5.1. Leírási kulcsok a társasági adóban
A társasági és osztalékadóról szóló törvény ingatlanokra vonatkozó rendelkezései közül a beszerzett (és nyilvántartásba vett) ingatlan amortizációjára vonatkozó leírási kulcsok a legfontosabbak. Ezek – témánkhoz kapcsolódó ingatlancsoportok alapján – a következők:
- épület hosszú élettartamú szerkezetből
2 százalék;
- épület közepes élettartamú szerkezetből
3 százalék;
- épület rövid élettartamú szerkezetből
6 százalék;
- ipari építmény
2 százalék;
- mezőgazdasági építmény
3 százalék;
- mezőgazdasági építmény önálló támrendszere
15 százalék;
- vízi építmény
2 százalék;
- idegen (bérelt) ingatlanon végzett beruházás
6 százalék;
- kizárólag film- és videogyártást szolgáló építmény
15 százalék.
5.2. Ingatlanértékesítéshez kapcsolódó jövedelmek adózása
5.2.1. Ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó bevétel meghatározása
Ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó bevétel minden olyan bevétel, amelyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez. Ilyen különösen az eladási ár, a cserébe kapott dolognak a jövedelemszerzés időpontjára megállapított szokásos piaci értéke, valamint az ingatlan, a vagyoni értékű jog gazdasági társaság vagy más cég részére nem pénzbeli hozzájárulásként (nem pénzbeli betétként) történő szolgáltatása esetén a vagyontárgynak a társasági szerződésben, más hasonló okiratban meghatározott értéke.
5.2.2. A vagyonszerzés időpontja
5.2.2.1. Ingatlan, vagyoni értékű jog
Az ingatlan, továbbá az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jog megszerzése időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) a földhivatalhoz benyújtották.
5.2.2.2. Ingatlan-nyilvántartáson kívüli vagyoni értékű jog
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog szerzési időpontjának az erről szóló szerződés szerinti időpontot kell tekinteni.
5.2.2.3. Vagyonszerzés öröklésnél
Öröklés esetén az örökség megnyíltának napja minősül a szerzés időpontjának.
5.2.2.4. Jogi személy ingatlanértékesítése
Abban az esetben, ha jogi személy 1989. január 1-je előtt értékesített ingatlant magánszemély részére, akkor az ingatlan megszerzésének időpontja a szerződéskötés napja.
5.2.2.5. Földrendezés, kisajátítás
A földrendezési vagy kisajátítási eljárás során kapott csereingatlan szerzési időpontjának az eredeti ingatlan szerzési időpontját kell tekinteni. A földingatlan tulajdonjogának megszerzését követően az oda felépített épület (épületrész) esetében a szerzést a földterület tulajdonjoga megszerzésének időpontjával kell azonosnak tekinteni.
5.2.3. A jövedelemszerzés időpontja
A személyi jövedelemadóról szóló törvény (szja-törvény) alapján
– az ingatlan átruházásából,
– a vagyoni értékű jog visszterhes alapításából,
– átruházásából (végleges átengedéséből),
– megszüntetéséből, valamint
– ilyen jogról való végleges lemondásból
származó jövedelmet azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) a földhivatalhoz benyújtották. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog átruházása esetén pedig a jövedelemszerzés időpontja az a nap, amikor az erre vonatkozó szerződés kelt.
5.2.4. Jövedelemszámítás a szerzés első öt évében
Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből le kell vonni az átruházó magánszemélyt terhelő következő igazolt költségeket, kivéve azokat, amelyeket valamely tevékenységéből származó bevételével szemben költségként elszámolt. Mindezek alapján tehát le kell vonni
– az ingatlan megszerzésére fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadásokat (például illeték);
– az értéknövelő beruházásokat, továbbá
– az átruházással kapcsolatos kiadásokat, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.
5.2.4.1. Megszerzésre fordított összeg az szja-törvényben
A megszerzésre fordított összeg az átruházásról szóló szerződés (okirat, bírósági, hatósági határozat) szerinti érték, a cserébe kapott ingatlan, illetve vagyoni értékű jog esetében pedig a csereszerződésben rögzített érték, illetőleg ezek hiányában az az érték, amelyet az illeték megállapításához figyelembe vettek.
Öröklés esetén, vagy ha az átruházott ingatlant, illetve vagyoni értékű jogot a magánszemély ajándékba kapta, a megszerzésre fordított összeg az, amelyet az illeték megállapításához figyelembe vettek.
A kárpótlásról szóló törvényekben szabályozott vételi jog gyakorlása során szerzett termőföld, erdő művelési ágú föld esetében a megszerzésre fordított összegnek – az szja-törvény általános szabálya szerint – a vételi jog gyakorlása során vételárként szereplő összeget kell tekinteni.
Ha a helyi önkormányzat tulajdonában lévő lakást a magánszemély megvásárolja, akkor a szerzésre fordított értéknek a szerződésben szereplő tényleges vételárat kell érteni.
Végül előfordulhat, hogy a megszerzésre fordított összeg az előzőekben ismertetett előírások szerint nem állapítható meg. Ilyenkor a bevételt annak 75 százalékával kell csökkenteni.
Az ingatlan átruházásából származó jövedelem – amennyiben az ingatlant a megszerzés évében vagy az azt követő öt évben idegenítik el – a fentiekben leírtak szerint kiszámított összeg.
5.2.5. Jövedelemmegállapítás a szerzést követő hatodik évtől
Az előzőek szerinti időtartamot követően a jövedelmet úgy kell megállapítani, hogy a számított összeget csökkenteni kell, ha az átruházás – a megszerzés évét követő évet első évnek tekintve -,
– a hatodik évben történik, a számított összeg 10 százalékával,
– a hetedik évben történik, a számított összeg 20 százalékával,
– a nyolcadik évben történik, a számított összeg 30 százalékával,
– a kilencedik évben történik, a számított összeg 40 százalékával,
– a tizedik évben történik, a számított összeg 50 százalékával,
– a tizenegyedik évben történik, a számított összeg 60 százalékával,
– a tizenkettedik évben történik, a számított összeg 70 százalékával,
– a tizenharmadik évben történik, a számított összeg 80 százalékával,
– a tizennegyedik évben történik, a számított összeg 90 százalékával, illetve
– a tizenötödik évben vagy később történik, a számított összeg 100 százalékával.
5.2.6. Bevétel vagyoni értékű jog esetén
A vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem az előzőekben ismertetettek szerint kiszámított összeg (a számításra a fenti felsorolást azonban nem kell alkalmazni), azzal, hogy nem számít bevételnek az 1982. január 1. előtt szerzett vagyoni értékű jog átruházásából származó ellenérték.
5.2.7. Családi gazdálkodó tulajdonában álló termőföld elidegenítése
Amennyiben a magánszemély a családi gazdálkodóként tett nyilatkozata megtétele mellett megszerzett termőföldet a megszerzés alapjául szolgáló szerződés földhivatalhoz történő benyújtásának adóévében, vagy az azt követő öt adóévben elidegeníti, akkor az e termőföld átruházásából származó jövedelemnek kell tekinteni az elidegenítésről szóló szerződés alapján az előzőekben ismertetettek szerint megállapított összeget, de legalább a termőföld megszerzésének alapjául szolgáló szerződésben meghatározott ellenértéket.
5.2.7.1. Mentesség
Az előzőek szerinti rendelkezés alkalmazására nincs lehetőség (azaz a termőföld értékesítéséből származó bevétel nem minősül jövedelemnek), ha a magánszemély a nyilatkozata mellett megszerzett termőföld értékesítéséből származó jövedelemnek megfelelő teljes összeget a termőföld elidegenítését követő 12 hónapon belül más, a gazdasághoz tartozó termőföld tulajdonjogának megszerzésére használja fel. Abban az esetben, ha az ingatlant az adóévéről szóló adóbevallásának benyújtását követően, de még az említett 12 hónapon belül értékesíti a magánszemély, akkor az előző bekezdésben meghatározott jövedelemre (termőföld-értékesítésből származó jövedelemre) megfizetett adót önellenőrzéssel visszaigényelheti.
5.2.7.2. Eljárás az eredeti helyett megszerzett termőföld elidegenítése esetén
Külön rendelkezést tartalmaz az szja-törvény arra az esetre, ha a magánszemély a fentiekben ismertetettek szerint az eredeti termőföld helyett megszerzett termőföld tulajdonjogát az eredeti termőföld megszerzésének alapjául szolgáló szerződés földhivatalhoz történő benyújtásának adóévében, vagy az azt követő öt adóévben elidegeníti. Ilyenkor az eredeti termőföld helyett megszerzett termőföld (értve ez alatt az említett termőföld helyett megszerzett más termőföldet is) elidegenítésével összefüggő adókötelezettségre a fentiekben ismertetett két rendelkezést (jövedelemkeletkezés és az adómentesség esete) kell megfelelően alkalmazni.
5.2.8. Adómérték, az adó megfizetése
Az ingatlan és vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem után az adó mértéke 20 százalék. A magánszemélynek adóbevallásában kell megállapítania az adót, és az adóbevallás benyújtására előírt határidőig azt meg is kell fizetnie.
5.2.9. Lakásszerzési kedvezmény
Az előző bekezdésben ismertetettek szerint befizetett adóból visszajár - illetőleg nem kell megfizetni azt – az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem azon része utáni adó (lakásszerzési kedvezmény), amely összeget a magánszemély saját maga vagy közeli hozzátartozója, volt házastársa részére a jövedelem megszerzésének időpontját megelőző 12 hónapon vagy az azt követő 60 hónapon belül lakáscélú felhasználásra fordított (a lakásszerzési kedvezmény alapja). A rendelkezés alapja, hogy gyakorlatilag a magánszemélynek ilyenkor nem vagy csak részben keletkezik az ingatlanértékesítésből jövedelme, hiszen a bevételt vagy annak egy részét lényegében lakhatása (illetve a törvény szerinti hozzátartozójának lakhatása) megoldására fordítja.
5.2.9.1. Lakáscélú felhasználás esetei
A lakásszerzési kedvezményre vonatkozó rendelkezések alkalmazásában lakáscélú felhasználás:
– a belföldön fekvő lakás tulajdonjogának, a lakáshoz kapcsolódó földhasználati jognak adásvétel vagy más visszterhes szerződés keretében történő megszerzése;
– a belföldön fekvő lakótelek tulajdonjogának adásvétel vagy más visszterhes szerződés keretében történő megszerzése, ha azon a magánszemély, közeli hozzátartozója vagy volt házastársa az említett időtartamon belül lakást épít, építtet;
– a belföldön fekvő lakás építése, építtetése;
– a belföldön fekvő lakás alapterületének növelése, ha legalább egy lakószobával történő bővítést eredményez;
– a belföldön fekvő lakás legalább ötéves időtartamra szóló haszonélvezetének, használatának vagy bérleti jogának megszerzése, továbbá
– az idősek otthonában vagy a fogyatékos személyek lakóotthonában biztosított férőhely-visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli megszerzése (ideértve a térítési díj előre történő megfizetését is).
5.2.9.2. Igazolások
A lakáscélú felhasználás a következő okiratokkal igazolható:
– lakótelek, lakás tulajdonjogának, haszonélvezetének, használatának és a lakáshoz kapcsolódó földhasználati jognak a megszerzése esetén az érvényes szerződés és a földhivatalhoz benyújtott bejegyzési kérelem, valamint az összeg felhasználását igazoló okirat;
– lakás bérleti jogának megszerzése esetén az érvényes szerződés és az összeg felhasználását igazoló okirat;
– lakás építése, építtetése és lakás alapterületének növelése esetén a jogerős használatbavételi engedély, valamint az összeg felhasználását igazoló, a használatbavételi engedély kelte napjáig, illetve a használatbavételi engedélyben megjelölt feltételek teljesítése határidejéig kibocsátott, az építési engedély jogosultja nevére kiállított számla;
– idősek otthonában, illetve fogyatékos személyek lakóotthonában biztosított férőhely megszerzése esetén az elhelyezés alapjául szolgáló okirat, valamint az összeg felhasználását igazoló okirat;
– a fenti, előző bekezdések szerinti okiratok, valamint rokonsági fokot vagy a korábbi házasságot igazoló közokirat abban az esetben, ha a lakáscélú felhasználás (részben vagy egészben) közeli hozzátartozó, illetve volt házastárs részére történt.
5.2.9.3. A kedvezmény érvényesítése
A magánszemély a lakásszerzési kedvezményt az igazolt lakáscélú felhasználás adóhatóságnak történő bejelentésével egyidejűleg adó-visszaigényléssel, vagy ha a lakáscélú felhasználás az adó megfizetése előtt történt, akkor az adóbevallásában érvényesíti.
5.2.9.4. Eljárás a kedvezmény alapját képező vagyontárgy átruházásakor
Amennyiben a magánszemély vagy közeli hozzátartozója, volt házastársa a lakásszerzési kedvezmény alapjául szolgáló lakást, jogot a megszerzéséről szóló szerződés megkötésének – építés, építtetés, bővítés esetében a használatbavételi engedély jogerőre emelkedésének – évében vagy az azt követő öt évben átruházza, akkor az átruházás adóévében ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelemként veszi figyelembe a magánszemély által a lakásszerzési kedvezmény alapjaként érvényesített összeget. Ez a szabály irányadó akkor is, ha a kedvezmény alapjául szolgáló jog bármely más ok miatt az említett időtartamon belül megszűnik (kivéve ez alól a magánszemélyen, közeli hozzátartozóján, volt házastársán kívül álló okot).
5.2.9.5. A lakásszerzési kedvezményre vonatkozó előírások alkalmazásának kizárása
A lakásszerzési kedvezményre vonatkozó, írásunk előző részében ismertetett rendelkezések azonban bizonyos esetekben – az szja-törvény kizáró előírásai értemében – nem alkalmazhatók. Ennek megfelelően nincs lehetőség a lakásszerzési kedvezményre vonatkozó szabályok alkalmazására akkor, ha az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházása rendszeresen vagy üzletszerűen végzett tevékenység (gazdasági tevékenység) keretében történik. Ekkor az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni. Lényeges, hogy nincs lehetőség az alkalmazásra az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételnek arra a részére sem, amely meghaladja az ingatlannak, a vagyoni értékű jognak a szerződéskötés időpontjában ismert, szokásos piaci értékét.
5.3. Ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem adózása
5.3.1. Termőföld-bérbeadás
5.3.1.1. Adómérték, korlátozások, tilalmak
A magánszemély termőföld-bérbeadásból származó bevételének (ideértve a földjáradékot is) és más ingatlan bérbeadásából származó bevételnek az egésze jövedelem, amely után az adó mértéke 20 százalék. A falusi vendégfogadás adóköteles bevételéből csak a szállásadás bevételére alkalmazható az idézett előírás, és annak alkalmazására egyáltalán nincs lehetőség akkor,
– ha a magánszemély az említett tevékenységét egyéni vállalkozóként végzi,
– ha a fizető-vendéglátó tevékenységet folytató magánszemély a tételes átalányadózást választotta, valamint a falusi vendégfogadás esetében, illetve
– ha a bérbeadásból származó bevételre a törvény adómentességi szabálya érvényesíthető.
5.3.1.2. Adómentesség
Mentes az adó alól a termőföld-bérbeadásból származó bevétel abban az esetben, ha a termőföld haszonbérbe adása alapjául szolgáló, határozott időre kötött megállapodás (szerződés) alapján a haszonbérlet időtartama az 5 évet (az adómentesség feltételéül szabott időtartam) eléri.
A magánszemély köteles azonban az előzőek szerinti mentesség alapján korábban meg nem fizetett adót – késedelmi pótlékkal növelt összegben – a szerződés megszűnése éve kötelezettségeként megállapítani, bevallani és megfizetni abban az esetben, ha a mentesség alapjául szolgáló szerződés az adómentesség feltételéül szabott időtartamon belül bármely okból (ide nem értve a szerződő feleken kívül álló okot, valamint a haszonbérleti szerződés azonnali hatályú felmondását) megszűnik.
5.3.2. Egyéb ingatlan bérbeadása
5.3.2.1. Adómegállapítás,- levonás és -befizetés
Egyéb ingatlan bérbeadása esetén az adót a kifizető állapítja meg, vonja le, fizeti be. Nem kell az adót levonnia a kifizetőnek akkor, ha a magánszemély igazolja, hogy fizető-vendéglátó tevékenységére a tételes átalányadózást választotta, vagy falusi vendégfogadás esetén írásban nyilatkozatot ad arról, hogy az adóévben várható bevétele ebből a tevékenységéből nem haladja meg a 700 ezer forintot, vagy ha a magánszemély igazolja, hogy ingatlan-bérbeadási tevékenységét egyéni vállalkozóként végzi. Amennyiben a jövedelem nem kifizetőtől származik, illetőleg a kifizető bármely ok miatt nem vonta le az adót, akkor azt a magánszemélynek kell megállapítania, és negyedévenként az adózás rendjéről szóló törvénynek az adóelőlegre vonatkozó rendelkezései szerint kell megfizetnie.
5.3.2.2. Választási lehetőség
A magánszemély egyéb (azaz nem termőföld) ingatlan-bérbeadása esetén az adóévi összes ilyen bevételre vonatkozóan az szja-törvény fenti rendelkezése helyett – legalább egymást követő négy adóévben – választhatja az összevont adóalap részeként az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezések alkalmazását is. Ebben az esetben a kifizető által levont vagy a magánszemély által megfizetett adó adóelőlegnek minősül.
5.3.2.3. Külföldi ingatlan bérbeadása
Abban az esetben, ha az ingatlan fekvése szerinti állammal a Magyar Köztársaságnak nincs hatályos egyezménye a kettős adóztatás elkerülésére a jövedelem- és a vagyonadók területén, akkor az ingatlan bérbeadásából, haszonbérbe adásából származó jövedelem – az előzőekben foglaltaktól függetlenül – a magánszemély önálló tevékenységből származó jövedelmének minősül.
5.4. Társasház, társasüdülő jövedelme
A társasház, a társasüdülő (társasház) tulajdonostársainak közössége által a közös név alatt megszerzett jövedelem után – függetlenül attól, hogy a tulajdonostársak nem kizárólag magánszemélyek – a társasházat adókötelezettség terheli.
A társasháznak az szja-törvény szerinti bevételéből (kivéve a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész bérbeadásából származó bevételt) a jövedelmet és az adót úgy kell megállapítania és megfizetnie, mintha azt magánszemély szerezte volna meg, azzal, hogy magánszemélynek a társasházat kell tekinteni. A fennmaradó összegből a magánszemély tulajdonostársak között felosztott jövedelmet azonban már nem terheli további adókötelezettség. Ezt a rendelkezést azonban nem kell alkalmazni a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész átruházásából származó jövedelem után a magánszemély tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában megillető bevételre akkor, ha a társasház közgyűlésének határozata alapján egyénileg tesznek eleget az adókötelezettségüknek.
5.4.1. Adómérték közös tulajdonú ingatlanrész átruházása esetén
A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész átruházása esetén a bevétel 25 százaléka minősül jövedelemnek, azzal, hogy az ingatlanátruházásból származó jövedelem számítására vonatkozó, írásunk korábbi részében ismertetett rendelkezések alkalmazására nincs lehetőség.
5.4.2. Egyéb bevételek adója
Az előzőekben nem említett, a társasház által az adóévben megszerzett összes más bevételből (ideértve a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész bérbeadásából származó bevételt is) le kell vonni a tulajdonostársak közös költségre, illetőleg felújításra történt adóévi befizetéseit, valamint azokat az összegeket, amelyeket az szja-törvény szerint a jövedelem kiszámításánál nem kell figyelembe venni (például jogszabály alapján kapott támogatás, felvett hitel stb.). Az így fennmaradó bevételt teljes egészében jövedelemnek kell tekinteni, amely után az adó mértéke 20 százalék.
5.4.3. Adómegállapítási módok
5.4.3.1. Kifizetői adómegállapítás
A társasháznak kifizetett adóköteles összegből az adót a kifizető állapítja meg, azt levonja, befizeti, és arról igazolást állít ki a társasház részére, valamint adatot szolgáltat az adóhatóságnak.
5.4.3.2. A társasház adómegállapítása
Az olyan adóköteles bevétel után, amely nem kifizetőtől származik, az adót a társasháznak kell megállapítania, és negyedévenként az adózás rendjéről szóló törvénynek az adóelőleg-fizetésre vonatkozó rendelkezései szerint kell megfizetnie.
5.4.3.3. Felosztott jövedelem utáni adózás
Ha a társasház az előzőek szerint levont, illetve megfizetett adó után fennmaradó jövedelmet, vagy annak egy részét a tulajdonostársak között a tulajdoni hányadok arányában osztja fel, akkor az a magánszemély tulajdonostárs olyan bevétele, amelynek egésze jövedelem, és az adó mértéke ilyenkor 35 százalék.
A társasház a magánszemélyre vonatkozó rendelkezések szerint teljesíti az előzőekben felsorolt adókötelezettségeit, azzal az eltéréssel, hogy csak azt a bevételét kell bevallania, amelyre vonatkozóan adómegállapításra kötelezett. A társasház a kifizetéseit illetően kifizetőnek minősül, és e minőségére tekintettel is teljesíti adókötelezettségeit.
5.5. Ingatlanhoz kapcsolódó helyi adók
5.5.1. Építményadó
A helyi adókról szóló törvény alapján adóköteles az önkormányzat illetékességi területén lévő építmények közül a lakás és a nem lakás céljára szolgáló épület, épületrész (azaz az építmény). Az építményadó alkalmazásában az építményhez tartozik az építmény rendeltetésszerű használatához szükséges - a település rendezési tervében előírt, vagy ennek hiányában a helyben szokásos mértéket meg nem haladó – földrészlet is. A helyben szokásos földrészlet mértékét az önkormányzat állapítja meg. Fontos szabály, hogy az adókötelezettség az építmény valamennyi helyiségére kiterjed, mégpedig annak rendeltetésétől, illetőleg hasznosításától függetlenül.
5.5.1.1. Adóalap
Az adó alapja
– az építmény m2-ben számított hasznos alapterülete, vagy
– az építmény korrigált forgalmi értéke.
(Az illetékes önkormányzat szabadon dönt arról, hogy a törvény szerinti adóalapok közül melyiket alkalmazza.)
5.5.1.2. Adómérték
Abban az esetben, ha az adó alapja az építmény m2-ben számított hasznos alapterülete, akkor az adó mértékének felső határa 900 Ft/m2, míg ha az adóalap az építmény korrigált forgalmi értéke, akkor az adómérték a korrigált forgalmi érték 3 százaléka.
5.5.1.3. Fizetésre kötelezettek
Az építményadót annak kell megfizetnie, aki az év első napján az építmény tulajdonosa. Több tulajdonos esetén a tulajdonosok tulajdoni hányadaik arányában minősülnek adóalanynak. Amennyiben az építményt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű jog terheli, akkor az annak gyakorlására jogosult az adó alanya.
Lényeges azonban, hogy valamennyi tulajdonos által írásban megkötött és az adóhatósághoz benyújtott megállapodásban az előzőekben foglaltaktól el lehet térni.
5.5.1.4. Az adókötelezettség időtartama
Az adókötelezettség a használatbavételi, illetőleg a fennmaradási engedély kiadását követő év első napján keletkezik. Az engedély nélkül épült, vagy anélkül használatba vett építmény esetében pedig a tényleges használatbavételt követő év első napján keletkezik az adókötelezettség. Az adókötelezettséget érintő változást pedig (így különösen a hasznos alapterület módosulását, az építmény átminősítését) a következő év első napjától kell figyelembe venni.
Az adókötelezettség megszűnik az építmény megszűnése évének utolsó napján. Az építménynek az év első felében történő megszűnése esetén a második fél évre vonatkozó adókötelezettség megszűnik. Az építmény használatának szünetelése azonban nem érinti az adókötelezettséget.
5.5.1.5. Mentességek
A helyi adókról szóló törvény bizonyos ingatlanokat kiemel az adókötelezettség köréből. Ennek megfelelően mentes az adó alól
– a szükséglakás,
– a gyógy- vagy üdülőhelynek nem minősülő kistelepülésen fekvő komfort nélküli lakásból 100 m2,
– a szociális, egészségügyi és gyermekvédelmi, illetőleg a nevelési-oktatási intézmények céljára szolgáló helyiség,
– a költségvetési szerv, az egyház tulajdonában álló építmény,
– a lakás és az üdülőépülethez tartozó kiegészítő helyiségek,
– az ingatlan-nyilvántartási állapot szerint állattartásra vagy növénytermesztésre szolgáló épület vagy az állattartáshoz, növénytermesztéshez kapcsolódó tárolóépület (például istálló, üvegház, terménytároló, magtár, műtrágyatároló), azzal a feltétellel, hogy az épületet az adóalany rendeltetésszerűen állattartási, növénytermesztési tevékenységéhez kapcsolódóan használja.
5.5.1.6. Adófelfüggesztés
Az adófelfüggesztés lényege, hogy a 65. életévét betöltött, vagy életkorától függetlenül legalább 67 százalékban rokkant (azaz a III. rokkantsági csoportba tartozó) rokkantnyugdíjas magánszemély, aki egyedül vagy kizárólag ugyanezen feltételeknek megfelelő hozzátartozójával él, a lakcímnyilvántartás szerint és ténylegesen (életvitelszerűen) is lakóhelyéül szolgáló lakása utáni építményadó-fizetési kötelezettségét illetően adófelfüggesztést kérhet az adóhatóságtól.
Az arra jogosult adózó az adófelfüggesztés iránti igényét legkésőbb az adófelfüggesztés időszaka első adóévének január 15. napjáig jelentheti be az illetékes adóhatóságnál. Az ezen időpontot követően beérkezett igényeket az adóhatóság az adóévet követő év első napjától veszi figyelembe.
Az adóhatóság az adófelfüggesztésre jogosultnak az adófelfüggesztés iránti igényét nyilvántartásba veszi. Az adóhatóság az adófelfüggesztés időtartama alatt évente az éves adóról határozatot hoz, amely tartalmazza az adófelfüggesztéssel kapcsolatos jogokat és kötelezettségeket.
Az adófelfüggesztés időszaka alatt az adót nem kell megfizetni, de az egyébként esedékessé váló adó után azonban az adóhatóság az esedékesség napjától az adófelfüggesztés megszűnése napjáig terjedően a mindenkori jegybanki alapkamat mértékével egyező mértékű kamatot számít fel. Emellett a felfüggesztett adó és annak kamatai erejéig az ingatlan fekvése szerinti földhivatal – az adót nyilvántartó hatóság megkeresésére – jelzálogjogot jegyez be a jogosult ingatlanára. Amennyiben a felfüggesztett adót és kamatait megfizették, a földhivatal a jelzálogjogot haladéktalanul törli az ingatlan-nyilvántartásból
Az adófelfüggesztés az adóév első napjától, annak megszűnése napjáig tart. (Az adófelfüggesztés megszűnik a lakás elidegenítése, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzéssel létrejövő vagyoni értékű jog alapítása esetén az átruházásról – alapításról - szóló szerződés földhivatalhoz való benyújtásának napjával, az adózó halálával a hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedése napjával, az adófelfüggesztés iránti igény írásbeli visszavonása esetén a viszszavonás bejelentésének napjával.)
5.5.2. Telekadó
A helyi adókról szóló törvény szerint adóköteles az önkormányzat illetékességi területén lévő beépítetlen belterületi földrészlet (azaz a telek).
5.5.2.1. Adóalap
Az adó alapja – az építményadóval azonosan, a telekadónál is az önkormányzat döntésétől függően
– a telek m2-ben számított területe, vagy
– a telek korrigált forgalmi értéke.
5.5.2.2. Adómérték
Amennyiben az adóalapot a telek m2-ben számított területe alapján állapítják meg, akkor az adómérték felső határa 200 forint négyzetméterenként, míg a telek korrigált fogalmi értéke alapján számított adóalap esetén a korrigált fogalmi érték 3 százaléka.
5.5.2.3. Fizetésre kötelezettek
Az adót annak kell megfizetnie, aki az év első napján a telek tulajdonosa. Ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű jog, illetőleg több tulajdonos esetén az építményadó vonatkozásában cikkünk korábbi részében már ismertetett szabályokat kell alkalmazni.
5.5.2.4. Az adókötelezettség időtartama
Az adókötelezettség a földrészlet belterületté minősítését, illetőleg az építési tilalom feloldását követő év első napján keletkezik. Az adókötelezettséget érintő változást (így különösen az alapterület módosulását, a telek átminősítését) a következő év első napjától kell figyelembe venni.
Az adókötelezettség a belterületi földrészlet külterületté minősítése, illetőleg – beépítés esetén - a beépítés évének utolsó napján, valamint építési tilalomnak az év első felében történt kihirdetése esetén a félév utolsó napján szűnik meg.
5.5.2.5. Mentességek
Mentes a telekadó alól
– az építési tilalom alatt álló telek a tilalom ideje alatt,
– a helyi és helyközi menetrend szerinti tömegközlekedést lebonyolító adóalany, az erre a célra használt telek után,
– a teleknek az a része, amely az építmény rendeltetésszerű használatához tartozik, és nem haladja meg az adott település rendezési tervében előírt, illetőleg annak hiányában a helyben szokásos mértéket,
– a szociális, egészségügyi és gyermekvédelmi, illetőleg a nevelési-oktatási intézmények céljára szolgáló, valamint a költségvetési szerv, az egyház tulajdonában álló építményekhez tartozó teleknek az a része, amely a helyi rendezési tervben előírtnál nagyobb, vagy annak hiányában a helyben szokásos mértéket meghaladja,
– az épülethez, az épületnek nem minősülő építményhez, nyomvonal jellegű létesítményekhez tartozó – jogszabályban vagy hatósági előírásban megállapított - védő (biztonsági) terület, továbbá
– az erdő művelési ágban nyilvántartott telek.
5.6. Ingatlanok számviteli nyilvántartása
5.6.1. A vállalkozó tevékenységét szolgáló anyagi eszközök kimutatása
A tárgyi eszközök között a mérlegben azokat a rendeltetésszerűen használatba vett, üzembe helyezett anyagi eszközöket (földterület, telek, telkesítés, erdő, ültetvény, épület, egyéb építmény, műszaki berendezés, gép, jármű, üzemi és üzleti felszerelés, egyéb berendezés, ingatlanokhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok), tenyészállatokat kell kimutatni, amelyek tartósan - közvetlenül vagy közvetett módon – szolgálják a vállalkozó tevékenységét. Itt kell kimutatni továbbá az ezen eszközök beszerzésére (a beruházásokra) adott előlegeket és a beruházásokat, valamint a tárgyi eszközök értékhelyesbítését.
5.6.2. Ingatlanok közé sorolandó tételek
Az ingatlanok között kell kimutatni a rendeltetésszerűen használatba vett földterületet és minden olyan anyagi eszközt, amelyet a földdel tartós kapcsolatban létesítettek. Ebben a vonatkozásban az ingatlanok közé sorolandó: a földterület, a telek, a telkesítés, az épület, az épületrész, az egyéb építmény, az üzemkörön kívüli ingatlan, illetve ezek tulajdoni hányada, továbbá az ingatlanokhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok, függetlenül attól, hogy azokat vásárolták, vagy a vállalkozó állította elő, illetve azok saját tulajdonú vagy bérelt ingatlanon valósultak meg.
5.6.2.1. Ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok
A számviteli törvény alkalmazásában ingatlanokhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogoknak minősülnek különösen: a földhasználat, a haszonélvezet és használat, a bérleti jog, a szolgalmi jog, az ingatlanok rendeltetésszerű használatának előfeltételét jelentő – jogszabályban nevesített – hozzájárulások (víz- és csatornahasználati hozzájárulás, villamoshálózat-fejlesztési hozzájárulás, gázelosztó vezetékre vonatkozó hálózatfejlesztési hozzájárulás) megfizetése alapján szerzett használati jog, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó egyéb jogok.
5.6.2.2. Bérelt ingatlanon végzett beruházás
Az ingatlanok között kell kimutatni a bérbe vett ingatlanokon végzett és aktivált beruházást, felújítást is.
5.6.3. Beruházásra adott előlegnek minősülő tételek
Beruházásokra adott előlegként kell kimutatni a beruházási szállítónak, importbeszerzésnél az importálást végző vállalkozónak, az ingatlanokhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog eladójának ilyen címen átutalt – a levonható előzetesen felszámított általános forgalmi adót nem tartalmazó – összeget.
5.6.4. Eszközértéket növelő beszerzési érték a számvitelben
Az eszköz értékét növelő bekerülési (beszerzési) értékként kell figyelembe venni ingatlan beszerzése esetén az ingatlan értékébe – szerződés alapján - beszámított, korábban a bérleti jog megvásárlása címén fizetett, bérleti jogként kimutatott (még le nem írt) összeget.
5.6.5. Ingatlanok a kiegészítő mellékletben
A kiegészítő mellékletben be kell mutatni az értékhelyesbítések nyitó értékét, növekedését, csökkenését, záró értékét legalább vagyoni értékű jogok, szellemi termékek, ingatlanok, ideértve az ingatlanokhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogokat is, műszaki berendezések, gépek, járművek, továbbá egyéb berendezések, felszerelések, járművek, tenyészállatok, tartós tulajdoni részesedést jelentő befektetések részletezésben. A kiegészítő mellékletben ismertetni kell a piaci értéken történő értékelés alkalmazott elveit és módszereit is.
Az összeállítást készítette:
Dr. Bubla Margit, dr. Kovács Károlyné
