Az ingatlanszerzéssel kapcsolatos adózási kérdések közül az ingatlan-, a vagyoni értékű jog átruházásának a személyi jövedelemadóval, valamint az ingatlan apportálásának az általános forgalmi adóval kapcsolatos főbb rendelkezéseit tekintjük át.
SZEMÉLYI JÖVEDELEMADÓ
Az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem az úgynevezett külön adózó jövedelmek kategóriájába tartozik, ami annyit jelent, hogy a magánszemély által megszerzett egyéb jövedelmekkel nem lehet összevonni. Az ilyen – a későbbiekben meghatározott módon meghatározott – jövedelmek után a fizetendő adó mértéke egységesen 20 százalék. Az adót a magánszemélynek az adóbevallásában kell megállapítania, és az adóbevallás benyújtására előírt határidőig kell megfizetnie.
A jövedelem megszerzése
Az ingatlan átruházásából, a vagyoni értékű jog visszterhes alapításából, átruházásából (végleges átengedéséből), megszüntetéséből, illetve az ilyen jogról való végleges lemondásból származó jövedelmet azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (egyéb okiratot) a földhivatalhoz benyújtották.
Az ingatlan, illetve a vagyoni értékű jog megszerzése
Az ingatlan, valamint az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jog megszerzése időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (egyéb okiratot) a földhivatalhoz benyújtották.
Az átruházásból származó bevétel
Az ingatlan, valamint a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételnek az erről szóló szerződésben (egyéb okiratban) meghatározott teljes összeget kell tekinteni.
Csere
Az ingatlanok cseréjét, a vagyoni értékű jogok cseréjét, illetve ingatlan vagyoni értékű joggal történő cseréjét úgy kell tekinteni, mintha a jogügyletekben részt vevő magánszemélyek adásvételi szerződést – szerződéseket – kötöttek volna. Ilyen esetben a szerződésben feltüntetett érték, ennek hiányában pedig az elcserélt ingatlannak, vagyoni értékű jognak az az értéke számít bevételnek, amelyet az illeték megállapításához figyelembe vettek.
Apport
Abban az esetben, ha ingatlant, vagyoni értékű jogot úgy visznek be gazdasági társaságba, hogy az egyben tulajdonosváltozást is eredményez, a bevétel ebben az esetben a társaság által ezen a címen jóváírt összeg, vagyis a szerzett vagyoni részesedés.
Átruházásból származó jövedelem
Az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem számítása kétféle módon történik. Más számítási módot kell alkalmazni ugyanis akkor, ha az átruházás a megszerzés évében vagy az azt követő öt éven belül, és ismét mást, ha azon túl történik.
Átruházás a megszerzés évében vagy az azt követő öt évben
Amennyiben az átruházás a megszerzés évében vagy az azt követő öt évben történik, az ingatlan, illetve a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből az adóalap megállapításához le kell vonni az átruházó magánszemélyt terhelő igazolt költségeket, kivéve azokat, amelyeket valamely más tevékenységével szemben költségként elszámolt. Ennek megfelelően le kell vonni az ingatlan, a vagyoni értékű jog megszerzésére fordított összeget, és az azzal összefüggő más kiadásokat, az értéknövelő beruházásokat, valamint az ingatlannal kapcsolatos kiadásokat.
A megszerzésre fordított összeg
A megszerzésre fordított összeg eltér a visszterhes vagyonátruházás, valamint az ajándékozás esetében. Ennek megfelelően a megszerzésre fordított összeg visszterhes vagyonátruházás esetén az átruházásról szóló szerződés (egyéb okirat) szerinti érték, a cserébe kapott ingatlan, illetve vagyoni értékű jog esetében a csereszerződésben rögzített érték, ezek hiányában pedig az az érték, amelyet az illeték megállapításához figyelembe vettek. Öröklésnél, illetve ha az átruházott ingatlant a magánszemély ajándékba kapta, a megszerzésre fordított összeg alatt azt az összeget értjük, amelyet az illeték megállapításához figyelembe vettek.
Lényeges, hogy amennyiben a megszerzésre fordított összeg az előzőekben felsoroltak szerint nem állapítható meg, úgy a bevételt annak 75 százalékával kell csökkenteni.
Átruházás a megszerzést követő öt éven túl
Ha a tulajdonos az ingatlant, illetve a vagyoni értékű jogot az annak megszerzését követő öt éven túl idegeníti el, az abból származó jövedelmet úgy kell megállapítani, hogy a fentiekben meghatározott, úgynevezett számított összeget csökkenteni kell, ha az átruházás – a megszerzés évét követő évet első évnek tekintve –
- a hatodik évben történik, a számított összeg 10 százalékával;
- a hetedik évben történik, a számított összeg 20 százalékával;
- a nyolcadik évben történik, a számított összeg 30 százalékával;
- a kilencedik évben történik, a számított összeg 40 százalékával;
- a tizedik évben történik, a számított összeg 50 százalékával;
- a tizenegyedik évben történik, a számított összeg 60 százalékával;
- a tizenkettedik évben történik, a számított összeg 70 százalékával;
- a tizenharmadik évben történik, a számított összeg 80 százalékával;
- a tizennegyedik évben történik, a számított összeg 90 százalékával, valamint ha
- a tizenötödik évben vagy később történik, a számított összeg 100 százalékával.
Vagyoni értékű jog átruházása
A vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem a fenti rendelkezések szerint kiszámított összeg, azzal, hogy nem számít bevételnek az 1982. január 1-je előtt szerzett vagyoni értékű jog átruházásából származó vagyoni ellenérték.
Lakásszerzési kedvezmény
A magánszemélynek a bevezetőben jelzett módon befizetett adóból visszajár az ingatlan és vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem azon része utáni adó, amely összeget saját maga vagy lakást szerző hozzátartozója részére a jövedelem időpontjának megszerzését megelőző hat hónapon és az azt követő 48 hónapon belül lakáscélú felhasználásra fordított.
Lakást szerző hozzátartozó a házastárs, a volt házastárs, az egyenes ágbeli rokon – ideértve az örökbe fogadott, a mostoha- és a nevelt gyermeket, valamint az örökbe fogadó, a mostoha- és a nevelőszülőt is.
Lakáscélú felhasználásnak minősül – a lakásvásárláson túlmenően – belföldön lakás használati, haszonélvezeti jogának, valamint lakás bérleti jognak a megvásárlása is. A lakótelek megvásárlása azonban csak akkor minősül annak, ha azon a magánszemély a megszerzést követő 48 hónapon belül lakást épít.
A magánszemély kérelmére az adóhatóság a fentiekben meghatározott hat hónapos határidőt 12 hónapra, a 48 hónapos határidőt pedig 60 hónapra módosíthatja.
A kedvezmény érvényesítése
A magánszemély a lakásszerzési kedvezményt az igazolt lakáscélú felhasználás adóhatóságnak történő bejelentésével egyidejűleg adó-visszaigényléssel, vagy ha a lakáscélú felhasználás az adó megfizetése előtt történt, akkor annak előzetes igazolása alapján az adóbevallásában érvényesíti.
A lakás vásárlását, illetve a haszonélvezeti jog megszerzését a földhivatalhoz benyújtott, iktatott szerződés másolatával; a lakáshasználati jog és a lakásbérleti jog megszerzését az erről szóló szerződéssel; a lakásépítést, lakásbővítést a használatbavételi engedéllyel kell igazolni, az összeg felhasználásának egyidejű bizonyításával. Többletkötelezettség, hogy amennyiben az átruházásból származó összeget hozzátartozó lakásvásárlására használták fel, úgy a rokonsági fokot is igazolni kell.
A kedvezmény érvényesítését követő értékesítés
Amennyiben a magánszemély vagy a lakást szerző hozzátartozó a lakásszerzési kedvezmény érvényesítését követő 61 hónapon belül a lakáscélú felhasználással szerzett lakás tulajdonjogát, haszonélvezeti jogát, használati jogát vagy bérleti jogát átruházza, az átruházásból származó bevételt meg kell növelnie a korábban érvényesített lakásszerzési kedvezmény alapjával.
Általános forgalmi adó
Az apport (ingatlanapport) lényege, hogy az adóalany a terméket ellenérték nélkül adja át más tulajdonába. Az apport egyben termékértékesítés is, amely adókötelezettséget von maga után. Apport esetében az adófizetési kötelezettség az apport tényleges megvalósulásának időpontjában, azaz a társaság tulajdonába adáskor keletkezik.
Adólevonási jog
Az apport tekintetében az adólevonási jog azon a napon keletkezik, amelyet a termékértékesítés teljesítéséről kibocsátott számlát helyettesítő okmányban a teljesítés időpontjaként feltüntettek. A teljesítés napja pedig az a nap, amikor az apportot átvevő adóalany az apport tárgya felett tulajdonosként rendelkezik.
Ingatlanapport
Abban az esetben, ha az ingatlanapportról szóló számlát helyettesítő okmányon feltüntetett teljesítés időpontja azonos a társasági szerződés módosításának az időpontjával, úgy az adófizetési kötelezettség, valamint az adólevonási jog keletkezésének kezdő időpontja a társasági szerződés módosításának napja.
Az összeállítást készítették:
Hintenberger András, Horváth Magdolna, Kovács Károlyné
