellegét (társasház, szövetkezeti ház, műemlék, bányatelek, helyi vagy országos jelentőségű védett terület, régészeti vagy történeti jelentőségű védett terület, tanya stb.),
- a földminősítési mintatér megjelölését,
- az ingatlan-nyilvántartási szempontból szükséges egyéb adatot.
A tulajdoni lap II. része
A tulajdoni lap II. része a tulajdoni lap legfontosabb része, innen ismerhetők meg az ingatlanhoz kapcsolódó jogok, annak jogosultjai, továbbá az ingatlanra, valamint a jogosultakra vonatkozó tények is. A tulajdoni lap II. része tartalmazza a tulajdonjogot, valamint a tulajdonos kiskorúságát vagy gondnokság alá helyezése tényét, az állami tulajdonban álló ingatlan esetén az állam tulajdonosi jogait gyakorló szervezet megnevezését, illetve a vagyonkezelői jogot is.
A tulajdoni lap III. része
A tulajdoni lap III. része egyrészt a különböző jogokat, illetve a bejegyzett jogokhoz, illetve annak jogosultjaihoz kapcsolódó tényeket tartalmazza.
1. Jogok:
- a megállapodáson és bírósági határozaton alapuló földhasználati jog, haszonélvezeti jog és használat joga,
- a lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használati jog,
- a telki szolgalmi jog,
- az állandó jellegű földmérési jelek, valamint villamos berendezések elhelyezését biztosító használati jog, továbbá vezetékjog, vízvezetési és bányaszolgalmi jog, valamint törvény rendelkezésén alapuló közérdekű szolgalmi és használati jog,
- az elő- és visszavásárlási, valamint vételi jog,
- a tartási és életjáradéki jog,
- a jelzálogjog (önálló zálogjog) és a végrehajtási jog.
2. Tények:
- a jogosult kiskorúsága vagy gondnokság alá helyezésének ténye,
- a jogosulttal szemben megindított felszámolási eljárás, végelszámolás,
- a külföldi székhelyű vállalkozás fióktelepének, kereskedelmi képviseletének cégjegyzékéről történő törlésének ténye,
- a bírósági ítéleten alapuló tulajdoni korlátozás,
- a bírósági vagy hatósági határozaton alapuló telekalakítási és építési tilalom elrendelésének ténye, valamint egyéb építésügyi korlátozás,
- a kisajátítási és telekalakítási eljárás megindításának ténye,
- a változás átvezetéséről, illetve a bejegyzésről vagy a feljegyzésről szóló földhivatali határozat ellen fellebbezés, illetve bírósági jogorvoslati kérelem benyújtásának a ténye,
- a bejegyzés, feljegyzés stb. alapjául szolgáló, vagy azzal kapcsolatos bírósági határozat ellen bírósági felülvizsgálati kérelem benyújtásának a ténye,
- a szerződésen vagy végintézkedésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalom,
- a törlési és kiigazítási, az ingatlan tulajdonjogát érintő, az ingatlanra vonatkozó házassági vagyonjogi, a jelzáloggal biztosított, önálló zálogjogba foglalt követelés érvényesítése iránti per megindítása tényének feljegyzése (perfeljegyzés),
- a bejegyzéssel vagy az alapjául szolgáló okirattal kapcsolatban elkövetett bűncselekmény miatti büntetőeljárás megindítása,
- az árverés kitűzésének a ténye,
- a zárlat,
- a tulajdonjog-fenntartással történt eladás,
- a bejegyzés iránti kérelem vagy megkeresés elutasítása,
- a törölt zálogjog ranghelyének fenntartása, a ranghellyel való rendelkezés jogáról való lemondás, valamint jelzálogjog ranghelyének előzetes biztosítása,
- a ranghely megváltoztatása,
- az ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztésének ténye,
- a jogerős hatósági vagy bírósági határozattal megállapított tartós környezetkárosodás ténye, mértéke és jellege,
- az épület létesítésének vagy lebontásának a ténye,
- az olyan egyéb jog vagy tény, amelynek bejegyzését törvény elrendeli.
A jogosultak adatai
Az ingatlanok nyilvántartása során – a magánszemélyek megkülönböztetésére – a családi és utónevet (leánykori családi és utónevet is), a jogosult anyja nevét, születési évét, lakcímét, továbbá – a polgárok személyi adatainak és lakáscímének nyilvántartásáról szóló törvény hatálya alá tartozó magánszemély esetében – az érintett személyi azonosítóját kell használni. A szervezetek azonosítására a szervezet megnevezését, székhelyét, a statisztikai számjelről szóló jogszabály hatálya alá tartozó szervezet esetében a statisztikai számjelrendszer szerinti törzsszámát kell feltüntetni.
AZ INGATLAN-NYILVÁNTARTÁSI ELJÁRÁS
Az ingatlan-nyilvántartási eljárás az ingatlannal kapcsolatos jogok bejegyzésére és tények feljegyzésére, illetve az ingatlan adataiban bekövetkezett változások átvezetésére irányuló államigazgatási eljárás.
Az eljárás megindítása
Az ingatlan-nyilvántartási eljárás kérelemre vagy megkeresésre indul. A bejegyzést általában annak kell kérnie, aki ezáltal jogosulttá válik. Így például adásvételi szerződés esetén a vevő kéri a bejegyzést, jelzálogjog bejegyzése iránti kérelem esetén pedig a jogosult. Kérheti a bejegyzést az is, akinek a további bejegyzés a már bejegyzett jogát érinti.
Határidő
A törvény szigorú határidőket állapít meg: a kérelmet a bejegyzés alapjául szolgáló szerződés (jognyilatkozat) keltétől számított 30 napon belül kell a körzeti földhivatalhoz benyújtani. Ha a szerződés (jognyilatkozat) létrejöttéhez harmadik személy beleegyezése vagy – ide nem értve a földhivatali engedélyt - hatósági jóváhagyás szükséges, a kérelmet a beleegyezéstől, illetve a jóváhagyástól számított 30 napon belül kell benyújtani. Ha a határidőt a kérelmező elmulasztja, a mulasztásért az illetékekről szóló törvény szerinti mulasztási bírságot kell megfizetnie.
Bejegyzési engedély
Jogok bejegyzésének és tények feljegyzésének olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezeknek a közjegyző által hitelesített másolata – bejegyzési engedély – alapján van helye, amely a bejegyzés tárgyát képező jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja, továbbá tartalmazza a bejegyzést, feljegyzést megengedő nyilatkozatot az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett, vagy közbenső szerzőként bejegyezhető jogosult részéről. A bejegyzési engedélyt a jogosult külön, a bejegyzés alapjául szolgáló okirattal azonos alakisággal rendelkező okiratban is megadhatja, azonban az az általános, hogy például az adásvételi szerződésbe belefoglalják, miszerint az eladó hozzájárul ahhoz, hogy a vételár teljes kifizetésekor a vevő a tulajdonjogát vétel jogcímén az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezze.
Okiratok
A kérelemhez csatolni kell a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot, valamint annak két másolatát, amelynek tartalmaznia kell az okiratra vezetett záradékot (jóváhagyást, igazolást stb.) is, továbbá a bejegyzéshez és az illeték megállapításához szükséges egyéb iratokat.
Egy egyszerű adásvételnél tehát a bejegyzés iránti kérelemhez csatolni kell magát a szerződést (legalább egy eredeti példányát), annak két másolati példányát, az ügyvédi meghatalmazást és a 00400-as APEH-adatlapot, amelyet mind a vevőnek, mind az eladónak ki kell töltenie. Ha az adásvételi szerződéshez hatósági engedélyek szükségesek, akkor azokat is természetszerűleg csatolni kell. Ha a bejegyzési kérelemben szereplő külföldi személy Magyarországon lakóhellyel nem rendelkezik, a bejegyzési kérelemhez mellékelni kell a magyarországi kézbesítési meghatalmazottjának nevét és lakóhelyét (székhelyét), illetve a meghatalmazásnak elfogadását tartalmazó okiratot.
Bejegyzés határozatok alapján
Bejegyzés alapjául szolgálhat a bíróság ítélete, illetőleg a hatóság határozata, ha bejegyezhető jogra és tényre vonatkozik. Az eljáró hatóság (például bíróság, közjegyző, bírósági végrehajtó stb.) bejegyezhető jogra vagy feljegyezhető tényre vonatkozó határozata alapján – annak jogerőre emelkedése után – keresi meg a földhivatalt a bejegyzés iránt.
Az okiratok kellékei
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény szigorú szabályokat állít fel, ha tulajdonjog, haszonélvezeti jog, használat joga, szolgalmi jog, vételi jog, jelzálogjog (önálló zálogjog) keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozik a bejegyzés. Ebben az esetben csak közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján jegyzi be a földhivatal ezeket a jogokat. Az ügyvédi ellenjegyzés azonban nem az adásvételi szerződés érvényességének (erre a Ptk. "csak" írásbeliséget ír elő), hanem az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésnek a feltétele. A korábban hatályos, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1972. évi 31. törvényerejű rendelet alapján olyan magánokirat alapján is bejegyezték a tulajdonjogot, amelyet a felek maguk készítettek, a közjegyző csupán tanúsította a nyilatkozattevő, illetve a szerződő felek névaláírásának valódiságát. Az új szabályozás ezt megszüntette, és kizárta annak a lehetőségét, hogy a "laikus" felek a tulajdonjog, a haszonélvezeti jog, a használat joga, a szolgalmi jog, a vételi jog, a jelzálogjog és az önálló zálogjog keletkezésére, megszűnésére, módosulására vonatkozó szerződést maguk készítsék, és a közjegyzővel kizárólag az aláírásuk valódiságát hitelesítsék.
Az ügyvéd szerepe
Az ügyvédnek különös gonddal kell eljárnia, ha egy szerződést vagy egy okiratot ellenjegyez. Az ügyvédekről szóló 1998. évi XI. törvény alapján az ügyvéd az okirat ellenjegyzésével bizonyítja, hogy az okirat a felek kinyilvánított akaratának és a jogszabályoknak megfelel, az okiratban megjelölt fél az okiratot előtte vagy helyettese előtt írta alá, illetve az aláírását előtte vagy helyettese előtt saját kezű aláírásának ismerte el. Az okirat csak akkor alkalmas bejegyzésre, ha tartalmazza az ellenjegyző nevét, aláírását, irodájának a székhelyét, ügyvéd esetében a szárazbélyegzőjének a lenyomatát, az "ellenjegyzem" megjelölést. Fontos, hogy az ügyvéd csak olyan okiratot láthat el ellenjegyzéssel, amely a saját vagy az irodája közreműködésével jött létre, tehát ha ő maga vagy az irodájában dolgozó jogász készítette. Az ügyvéd köteles meggyőződni a felek személyazonosságáról, meg kell vizsgálnia az ingatlan tulajdoni lapját (jó, ha a tulajdonilap-másolat egészen friss). Kötelessége, hogy a feleket a szerződés tartalmáról, illetve jogaikról, kötelezettségeikről kioktassa. Ebben az esetben az ügyvéd nem az egyik fél érdekeit képviseli, hanem a jogszabályok szerint jár el a szerződés megkötésénél.
Már említettük, hogy az ügyvédi ellenjegyzés nem az adásvételi szerződés érvényességének, hanem az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésnek a feltétele. Az ellenjegyzés hiánya tehát önmagában az ingatlan-adásvételi szerződést nem teszi érvénytelenné. Amennyiben az ingatlanra vonatkozó írásbeli adásvételi szerződésről az ügyvédi ellenjegyzés hiányzik, úgy az magát az adásvételi szerződést nem teszi érvénytelenné, ehelyett a vevő a Ptk. 295. §-a szerint követelheti az eladótól a bejegyzésre alkalmas okirat kiadását, illetőleg amennyiben az eladó e kötelezettségének nem tesz eleget, a hivatkozott jogszabályhely szerint a jognyilatkozatot a bíróság pótolhatja.
A belföldön kiállított okirat kellékei
A belföldön kiállított okiratnak – ahhoz, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgálhasson – tartalmaznia kell:
- az érdekelt magánszemély családi és utónevét, leánykori családi és utónevét, születési évét, anyja nevét, lakcímét, továbbá a személyi azonosítóját,
- a statisztikai számjellel rendelkező szervezet megnevezését, székhelyét és törzsszámát, valamint bírósági, illetőleg cégbírósági bejegyzésének számát,
- az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, helyrajzi szám),
- a jog vagy tény pontos megjelölését,
- a jogváltozás jogcímét,
- az érdekeltek megállapodását, a bejegyzett jogosult bejegyzést engedő nyilatkozatát,
- a szerződő felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát, továbbá ha a devizabelföldi a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény alapján külföldinek minősül, ennek a minőségének a feltüntetését.
A belföldön kiállított magánokirat – ha nem tulajdonjog, vételi jog, haszonélvezeti jog, használati jog, szolgalmi jog, jelzálogjog (önálló jelzálogjog) keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozik – bejegyzés alapjául csak akkor szolgálhat, ha kitűnik belőle a keltezés helye és ideje, továbbá ha:
- a nyilatkozattevő az okiratot saját kezűleg írta és aláírta, vagy
- két, az okiraton névvel és lakcímmel megnevezett tanú aláírásával igazolja, hogy a nyilatkozattevő a nem általa írt okiratot előttük írta alá, vagy aláírását előttük saját kezű aláírásának ismerte el, vagy
- az okiratot a közjegyző készítette, vagy
- az okiratot ügyvéd ellenjegyzéssel látta el, továbbá ha
- az okiratot a jogi személy nevének feltüntetésével szabályszerűen aláírták,
- több lapból álló okirat esetén a szerződő felek, a készítő és ellenjegyző, illetőleg a tanúsító személyek kézjegyét minden lapon tartalmazza, közjegyzői okiratoknál a külön jogszabály által megállapított alaki kellékkel rendelkezik,
- a meghatalmazottaknak és a feleknek az okirat alapján nyilvánvalóan azonosítható aláírását tartalmazza.
A jelzálogjog (önálló jelzálogjog) alapítására és megszűnésére vonatkozó bejegyzés olyan magánokirat alapján is teljesíthető, amelyet a nyilatkozattevő hitelintézet – nevének feltüntetésével – szabályszerűen írt alá.
Meghatalmazott által aláírt okirat
Ha az okiratot a nyilatkozattevő helyett meghatalmazott írta alá, csatolni kell a meghatalmazást is, amelyet a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra előírt alakszerűségek szerint állítottak ki.
Analfabéta, vagy írásra, olvasásra képtelen személy jognyilatkozata
Az írásra vagy olvasásra képtelen személy jognyilatkozatán alapuló bejegyzéshez a nyilatkozat közokiratba foglalása szükséges, de az okiratban erre a körülményre utalni kell.
A bejegyzés alapjául szolgáló határozatok
A bejegyzés alapjául szolgáló jogerős hatósági (bírósági) határozat tartalmára a magánokiratra vonatkozó rendelkezések az irányadók azzal az eltéréssel, hogy a felek megállapodását a hatóság rendelkezése pótolja. Ez utóbbi rendelkezés a bíróság által okiratba foglalt jognyilatkozatra nem vonatkozik.
Külföldön kiállított okiratok
A nem magyar nyelven kiállított okirathoz – ha nemzetközi megállapodás eltérően nem rendelkezik – csatolni kell annak hiteles magyar nyelvű fordítását. Ha a magánokiratot külföldön állították ki, és nemzetközi megállapodás másként nem rendelkezik, vagy eltérő viszonossági gyakorlat nem áll fenn, a nyilatkozattevő aláírását (kézjegyét) a magyar külképviseleti hatósággal kell hitelesíttetni, illetőleg az aláírás (kézjegy) hitelesítésére jogosult külföldi szerv által történt hitelesítést kell a magyar külképviseleti hatósággal hitelesíttetni (diplomáciai hitelesítés, illetve felülhitelesítés). Ahol magyar külképviseleti hatóság nem működik, az aláírást (kézjegyet) a magyar állam érdekeit képviselő állam külképviseleti hatóságával kell hitelesíttetni, ahol ilyen külképviseleti hatóság sem működik, a nyilatkozattevő aláírását (kézjegyét) csak az okirat kiállítása helyén érvényes jogszabályok szerint erre jogosult szervnek kell hitelesítenie.
Apostille-tanúsítvány
Nincs szükség a külföldön kiállított magánokirat diplomáciai hitelesítésére, illetőleg felülhitelesítésére, ha az okiratot hitelesítési záradékkal (úgynevezett apostille-tanúsítvány) látták el. Erről nemzetközi szerződés, a külföldön felhasználásra kerülő közokiratok diplomáciai vagy konzuli hitelesítésének (felülhitelesítésének) mellőzéséről Hágában, 1961. október 5-én aláírt egyezmény rendelkezik.
A külföldön kiállított magánokiratot, ha hitelesítéssel vagy hitelesítési záradékkal nincs ellátva, a földhivatal állásfoglalás végett – a földművelésügyi és vidékfejlesztési miniszter útján – az igazságügy-miniszterhez terjeszti fel. A külföldön kiállított közokiratot határozathozatal előtt – annak megállapítása végett, hogy alakilag alkalmas-e bejegyzésre – a földművelésügyi és vidékfejlesztési miniszter útján szintén az igazságügy-miniszterhez kell felterjeszteni.
Társasház bejegyzése
A társasház bejegyzéséhez az alapító okirat és az alaprajz is szükséges. Az alapító okiratot a földhivatal csak akkor fogadja el, ha belefoglalták a társasháztulajdon alapítására vonatkozó bejegyzést, a tulajdonostársak megjelölését és a földrészlet helyrajzi számát, a közös tulajdonba kerülő épületrészek és helyiségek felsorolását (római számozással), az egyes tulajdonostársak kizárólagos tulajdonába kerülő lakások, illetőleg nem lakás céljára szolgáló más helyiségek meghatározását alaprajz, alapterület feltüntetésével (arab számozással), a közös tulajdonban lévő részekből az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadot, továbbá a tulajdonostársak egymás közötti jogviszonyának a szabályozását (ezt a társasház szervezeti és működési szabályzata is tartalmazhatja).
Szövetkezeti ház
A szövetkezeti ház bejegyzéséhez lakásszövetkezeti alapszabály és alaprajz szükséges. Az előbbi csak akkor felel meg a bejegyzéshez, ha tartalmazza a szövetkezet megalakulásának a tényét, nevét és székhelyét, a szövetkezeti lakások tulajdonosainak a megjelölését, a földrészlet helyrajzi számát, a szövetkezeti tulajdonba vagy szövetkezeti tagok tulajdonába kerülő épületrészek és helyiségek felsorolását (római számozással), illetve az egyes tulajdonosok tulajdonába kerülő lakások, nem lakás céljára szolgáló helyiségek meghatározását, felsorolását (arab számozással).
Elővásárlási jog
Amennyiben az ingatlanra megállapodáson vagy jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyzését vétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik, csatolni kell a kérelemhez az elővásárlási jog jogosultjának a lemondó nyilatkozatát. Előfordulhat, hogy a jogosult nem nyilatkozik, ez esetben a nyilatkozattételre való felhívást az átvételt igazoló irattal kell csatolni a kérelemhez. Ha a nyilatkozat beszerzése valamilyen ok miatt (például ismeretlen tartózkodási hely) rendkívüli nehézséggel vagy késedelemmel járna, a bejegyzéshez elegendő a felek erre vonatkozó együttes nyilatkozata.
A földhivatali eljárásban nincs mód annak mérlegelésére, hogy az elővásárlási jog jogosultjának a vételi ajánlat elfogadására a körülmények által indokolt időt biztosították-e a tulajdonostársak, a bíróság a közigazgatási perben sem folytathat le erre bizonyítást.
A tulajdonjog törlése
A tulajdonjog bejegyzésének törléséhez és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállításához hatósági határozat szükséges. Nem vonatkozik ez a rendelkezés arra az esetre, ha a felek utóbb a bejegyzés alapjául szolgáló szerződéstől elállnak, azt felbontják vagy megszüntetik, illetve érvénytelennek ismerik el. A felek ilyen megállapodása esetén a tulajdonjog törlésére a változások bejegyzésére vonatkozó szabályok az irányadók. Nincs szükség okiratra és kérelemre, ha olyan jogot vagy tényt kell törölni, amelynek megszűnése az ingatlan-nyilvántartásból kétségtelenül megállapítható.
A kérelem visszavonása
A szerződő felek a bejegyzés iránti kérelmüket közös nyilatkozattal mindaddig visszavonhatják, amíg abban a földhivatal nem hozott határozatot. Ha a bejegyzés folytán harmadik személy vált volna jogosulttá, a kérelem visszavonásához az ő hozzájárulása is szükséges.
Változások átvezetése
Az ingatlan adatainak, valamint az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosult nevének (cégnevének), illetve lakcímének (székhelyének, telephelyének) a megváltozását a földhivatal az érdekelt bejelentése alapján vagy hivatalból (helyszíni ellenőrzés, adatátvétel személyiadat- és lakcímnyilvántartásból stb.) vezeti át az ingatlan-nyilvántartásba.
Az ingatlan tulajdonosa, az állam tulajdonosi jogait gyakorló szerv vagy a vagyonkezelő, illetőleg a használó a változás bekövetkezésétől, illetőleg a tudomásszerzéstől számított harminc napon belül köteles bejelenteni az ingatlan fekvése szerint illetékes körzeti földhivatalnak az ingatlan határvonalában, területében, továbbá a földrészlet művelési ágában – ideértve a művelés alól kivett területet is – és a föld minőségében bekövetkezett változást, illetve az épület, építmény létesítését, illetve lebontását.
Az adatváltozás átvezetése alapjául szolgáló okiratok
Az ingatlan adataiban bekövetkezett változás átvezetéséhez hatósági engedély (jóváhagyás) és igazolás, az ingatlan-nyilvántartási térkép tartalmát érintő változás átvezetéséhez pedig jogszabályban meghatározott változási vázrajz is szükséges. A változásokat a körzeti földhivatal a záradékolt változási vázrajz, illetve helyszíni ellenőrzés után vezeti át. A nyilvántartott adatoknak a tényleges állapottal való egyezőségét a földhivatal bejelentés hiányában is ellenőrizheti. Ha hivatalból vagy ellenőrzés során a földhivatal valamilyen változásról tudomást szerez, a változás bejelentésére kötelezett személy mulasztása esetén is átvezeti a változást, azonban a költségeket a mulasztóra ráterheltetheti.
Engedélyek, igazolások
A bejegyzéshez az alapul szolgáló okiraton, bejegyzési, feljegyzési kérelmen, illetőleg bejegyzési, feljegyzési engedélyen felül – ha külön jogszabály előírja - meghatározott hatósági engedély (jóváhagyás), illetve igazolás szükséges. Amennyiben ezek az igazolások hiányoznak, a földhivatal elutasítja a bejegyzési kérelmet. Ha a változás az ingatlan-nyilvántartási térkép tartalmát érinti, a bejegyzéshez vázrajz is szükséges.
Jogi személyeknek és jogi személyiség nélküli, de ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogra ügyleti képességgel rendelkező szervezeteknek a bejegyzési kérelemhez csatolniuk kell a keletkezésüket tanúsító, illetőleg konstituáló bejegyzési határozat, illetve a képviseleti jogosultságot igazoló, a regisztráló hatóságnál (cégbíróság, megyei bíróság) bejegyzés alapjául szolgáló okirat (aláírási címpéldány és cégmásolat) eredeti vagy közjegyző által hitelesített példányát. Ha ezek valamelyikét a körzeti földhivatalhoz már korábbi ügyben benyújtották, az újabb bejegyzési kérelemben elegendő erre utalni. A cégbíróság által bejegyzés alapjául elfogadott okiratok érvényessége a földhivatali eljárásban nem vizsgálható.
Rendezetlen tulajdoni állású ingatlanok
Az Itv. szabályozza a rendezetlen tulajdoni állású ingatlanokkal kapcsolatos földhivatali eljárást is. Ilyen helyzet előfordulhat hanyagságból vagy például bűncselekmény elkövetése következtében is. Leggyakrabban azonban olyan – évekkel, évtizedekkel ezelőtt kötött – adásvételi szerződések alapján történik az ingatlanok jogi állapotának a rendezése, amely tanúsítja ugyan a tulajdonosváltozást, de bejegyzésre már alkalmatlan. Ezeknél az eseteknél a földhivatalnak különleges körültekintéssel kell eljárnia, így az Itv. szerint a megyei földhivatal rendeli el a rendezetlen tulajdoni állású ingatlanokkal kapcsolatos változás átvezetését a körzeti földhivatal javaslatára. A határozat ellen nincs helye fellebbezésnek.
Az eljárás során pótolni kell a szükséges bejegyzést, ha:
- a tulajdonváltozást bejegyzésre alkalmas okirattal,
- az egyéb jog, tény keletkezését, módosulását, megszűnését bejegyzésre alkalmas okirattal, illetőleg az eljárás során tett elismerő nyilatkozattal igazolják.
Ha az állapítható meg, hogy valamely hatósági intézkedés (határozathozatal) elmaradt, a földhivatal a hatáskörébe tartozó határozatot pótlólag meghozza. Ha a határozat meghozatala nem a földhivatal hatáskörébe tartozik, kezdeményezni kell az illetékes hatóság eljárását.
A tényleges birtokos tulajdonjogát kell az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni, ha:
- az eljárás során olyan okiratot mutat fel, amely bejegyzésre nem alkalmas, de a felek tulajdonátruházásra irányuló megállapodását, az ingatlan megjelölését, továbbá az ellenértéket, illetve a szerzés ingyenességét tartalmazza, vagy
- az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos vagy annak hagyatékátadó végzéssel (bírósági ítélettel) igazolt örököse vagy hatósági határozattal igazolt jogutódja elismeri, hogy a tényleges birtokos az ingatlan tulajdonjogának átruházásában a tulajdonossal már korábban megállapodott.
Ha az ingatlant többször is átruházták, a tényleges birtokos a közbenső átruházásokat is igazolhatja szerződésekkel, egyéb tulajdonátruházást igazoló okirattal. Ha a közbenső átruházó hatósági határozattal (bírósági ítélettel, hagyatékátadó végzéssel) szerzett tulajdonjogot, csak ettől a szerzéstől kell a további jogszerzést igazolni.
A rendezetlen tulajdoni állású ingatlanokkal kapcsolatos eljárás során a földhivatal határozatban dönt, amely ellen az érintettek fellebbezéssel élhetnek.
Több körzeti földhivatalt érintő beadvány
Előfordulhat, hogy az ügyfél több körzeti földhivatal illetékességi területén fekvő ingatlanokra vonatkozóan nyújt be kérelmet. Ebben az esetben mindegyik körzeti földhivatalhoz külön kell benyújtani a beadványt (bejelentést, kérelmet, megkeresést). Kivétel ez alól a bejegyzés iránti kérelem (például ingatlanok cseréjénél gyakran előfordul), ekkor az okiratot mellékleteivel együtt csak az egyik körzeti földhivatalhoz kell benyújtani, de a kérelemben meg kell jelölni azt a körzeti földhivatalt, amelyhez az okiratnak és mellékleteinek a továbbítását kérik. A többi körzeti földhivatalnál a kérelemhez csak az okirat egyszerű másolatát kell csatolni, amelynek tartalmaznia kell a szükséges hatósági engedélyt (jóváhagyást) is. A kérelemben utalni kell arra, hogy az okiratot melyik földhivatalhoz nyújtották be.
Széljegy
A beadvány érkezése és az elintézése között a földhivatalok leterheltsége miatt akár hosszú hónapok, évek telhetnek el. Az ingatlan jogi állapotára azonban a két időpont között is sokan kíváncsiak. A széljegybe ezért a beadvány érkezésének, beadásának a napján feljegyzik, hogy az ingatlanra vonatkozóan elintézésre váró beadvány érkezett. A tulajdoni lapon feltüntetett széljegy tehát a bejegyzés, átvezetés, feljegyzés iránti ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását tanúsítja.
Az ügyvéd ilyen esetben akkor jár el helyesen, ha kikéri a széljegyben feltüntetett okirat másolatát is, és meggyőződik arról, hogy például a szerződő fél meg fogja szerezni az okiratok alapján az ingatlan tulajdonjogát. A tulajdoni lap tartalmát érintő változás, illetve a változás átvezetésére irányuló kérelem elutasításának bejegyzése után a széljegyet törölni kell.
A beadványok elintézése
Hiánypótlás
A földhivatal a beadványok elintézése során hiánypótlásra hívhatja fel az érdekelteket, ha a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak olyan hiányosságaira derül fény, amelyek pótolhatók. A földhivatalnak a felhívásában fel kell sorolnia azokat a hiányosságokat, amelyek pótlása nem mellőzhető a beadvány elintézésekor.
Vannak azonban olyan esetek, amikor nem alkalmas hiánypótlásra a bejegyzés alapjául szolgáló okirat. Ebben az esetben a bejegyzési kérelmet a földhivatal elutasítja. Ez történik például, ha a benyújtott okirat tartalmát, a kötelezett felek személyét kellene megváltoztatni, a település megnevezése, az ingatlan fekvése, vagy helyrajzi száma módosulna, vagy a bejegyzési engedélyt kellene pótolni.
El kell utasítani a kérelmet, ha a felhívás ellenére határidőn belül nem pótolják azokat a hiányosságokat, amelyek miatt a változás nem jegyezhető be. Erre a jogkövetkezményre a hiánypótlásról szóló felhívásban a kérelmezőt figyelmezteti a földhivatal.
Hiánypótlási felhívás nélkül elutasítja a földhivatal a bejegyzés iránti kérelmet, ha a kérelem ellentmondó, érthetetlen, olyan jogra vagy tényre vonatkozik, amely nem tárgya az ingatlan-nyilvántartásnak, illetve az ingatlan például nem szerepel az ingatlan-nyilvántartásban.
A földhivatal hivatalból pótolja azokat a hiányosságokat, amelyek viszont a bejegyzés alapjául szolgáló okirat érvényességét nem érintik.
A földhivatali eljárás során csak a bejegyzés alapjául szolgáló okirat nyilvánvaló érvénytelensége vehető figyelembe, a földhivatalnak nem kell vizsgálnia, hogy a gazdasági társaság taggyűlése a törvényben és a társasági szerződésben meghatározott szabályoknak megfelelően járt-e el.
Meghallgatás
A körzeti földhivatal elrendelheti a kérelmező meghallgatását, ha ez az ingatlan azonosságának vagy az érdekelt személyazonosságának megállapítása céljából, vagy más okból szükséges. Ha a kérelmező a meghallgatáson nem jelenik meg vagy nem nyilatkozik, illetőleg a meghallgatás bármely okból eredménytelen, a kérelmet el kell utasítani. Erre a kérelmezőt a földhivatalnak előzetesen figyelmeztetnie kell.
Soronkívüliség
A beadvány soron kívüli elintézését az ügyfélnek kell kérelmeznie a földhivatal vezetőjétől, aki írásban dönt a kérelemről. A döntés ellen nincs jogorvoslat. A beadvány soron kívüli elintézése esetén az ugyanarra az ingatlanra vonatkozó, megelőző beadványokat felül kell vizsgálni, és ha bármelyik beadvány elintézésének akadálya van, akkor nem lehet soron kívül eljárni.
Az eljárás felfüggesztése
Ha a bejegyzés, illetőleg a feljegyzés alapjául szolgáló magánokirat valódiságát az aláíró felek, illetőleg a hitelesítő vagy ellenjegyző személyek valamelyike vitatja, illetve ha jogvita alakul ki a felek között, úgy a földhivatal felfüggeszti az ingatlanra vonatkozó jogok bejegyzése, tények feljegyzése iránti eljárást. Ebben az esetben azonban az érdekelt feleknek igazolniuk kell a földhivatalnál, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okirat érvénytelensége miatt pert indítottak, ennek hiányában a földhivatal a kérelmet elbírálja. Ha az okirat valódiságát maga az aláíró vitatja, a földhivatalnak fel kell függesztenie eljárását, és az okirat érvényességéről a bíróságnak kell dönteni.
A jogok bejegyzése, tények feljegyzés iránti földhivatali eljárásban hozott, eljárást felfüggesztő határozat ellen fellebbezésnek nincs helye.
Határozat
A földhivatal a kérelem tárgyában az államigazgatási szabályoknak megfelelően hozza meg a határozatát. Az ingatlan-nyilvántartási ügyben hozott határozatnak tartalmaznia kell a jogorvoslati lehetőségre vonatkozó figyelmeztetést, valamint a kérelem elutasítása esetén a döntés indokolását. A bejegyzésről szóló határozatban meg kell jelölni a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot, a bejegyzett jogot, tényt és a jogosult személyi adatait.
A tulajdonjogot csak azzal szemben lehet bejegyezni, aki az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként szerepel, vagy a bejegyzett tulajdonostól bejegyzés nélkül szerzett tulajdonjogot, illetve érvényes szerződés vagy más jogcímen tulajdoni igényt.
A földhivatal az örökössel szemben tulajdonjogának bejegyzése előtt is teljesíthet zálogjogi bejegyzést. Ez a bejegyzés azonban csak az örökös – ha pedig az örökös az ingatlant a hagyaték átadása előtt elidegenítette, a szerző – tulajdonjogának bejegyzésével válik hatályossá. A függő jogi helyzetre a bejegyzésben utalni kell.
Az ingatlan-nyilvántartási határozatot a körzeti földhivatal vezetője, vagy az általa aláírási joggal felruházott ingatlan-nyilvántartási előadó írhatja csak alá. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás jellegzetessége, hogy a határozatot csak akkor kézbesítik a feleknek, ha a határozat tartalmát a tulajdoni lapon és az ingatlan-nyilvántartási térképen is véglegesen átvezették, bejegyezték.
Bejegyzés hivatalból
Hivatalból be kell jegyezni a tulajdonjog átruházására irányuló okiratban kikötött haszonélvezeti jogot, használat jogát, tartási vagy életjáradéki jogot, elő- vagy visszavásárlási jogot, telki szolgalmi jogot, vételárhátralék biztosítására alapított jelzálogjogot, elidegenítési és terhelési tilalmat akkor is, ha az, akire a tulajdonjogot átruházták, csak a tulajdonjog bejegyzését kéri. A bejegyzést a tulajdonjog bejegyzésével egyidejűleg kell teljesíteni. Nem vonatkozik ez a rendelkezés arra az esetre, ha a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem benyújtásáig a jogosult ezeknek a jogoknak, illetve tényeknek a bejegyzéséről lemondott, vagy azok megszűntek.
Elutasítás
El kell utasítani a bejegyzési kérelmet, ha a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak olyan tartalmi vagy alaki hiányossága van, amely miatt az nyilvánvalóan érvénytelen. Az érvénytelenség akkor nyilvánvaló, ha ez a tény önmagában az okiratból megállapítható.
A kérelem elutasítása vagy részbeni elutasítása esetén a határozat indokolásában az elutasítás valamennyi okát fel kell sorolni. A határozatban utalni kell az elutasítás tényének a tulajdoni lapra történt bejegyzésére. Nem kell az elutasítás tényét bejegyezni a tulajdoni lapra, ha a bejegyzés iránti kérelem vagy a bejegyzés alapjául szolgáló okirat hiányosságai nem pótolhatók.
A határozat kézbesítése
A jogok és tények bejegyzéséről, adatok átvezetéséről szóló határozattal a földhivatal egyidejűleg kézbesíti a kérelmezőnek az eredeti aláírással ellátott okiratot, ha ezt az okiratot nem kell az illetékhivatalnak továbbítani.
Illetékkiszabás céljából a tulajdonjog, valamint az illetékfizetési kötelezettséggel járó más vagyoni értékű jogok bejegyzéséről, továbbá a bejegyzés iránti kérelem elutasításáról szóló határozatot meg kell küldeni az illetékes illetékhivatalnak. Nem kell megküldeni az illetékhivatalnak a bejegyzésről szóló határozatot a hagyatékátadó végzés alapján történő bejegyzés, a kölcsön biztosítására szolgáló jelzálogjog, továbbá a vagyonszerzéshez nem kapcsolódó más jog vagy tény bejegyzése esetén.
A határozat kijavítása, kiegészítése, módosítása
A határozatban, az átvezetésben, feljegyzésben, bejegyzésben történt hibás névírást, szám- vagy számítási hibát, más hasonló elírást és helytelen megjelölést a földhivatal saját hatáskörében javítja ki. A földhivatal a határozatát akkor egészíti ki, ha az a bejegyzési kérelem és annak alapjául szolgáló okirat valamely részéről nem rendelkezett, továbbá ha a bejegyzés, feljegyzés vagy átvezetés az okiratban és a kérelemben foglaltakhoz képest hiányos.
Ha az ingatlan-nyilvántartásból megállapítható, hogy az ingatlanra időközben harmadik személy jóhiszeműen jogot szerzett, és a kijavítás vagy a kiegészítés az ő jogát sértené, a jogra és tényre vonatkozó kijavításnak vagy kiegészítésnek csak akkor van helye, ha ehhez az érdekelt harmadik személy hozzájárul.
A bejegyzés vagy a határozat kijavításáról, kiegészítéséről, illetőleg módosításáról újabb határozatot kell hozni, és egyidejűleg a bejegyzést helyesbíteni, illetve a hiányzó bejegyzést pótolni kell. Az újabb határozatot kézbesíteni kell a kérelmezőnek, valamint mindazoknak, akik az eredeti határozatot megkapták.
A határozat visszavonásának a tilalma
Garanciális szabály, hogy a földhivatal a jogok és tények bejegyzése tárgyában hozott határozatát nem vonhatja vissza. Ennek az a magyarázata, hogy ha a visszavonás egy másik határozatban történik, a visszavont határozattal vissza lehetne élni. A szabály alól kivétel a fellebbezés, illetőleg a bírósági jogorvoslati kérelem, mert ezekben az esetekben a földhivatal az elutasító határozatát a fellebbezés, illetőleg a bírósági jogorvoslati kérelem érkezésétől számított 8 nap alatt saját hatáskörében a kérelem tartalmának megfelelően módosíthatja.
JOGORVOSLATOK
A körzeti földhivatali határozatok ellen fellebbezést lehet benyújtani a megyei földhivatalokhoz. A megyei földhivatali határozat ellen pedig jogorvoslati kérelemmel lehet élni a bíróságnál.
Fellebbezés
A körzeti földhivatal határozata ellen a kézbesítéstől számított 30 napon belül lehet fellebbezni a megyei földhivatalhoz. A fellebbezést a körzeti földhivatalnál kell benyújtani.
Ha valamely érdekeltnek a körzeti földhivatali határozatot bármilyen okból nem kézbesítették, legkésőbb a bejegyzéstől számított egy éven belül kérheti a határozat kézbesítését, és ettől számított 15 napon belül terjesztheti elő a fellebbezését. A fellebbezést a megyei földhivatal érdemi határozatának a meghozataláig vissza lehet vonni.
Névelírás, számítási hiba, egyéb elírás esetében a körzeti földhivatal a megtámadott határozatot a fellebbezés érkezésétől számított nyolc nap alatt kijavíthatja vagy kiegészítheti, az elutasító határozatát pedig saját hatáskörben módosíthatja, de az első fokú határozatot vissza nem vonhatja. Ha a körzeti földhivatalnak nincs lehetősége arra, hogy a megtámadott határozatot saját hatáskörben bírálja el, a fellebbezést fel kell terjesztenie a megyei földhivatalhoz.
Másodfokú határozat
A megyei földhivatal a fellebbezéssel megtámadott határozatot vagy helybenhagyja, megváltoztatja, illetve megsemmisíti. Ha a megyei földhivatal a határozatot megsemmisíti, egyidejűleg a körzeti földhivatalt új eljárásra utasítja.
Ha a megyei földhivatal elutasítja a fellebbezést, a körzeti földhivatal törli a fellebbezésre vonatkozó bejegyzést, és ezt a másodfokú határozatra vezetett záradékkal igazolja. Ha a megyei földhivatal a fellebbezésnek helyt ad, és az első fokú határozatot egészben vagy részben megváltoztatja, a másodfokú határozat alapján szükséges bejegyzésről (átvezetésről) a körzeti földhivatal új határozatot hoz. A körzeti földhivatal az új határozatot a megyei földhivatal határozatával együtt kézbesíti. A körzeti földhivatal új határozata ellen fellebbezésnek nincs helye.
Bírósági jogorvoslat
1991-ig a bíróságok nemperes eljárás keretében bírálták a megfellebbezett földhivatali határozatokat. Ma már erre nincs lehetőség. A megyei földhivatali határozat ellen az Itv. 58. §-ának (1) bekezdése szerint bírósági jogorvoslati kérelmet nyújthat be az, akinek jogát a határozat sérti. Az ügyész a jogok és tények bejegyzéséről rendelkező határozat ellen közérdekű jogorvoslatot terjeszthet elő.
A bírósági jogorvoslati kérelmet a határozat kézhezvételétől számított 30 napon belül a körzeti földhivatalnál kell benyújtani. A határidő elmulasztása miatt a polgári perrendtartás szabályairól szóló 1952. évi III. törvény (Pp.) szabályai szerint lehet igazolási kérelmet előterjeszteni, azonban a bejegyzéstől számított egy év elteltével nincs helye igazolásnak. Az igazolási kérelem felől a bíróság határoz.
A bírósági jogorvoslati kérelem benyújtásának tényét a földhivatal feljegyzi a tulajdoni lapra, és a kérelmet az ügyre vonatkozó iratokkal, valamint a tulajdoni lap másolatával együtt tizenöt napon belül – a megyei földhivatal útján – megküldi az illetékes bíróságnak.
Közigazgatási perek
A megyei földhivatal határozata ellen benyújtott keresetre indult bírósági eljárásra az ingatlan-nyilvántartás sajátosságai figyelembevételével a közigazgatási perekre vonatkozó szabályok az irányadók. A bíróság illetékességét az első fokon eljárt körzeti földhivatal székhelye állapítja meg.
A bíróság a határozatot részben vagy egészben megváltoztathatja, hatályon kívül helyezheti, és a megyei földhivatalt új eljárásra utasíthatja vagy a keresetet elutasíthatja. A bírósági jogorvoslati kérelem alapján hozott határozat hatálya a megtámadott bejegyzésen alapuló további bejegyzésre is kiterjed.
A bíróság vizsgálata azonban ezekben a perekben arra terjed ki, hogy a földhivatal határozata megfelel-e az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó jogszabályoknak, vagyis hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okirat rendelkezik-e az előírt kellékekkel, nem volt-e a bejegyzésnek valamilyen akadálya. A közigazgatási perben tehát a bíróság nem vizsgálhatja, hogy például az okirat érvényes-e, vagy az okiraton lévő aláírások valódiak-e. A bejegyzés alapjául szolgáló okiratok hiányosságai tehát a bírósági eljárásban nem pótolhatók.
Fontos szabály, hogy a felülvizsgálati kérelem folytán hozott legfelsőbb bírósági határozat hatálya a feleken kívül azokra is kiterjed, akik a felülvizsgálati kérelem benyújtásának bejegyzését követően szereztek jogot.
Törlési és kiigazítási perek
A törlési pereknek két csoportja különböztethető meg: a bejegyzés érvénytelenségére alapított, és a bejegyzett jog elévülésére vagy megszűnésére, nyilvántartott tény megváltozására alapított törlési perek.
A bejegyzés érvénytelenségének oka leggyakrabban a bejegyzés alapjául szolgáló okirat érvénytelensége. Ezek az okiratok lehetnek magánszerződések, de lehetnek közigazgatási vagy bírósági határozatok is. Ez utóbbiak esetében azonban nem lehet törlési pert indítani, mivel azok "érvénytelenségének" megállapítására szolgálnak az adott perben biztosított jogorvoslati fórumok.
A bejegyzés törlését és az eredeti állapot visszaállítását érvénytelenség címén az kérheti keresettel a bíróságtól, akinek nyilvántartott jogát a bejegyzés sérti, továbbá az ügyész. A bejegyzés törlését az az érdekelt kérheti ilyen perben, aki bizonyítja, hogy a bejegyzett jog elévült vagy megszűnt, illetőleg a nyilvántartott tény megváltozott. A perindításra tehát az jogosult, aki az ingatlan-nyilvántartásban már szerepelt jogosultként, de valamilyen oknál fogva a jogát törölték, illetve az is pert indíthat, akinek jelenleg is be van jegyezve valamilyen joga, de egy újabb bejegyzés miatt úgy érzi, hogy joghátrányt szenvedett.
Az érvénytelen bejegyzés törlése iránt a keresetet azzal szemben, aki közvetlenül a bejegyzés folytán szerzett jogot vagy mentesült kötelezettség alól, addig lehet megindítani, amíg a bejegyzés alapjául szolgáló jognyilatkozat érvénytelensége megállapításának helye van. A magánokirat lehet semmis – a semmisségre bármikor hivatkozni lehet -, de lehet megtámadható is, azonban ez utóbbi esetben a megtámadási határidő a Ptk. szerint 1 év. Az Itv. 63. §-ának (2) bekezdése alapján azzal szemben, aki további bejegyzés folytán, az előző bejegyzés érvényességében bízva, jóhiszeműen szerzett jogot, a törlési keresetet a kézbesítéstől számított 60 nap alatt lehet megindítani, ha az eredetileg érvénytelen bejegyzésről szóló határozatot a sérelmet szenvedő fél részére kézbesítették. A bejegyzéstől számított három év alatt lehet a törlési keresetet megindítani, ha kézbesítés nem történt. Az időbeli korlátozásnak a jóhiszeműen szerző fél védelmében van szükség, e nélkül egyetlen bejegyzett jogszerző sem lehetne biztonságban.
Ha a földhivatali eljárásban a bejegyzés nem törölhető, illetve a sérelem nem orvosolható, továbbá ha azokat eredménytelenül kísérelték meg, kiigazítási per indítható. A bejegyzés kiigazítását az kérheti, aki a téves bejegyzés folytán sérelmet szenvedett.
Az ingatlan határvonalával kapcsolatos viták
A 265. számú polgári kollégiumi állásfoglalás foglalkozik az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonal természetbeni helyének meghatározása és a határvonallal kapcsolatos sérelmek orvoslásával.
Ha vitássá válik a szomszédos földrészletek közötti határvonal természetbeni helye, azt a bíróságnak az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonalnak megfelelően kell meghatároznia.
Ha az ingatlan tulajdonosa az érvényben levő ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonalat tartja sérelmesnek, a szomszédos ingatlan tulajdonosa által el nem ismert igényét a bíróság előtt keresettel érvényesítheti. Bírósági döntésnek azonban csak akkor van helye, ha a földhivatali eljárásban a sérelem nem orvosolható, illetőleg az orvoslást eredménytelenül kísérelték meg.
Ha az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt és a valóságos tulajdoni viszonyoknak egyébként megfelelő határvonal a természetben csak az ún. földmérési hibahatáron (megengedett eltérésen) belül tűzhető ki, a bíróságnak kell megállapítania a határvonal helyét, és ennek megfelelően kell rendeznie a felek birtoklási viszonyait, megállapítva az esetleges birtokháborítás elkövetését is.
A helyes térképi határvonalnak a bíróság által történő megállapításához nincs szükség az építésügyi hatóság telekalakítási engedélyére. Ez csak akkor szükséges, ha a bíróság a valóságos térképi határt kívánja megváltoztatni valamely területrésznek – érvényes tulajdonszerzési jogcímen – az egyik szomszédos földrészletből a másikhoz csatolásával.
