A lakás-előtakarékossági szerződés nem térhet el azoktól az általános szerződési feltételektől, amelyeket a 47/1997. (III. 12.) Korm. rendelet tartalmaz. A rendeletben meghatározott szabályok az általános szerződési feltételek kötelező tartalmi elemei, és azoktól az általános szerződési feltételek nem térhetnek el.
9.1. A szerződéses módozatok
A lakás-takarékpénztár az általános szerződési feltételekben eltérő szerződéses módozatokat határozhat meg, amelyek az egyes feltételekben különösen a minimális értékszám, a betét és a lakáskölcsön kamatfeltételei, valamint a törlesztőrészlet mértéke alapján különbözhetnek egymástól.
Az általános szerződési feltételekben olyan módozatok meghatározására kerülhet sor,
– amelyek tartósan biztosítják a rendelet 1. számú mellékletében meghatározott módon számított kollektív teljesítménymutató legalább 1.0 értékét;
– amelyeknél a rendelet 2. számú mellékletében meghatározott módon számított egyéni teljesítménymutató értéke legalább 0.5 és legfeljebb 1.0; és
– amelyeknél a lakáskölcsön aránya nem haladja meg a szerződéses összeg 60%-át.
Az egyes szerződéses módozatokra vonatkozó minimális értékszámot úgy kell meghatározni, hogy biztosítva legyen az első két bekezdésben írt feltétel teljesülése.
Az általános szerződési feltételek engedélyezésekor a lakás-takarékpénztár – a kérelem mellékleteként – köteles benyújtani a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének az egyes szerződéses módozatokra vonatkozóan:
– a szerződés időbeli lefutására vonatkozó matematikai modellszámításokat;
– az egyéni teljesítménymutató értékét;
– a számított átlagos várakozási idő nagyságát;
– az értékszám számítási módját és minimális nagyságát.
Ha a kollektív teljesítménymutató nem éri el az 1.0-es értéket, akkor a lakás-takarékpénztárnak felül kell vizsgálnia a kiutalásra vonatkozó tervét. Ha a kollektív teljesítménymutató 1.0-es értéke tartósan nem biztosított, a lakás-takarékpénztár köteles módosítani a módosítást követően kötött szerződésekre vonatkozóan a szerződéses módozatok kiutalási feltételeit. Ha a lakás-takarékpénztár e kötelezettségének nem tesz eleget, a felügyelet kötelezi a lakás-takarékpénztárat az általános szerződési feltételek módosítására.
9.2. A szerződés megkötése
A szerződés megkötésére az ügyfélnek a lakás-takarékpénztár által kínált módozatok közötti választását és a szerződéses összeg nagyságára vonatkozó döntését tartalmazó ajánlatának a lakás-takarékpénztár által történő elfogadásával kerül sor. Az ajánlat megtételére a lakás-takarékpénztár formanyomtatványt bocsáthat az ügyfél rendelkezésére. Az ajánlattevőt az ajánlata 30 napig köti, a lakás-takarékpénztár ez időn belül írásban köteles nyilatkozni az ajánlat elfogadásáról.
A lakás-takarékpénztár az általános szerződési feltételeiben meghatározhatja az általa elfogadott legalacsonyabb és legmagasabb szerződéses összeg nagyságát. A szerződéses összeg ezer forint egész számú többszöröse lehet.
A lakás-takarékpénztárnak az általános szerződési feltételeiben tájékoztatnia kell a lakás-előtakarékoskodókat arról, hogy az Országos Betétbiztosítási Alap biztosítása kizárólag a lakás-előtakarékoskodók által teljesített betétbefizetésekre és azok szerződéses kamataira terjed ki a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 1996. évi CXII. törvény szabályai szerint.
A lakás-takarékpénztár a lakás-előtakarékoskodót az általános szerződési feltételekben meghatározott gyakorisággal, de legalább évente egyszer értesíti számlájának egyenlegéről és értékszámának alakulásáról, valamint arról, hogy a legutolsó kiutalás során mekkora volt az a legalacsonyabb értékszám, amelynél még kiutalható volt a szerződéses összeg.
A lakás-takarékpénztár az általános szerződési feltételekben a lakáskölcsönt igénybe nem vevő, vagy a hitelképesség-vizsgálat során elutasított lakás-előtakarékoskodó javára magasabb betéti kamatot határozhat meg, illetőleg rendelkezhet a számlanyitási díj részére történő visszafizetéséről.
Az általános szerződési feltételeknek tartalmaznia kell, hogy a lakás-takarékpénztár felszámíthat:
– a szerződés megkötésekor számlanyitási díjat;
– a szerződés megtakarítási ideje alatt számlavezetési díjat;
– a szerződés módosításakor szerződésmódosítási díjat;
– a szerződés szüneteltetése esetén szüneteltetési díjat;
– a lakáskölcsönre kezelési költséget.
A lakás-takarékpénztár a fenti díjakon és költségeken kívül kizárólag a szerződéssel kapcsolatos, az általános szerződési feltételekben meghatározott szolgáltatásokon túl, az ügyfél által igényelt egyéb szolgáltatásai után számíthat fel díjakat, melyeket díjtáblázatban kell közzétenni.
A számlanyitási díj nem haladhatja meg a szerződéses összeg egy százalékát. A beérkező befizetéseket először a számlanyitási díj összegére kell elszámolni. A számlavezetési és a szerződésmódosítási díj nem haladhatja meg a kétezer forintot. A kezelési költség éves mértéke nem haladhatja meg az adott hitelév első napján még fennálló lakáskölcsön összegének egy százalékát.
A számlavezetési díj megtakarítási évenként (töredék megtakarítási év esetén időarányosan) felszámítható összege nem haladhatja meg az ezernyolcszáz forintot.
9.3. A szerződés módosítása
A szerződés módosítására az általános szerződési feltételekben meghatározott feltételekkel és jogkövetkezményekkel kerülhet sor. A módosítási kérelem irányulhat a szerződés megosztására, összevonására, a szerződéses összeg felemelésére, valamint csökkentésére.
A szerződéses összeg felemelésére vonatkozó szerződésmódosítás esetén egy összegben felszámítható az eredeti és a megemelt szerződéses összeg különbözete után járó számlanyitási díj.
A lakás-előtakarékoskodó a szerződés módosítása nélkül bármikor jogosult a lakáskölcsön törlesztése során rendkívüli – a szerződésben meghatározott törlesztőrészletnél magasabb – törlesztés teljesítésére. A rendkívüli törlesztést külön díj, illetőleg költség nem terhelheti.
Az adott szerződéses módozatra, illetőleg az egyes szerződésekre vonatkozó minimális értékszám a felügyelet engedélye nélkül a lakás-előtakarékoskodó javára sem módosítható.
9.4. A szerződés felmondása
A szerződésnek a lakás-előtakarékoskodó részéről történő felmondása esetén a felmondási idő legfeljebb három hónap. A lakás-takarékpénztár legkésőbb a felmondási idő lejártáig köteles a betét és kamatainak összegét kifizetni. Ha a lakás-előtakarékoskodó olyan összeget fizet be a lakás-takarékpénztárba, amelyre mint lakáscélú megtakarításra korábban adókedvezményt vett igénybe, a szerződésben rögzíteni kell, hogy a szerződés felmondása esetén a lakás-takarékpénztár értesíti az Adó- és Pénzügyi Ellenőrzési Hivatalt.
A lakás-takarékpénztár a szerződést felmondja, ha a megtakarítási idő a szerződés megkötését követő hat hónapon belül nem kezdődik el.
A lakás-takarékpénztár a lakáskölcsönt azonnali hatállyal felmondja, ha az adós a szerződésben vagy a jogszabályban előírt adatszolgáltatási kötelezettségét megszegi, illetőleg a lakáskölcsönt nem lakás célra használja fel. Az általános szerződési feltételek tartalmazzák az ilyen, továbbá az egyéb esetben történő felmondás részletes szabályait. A lakás-takarékpénztár ezekben az esetekben az adóst kötelezettségének teljesítésére írásban felszólítja, és egyben tájékoztatja a kötelezettségteljesítés elmulasztásának jogkövetkezményeiről is.
9.5. A szerződéses összeg kiutalása
A lakás-takarékpénztár a szerződéses összeg kiutalása előtt nem vállalhat kötelezettséget arra, hogy a lakáskölcsönt mely előre meghatározott időpontban fizeti ki. Ezt a szerződésnek feltűnő módon tartalmaznia kell. A szerződés feltűnő módon tartalmazza, hogy a betétbefizetések meghatározott időpontban történő rendszeres teljesítése esetén a lakás-előtakarékoskodó mikor fogja elérni az általános szerződési feltételekben az adott módozatra meghatározott minimális értékszámot és a minimális megtakarítási hányadot, valamint azt, hogy a szerződéses összeg kifizetésére legkorábban a három hónapos kiutalási időszakot követő hónapban kerülhet sor.
A lakás-takarékpénztár az általános szerződési feltételekben és a szerződésben feltűnő módon rögzíti azt is, hogy a lakáskölcsön kifizetésének feltétele a lakás-előtakarékoskodó hitelképessége. A lakás-takarékpénztár a lakáskölcsön folyósításához szükséges hitelképesség-vizsgálatot az általános szerződési feltételekben meghatározottak szerint benyújtott iratok alapján folytatja le. Az általános szerződési feltételekben, valamint a szerződésben a lakás-takarékpénztárnak fel kell sorolnia, hogy a hitelképesség vizsgálata során milyen esetekben tagadhatja meg a lakáskölcsön folyósítását.
A lakás-takarékpénztár az általános szerződési feltételekben meghatározza a kiutalási időszak kezdőnapját és az éves kiutalási időszakok számát, amely nem lehet kevesebb 4-nél. A kiutalási időszak első napja az értékelési fordulónap, amelyen a lakás-takarékpénztár meghatározza a kiutalási összeget, valamint az egyes szerződések értékszámát, és az értékszám nagysága alapján sorrendet állít fel a lakás-előtakarékoskodók között. Szükség esetén a lakás-takarékpénztár meghatározza az adott kiutalási időszakra vonatkozó célértékszámot is.
9.5.1. Kiutalási feltételek
A lakás-takarékpénztár az általános szerződési feltételekben meghatározza a szerződéses összeg kiutalásának feltételeit. A szerződéses összeg kiutalására akkor kerülhet sor, ha
– a lakás-előtakarékoskodó elérte az adott módozatra meghatározott minimális megtakarítási időt;
– a lakás-előtakarékoskodó megtakarította az adott módozatra meghatározott minimális megtakarítási hányadot;
– a szerződés elérte az adott módozatra meghatározott minimális értékszámot;
– a szerződés elérte a célértékszámot, ha az magasabb, mint a minimális értékszám;
– a lakás-előtakarékoskodó az előírt határidőn belül jelezte a lakás-takarékpénztárnál, hogy a kiutalást kész elfogadni.
Ha a lakás-takarékpénztár nem tudja teljesíteni a kiutalási összegből azoknak a lakás-előtakarékoskodóknak a szerződéses összegre vonatkozó igényét, akik teljesítették az előző felsorolás első három bekezdésében foglalt feltételeket, meghatározza azt az értékszámot, amelynél, illetve amely fölött még minden szerződéses összeget ki tud utalni (célértékszám).
Azonos értékszámot elérő lakás-előtakarékoskodók között a sorrend meghatározásánál azok élveznek előnyt, amelyek előbb érték el az (1) bekezdés a) pontjában meghatározott feltételt.
A lakás-takarékpénztár az általános szerződési feltételekben meghatározza, hogy milyen időtartamon belül küld értesítést a lakás-előtakarékoskodónak a kiutalási feltételek meglétéről. Az értesítésnek tartalmaznia kell
– a lakás-előtakarékoskodó nyilatkozattételre történő felszólítását, hogy elfogadja-e a várható kiutalást, illetve a teljes lakáskölcsönre, vagy csak egy részére tart-e igényt;
– azt, hogy a várható kiutalás lakás-előtakarékoskodó részéről történő elfogadása esetén milyen iratokat kell benyújtania a hitelképesség vizsgálatának elvégzéséhez;
– a várható kiutalás elfogadására, valamint a hitelképesség vizsgálatához szükséges iratok és igazolások benyújtására nyitva álló, az általános szerződési feltételekben meghatározott időtartamot;
– a lakás-előtakarékoskodó nyilatkozattételre történő felszólítását, hogy elfogadja a várható kiutalást, de a szerződéses összeg vagy a lakáskölcsön, illetőleg annak egy részének kifizetését egy későbbi időpontban kéri (rendelkezésre tartás);
– a rendelkezésre tartás esetén felszámítható rendelkezésre tartási jutalék általános szerződési feltételekben meghatározott mértékét.
A lakás-takarékpénztár a lakáskölcsönt lakásépítés finanszírozása esetén folyósíthatja – az építkezés előrehaladtának megfelelően – részletekben is.
A lakás-takarékpénztár az ügyfél erre vonatkozó nyilatkozata alapján közvetlenül teljesíthet kifizetéseket annak a harmadik személynek, akitől a lakás-előtakarékoskodó lakást vásárolt, továbbá akitől építkezéssel kapcsolatos anyagokat vásárolt, vagy szolgáltatásokat vett igénybe.
A lakás-takarékpénztár a kiutalási időszak első hónapjában értesítést küld azon lakás-előtakarékoskodónak, amelyek megfelelnek a kiutalási feltételeknek, de a kiutalási összegből részükre még nem utalható ki a szerződéses összeg. Az értesítésben felkéri a lakás-előtakarékoskodót arra, hogy nyilatkozzon arról, kíván-e további betéteket elhelyezni. Az addig elhelyezett, valamint a megtakarítás folytatása esetén növekvő betétösszeg tovább kamatozik.
Ha a lakás-előtakarékoskodó nem fogadja el a várható kiutalást, vagy a várható kiutalás elfogadásáról nem nyilatkozik az általános szerződési feltételekben meghatározott határidőn belül, a szerződés hatályban marad, de a lakás-előtakarékoskodót további betételhelyezési kötelezettség nem terheli. Az addig elhelyezett betétösszeg tovább kamatozik. Ebben az esetben a lakás-előtakarékoskodó a kiutalásra vonatkozó igényét bármikor benyújthatja. Az elfogadó nyilatkozat benyújtása esetén a lakás-takarékpénztár a következő kiutalási időszakban kiutalja részére a szerződéses összeget, ha a kiutalási összeg ezt lehetővé teszi.
9.6. Fogalmak
A rendelet alkalmazásában:
– értékszám: az a szám, amely alapján a lakás-takarékpénztár a lakás-előtakarékoskodók között sorrendet állít fel;
– minimális értékszám: az az értékszám, amely alatt a szerződéses összeg nem kerülhet kiutalásra;
– kiutalási időszak: az értékelési fordulónaptól [13. § (4) bekezdés] a kiutalási időpontig tartó három hónap;
– kiutalás: a lakás-takarékpénztárnak a kiutalási időszak utolsó napján (kiutalási időpont) hozott döntése arról, hogy melyek azok a szerződések, amelyek esetében a szerződéses összeg, illetőleg a betétösszeg a kiutalási összegből kifizethető;
– kölcsöndíjmutató: a lakáskölcsön kamatának és a folyamatosan felszámítható kezelési költségnek a hitelösszeg számlanyitási díjjal csökkentett összegéhez viszonyított, éves százalékban kifejezett aránya;
– számított átlagos várakozási idő: a statikus matematikai modell alapján számított idő, amely mellett az egyéni teljesítménymutató értéke 1.0;
– hitelévek: a lakáskölcsön folyósítása hónapjának első napjától számított évek (12 hónap) a lakáskölcsön visszafizetéséig.
